臺灣桃園地方法院刑事判決 102年度易字第1482號
公 訴 人 臺灣桃園地方法院檢察署檢察官
被 告 黃素貞
廖展文
共 同
選任辯護人 陳柏均律師
陳萬發律師
上列被告等因詐欺案件，經檢察官提起公訴（102 年度偵續字第
75號），本院判決如下：
主 文
黃素貞、廖展文均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告黃素貞、廖展文為夫妻，亦為新固建設 有限公司（下稱新固公司）之負責人及股東，並於民國96年 間，共同在桃園縣平鎮市民族路開發建造「中大尊品」社區 建案（下稱中大尊品建案）；被告黃素貞、廖展文均明知建 築工程完竣後，須經主管建築機關派員查驗主要構造、室內 隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符，始得發給使用執 照，且其後即不得擅自變更，詎仍意圖為自己不法所有，共 同基於詐欺之犯意聯絡，於前開建案取得使用執照後，授意 將該建案A11 棟1 樓地面層即門牌號碼為桃園縣平鎮市○○ 路○○0 段0 ○0 號建物（下稱系爭建物）違法二次施工外 推外牆，將正面陽台部分變更為室內面積而以店面出售，並 隱瞞上開建物二次施工部分為違章建築之重要交易事項，亦 未令接待人員楊婉茹知悉上開事項，致告訴人薛慶明於98年 6 月間經由楊婉茹帶看屋時，不知有前開足以影響其等購買 系爭建物意願之買賣交易重大訊息，因而陷於錯誤，誤認陽 台外推變更為室內部分為合法建築，而於同年9 月13日簽立 不動產買賣契約，並交付新臺幣（下同）1,000 萬元予被告 黃素貞、廖展文。惟告訴人薛慶明買受系爭建物後，經桃園 縣平鎮市公所發函告知系爭建物二次施工部分為違建，將定 期依法予以拆除，始知受騙，因認被告黃素貞、廖展文共同 涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不 能證明被告犯罪或其行為不罰者，應諭知無罪之判決，刑事 訴訟法第154 條第2 項及第301 條第1 項分別定有明文。又 刑事訴訟法第161 條第1 項規定：檢察官就被告犯罪事實， 應負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴 之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所 提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之
方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定 之原則，自應為被告無罪判決之諭知。認定犯罪事實所憑之 證據，無論為直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須 於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度 者，始得據為有罪之認定，苟積極證據不足為不利於被告事 實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之 證據（最高法院92年台上字第128 號、76年台上字第4986號 及30年上字第816 號等判例參照）。又刑法第339 條第1 項 詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使 人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付， 必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認 為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院46 年台上字第260 號判例參照）。
三、次按認定犯罪事實，係據以確定具體刑罰權之基礎，自須經 嚴格之證明，故所憑之證據不僅應具有證據能力，且須經合 法之調查程序，否則即不得作為有罪認定之依據。倘法院審 理之結果，認為不能證明被告犯罪，而為無罪之諭知，即無 刑事訴訟法第154 條第2 項所謂「應依證據認定」之犯罪事 實之存在。因此，同法第308 條前段規定，無罪之判決書只 須記載主文及理由，而其理由之論敘，僅須與卷存證據資料 相符，且與經驗法則、論理法則無違即可，所使用之證據並 不以具有證據能力者為限，即使不具證據能力之傳聞證據， 亦非不得資為彈劾證據使用。故無罪之判決書，就傳聞證據 是否例外具有證據能力，自無須於理由內論敘說明，合先敘 明（最高法院100 年度台上字第2980號判決意旨可參）。四、本件公訴人認被告黃素貞、廖展文涉犯上開罪嫌，無非係以 ：⑴被告黃素貞及廖展文於偵查中之供述、⑵告訴人薛慶明 之指訴、⑶證人楊婉茹、張加薇、簡美慧之證述、⑷桃園縣 平鎮市公所違章建築查報單、桃園縣政府102 年3 月13日府 工拆字第000000000 號函附現場照片、土地買賣契約書、房 屋買賣契約書、土地暨建物登記謄本、桃園縣政府工務局10 1 年9 月21日桃工建字第0000000000號函等件，為其主要論 據。
五、訊據被告黃素貞、廖展文均否認有何詐欺犯行，被告黃素貞 辯稱：新固公司與被告廖展文是合建分售的關係，我並沒有 隱瞞二次施工，我也沒有詐欺云云；被告廖展文則辯稱：我 只是地主，出售的也只有土地，中大尊品建案的建物跟我無 關，根本沒有所謂的詐欺行為云云。
六、經查：
㈠、告訴人薛慶明前於98年9 月13日以總價1,000 萬元所購買坐
落於桃園縣平鎮市○○段000 地號土地上之門牌號碼為桃園 縣平鎮市○○路○○○段0 ○0 號之系爭建物，係業已建蓋 完成並為所有權第一次買賣登記之成屋交易乙節，業據告訴 人薛慶明於檢察事務官調查時及本院審理時到庭證述屬實（ 見他卷第143 頁、本院卷第190 頁反面），並為被告黃素貞 、廖展文二人所不否認，且有系爭建物所在建地之土地買賣 契約書、房屋買賣契約書、桃園縣政府（96）桃縣工建使字 第平00979 號使用執照等在卷可稽（見他卷第7 至12頁、第 13至18頁、第102 頁）。觀諸系爭建物之建物登記第二類謄 本，其上記載之權利發生原因日期為98年12月31日，顯在中 大尊品建案於96年4 月26日竣工，以及桃園縣政府工務局於 96年6 月1 日核發使用執照之後，益徵本案確係成屋買賣交 易無誤。
㈡、其次，被告黃素貞為新固公司之代表人，新固公司除其一人 之外別無其他出資股東之事實，經本院向經濟部中部辦公室 調取相關申請設立登記案卷確認無誤（影卷外放）。另依被 告廖展文於本院準備程序時所供稱：「（有關中大尊品社區 建案之土地，你是在何時取得？）這筆土地是我買的，買的 時間很久了……」、「（後來為何會選擇新固公司合作？） ……，新固公司已經蓋過好幾個案子，品質我看了也不錯， 所以才會選擇新固公司合作」等語（見本院卷第47頁），以 及系爭建物之房屋買賣契約書第11條第8 項約定：「本契約 不得單獨成立，應於買方與本約房屋基地之所有權人另行簽 立買賣契約書，併與該契約共同履行始生法律效力，其違約 解約亦同」等語（見偵卷第16頁至第17頁），足見被告廖展 文係提供本件中大尊品建案之土地以參與興建之地主。另據 本院當庭勘驗被告廖展文於檢察事務官調查時之錄音光碟， 可知其於提及自身與新固公司之關係時，即曾於該次錄音時 間為10：23～10：40此段時間內，先後陳述：「但是基本上 我跟建設公司是處於合作的狀態。基本上就是類似股東啦。 」、「所以基本上我們就是股東嘛」各等語（見本院卷第47 頁反面至第48頁反面），就本件中大尊品社區之興建而言， 被告廖展文因與新固公司合資興建中大尊品社區建案，而於 上開調查時自承與新固公司彼此間是處於類似股東、甚至就 是股東之合作關係等語，此實與一般民間慣例時以台語「股 東」乙詞作為相互合資經營事業營利之說法並無二致，實在 沒有刻意迴避之必要。詎被告廖展文竟於事後一再爭執調查 筆錄之記載內容失其真意，甚至據而極力撇清其自身與新固 公司間之關係，核屬強辯，委無足取。
㈢、而中大尊品建案前因遭陳情檢舉涉嫌違反建築法及公寓大廈
條例，業經桃園縣政府以100 年8 月5 日府工使字第000000 0000號函稱：「經查旨揭建築物領有（96）桃縣工建使字 第平00979 號使用執照，地上一層核准用途為店鋪、住宅及 停車空間。本府於100 年7 月29日派員現場勘察（檢查紀錄 表025813），發現貴社區與原核定圖說不符之處有：㈠民 族路雙連二段……8-1 號……等23戶，一樓原核定用途為店 鋪及停車空間，現況將停車空間做店鋪使用。且臨街應有深 度2 公尺退縮地及2 公尺綠地（共4 公尺），現場未見2 公 尺綠化地部分，疑似違建……」等語，並要求中大尊品社區 管理委員會應加以管理並制止違規（見偵續卷第63頁正反面 ）。後經偵查檢察官就系爭建物究係如何認定係違章建築等 節，再次向桃園縣政府函詢結果，則清楚據覆略以：「經查 旨述建築物領有（96）桃縣工建使字第平00979 號使用執照 ，原核定圖說一樓前方臨建築線應有深度2 公尺退縮地及2 公尺綠化地（合計4 公尺），目前現況2 公尺綠化地已遭增 建（即左右側主牆、鐵捲門），造成與原核定之使用執照圖 說不符，經平鎮市公所101 年4 月20日以平市工違字第4765 號查報單查報，本府於101 年5 月4 日以府工拆字第000000 0000號函認定為違章建築並列管在案，後續將依『桃園縣政 府執行違章建築拆除作業要點』程序辦理」等語，亦有桃園 縣政府102 年3 月13日府工拆字第0000000000號函附地籍套 繪配置圖、綠化檢討示意圖、一、二、三層平面圖等件在卷 為憑（見偵續卷第55至63頁）。準此，系爭建物確有因將原 預計為停車空間的部分，利用增建左右側主牆及鐵捲門之方 式，而改作為室內店鋪空間加以利用，以及現場並未見有2 公尺臨街綠化之部分，以致遭判定確與使用執照之圖說不符 ，經平鎮市公所查報及桃園縣政府列管拆除在案無誤。此部 分事實明確，併堪認定。
㈣、再者，系爭建物自始至終均係由被告黃素貞經營之新固公司 所雇請銷售人員楊婉茹親自為告訴人完成帶看、議價、簽約 、過戶、點交等銷售程序之事實，業據證人即告訴人薛慶明 於偵訊及本院審理時證述明確（見他卷第83至84頁、本院卷 第193 頁、第196 頁），證人楊婉茹於檢察官偵訊時亦有坦 言：我是任職於被告黃素貞公司的銷售人員，我於98年6 月 間有帶告訴人看房屋，也是我跟告訴人簽約等語無誤（見他 卷第100 至101 頁），即被告2 人於偵查中所提出之刑事聲 請狀，其上亦有明白記載：「……。就告訴人薛慶明買賣房 屋（成屋）之過程及簽約之過程，伊是與銷售人員接觸，故 請貴署訊問本件房屋買賣案之銷售人員（即證人：「楊婉茹 」）而予釐清調查事實，本案即可查明絕無涉及詐欺之情」
等語（見他卷第89頁），洵徵當初為新固公司銷售系爭建物 予告訴人並與之完成相關簽約動作之人，確係證人楊婉茹無 誤。證人楊婉茹事後於本院審理時改稱契約並不是伊參與簽 的，是當時某不知名之會計負責云云（見本院卷第95頁）， 核屬杜撰，本院難以採信。又本件系爭建物既從頭到尾均係 由新固公司銷售人員楊婉茹負責銷售，且告訴人薛慶明於偵 查中業已陳明：「（被告二人就前開房屋有無與你接洽購屋 事宜？）沒有，都是由銷售人員楊婉茹與我接觸」等語（見 他卷第84頁），嗣於本院審理時亦證稱：我當初在偵查中講 說被告2 人是新固公司的負責人，是因為合約上寫的就是他 們兩個人的名字，如果不是負責人，誰會收錢，所以我認為 負責人一定是老闆等語（見本院卷第195 頁反面至第196 頁 ）。因於本案系爭建物之銷售過程中，被告黃素貞、廖展文 均未曾經手介入，甚至告訴人亦當庭坦言其先前之所以指稱 被告廖展文為新固公司負責人，只是出於個人的臆測，顯均 無從單憑告訴人薛慶明之指訴，即率對被告黃素貞、廖展文 等2 人為任何不利之推論，附此敘明。
㈤、關於系爭建物將原本預定為屬於停車空間部分，利用增建左 右兩側主牆以及鐵捲門之方式外推，並改為室內空間使用乙 節，究有無經新固公司銷售人員楊婉茹於售屋過程中明白告 知過告訴人乙節，雖然告訴人薛慶明於偵查中先是證稱：「 （當時楊婉茹如何向你介紹一樓面積？）當時他帶我去看該 屋時已是成屋，如照片所示，但她沒有說這是外推的，楊婉 茹只單純帶我看房子」云云（見他卷第83至84頁），繼而於 本院審理時再證稱：在楊婉茹銷售系爭建物的過程中，我印 象中沒有看到謄本、權狀，對於圖我也沒有印象，而且我印 象中楊婉茹也沒有跟我提到這個房子的陽台有二次施工而將 陽台外推；當初在買系爭房屋時，確實沒有看到1 、2 、3 樓的陽台，但新固公司的人員也沒有向我說明原本系爭建物 有設計1 、2 、3 樓的陽台云云（見本院卷第190 至196 頁 ）。但查：
⒈證人楊婉茹於檢察事務官調查時業已證稱：我當時有明確向 告訴人及其配偶表示，系爭建物的1 至3 樓本來都是陽台， 但建設公司有變更使用，當時向告訴人表示這是有產權，所 以沒主動向告訴人表示若未來有人檢舉可能會遭拆除，被告 黃素貞也沒有告訴我說系爭建物1 樓若遭檢舉有可能被工務 局拆除；當初告訴人買房子的時候，我有向他表示1 樓本來 有陽台，但建設公司有作變更使用，我並沒有騙他，我們是 現況交屋，並不是在交屋之後再做變更使用；我們賣的是成 屋，因此有用測量成果圖及現況對消費者說明，也有告訴消
費者說陽台到什麼地方等語（見他卷第100 至101 頁、第14 4 頁、偵續卷第49至50頁）。嗣於本院審理時亦同樣證稱： 在銷售中大尊品建案前，新固公司的副理鄒明憲有幫我們上 課，副理拿設計圖給我看，說原本的虛線並沒有把牆作起來 ，在陽台外面我們會作鐵捲門起來，就整個外推，虛線到鐵 捲門之間有一米多的空間，鄒明憲說日後若遭人檢舉，就必 須要把鐵捲門恢復到原本虛線的位置，於銷售本案系爭建物 時，我有拿成果測量圖給告訴人看，也有依照現場成屋現況 作說明，在現場銷售時，我們會把建物測量成果圖放在桌上 給客人看，並跟客戶說，因為上開建物測量成果圖有標示陽 台的部位，而現場並沒有陽台，我就直接跟告訴人講，並比 對現場成屋情形，指出哪個位置到哪個位置是屬於陽台的部 位，當時告訴人也都有瞭解哪些是從陽台變成室內的空間等 語（見本院卷第94至98頁）。
⒉綜觀證人楊婉茹上開所述內容，就其是否曾有持測量成果圖 為告訴人帶看說明系爭建物原始設計1 至3 層樓陽台均外推 加蓋為室內空間乙節，始終前後陳述一致，佐以證人楊婉茹 已於偵查中明白陳稱自己並未於帶看時告知告訴人系爭建物 陽台外推部分可能會被拆除等語，其應無必要刻意就當時曾 否持相關圖說以為告訴人解釋系爭建物使用狀況之情節而故 為虛偽陳述之必要，其此部分所證內容，尚非全然不值採信 。而本件告訴人所購買之中大尊品建案既為成屋買賣，且有 辦妥所有權保存之第一次登記，則建商出於滿足客戶確認產 權無虞並從速訂購之目的，實無不加備置測量成果圖或相關 地政資料以供客戶查核比對俾利銷售之理。詎告訴人薛慶明 於本院審理時卻是籠統陳稱：「我印象中沒有看到謄本、權 狀給我看，圖的部分，我也沒有印象」、「二次施工我是真 的不懂，至於楊婉茹有無跟我講我真的記不清楚」、「（提 示使用執照圖說等資料）我沒有看過這份圖，當時我沒有去 看，……」、「（你剛才提到在銷售過程中，楊婉茹曾經有 拿過DM廣告給你看，你所看到的DM廣告究竟是何內容？）我 忘記了」云云（見本院卷第190 頁反面、第196 頁），其所 指訴本案購屋情節實與目前社會銷售建案模式不符，本院已 難盡信。
⒊另依證人即新固公司副理鄒明憲於本院審理時到庭證述：在 取得使用執照後，我們有做過市場調查，認為如果把中大尊 品社區建案的一樓部分外推做為陽台，不但因為統一施作二 工而使社區外觀一致，也可以縮短銷售時間，在人事開銷、 廣告、利息等都可以節省，藉此彌補施作二工的成本，所以 才會把中大尊品社區建案的一樓店面部分陽台作二次施工等
語（見本院卷第172 頁），可以看出對於系爭建物一樓進行 二次施工並增加室內使用空間乙點，確係新固公司經過市調 評估後認屬頗為可行之銷售賣點。於此情況下，證人楊婉茹 在為告訴人帶看系爭建物時，諒無不加賣力強調解說之可能 。惟告訴人薛慶明就此卻是於本院審理時輕描淡寫證陳：「 （你於98年9 月13日之前，在參觀系爭房屋時，新固建設有 限公司的人原有無向你說明系爭房屋有將原本陽台部分外推 ，改設成室內空間？）沒有」、「（既然室內空間跟陽台是 有區別的，你在磋商議價時，為何沒有特別針對此點提出與 楊婉茹討論？）因為當時我不知道有陽台，所以才沒有提出 討論」云云（見本院卷第194 頁反面、第197 頁），所為指 訴內容自悖常情。再者，就楊婉茹當初銷售系爭建物時有無 提及將會由新固公司負擔回復原狀之費用乙節，告訴人於本 院審理時先是證稱：「（楊婉茹在跟你銷售時，有無跟你講 ，如果他們的房子有被查報，之後要回復原狀由公司負責？ ）有」等語（見本院卷第192 頁反面），嗣經本院加以追問 ，又隨即遊移改稱：「應該是買房子被檢舉之後，管委會有 開會，新固建設有限公司所承諾的」云云（見本院卷第195 頁），前後已見反覆，是否可信，容非無疑，但相對於此， 證人楊婉茹、鄒明憲則均一致證陳新固公司將會負擔日後遭 檢舉而應回復原狀之費用等語（見本院卷第95頁、第173 頁 ），而與告訴人上開於本院變更前之證述內容不謀而合，毋 寧是應以證人楊婉茹、鄒明憲此部分所證較為可信。依此， 設若證人楊婉茹從未向告訴人提及現場如何透過外推以增加 室內空間之情形，其又何以突兀向告訴人陳稱日後若遭查報 將會由建設公司負擔回復原狀費用，告訴人又為何對此不加 警覺而予追問，亦有可疑，循此益徵告訴人所證尚非與事實 盡符，本院不能輕信。
⒋觀諸系爭建物之房屋買賣契約書第8 條第2 項所約定：「本 約房屋係按簽約時之現況點交，隔間、建材、用途以及社區 所有設計規劃業經買方詳細瞭解並履勘確認及認可同意，買 方並同意依現況移交；如有改建、增建、改裝、地上物亦依 現況移交為買方所有，其如與使用執照、圖說或登記謄本所 載內容不符時，雙方均不得請求增減或補償價款或以此主張 解除契約或作為主張對方違約之請求」等語（見他卷第15頁 ）。上開契約條款雖未直接破題指明系爭建物有違建，但由 該約款中所述：「買方並同意依現況移交」、「其如與使用 執照、圖說或登記謄本所載內容不符時」等語，當仍可間接 推知系爭建物之現況恐有與使用執照、圖說或登記謄本所載 內容不符之處。但經公訴檢察官當庭質以告訴人有關上開約
款中所指系爭建物與使用執照、圖說不符之部分究竟為何， 告訴人薛慶明竟是推託陳稱：「當時我並沒有問」云云（見 本院卷第193 頁）。衡諸常情，購屋金額甚鉅，亦往往是人 生中之重大決定，若非家財萬貫，田連阡陌，鮮少見有不加 慎重以對者，而告訴人薛慶明於本院審理時既坦言伊於購買 系爭建物前曾經親往現場並經證人楊婉茹帶看過2 、3 次， 始決定要購買系爭建物作為診所使用，楊婉茹當時也是從地 下一樓一直到頂樓，每一層跟伊介紹房子有幾坪、結構和價 錢的問題等語（見本院卷第190 頁反面、第196 頁反面至第 197 頁），足見其確係行事頗為謹慎小心之人，而告訴人復 於本院審理時陳稱伊在本案發生前也曾經有買過房子的經驗 ，但後來是因為邊間空地產權使用的問題而與建商發生糾紛 等語（見本院卷第198 頁正反面），循此亦可見告訴人薛慶 明對於購屋時必須釐清確認產權使用歸屬情形之議題並不陌 生，詎其竟於與新固公司之銷售人員楊婉茹簽約時，雖已見 諸上開約款之規定，卻依舊置若罔聞，毫不加以追問，同屬 匪夷所思。
⒌猶有甚者，本件系爭建物及所在基地之買賣行為發生於98年 9 月13日，告訴人並於同年10月15日辦妥所有權移轉登記而 取得系爭建物連同所在基地之所有權，此有上述房屋及土地 買賣契約書、土地及建物登記第二類謄本等在卷可稽（見他 卷第7 至12頁、第13至18頁、第20至27頁、第28頁），惟告 訴人卻是延於101 年6 月8 日始行具狀向臺灣桃園地方法院 檢察署提出告訴，前後延宕長達將近3 年之久，參諸告訴人 薛慶明於本院審理時已供稱系爭建物每坪單價約18、19萬元 ，至於伊先前另向新固公司購買之住家每坪單價則為12、13 萬元左右等語（見本院卷第198 頁）。準此，本案告訴人向 新固公司所購買之系爭建物每坪單價既係其原本所購房屋單 價之1 倍以上，而本案建物關於附屬建物部分，經換算結果 ，其所佔金額更是高達180 萬元以上（計算式：33.43 平方 公尺×0.3025×18萬元＝1,820,263.5 ），相當於本案系爭 建物連同基地總價金之5 分之1 ，則於此情況下，豈容告訴 人草草僅推託以：「（你有無看到契約上有記載附屬建物的 坪數嗎？）我有瞄到看過，但是沒有特別去注意，我只有核 對總坪數」、「我沒有作這方面的確認，因為我相信建商」 云云即告交代（見本院卷第191 頁反面至第192 頁、第195 頁）。果告訴人當初受銷售人員楊婉茹帶看時從未曾看過任 何測量圖說或經解說確認現場外推情形，至遲告訴人於拿到 系爭建物之相關土地、建物登記謄本時，亦得以因系爭建物 登記謄本上業已明白記載附屬建物之陽台、雨遮、屋簷面積
用途及面積，輕易發覺系爭建物並未見有任何陽台配置空間 ，而立即查悉本件契約履行狀況有異，即刻向新固公司提出 解約或詐欺告訴，反而推遲數年後始行提出本案告訴，其動 機亦頗有可議。
⒍雖然證人鄒明憲於本院審理時到庭證稱：如果系爭建物一樓 陽台外推遭人查報將會回復原狀，回復原狀的具體作法是把 鐵捲門回復到先前建物測量成果圖上畫虛線的位置，至於側 牆、地上磁磚也要拆除，並且恢復為花台，作為原本設計之 綠地使用，這些部分都會告知銷售人員，但以我們的經驗， 只要把鐵捲門內移，就可以提報縣政府，如果可以通過的話 ，其他的側牆、磁磚就可以暫時不拆除，如果無法通過，才 要依照上述預計方式加以回復原狀云云（見本院卷第173 頁 正反面），非但核與證人楊婉茹於本院審理時所證稱：鄒明 憲有說日後若遭人檢舉時，必須要把鐵捲門恢復到原本虛線 的位置，但在我認知內，因為沒有拆牆，所以只是恢復原狀 而已等語不盡相符（見本院卷第94頁反面），更是充分暴露 不肖建商企圖利用政府機關對於執行違建拆除之困難而取巧 迴避之惡質作法。此由觀諸證人楊婉茹於本院審理時證稱其 認為沒有拆牆，只是恢復原狀云云，而與證人鄒明憲上開證 述如果拆除鐵捲門後提報縣政府檢察可以通過，就不必再拆 除側牆、磁磚等語相符，益顯明白。證人楊婉茹主觀上確有 積非成是，誤判違建拆除之嚴重後果之情形，固可認定。惟 此至多僅能認定證人楊婉茹身為銷售人員卻不知應維護不動 產買賣交易安全之不專業而已，但依上開卷證資料顯示，尚 不足以全盤否認其證稱曾經告知系爭建物外推以及日後若遭 檢舉恐將回復原狀等語之真實性，附此敘明。
⒎至於證人即中大尊品建案其他建物之買受人簡美慧於檢察事 務官調查時固有證稱：我買中大尊品社區建物時，並不知道 房子有違建，事後來在101 年間才聽說我們好像是違建，印 象中銷售人員已沒有跟我提過有關陽台外推及2 次施工，我 不知道陽台是違建，如果知道就不會買，銷售人員有給我看 過房屋的室內平面圖，但印象中沒有看到有畫陽台等語在卷 （見偵續卷第81至83頁），惟證人簡美慧已證稱其購買房屋 時之接待人員姓王，不是叫楊婉茹等語（見偵續卷第81頁） ，則其自身於受帶看過程中有無受到該王姓銷售人員之告知 而得悉建物有外推擴建之情形，自與本件告訴人是否有經證 人楊婉茹解釋說明無涉，亦不足以資為補強告訴人前開指訴 屬實之依據，再予敘明。
㈥、按刑法上詐欺罪之規範目的，僅在禁止於經濟行為中使用詐 騙之方法取得應評價為不法之財物或利益，而在一般社會經
濟生活之交易行為中，單純之事實不告知並非均應一概受刑 法非難評價，仍須以行為人具有保證人之地位，即法律上負 有告知之義務，卻故而隱之，並以之為犯罪手段者，始克相 當。利用人之錯誤而使其交付財物，固屬詐術，惟其前提必 須要有告知他人錯誤之義務，或此錯誤認知係行為人所引致 ，行為人竟不為告知，反而積極利用他人之錯誤，促成交易 ，且行為人受有財物之交付與其利用他人錯誤之行為間有因 果關係為限。至是否具有法律上之告知義務，其判斷標準， 並非單純就公序良俗之評價標準或基於倫理、道德、宗教、 社會等理由認定其具有防止或作為義務，即可直接遽認屬於 法律上負有告知義務，仍須視其不告知之程度是否已逾交易 上所容認之限度，是否逾越社會上可認相當之範圍而定。茲 因本件證人楊婉茹既於帶看銷售系爭建物時，業已明白告知 告訴人有關系爭建物如何將1 至3 樓原設計為陽台之空間外 推成為室內空間使用，有如本院前所認定，而告訴人於本院 審理時亦有自承：「當初我買桃園縣平鎮市○○路○○0 段 000 號當作住家的這間房子時，銷售人員也是楊婉茹，我先 向楊婉茹購買住家時，楊婉茹有帶我去看樣品屋，當時樣品 屋就是加蓋的樣品，所以我覺得這樣有適合我的需求，所以 才會在購屋後自行加蓋」、「（你是否知道加蓋是違章建築 ？）那邊不只只有我一個人加蓋，有一、二十戶都有加蓋， 我知道這是違章建築」、「（你是否知道違章建築如果被人 家檢舉會有拆除的風險？）我知道」等語（見本院卷第191 頁正反面），顯見告訴人並非對於加蓋違章恐有遭檢舉而被 拆除之風險毫無所悉。是以，雖證人楊婉茹於偵查中證稱： 「我認為這是有產權，所以我沒主動向告訴人表示若未來有 人檢舉可能遭拆除」等語（見他卷第101 頁），而未於銷售 系爭建物時對告訴人醜話盡現。但證人楊婉茹固無對告訴人 講白系爭建物外推增擴為室內空間部分若遭檢舉會被拆除之 話語，惟對照於告訴人在此之前自身之購屋、住屋經驗，併 佐以上述系爭建物之房屋買賣契約書第8 條第2 項之約定條 款明白記載：「買方並同意依現況移交」、「其如與使用執 照、圖說或登記謄本所載內容不符時」各等語，自堪認告訴 人當初仍舊並未因受證人楊婉茹舌燦蓮花之銷售話術所誘拐 ，以致誤信系爭建物並無任何違建而決意購買系爭建物。是 以，本案系爭建物既係告訴人在自行衡酌因外推增擴室內空 間使用可得之利益，以及日後因遭查緝而需拆除之風險、復 原成本支出之負擔後，本於自己之經濟理性加以抉擇買下， 則縱使事後倒運，以致告訴人必須面臨因遭檢舉查報而恐有 受拆除違建之窘境，此等不利益仍應由告訴人自行承擔負責
，蓋以新固公司銷售人員楊婉茹在銷售過程中確已明白告知 過告訴人有關外推室內空間之情形，甚至新固公司亦有在雙 方所簽定之房屋買賣契約書內加以約定清楚，則為求契約安 定與交易安全，不能任容告訴人事後反悔而漫指新固公司當 初必有蓄意隱瞞交易資訊之消極不作為詐欺行為。七、綜據上述，因檢察官所舉證據，尚未達於通常一般人均不致 有所懷疑，而得確信其有罪之程度，本院復查無其他積極證 據證明被告黃素貞、廖展文確有檢察官所指上開共同詐欺之 犯行，揆諸首開說明，即應認不能證明被告黃素貞、廖展文 犯罪，而為被告2 人無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1 項，判決如主文。本案經檢察官郭千瑄到庭執行職務。
中 華 民 國 103 年 9 月 18 日
刑事第八庭 審判長法 官 劉為丕
法 官 馮昌偉
法 官 呂綺珍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書( 均須按他造當事人之人數附繕本) 「切勿逕送上級法院」。
書記官 陳雅婷
中 華 民 國 103 年 9 月 18 日
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