臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第536號
原 告 林清傳
訴訟代理人 李怡卿律師
複 代理人 周春櫻律師
被 告 陳春輝
邱春城
蔡元煌
共 同
訴訟代理人 陳萬發律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國103 年9 月5 日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告陳春輝、邱春城應將如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示坐落桃園縣桃園市○○段○○○地號土地上之門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○號未辦保存登記建物拆除後，將土地交還原告。被告蔡元煌應將如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示坐落桃園縣桃園市○○段○○○地號土地上之門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○○○號未辦保存登記建物拆除後，將土地交還原告。被告陳春輝、邱春城應給付原告新臺幣貳拾肆萬捌仟壹佰元，及自民國一０二年四月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一０二年四月一日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣肆仟壹佰ꆼ拾伍元。被告蔡元煌應給付原告新臺幣壹拾貳萬肆仟零捌拾元，及自民國一０二年四月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一０二年四月一日起至返還第二項土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟零陸拾捌元。
訴訟費用由被告陳春輝、邱春城負擔三分之二，餘由被告蔡元煌負擔。
本判決第一、三項於原告以新臺幣捌拾捌萬元供擔保後，得假執行。但被告陳春輝及邱春城如以新臺幣貳佰陸拾ꆼ萬柒仟捌佰伍拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二、四項於原告以新臺幣肆拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告蔡元煌如以新臺幣壹佰ꆼ拾壹萬捌仟玖佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
ꆼ訴外人郭金石前因與原告及訴外人李詩英間之債權債務關係 ，遭原告及李詩英向本院聲請強制執行其所有坐落桃園縣桃 園市○○段000 地號土地（重測前：中路段1204-29 地號， 下稱系爭土地），經本院以73年度民執字第999 號強制執行
事件查封拍賣，嗣由原告以債權承受之，並辦畢所有權移轉 登記在案。而坐落系爭土地上之門牌號碼桃園縣桃園市○○ 街000 號、145-2 號之未辦理保存登記建物（下合稱系爭建 物）分別由被告陳春輝、邱春城及蔡元煌取得事實上處分權 ，各自占有使用中，然系爭建物占有系爭土地未具有合法權 源，被告自應將系爭建物拆除並將系爭土地返還予原告；又 被告無權占有系爭土地，自受有相當於租金之不當得利，而 被告陳春輝、邱春城所有之系爭145 號建物為第1 、2 層樓 ，至被告蔡元煌所有之系爭145-2 號建物則為第3 層樓，分 別占有系爭土地利益2/3 、1/3 ，復酌以系爭土地周邊商業 尚稱繁榮，且鄰近學校、市場，交通便利、生活機能甚佳， 第附近有業已開發完成之桃園中路特區，另被告陳春輝、邱 春城甚於系爭145 號建物1 樓開設香舖營業使用等因素，爰 以系爭土地民國102 年1 月申報地價年息10％計算不當得利 之數額，被告陳春輝、邱春城每月受有相當於租金之利益為 新臺幣（下同）4,135 元【計算式：97.94 ꆼ7,600 ꆼ1/10 ꆼ1/12ꆼ2/3 ＝4,135 元（元以下四捨五入，下同）】，被 告蔡元煌每月則受有相當於租金之利益為2,068 元（計算式 ：97.94 ꆼ7,600 ꆼ1/10ꆼ1/12ꆼ1/3 ＝2,068 元），是原 告自得請求被告給付起訴前5 年及至返還系爭土地時之相當 於租金之不當得利。再縱認系爭土地及系爭建物曾同屬一人 所有，原告亦得依上開相當於租金之不當得利數額，請求被 告給付起訴前5 年之租金，並自返還系爭土地時止，按月於 每月5 日給付租金。為此，爰依所有物返還請求權、不當得 利及租賃等法律關係，提起本件先、備位之訴。 ꆼ對被告抗辯所為之陳述：
ꆼ被告所提郭金石與訴外人李文周簽訂之協議書（下稱系爭 協議書）關於土地部分之記載，未明確載明系爭土地，自 難逕予認定系爭協議書與系爭土地具有關聯性；又縱郭金 石與李文周確有興建系爭建物，惟據證人即李文周之女李 美珍於本院審理時證稱郭金石斯時尚未辦理系爭土地所有 權移轉登記等語，顯見郭金石與李文周間就系爭土地之利 用，尚未達成協議。復本院101 年度訴字第160 號分割共 有物事件中涉訟之土地與系爭土地毫無關聯，甚與系爭土 地亦非相比鄰之土地，核以現行地籍圖及被告提出之航空 空照圖，均難認位於桃園看守所對面整排之3 層磚造建物 即為上開分割共有物事件涉訟之建物。是以，要難據此即 認系爭建物業經郭金石同意而具有合法占有使用系爭土地 之權源。
ꆼ系爭土地與鄰地即坐落桃園縣桃園市延壽段294 、380 、
381 、382 、383 地號土地原均為郭金石所有，其上並均 建有3 層磚造建物，而依其建築形式與瓷磚外觀可知，該 等建物應屬同一期間所建造，嗣上開土地均遭本院進行拍 賣，其中294 地號土地由訴外人林莊站於74年4 月1 日拍 定取得，林莊站並於辦畢所有權移轉登記後，向主管機關 申請補領其上門牌號碼桃園縣桃園市○○街000 號建物（ 下稱147 號建物）之使用執照，繼於74年9 月7 日辦理建 物所有權第一次登記；380 地號土地由訴外人林長鎮、林 長在於73年7 月18日拍定取得，林長鎮、林長在並於74年 3 月間向主管機關申請補領其上門牌號碼桃園縣桃園市○ ○街00000 號建物之使用執照，繼由訴外人張仲銘以分割 繼承為原因取得上開土地所有權登記；381 地號土地由林 長鎮、林長在於73年7 月5 日拍定取得，嗣由林長鎮取得 全部所有權登記，並於74年9 月間向主管機關申請補領其 上門牌號碼桃園縣桃園市○○街000 號建物使用執照，繼 於76年間再將上開土地及建物出售予訴外人葉阿泉並辦畢 所有權移轉登記；382 地號土地由訴外人楊黃玉英拍定取 得，而其上門牌號碼桃園縣桃園市○○街000 號建物未辦 理保存登記；383 地號土地由訴外人黃金海拍定取得，而 其上門牌號碼桃園縣桃園市○○街000 號建物未辦理保存 登記。是依上情可知，系爭建物與上開建物於建造時均未 取得建築執照及使用執照，迄至該等建物坐落土地之拍定 人取得土地所有權後，方持土地所有權證明文件及房屋稅 籍資料向主管機關申辦補領使用執照，則上開建物雖辦畢 保存登記，甚有與相鄰建物共同使用樓梯之情，然非得據 此即認上開建物於建造之始，業已取得土地所有權人之同 意；故本件被告尚不得以系爭建物比鄰之147 號建物業已 辦畢保存登記為由，逕認系爭建物亦為合法之建物，而對 原告主張有權占有。
ꆼ合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人 ，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則 房屋所有人或其承受人，不得再執合建契約之約定，對土 地承買人主張其有使用土地之權利；復土地使用權證明書 亦僅有債之效力，存在於出具者與被證明者之間，最高法 院先後著有判決可資參照。是縱認李文周與郭金石間存有 合建契約，或李文周曾取得郭金石出具之土地使用同意書 而得興建系爭建物，惟揆諸上揭判決意旨，無論係合建契 約或土地使用同意書，均僅屬債權契約，被告自不得執以 對抗原告。況系爭土地原為郭金石所有，嗣李文周於其上 興建系爭建物，然未取得使用執照，亦未辦理建物所有權
第一次登記，後被告輾轉分別取得系爭建物之事實上處分 權，而原告則係於74年10月15日經由拍賣程序取得系爭土 地所有權，自無得直接適用89年5 月5 日修正之民法第42 5 條之1 規定，且系爭土地之所有權人與系爭建物之原始 起造人既非屬同一，亦無得類推適用上開規定。 ꆼ並先位聲明：被告陳春輝、邱春城應將系爭土地上之系爭14 5 號建物拆除，將土地返還原告，並自102 年4 月1 日起至 返還土地止，按月給付原告4,135 元；被告蔡元煌應將系爭 土地上之系爭145-2 號建物拆除，將土地返還原告，並自10 2 年4 月1 日起至返還土地止，按月給付原告2,068 元；被 告陳春輝、邱春城應給付原告248,100 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告 蔡元煌應給付原告124,080 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；願供擔保，請准 宣告假執行。備位聲明：被告陳春輝、邱春城應給付原告24 8,100 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5 ％計算之利息，並自102 年4 月1 日起至返還土地止 ，按月於每月5 日給付原告4,135 元；被告蔡元煌應給付原 告124,080 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息，並自102 年4 月1 日起至返還土 地止，按月於每月5 日給付原告2,068 元；願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告則以：
ꆼ系爭土地原所有權人郭金石與相鄰土地之所有權人前於62年 間將上開土地提供予訴外人華廈建築股份有限公司（下稱華 廈公司）興建店舖及住宅；嗣華廈公司將其中關於系爭建物 合建之權利義務讓與李文周，由李文周在系爭土地上興建系 爭建物，李文周並與郭金石簽訂系爭協議書將系爭建物分配 予李文周；後李文周將系爭145 號、145-2 號建物分別出售 予被告陳春輝、蔡元煌，有渠等向主管機關申請取得該等建 物自65年度起之原始納稅人稅籍證明為憑，足徵被告陳春輝 、蔡元煌於65年間系爭建物興建完成時，即向李文周購買取 得所有權並居住使用迄今，此亦有證人李美珍於本院審理時 所為證述可稽；至被告邱春城則係被告陳春輝之胞弟，亦非 為無權占有或不當得利之人。又李文周興建之建物包含系爭 建物及相鄰之147 號建物，而此2 建物係屬同棟建築物，共 用同一公有樓梯，於建築結構及使用上均無法分離，足證上 開建物係同時建造而屬不可分離之3 層磚造建物，自不可單 就其中系爭建物切割認定為無權占有而予以拆除，則147 號 建物既已辦畢保存登記，是同時建造且共用公有樓梯之系爭
建物雖未辦理保存登記，然亦屬合法起造興建之建物甚明。 再者，原告係於74年10月15日經由拍賣程序承受取得系爭土 地所有權，而原告於買受前，早已自系爭土地拍賣公告知悉 其上存有非屬拍賣範圍之系爭建物，是原告當不受善意原則 之保護；且原告亦自承被告對於系爭建物業已取得事實上處 分權，是縱系爭建物未辦理保存登記，然被告業已取得事實 上處分權，依最高法院判決意旨，被告仍非屬無權占有系爭 土地。
ꆼ被告非無權占有系爭土地，業如上述，則依民法第425 條之 1 規定及最高法院判決意旨，兩造間應屬租賃關係，惟系爭 建物位於桃園看守所對面，終日刑事案件涉案人及親屬往來 ，且囚車、警備車鳴笛進出，不良分子繁多，治安堪慮，環 境非佳，則原告以系爭土地申報地價年息10％計算每月租金 ，實屬過高，應酌減至申報地價年息3 ％始為妥適等語，資 為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（參見本院卷第187 、188 頁）： ꆼ坐落桃園縣桃園市鎮○路段000000地號土地原為訴外人陳同 所有，嗣上開土地於55年1 月28日以買賣為原因，移轉所有 權登記予訴外人郭金石，繼於62年間因分割而增加1204-17 、1204-18 、1204-19 、1204-20 、1204-21 、1204-22 、 1204-23 、1204-24 、1204-25 、1204-26 、1204-27 、12 04-28 、1204-29 、1204-30 地號土地，其中1204-29 地號 土地後於87年間因地籍圖重測而變更地號為桃園縣桃園市○ ○段000 地號（即系爭土地，參見本院卷第125 至135 頁） 。
ꆼ郭金石前因與原告及李詩英間之債權債務關係，遭原告及李 詩英向本院聲請強制執行其所有之系爭土地，經本院以73年 度民執字第999 號強制執行事件查封拍賣之，嗣由原告以38 8,000 元承受，並經本院於74年10月15日發給不動產權利移 轉證書在案（參見本院卷第8 、9 頁）。又本院上開強制執 行事件拍賣公告之其他有關事項欄第三項記載：「530-58號 、1204-29 號、1204-30 號地上均有建物，買受人自行解決 。」等字（參見本院卷第25頁）。
ꆼ華廈公司前與郭金石就郭金石所有坐落桃園縣桃園市中路段 之土地達成興建店鋪住宅房屋之合意，嗣華廈公司將上開合 建契約權利義務無條件讓與李文周，並簽訂讓渡協議書乙紙 為憑（參見本院卷第139 至141 頁）。
ꆼ坐落系爭土地上之門牌號碼桃園縣桃園市○○街000 號、14 5-2 號建物（即系爭建物）為未辦理保存登記之建物，於65
年7 月起經桃園縣政府地方稅務局分別記載原始納稅義務人 為被告陳春輝、蔡元煌（參見本院卷第18、19、26、27、57 至60頁）。又兩造對於被告就系爭建物具有事實上處分權， 不予爭執。
ꆼ坐落桃園縣桃園市○○段000 地號土地（重測前：中路段12 04-30 地號土地）於74年5 月7 日由林莊站以拍賣為登記原 因，取得所有權移轉登記（參見本院卷第118 頁），至林莊 站所有坐落其上同段503 建號即門牌號碼桃園縣桃園市○○ 街000 號建物（即147 號建物）係於74年9 月7 日辦理建物 所有權第一次登記（參見本院卷第28、47、91頁）。又147 號建物與系爭建物為相鄰建造之建物，共用同一公有樓梯（ 參見本院卷第169 、170 頁）。
ꆼ系爭土地96年1 月、99年1 月、102 年1 月之當期申報地價 均為7,600 元（參見本院卷第185 頁之電話談話紀錄表）。四、兩造於本院103 年5 月29日言詞辯論期日，協議簡化本件爭 點如下（參見本院卷第188 頁）：
ꆼ被告占有系爭土地是否有合法權源？
ꆼ原告先位聲明請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地，有無 理由？
ꆼ被告占有系爭土地是否構成不當得利？如是，原告得請求之 不當得利數額為何？
ꆼ原告備位聲明主張依租賃之法律關係，請求被告給付租金， 有無理由？如有，被告應給付之租金數額，各應為若干？五、本院之判斷：
ꆼ被告占有系爭土地並無合法權源：
ꆼ按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又以無權占有為原 因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無 爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土 地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有 係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第11 96號裁判意旨參照）。復認定事實所憑之證據，固不以直 接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在 直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實， 本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單 純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷（最高法 院100 年度台上字第454 號裁判意旨參照）。本件原告主 張其所有之系爭土地遭被告以系爭建物占有之事實，為被 告於本院審理中所未予爭執，如兩造不爭執之事實ꆼꆼ所 示，揆諸前揭法律規定及說明，被告既抗辯渠等占有系爭
土地具合法權源云云，自應由被告就此有利於己之事實， 負舉證之責。
ꆼ本件被告主張系爭建物占用系爭土地具合法權源乙節，無 非係以郭金石與華廈公司間之土地使用同意書（下稱系爭 土地使用同意書）、華廈公司與李文周間之讓渡協議書（ 下稱系爭讓渡協議書）、郭金石與李文周間之系爭協議書 、李文周與被告蔡元煌間之不動產買賣契約書（下稱系爭 不動產買賣契約書）為其主要依據。惟查，坐落桃園縣桃 園市鎮○路段000000地號土地原為陳同所有，嗣上開土地 於55年間以買賣為原因，移轉所有權登記予郭金石，繼於 62年間因分割而增加1204-29 等地號土地，其中1204-29 地號土地後於87年間因地籍圖重測而變更地號為桃園縣桃 園市○○段000 地號（即系爭土地），如兩造不爭執之事 實ꆼ所示；然遍觀62年11月25日書立之系爭土地使用同意 書（參見本院卷第252 頁）、不詳日期書立之系爭讓渡協 議書（參見本院卷第139 頁）、不詳日期書立之系爭協議 書（參見本院卷第52頁），其內均無重測前系爭土地地號 之記載，則被告辯稱系爭土地係由原所有權人郭金石於62 年間提供予華廈公司興建店舖及住宅，嗣華廈公司將其中 關於系爭建物合建之權利義務讓與李文周，由李文周在系 爭土地上興建系爭建物，李文周並與郭金石協議將系爭建 物分配予李文周云云，是否憑堪採信，即非無疑。又觀之 被告所提出李文周與被告蔡元煌間於65年9 月19日所簽立 之系爭不動產買賣契約書（參見本院卷第55、56頁），雖 足以證明被告蔡元煌與李文周間確曾就系爭145-2 建物暨 所在系爭土地成立買賣契約，然李文周是否確具出售及移 轉上開建物、土地所有權之權利，甚被告蔡元煌是否確已 將相關買賣價金如數給付李文周，均未見被告舉證以實其 說，是據此亦難逕認被告蔡元煌就系爭145-2 號建物業已 取得占用系爭土地之合法權源。再證人李美珍於本院審理 中雖證稱其父親李文周確曾於桃園市延壽街看守所附近興 建建物，係與地主郭金石等人合建，由華廈公司出名，並 肯認系爭協議書及系爭不動產買賣約契約書內之印文均係 其父親之印文等語，然亦結證稱：伊無法確認系爭協議書 內簽名部分是否是伊父親筆跡，但系爭不動產買賣約契約 書內之簽名並非伊父親筆跡，伊並不記得伊父親在桃園興 建房子的時間，伊亦無留存伊父親興建房子之相關資料； 伊父親洗腎時，郭金石來伊父親住處很多次，好像是因為 伊父親已經蓋好房子，但與地主尚未談好，故土地部分一 直未能辦理過戶，郭金石好像希望伊父親付更多錢，雙方
都在協調這件事，後來郭金石也欠人錢跑路，事情就停擺 等語（參見本院卷第152 頁背面至第154 頁），顯見證人 李美珍並非確實知悉其父親李文周與他人合建之建物建號 暨所占用之土地為何，另亦足證李文周就其與他人所合建 之建物所占用土地之使用權與所有權移轉登記乙節，始終 未與土地所有權人達成共識，益徵本件縱認確有被告所抗 辯之合建契約存在，亦非得逕認系爭建物已就占有系爭土 地取得合法權源。復系爭建物雖於65年7 月起經桃園縣政 府地方稅務局分別記載原始納稅義務人為被告陳春輝、蔡 元煌，如兩造不爭執之事實ꆼ所示，然此僅為稅捐機關純 為便利課稅所設，與所有權之取得無關（最高法院102 年 度台抗字第281 號裁判意旨參照），尚非憑此即得遽認系 爭建物占用系爭土地具合法權源。另與系爭145-2 建號建 物相鄰之147 號建物雖與系爭145-2 建號建物共用公共樓 梯，且147 號建物業於74年間辦畢建物所有權第一次登記 ，如兩造不爭執之事實ꆼ所示，然此與系爭145-2 建號建 物占用系爭土地是否具合法權源間尚屬無涉，自亦無從據 以為有利被告之認定。
ꆼ第按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的 ，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用 房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而 將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定 ，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而 無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼 續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照 ）；又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地 或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後 讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或 房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內， 有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項定有明文。依上開 判例意旨及法條規定，須土地及該土地上之房屋同屬一人 所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土 地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開判例意旨 及法條規定之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，即 無適用之餘地（最高法院99年度台上字第1759號裁判意旨 參照）。查被告抗辯李文周於65年間出售系爭建物予被告 乙情縱令屬實，惟系爭建物斯時係屬原始起造人李文周所 有，至系爭土地則為郭金石所有，如兩造不爭執之事實ꆼ 所示，且系爭建物及系爭土地其後亦未曾同屬一人所有， 揆諸前揭說明，自無上開判例意旨及法條規定之適用，且
亦無上開法律規定之類推適用（最高法院99年度台上字第 58號裁判意旨參照）。復按使用借貸契約為債之關係，僅 於契約當事人間有效，第三人並不當然受拘束。地主出具 供建商申請建造執照之土地使用同意書，為債之一種，其 對出具土地使用同意書者固有效力，但嗣後買受系爭土地 之第三人並不當然受拘束（最高法院99年度台上字第1759 號裁判意旨參照）。查本件縱認被告確有自李文周處買受 系爭建物，惟原告既係嗣後買受系爭土地之第三人，另被 告亦係嗣後買受系爭建物之第三人，渠等間並未繼受前手 即出具系爭土地使用同意書之地主與建商間之法律關係， 又無其他可認渠等同意繼受該法律關係之情事，則渠等自 不受系爭土地使用同意書之拘束。再系爭土地強制執行事 件拍賣公告之其他有關事項欄第三項固記載：「530-58號 、1204-29 號、1204-30 號地上均有建物，買受人自行解 決。」等語，如兩造不爭執之事實ꆼ所示；然該拍賣公告 並未標明拍賣之系爭土地與其上之建物存有借貸、租賃、 或其他使用權源，僅說明拍定人應自行處理該地上物之占 用而已，則原告於承受系爭土地後，依物上請求權訴請被 告拆屋還地，乃權利之正當行使，尚無承受原土地使用同 意關係之可言。綜此，被告抗辯占有系爭土地具合法權源 云云，尚屬乏據，即無可採。
ꆼ原告先位聲明請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地，為有 理由：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條前段、 中段定有明文。查被告無正當權源即以系爭建物無權占有使 用系爭土地之事實，業如前述，佐以系爭土地面積為97.94 平方公尺，以公告現值每平方公尺40,400元計算，其價值為 3,956,776 元，有系爭土地登記謄本在卷可考（參見本院卷 第9 頁），而被告蔡元煌於65年間係以245,000 元買受系爭 145-2 號建物暨所在土地，有系爭不動產買賣契約書在卷可 參（參見本院卷第55、56頁），經折舊後其建物價值已所剩 無多，足見原告不能使用收益系爭土地所受損害，遠高於系 爭建物拆除所受損失，倘不准原告拆屋還地之請求，顯難達 保護不動產所有人之立法意旨，對原告而言，亦屬不公平， 足見原告訴請被告拆屋還地，係正當行使所有權人之物上請 求權，尚非以損害他人為主要目的，是參諸前揭法律規定， 原告請求被告拆除系爭建物並返還所占系爭土地予原告，自 屬於法有據，應予准許。
ꆼ被告占有系爭土地構成不當得利，原告得請求之不當得利數
額，茲審酌如下：
ꆼ按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返 還其利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法 院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按，建築房屋 之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以 不超過該土地申報價額年息10％為限，而該條所謂土地價 額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法 定地價依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地 法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地 所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時， 於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間 內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。另按基地租 金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之 位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及 所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％ 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。 查被告無權占有使用原告所有之系爭土地，業如前述，被 告自係獲有相當於租金之利益，並使原告受有不能使用、 收益系爭土地之損害，則原告請求被告返還該等利益，於 法即屬有據。
ꆼ次查，原告主張系爭土地雖鄰近法務部矯正署桃園監獄， 然亦鄰近學校、市場及購物中心，周邊商業活動繁榮，生 活機能尚佳，且距離南桃園交流道僅約10分鐘車程，交通 亦屬便利，附近中路地區並已於近日經區段徵收完成，另 被告陳春輝、邱春城係於系爭145 號建物1 樓開設香舖營 業使用等情，業經本院至現場履勘確認無訛，有勘驗筆錄 在卷可稽（參見本院卷第215 、216 頁），並有原告所提 出之現場照片附卷可參（參見本院卷第229 、230 頁）。 是本院參酌系爭土地附近之繁榮程度及土地利用情形，併 考量被告占用系爭土地可得之利益等一切情狀，認原告主 張按系爭土地申報地價年息10％計算，請求被告返還相當 於租金之不當得利，並未逾適當之範圍，應為可採。而系 爭土地自96年1 月起迄今之申報地價均為7,600 元/ ㎡， 如兩造不爭執之事實ꆼ所示；另被告陳春輝、邱春城所有 之系爭145 號建物為第1 、2 層樓，被告蔡元煌所有之系 爭145-2 號建物為第3 層樓，渠等占有系爭土地所獲利益 應分別為2/3 及1/3 。基此，原告請求被告陳春輝、邱春 城給付原告自起訴前5 年，即自97年4 月1 日起至102 年 3 月30日止相當於租金之不當得利共248,100 元（計算式
詳如附表一編號1 所示），及自102 年4 月1 日起至返還 前開占用土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得 利4,135 元（計算式詳如附表一編號2 所示）；被告蔡元 煌給付原告自起訴前5 年，即自97年4 月1 日起至102 年 3 月30日止相當於租金之不當得利共124,080 元（計算式 詳如附表二編號1 所示），及自102 年4 月1 日起至返還 前開占用土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得 利2,068 元（計算式詳如附表二編號2 所示），為有理由 ，均應予准許。
ꆼ第原告先位聲明請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地，及 返還不當得利，為有理由，既經本院認定如前，則就原告備 位聲明主張依租賃之法律關係，請求被告給付租金乙節，本 院即無庸再予審究，附此敘明。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及 第203 條分別定有明文。查本件原告訴請被告返還不當得利 部分，係屬無確定期限，且係以支付金錢為標的，則參依上 揭法律規定，原告就被告應給付之金額，一併請求自起訴狀 繕本送達翌日即分別自102 年4 月24日及26日（參見本院卷 第14至16頁送達證書）起至清償日止，按法定週年利率5 ％ 計算之遲延利息，於法有據，亦應予准許。
七、從而，原告依民法第767 條及第179 條之規定，請求：ꆼ被 告陳春輝、邱春城應將如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示坐落系爭 土地上之系爭145 號建物拆除後，將土地交還原告；ꆼ被告 蔡元煌應將如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示坐落系爭土地上之系 爭145-2 建物拆除後，將土地交還原告；ꆼ被告陳春輝、邱 春城應給付原告248,100 元，及自102 年4 月24日起至清償 日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自102 年4 月1 日起 至返還占用土地之日止，按月給付原告4,135 元；ꆼ被告蔡 元煌應給付原告124,080 元，及自102 年4 月26日起至清償 日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自102 年4 月1 日起 至返還占用土地之日止，按月給付原告2,068 元，為有理由 ，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執 行，與法均無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本
院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述 ，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判 決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳振嘉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 10 月 1 日
書記官 林順成
附表一（被告陳春輝、邱春城部分）：
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│編│ 占 用 期 間 │ 申報地價 │ 計 算 式 │ 金 額 │
│號│ │ │ （元以下四捨五入） │ │
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│１│97年4 月1 日起至 │7,600元/㎡ │7,600 ꆼ97.94 ꆼ2/3 ꆼ10│ 248,100元│
│ │102 年3 月30日止 │ │％ꆼ1/12＝4,135 │ │
│ │ │ │4,135 ꆼ12ꆼ5 ＝248,100 │ │
├─┼─────────┼───────┼────────────┼──────┤
│２│102 年4 月1 日起至│7,600元/㎡ │7,600 ꆼ97.94 ꆼ2/3 ꆼ10│ 4,135元│
│ │返還土地之日止，按│ │％ꆼ1/12＝4,135 │ │
│ │月給付 │ │ │ │
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附表二（被告蔡元煌部分）：
┌─┬─────────┬───────┬────────────┬──────┐
│編│ 占 用 期 間 │ 申報地價 │ 計 算 式 │ 金 額 │
│號│ │ │ （元以下四捨五入） │ │
├─┼─────────┼───────┼────────────┼──────┤
│１│97年4 月1 日起至 │7,600元/㎡ │7,600 ꆼ97.94 ꆼ1/3 ꆼ10│ 124,080元│
│ │102 年3 月30日止 │ │％ꆼ1/12＝2,068 │ │
│ │ │ │2,068 ꆼ12ꆼ5 ＝124,080 │ │
├─┼─────────┼───────┼────────────┼──────┤
│２│102 年4 月1 日起至│7,600元/㎡ │7,600 ꆼ97.94 ꆼ1/3 ꆼ10│ 2,068元│
│ │返還土地之日止，按│ │％ꆼ1/12＝2,068 │ │
│ │月給付 │ │ │ │
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