臺灣新竹地方法院民事簡易判決 103年度竹簡字第249號
原 告 蕭煥亮
訴訟代理人 吳聖欽律師
被 告 吳玉麟
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國103 年9 月5 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹市○○段○○○○地號土地上中正園中園大樓地下層如附圖所示編號十三號停車位騰空返還原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣伍拾萬元供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者 ，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款 、第7 款、第2 項定有明文。而所謂請求之基礎事實同一， 係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之 共通性及關連性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於 變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造程序權之保障， 俾符訴訟經濟者稱之。查本件原告起訴時，原係本於分管契 約、民法第767 條規定，聲明請求：被告應將坐落新竹市○ ○段0000地號土地上「中正園中園」大樓地下層如附圖所示 編號13號停車位騰空返還原告。嗣於訴訟進行中，原告追加 備位聲明為：被告應將坐落新竹市○○段0000地號土地上「 中正園中園」大樓地下層如附圖所示編號13號停車位騰空返 還原告及其他共有人，經核原告前開訴之追加，係基於民法 第767 條、第821 條之規定請求，其上開追加之訴與原訴之 間，均係本於無權占有之同一基礎事實，是就原請求之訴訟 及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性 ，得期待於後請求之審理時予以利用，故宜於同一訴訟程序 審理，藉以一次解決紛爭，俾符合訴訟經濟之要求，況此追 加並無礙被告之防禦，對於被告之程序權保障亦無不利影響 ，而被告並無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前開說明，原 告所為訴之追加，程序上並無不合，應予准許。乙、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於民國98年10月28日與訴外人徐熊汾簽訂不動產買賣
契約書，向訴外人徐熊汾購買坐落新竹市○○段0000地號 土地及其上同段2426建號，即「中正園中園」社區大樓中 門牌新竹市○○街00巷00號4 樓之5 建物（下稱系爭4 樓 之5 房地），買賣標的含機械式車位一個，即如附圖所示 編號13之停車位（下稱系爭停車位），原告業依前開買賣 契約將價金給付完畢，訴外人徐熊汾於98年11月26日以買 賣為原因，將系爭4 樓之5 房地移轉登記予原告，亦將系 爭4 樓之5 房地連同系爭停車位交付原告使用，數年來就 系爭停車位使用與社區住戶相安無事並無爭議。詎料，被 告於100 年8 月30日經由法務部行政執行署新竹分署99年 度營稅執特專字第47985 號執行案件之拍賣程序取得坐落 新竹市○○段0000地號土地及其上同段2407建號，即「中 正園中園」社區大樓中門牌新竹市○○街00巷00號3 樓之 2 建物（下稱系爭3 樓之2 房地）後，竟於102 年11月間 逕行占用系爭停車位，至今仍未騰空歸還系爭停車位。（二）經查，兩造房地所屬之「中正園中園」社區，共有41戶、 16個停車位，社區住戶之大樓停車位使用權，係在向建商 購買房地之時另行支付費用購買停車位，社區之原始住戶 於購買之初就停車位之使用，即有明示或默示分管契約存 在。而查，原告所有系爭4 樓之5 房地之原始住戶即訴外 人黃淑美將該房地出賣予訴外人徐熊汾時，曾移交「中正 園中園餘屋（成屋）明細表」予訴外人徐熊汾，訴外人徐 熊汾出賣系爭4 樓之5 房地予原告時，除於買賣契約書中 明確載明買賣標的包括系爭停車位外，並同時將黃淑美所 移交之上開「中正園中園餘屋（成屋）明細表」交付予原 告，是依「中正園中園」社區之明示或默示分管契約，原 告就系爭停車位有使用權甚明，爰先位依分管契約、民法 767 條前段規定，請求被告返還系爭停車位予原告。退步 言之，縱認「中正園中園」共有人間就系爭停車位無分管 契約存在，原告無由依分管契約、民法767 條前段規定， 請求被告返還系爭停車位，惟共有人對共有物之特定部份 占用收益，須徵得其他共有人全體同意，被告對系爭停車 位並無使用權，係屬無權占有，爰備位依民法767 條、82 1 條請求被告將系爭停車位返還原告及其他共有人等語。 並聲明：⒈先位聲明：⑴被告應將坐落新竹市○○段0000 地號土地上「中正園中園」大樓地下層如附圖所示編號13 號停車位騰空返還原告。⑵原告願供擔保請准宣告假執行 。⒉備位聲明：⑴被告應將坐落新竹市○○段0000地號土 地上中正園中園大樓地下層如附圖所示編號13號停車位騰 空返還原告及其他共有人。⑵原告願供擔保請准宣告假執
行。
二、被告則以：兩造房地所屬「中正園中園」社區之原始建商即 訴外人黃泉發因財務週轉不靈，已於83年間倒閉，目前除社 區內2 樓之2 及3 樓之5 住戶有取得建商所出具之「停車位 證明書」外，其他住戶均未與訴外人黃泉發訂定停車位使用 權契約，故均無法提出停車位的合法使用憑證。又「中正園 中園」社區大樓於102 年10月19日前並未成立大廈管理委員 會，嗣於102 年10月19日成立大廈管理委員會召開社區住戶 大會時，就停車位亦未訂立分管契約，因「中正園中園」社 區停車位坐落新竹市○○段0000○號，係社區之公共部分而 為全體住戶所共有，「中正園中園」全體住戶就停車位既無 分管契約存在，停車位使用權利即應以各住戶房地關於共有 2438建號部分之應有部分比例為認定基礎，始為公平。而查 ，被告就共有2438建號之應有部分為10000 分之450 ，原告 就共有2438建號之應有部分為10000 分之256 ，茲比較兩造 就共有2438建號之應有部分比例而言，被告之應有部份遠高 於原告，是以社區目前現有使用停車位之數量，將全體住戶 依共有2438建號之應有部分由大至小排列，另扣除有取得建 商出具之停車位證明書之系爭2 樓之2 、3 樓之5 二戶後， 則以原告之應有部分比例並無法取得停車位使用權，況原告 始終無法提出建商所出具之停車位證明書，是縱其與前手之 買賣契約書記載就系爭停車位有使用權，亦僅屬原告與前手 間之債權關係，難以認定其具有系爭停車位之使用權，是「 中正園中園」就停車位之使用既無分管契約，原告就系爭停 車位自無使用權。況被告所有系爭3 樓之2 房地之前手即訴 外人李竹清曾告知該戶所配屬之停車位即是系爭停車位，另 依「中正園中園」大廈管理委員會依共有2438建號之應有部 分比例判斷後，亦認伊有停車位使用權，故伊自102 年11月 間開始占有使用系爭停車位，並給付停車管理費，則其使用 系爭停車位有正當權源等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之 訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於98年10月28日與訴外人徐熊汾簽訂不動產買賣契約 書，向訴外人徐熊汾購買系爭4 樓之5 房地含系爭停車位 ，並於98年11月26日以買賣為原因辦畢所有權移轉登記， 原告自買受系爭4 樓之5 房地及系爭停車位後，即將系爭 4 樓之5 房地連同系爭停車位出租他人使用。
（二）被告於100 年8 月30日，因拍賣取得系爭3 樓之2 房地， 並於100 年9 月19日以拍賣為原因辦畢所有權移轉登記。
（三）系爭停車位自102 年11月間起由被告占有使用迄今。四、兩造爭執事項：
（一）系爭停車位是否有分管契約？
（二）被告有無使用占有系爭停車位之正當權源？（三）原告先位之訴，依分管契約、民法767 條前段規定，請求 被告返還系爭停車位，有無理由？
（四）原告備位之訴，依民法第767 、821 條規定，請求被告將 系爭停車位返還原告及其他共有人，有無理由？五、本院之判斷：
（一）系爭停車位是否有分管契約？
⒈按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定 部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共 有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有 人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返 還占用部分。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思 表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂 默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以 間接推知其效果意思者而言；共有物分管之約定，不以訂 立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自 占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益， 各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有 默示分管契約之存在（最高法院87年度台上字第1359號、 83年度台上字第1377號判決意旨均同此見解）。是縱共有 人間就共有物之使用未訂立分管契約之書面，倘其對各自 使用之土地已歷有年所，亦得認共有人間有默示之分管契 約存在。另公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定， 該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用 者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。 ⒉原告主張系爭停車位自原告之前前手住戶即訴外人黃淑美 買受系爭房地以來，即由其使用，嗣訴外人黃淑美將系爭 房地連同系爭停車位出售訴外人徐熊汾，以至迄由訴外人 徐熊汾再將系爭房地連同系爭停車位出售予原告，亦先後 由原告前手徐熊汾、原告使用，數年來就系爭停車位使用 與社區住戶均相安無事，並無爭議，足見系爭停車位確有 分管契約存在等語，業據其提出土地登記謄本、建物登記 謄本、不動產買賣契約書及中正園中園餘屋（成屋）明細 表等件為證（見本院卷第6 至11頁、第66頁），至被告雖 以前詞否認，惟查：
⑴系爭停車位係坐落新竹市○○段0000○號建物範圍內之特 定空間，系爭2438建號建物與「中正園中園」社區住戶之
專用部份相互獨立，有單獨之所有權，係「中正園上園」 社區大樓之共有部分，為全體住戶所共有，其所有權範圍 包括一層共同使用部分（112.99平方公尺）、二層共同使 用部分（58.79 平方公尺）、三層共同使用部分（58.33 平方公尺）、四層共同使用部分（58.33 平方公尺）、五 層共同使用部分（66.94 平方公尺）、平台共同使用部分 （10.20 平方公尺）、屋頂突出物共同使用部分（55.55 平方公尺）、地下層共同使用部分（425.48平方公尺）， 合計總共有部分面積為846.61平方公尺。而其中所謂「停 車位空間」係位於地下層共同使用部分，共規劃有上下二 層循環型機械停車設備共8 組，合計有16個停車位，另有 如附圖所示編號17之平面停車位1 個，目前係由訴外人吳 漢生占用使用之事實，有現況照片及系爭2438建號建物登 記謄本在卷可稽（見本院卷第13頁、第140 頁），且為兩 造所不爭執，自堪信實在。
⑵次查，依原告所提系爭不動產買賣契約書內容足悉，原告 向訴外人徐熊汾購買系爭房地，其買賣標的包含機械式之 汽車停車位1 個，車位編號記載為「後面中間上層」等語 ，又依訴外人徐熊汾所交付其前手即訴外人黃淑美所移交 ，現由原告持有之中正園中園餘屋（成屋）明細表可知， 原告所買受系爭4 樓之5 房地，確配屬有地下室機械式車 位1 個，且註記該停車位之位置在後面中間上層，此觀中 正園中園餘屋（成屋）明細表自明（見本院卷第66頁）， 再對照原告所提附圖所示「中正園中園」社區地下室停車 場之停車位位置圖以觀，其後面中間上層位置之停車位應 係屬編號13號之停車位無訛，則原告主張其所購買之系爭 房地，其買賣標的包含如附圖所示編號13號之系爭停車位 等語，堪認尚非虛妄。
⑶第查，原告主張系爭停車位自原告之前前手住戶即訴外人 黃淑美買受系爭房地以來，即由其使用，嗣訴外人黃淑美 將系爭房地連同系爭停車位出售訴外人徐熊汾，以至迄由 訴外人徐熊汾再將系爭房地連同系爭停車位出售予原告， 亦先後由原告前手徐熊汾、原告使用之情，為被告所不爭 執，且據證人即「中正園中園」社區管理委員會主任委員 吳漢生於本院結證稱：伊自97年11月間開始住在「中正園 中園」社區，伊買受該社區門牌號碼新竹市○○街00巷00 號5 樓之9 、10二戶房地，前手將二戶房地打通使用，伊 所購前開房地含二個停車位，前手告知有向建商購買二個 停車位，並有交付車位證明切結書，證明所購之停車位一 個為附圖所示編號17號之平面停車位，另一是附圖所示編
號3 號之機械停車位，該社區之前並未成立管理委員會， 就地下室停車位之使用，都是繼受前手的權利使用停車位 ，關於系爭停車位，因原告之前係將其所有之系爭房地出 租，故系爭停車位之前均是由原告之房客在使用，後來被 告買受該社區3 樓之2 房地後，發生系爭停車位糾紛，雙 方都曾找伊協調，但伊無能力判斷系爭停車位應歸屬何人 使用，故請渠等透過訴訟解決，「中正園中園」社區嗣已 於102 年10月間成立管理委員會，由伊擔任主任委員，並 依法送核備在案，目前編號13號之停車位係由被告占有， 基於使用者付費原則，乃請被告給付停車費用等語綦詳（ 見本院卷第96頁反面至98頁），而被告亦自承：伊於102 年11月間，因得知向原告承租系爭停車位者，不再使用系 爭停車位，故開始占有使用系爭停車位等語（見本院卷第 29頁、第76至77頁），則原告前開主張系爭停車位一直以 來係由原告之前前手黃淑美、前手徐熊汾及原告占有使用 ，嗣自102 年11月間，始遭被告占有等情，堪可採信。 ⑷按分管契約並不以有真實具體之契約存在為必要，以各區 分所有權人之舉動，例如，容忍其他區分所有權人使用共 有物之特定範圍，即可推知有分管契約之存在。查原告與 訴外人徐熊汾所簽訂系爭不動產買賣契約之買賣標的，包 含系爭房地及系爭停車位，而自系爭停車位歷來係由原告 前前手即訴外人黃淑美、前手即訴外人徐熊汾及原告占有 使用，該社區大樓之其他住戶從未有所爭議之情，已如前 述，至被告雖辯稱原告前前手黃淑美係經由拍賣取得系爭 房地，難認其與建商間就系爭停車位有分管協議云云，並 據其提出系爭4 樓之5 之建築改良物登記簿為證（見本院 卷第120 至122 頁）。惟查，觀之系爭4 樓之5 之建築改 良物登記簿之記載足悉，原告之前前手黃淑美係於84年7 月12日經由本院84年度執字第3 號強制執行事件拍賣取得 系爭4 樓之5 房地，因該強制執行事件迄今已近20年，故 卷宗已逾保存期限而銷毀，尚無從查知該拍賣公告上是否 有附屬系爭停車位之記載，然訴外人黃淑美自拍定買受系 爭房地後，即持有關於系爭停車位記載之中正園中園餘屋 （成屋）明細表，嗣占有使用系爭停車位，數年來均無任 何住戶提出異議，迨訴外人黃淑美將系爭房地連同系爭停 車位出售訴外人徐熊汾，再由訴外人徐熊汾將系爭房地連 同系爭停車位出售予原告，亦先後由原告前手即訴外人徐 熊汾及原告占有使用系爭停車位多年，均無任何住戶提出 爭執，再查，系爭社區大樓之住戶中目前2 樓之2 、3 樓 之5 住戶持有建商所出具之停車位證明書，此有被告所提
停車位證明書等件附卷可佐（見本院卷第31頁、第74頁） ，而該二戶住戶亦長期分別占有附圖所示編號11號、2 號 停車位使用迄今，另據證人即「中正園中園」社區管理委 員會主任委員吳漢生於本院結證稱：目前大家都是繼受前 手之停車位專用權使用停車位，伊前手是直接向建商購買 房地之第一手住戶，前手告知有向建商購買二個停車位， 一個是平面車位，一個是機械式車位，前手並有出具切結 書予以證明等語明確（見本院卷第97、98頁），並據其提 出其前屋主即訴外人王麗雲所交付之車位證明切結書及中 正園中園車庫平面圖附卷可參（見本院卷第124 、125 頁 ），而證人吳漢生自買受系爭5 樓之9 、5 樓之10房地以 來，亦繼受前手權利占有使用如附圖所示編號3 、17號之 停車位，準此，堪認系爭社區大樓建商與各戶承購人締結 買賣契約之際，應已就系爭地下室停車位之使用收益，成 立停車位使用權之分管契約等情，至為明灼。縱認原告無 法提出系爭社區大樓全體住戶所締結明確之書面分管契約 書，惟揆諸前開說明，系爭房地自原始住戶即原告之前前 手黃淑美入住「中正園中園」社區大樓以來，系爭停車位 即歷由原告前前手即訴外人黃淑美、原告前手即訴外人徐 熊汾、原告使用歷有年所，該社區大樓之共有人均未曾干 涉，或提出異議，揆諸前開說明，亦認「中正園中園」社 區區分所有權人就系爭停車位，已有由原告使用之默示分 管契約存在，尚足堪認。
⑸至被告雖抗辯伊經由前手李竹清告知所買受系爭3 樓之2 房地，有配置一個停車位，即系爭訟爭之停車位，但因前 手所駕之休旅車太大，難以停放，故未使用系爭停車位云 云。惟查，訴外人裕富工程行負責人李竹清因積欠營業稅 未繳，遭財政部台灣省北區國稅局新竹市分局聲請對其名 下財產強制執行，經法務部行政執行署新竹行政執行處以 99年度營稅執特專字第00000000號受理強制執行後，乃查 封原訴外人李竹清所有系爭3 樓之2 房地，查封當日據訴 外人李竹清之母表示系爭3 樓之2 房地係由家屬自住，並 無出租，地下室有停車空間，但因一直未繳費，也沒使用 ，不清楚有無專屬停車位等語，而拍賣公告則載明「義務 人之母告知地下室有停車空間，但一直未繳費，亦不清楚 有無專屬停車位。」等語，此有查封筆錄及拍賣公告附卷 足稽（見本院卷第46、51頁），並經本院依職權調取前開 行政執行卷宗核閱屬實，又據證人即「中正園中園」社區 管理委員會主任委員吳漢生於本院結證稱：被告買受系爭 3 樓之2 房地前，前屋主曾向伊告知，該戶也有1 個停車
位，但因他的車子比較大，故一直未停放在地下室的停車 格而未使用，前屋主稱並不確定他的停車位是哪一個，但 他知道停車位應該是在訟爭停車位那區範圍內的其中一個 ，惟無法確認是哪一個停車位等語明確（見本院卷第97頁 反面），再依原告所提中正園中園餘屋（成屋）明細表可 知，被告所有系爭3 樓之2 房地，亦配屬有機械式車位1 個，此觀中正園中園餘屋（成屋）明細表自明（見本院卷 第66頁），準據上述，被告所購系爭3 樓之2 房地亦有配 屬地下室之機械停車位1 個之情，應堪認非虛。至被告雖 辯稱據前屋主李竹清告知其所有系爭3 樓之2 房地所配屬 之停車位就是系爭停車位云云。惟查，依被告所有系爭3 樓之2 房地之前屋主即訴外人李竹清之母於查封當日所陳 ，尚且並不清楚該戶有無專屬停車位等語，再佐以證人吳 漢生前開所證，前屋主只知悉該戶所配屬停車位應係訟爭 停車位那區範圍的其中一個，惟並無法確認是哪一個停車 位等語，準此，足見被告之前手李竹清及其家屬就系爭3 樓之2 房地所配屬停車位究係哪一個，尚屬無法認定，怎 可能明確告知被告系爭停車位即是系爭3 樓之2 所配屬之 專用停車位，況倘被告可明確肯認系爭3 樓之2 所配屬之 停車位即是系爭停車位，則之前何須以對該社區地下室停 車位之專用權有爭議為由，陸續寄發郵局存證信函予該社 區之2 樓之1 、4 樓之2 、4 樓之5 （原告所有）、4 樓 之6 等各戶，要求其等出面協商解決等語，此有被告所寄 之郵局存證信函附卷足憑（見本院卷第39、40頁、第92頁 ），並據被告自承在卷（見本院卷第76頁反面），足見被 告此部分所辯，顯與事實不符，不足採信。至於被告所有 系爭3 樓之2 房地所配屬之停車位究係何者，據證人據證 人即「中正園中園」社區管理委員會主任委員吳漢生於本 院結證稱：「（法官問：現在實際使用的車位是哪些，哪 些沒有人使用？）機械加平面共有17個車位（機械16個、 平面1 個），現階段有車子停放使用的是3 之2 （編號13 ）、2 之2 （編號11）、2 之3 （編號9 ）、1 樓林小姐 （編號7 ），3 之8 （編號1 ）、3 之5 （編號2 ），5 之1 （編號5 ）、5 之9 （編號3 ）、5 之10（編號17） ，剩下的車位（編號4 、6 、 8 、10、12、14、15、16 ）是空的，沒有人停，是誰的我也不知道，有來主張的人 有2 之1 （但不知道車位是哪個）、4 之8 （主張編號12 ）、4 之5 （主張編號13）、4 之6 （主張編號15）、4 之1 （主張編號16）。只有3 之8 、3 之5 有將機械停車 設備修復，所以有停上下層，其他部分因為大樓老舊，沒
有修復機械停車位，只有停上面。」等語綦詳（見本院卷 第98頁），是依證人吳漢生前開所證，足悉系爭大樓地下 室停車位目前如附圖所示編號4 、6 、8 、10、12、14、 15、16號之停車位均無人使用，扣除已有住戶主張有停車 位專用權者（即4 樓之8 住戶主張停車位係編號12號；4 樓之1 主張停車位係編號16號）外，尚有編號4 、6 、8 、10、14號之停車位無人主張權利（其中2 樓之1 住戶主 張有停車位專用權，但不知是哪一個），再參以證人吳漢 生上揭證述：被告所有系爭3 樓之2 房地之前屋主有告知 所配屬之停車位應係在訟爭停車位那區範圍內的其中一個 等語，倘係真實，對照附圖所示本件訟爭停車位（編號13 號）那區之停車位共有編號11至16號，目前確尚有編號14 號之停車位並無人主張專用權，亦無人使用，惟被告所有 系爭3 樓之2 房地所配屬使用之停車位是否即為如附圖所 示編號14號之停車位，尚無從確定，但絕非系爭停車位之 情，堪可認定。
⑹被告雖又辯稱該社區地下室之停車位應按住戶就共有2438 建號所登記之應有部分大小排列分配，始為公平云云。惟 按系爭地下室屬於該社區大樓全體區分所有權人共有，是 各共有人本得按其應有部分之比例，對於上開停車位之全 部行使權利，但全體共有人如約定將特定停車位分配由特 定共有人專用者，該特定共有人即得本於全體共有人間成 立之分管契約，專用該特定停車位，並排除其他共有人對 於該特定停車位之使用、收益權利。次按將停車位與公共 共設施面積併同登記為一建號，由區分所有建物全部共有 ，但由買車位者持有較多應有部分，係一「大公」之登記 辦法，故公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起 造人與各承購戶定明停車位之使用權，當可解釋為係一種 共有物之分管契約，有拘束共該分管契約當事人之效力。 經查，依原告所整理，為被告所不爭執之「中正園中園」 大樓社區住戶各戶面積及共有部分數據表足悉（見本院卷 第63頁），被告就系爭2438建號共有部分之應有部分比例 為10000 分之450 ，而原告就系爭2438建號共有部分之應 有部分比例為10000 分之256 ，是原告就系爭2438建號共 有部分之應有部分比例雖較被告為少，惟相較「中正園中 園」社區全體住戶就系爭2438建號共有部分之應有部分比 例排序，尚排名在前16位，參酌系爭地下室共規劃16個機 械停車位，1 個平面停車位之情形，難認以原告就系爭 2438建號共有部分所登記取得之持分，無法分配取得地下 室停車位之專用權。再者，系爭社區大樓建商與各戶承購
人締結買賣契約之際，應已就系爭地下室停車位之使用收 益，成立停車位使用權之分管契約之情，業如前述，復參 以，系爭大樓停車位目前主張有停車位專用權住戶就系爭 2438建號共有部分之應有部分比例，除5 樓之1 （應有部 分為10000 分之187 ）及3 樓之5 （應有部分為10000 分 之124 ）二戶住戶外，均屬排序前16位之住戶，惟3 樓之 5 住戶手邊持有建商所出具之停車位證明書之情，已如前 述，足見系爭社區大樓就地下室停車位之分配使用，仍係 依據住戶間之分管契約，尚非概依住戶就系爭2438建號共 有部分比例為認定，是以，系爭地下室停車位既有分管契 約存在，揆諸前開說明，該特定共有人即得本於全體共有 人間成立之分管契約，專用該特定停車位，並排除其他共 有人對於該特定停車位之使用、收益權利，而該共有物之 分管契約，並有拘束共該分管契約當事人之效力，是被告 前開所辯，尚非足採。
（二）被告有無使用占有系爭停車位之正當權源？ ⒈按民法第826 條之1 雖於98年1 月23日修正公布，並自公 布後6 個月施行，然物權在民法物權編施行前發生者，除 民法物權編施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規 定；其在修正施行前發生者，除民法物權編施行法有特別 規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法物權編施行法 第1 條定有明文。又按最高法院48年度台上字第1065號判 例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管 之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契 約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性 而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管 契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管 契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保 障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應 不再援用，司法院大法官釋字第349 號解釋文參照。再按 共有人如依分管契約而占有使用共有物之特定部分時，他 共有人嗣後如將其對共有物之應有部分，讓與第三人者， 除有特別情事外，受讓人對於原分管契約之存在，通常即 有可得而知之情形，而應受原共有人間之分管契約之拘束 （最高法院101 年度台上第192 號、99年度台上第2278號 判決均同此意旨）。查，本件「中正園中園」社區住戶對 於系爭停車位應有明示甚或默示之分管契約存在等情，既 如前述，而此分管契約係於民法第826 條之1 修正施行前 即已成立，基於維持共有物管理秩序之安定性，於受讓人 知悉該分管契約或有可得知之情形，仍應受該分管契約之
約束，先予敘明。
⒉又所謂「知悉」應從「受讓人」「主觀上」之認知予以定 斷，所謂「可得知」則應從「客觀上」各種環境條件，以 「一般人」之認知綜合判斷。至於知悉或可得知之範圍， 以對分管契約任一特定內容有所認知即可，不以對全部分 管契約之全部內容均有認知為必要，否則任由受讓人以知 悉部分受拘束，不知悉部分不受拘束而為主張，將使分管 契約割裂適用，失其分管約定之整體性要非法之所許。其 所謂「受分管契約之拘束」，係指受讓人除就其他共有人 專用部分有容忍之義務外，如受讓人依該分管契約亦有專 用部分時，該受讓人對該特定部分亦有專用權，自不待言 。經查，系爭停車位，客觀上自原始住戶即原告之前前手 黃淑美入住之時起，即由原告之前前手即訴外人黃淑美、 前手即訴外人徐熊汾及原告占有使用之情，詳如前述，而 被告於100 年8 月30日經法務部行政執行署新竹分署拍定 取得系爭3 樓之2 房地，並入住使用後，亦已知悉系爭停 車位係由原告交付承租人停車使用，嗣因認原告之承租人 已不再使用系爭停車位，乃自於購買系爭3 樓之2 房地2 載餘後之102 年11月間，開始占用系爭停車位使用，足見 被告於購買系爭3 樓之2 房地前，其主觀上雖未知悉「中 正園中園」社區大樓住戶就系爭停車位有無分管契約，然 由「中正園中園」社區大樓之地下室停車情狀之外觀，已 顯然可見系爭停車位係由特定之部分共有人占用，綜此客 觀環境條件而論，應可認定凡有意購買「中正園中園」大 樓房地之一般人到現場看屋時，即可得知該特定停車部分 ，已由部分共有人使用之事實，自應認被告受讓系爭3 樓 之2 房地時，對於系爭停車位之分管契約之存在有「可得 知」之情形，應受該分管契約之拘束。準此，被告拍定取 得系爭3 樓之2 房地時，主觀上雖不「知悉」共有人間有 何分管契約，但客觀上「可得知」前開默示分管契約存在 ，依前揭說明，被告應受該分管契約之拘束，亦即被告應 容忍原告就系爭停車位有使用權。
⒊至被告雖抗辯係因「中正園中園」社區大樓成立管理委員 會後，經管理委員會認定伊有權使用停車位，始開始占有 系爭停車位，並繳納停車管理費，是伊有占用、使用系爭 停車位之正當權源云云。然查，據證人吳漢生於本院結證 稱：伊目前係擔任「中正園中園」大廈管理委員會之主任 委員，兩造發生系爭停車位糾紛後，曾找伊協調，但伊無 能力判斷系爭停車位應歸屬何人使用，故請渠等透過訴訟 解決，因目前系爭停車位係由被告占有，基於使用者付費
原則，乃請被告給付停車費用等語綦詳（見本院卷第97頁 反面、第98頁），足見「中正園中園」管理委員會係基於 使用者付費之原則始要求被告支付系爭停車位之管理費， 並無確認被告就系爭停車位有使用權之意，則被告據以抗 辯其就系爭停車位有正當使用權源云云，尚難採信。此外 ，被告並未能舉證證明，其就系爭停車位有何合法、正當 之使用權源，則其前開所辯，即難遽採。
（三）原告先位之訴，依分管契約、民法767 條前段規定，請求 被告返還系爭停車位，有無理由？
按民法第818 條固規定，各共有人按其應有部分，對於共 有物之全部，有使用、收益之權，同法第821 條但書亦規 定：回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之， 惟同法第820 條第1 項（修正前）明定：共有物除契約另 有訂定外，由共有人共同管理之。所謂管理，旨在使用、 收益，足見上開第818 條及第821 條但書之規定係指共有 物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人 就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分 為使用、收益，乃當然之解釋；共有人就共有物分管之部 分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得 為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821 條但 書規定之適用（最高法院88年度台上字第61號、86年度台 上字第1656號、91年度台上字第242 號、99年度台上字第 2397號判決意旨均同此見解）。查，原告依「中正園中園 」社區大樓住戶間就系爭停車位之分管契約之約定，對於 系爭停車位有使用權限，而被告並無占有、使用系爭停車 位之正當權源等情，如前所述，揆諸前開說明，原告依分 管契約、民法767 條前段規定，對於無權占有系爭停車位 之被告，為自己之利益單獨提起本件訴訟，請求被告騰空 返還系爭停車位予原告，於法有據，應予准許。（四）原告備位之訴，依民法第767 、821 條規定，請求被告將 系爭停車位返還原告及其他共有人，有無理由？ 原告先位之訴，依分管契約、民法767 條前段規定，請求 被告返還系爭停車位，為有理由，已如前述，其備位之訴 不應再予審酌，併予敘明。
六、綜上所述，「中正園中園」社區大樓住戶間就系爭停車位已 有分管契約約定由原告為占有、使用，被告自應受其拘束， 是原告先位依分管契約及民法767 條前段規定，請求被告返 還系爭停車位予原告，為有理由，應予准許。又本院已依先 位之訴判准原告之請求，則原告另依民法第767 、821 條規 定，請求被告將系爭停車位返還原告及其他共有人，本院毋
庸再予審究，併此敘明。
七、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易訴訟程序所為 被告部分敗訴之判決，應依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，依職權宣告假執行，是原告陳明願供擔保聲請宣告假執行 ，核無必要，附此敘明。又被告陳明願供擔保請准宣告免為 假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經核與本件 判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 9 月 19 日
新竹簡易庭 法 官 高敏俐
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 9 月 19 日
書記官 蕭汝芳