臺灣新竹地方法院民事小額判決 103年度竹小字第168號
原 告 協欣雅築公寓大廈管理委員會
法定代理人 郭文鳳
訴訟代理人 林淑勤
劉瑞齡
被 告 林慶秋
兼 訴 訟
代 理 人 林志宏
上列當事人間給付管理費等事件，本院於民國103 年8 月19日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告林慶秋應給付原告新臺幣柒仟壹佰零肆元及自民國一○三年八月十三日起至清償日止，按年息百分之三計算之利息。被告林志宏應給付原告新臺幣壹萬玖仟陸佰肆拾肆元。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告林慶秋、林志宏如各以新臺幣柒仟壹佰零肆元、新臺幣壹萬玖仟陸佰肆拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期 間內提出異議，依據民事訴訟法第519條第1項規定，即應以 原支付命令之聲請視為起訴。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或 追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加， 民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款、第2 項分別定 有明文。本件原告起訴時原僅將林慶秋列為被告，並聲明： 被告應給付原告新臺幣（下同）18,648元，及自支付命令送 達之翌日起至清償日止，按年息百分之3 計算之利息。嗣於 民國103年7月16日變更訴之聲明為：被告林慶秋應給付原告 26,748元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 百分之3計算之利息；復於103年8月5日追加林志宏為被告， 並變更訴之聲明為：被告林慶秋應給付原告7,104 元，及自 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之3 計算之 利息；被告林志宏應給付原告19,644元，及自訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息百分之3計算之利息。末於103 年8 月19日言詞辯論期日，捨棄對被告林志宏利息部分之請 求。核原告上開所為訴之變更追加，係基於其主張被告積欠
管理費、電梯維修費之同一基礎事實，且屬單純減縮應受判 決事項之聲明，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；又被告 對上開訴之變更追加，並無異議而為本案之言詞辯論，揆諸 前揭規定，應予准許。
三、本件被告林慶秋、林志宏經合法通知，未於最後言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告 之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
協欣雅築公寓大廈社區於99年10月7 日成立管理委員會，召 開第一次區分所有權人會議（下稱區權人會議），推選管理 委員、主任委員，並制定公寓大廈規約，被告林慶秋為該社 區住戶，於101 年6 月8 日以買賣為原因將其所有新竹市○ ○路000 ○0 號4 樓、198 之1 號4 樓（新竹市○○路000 號4 樓之1 、198 號4 樓之2 ）移轉登記予其子即被告林志 宏，詎被告2 人未按時繳交管理費、電梯維修費，則101 年 6 月7 日以前積欠之費用應由被告林慶秋清償，101 年6 月 8 日以後積欠之費用應由被告林志宏清償，渠等積欠之金額 ，茲列述如下：
⒈管理費部分：
依公寓大廈規約第2 條之規定，住戶應依現況方式、計算、 繳納管理費。嗣原告於102 年10月1 日召開第四次區權人會 議，約定管理費的繳費方式以坪數計算，是被告於102 年10 月以前，每月應繳交管理費500 元；102 年10月以後，按坪 數計價，每月應繳交管理費1,350 元。依上開收費計算方式 ，被告林慶秋積欠100 年10月至12月管理費未住半價優惠75 0 元【計算式：500 ×3 ÷2 ＝750 】、101 年1 月至5 月 管理費2,500 元【計算式：500 ×5 ＝2,500 】、101 年6 月1 日至7 日管理費117 元【計算式：500 ×7/30＝117 】 ，上開金額共計3,367 元【計算式：750 ＋2,500 ＋117 ＝ 3,367 】；而被告林志宏積欠101 年6 月8 日至101 年6 月 30 日管理費383 元【計算式：500 ×23/30 ＝383 】、101 年7 月至102 年9 月管理費7,500 元【計算式：500 ×15＝ 7,500 】、103 年1 月至6 月管理費8,100 元【計算式：1, 350 ×6 ＝8,100 】，上開金額共計15,983元【計算式：38 3 ＋7,500 ＋8,100 ＝15,983】。 ⒉電梯維修費部分：
原告於100 年12月21日召開第二次區權人會議，討論公共基 金不足時，即便維修費用未達5 萬元，仍由區分所有權人以 坪數計算分擔該費用，是101年1月、103年3月電梯維修費皆
係依上開區權人會議結論由區分所有權人以坪數計算分擔電 梯維修費。查被告林慶秋積欠101 年1 月電梯維修費3,737 元；被告林志宏積欠103年3月電梯維修費3,661元。 ⒊承前所述，被告林慶秋積欠管理費及電梯維修費共計7,104 元【計算式：3,367 ＋3,737 ＝7,104 】；被告林志宏積欠 管理費及電梯維修費19,644元【計算式：15,983＋3,661 ＝ 19,644】，上開費用已逾2 期未清償，業經原告定期催告， 被告迄今仍未繳納，爰依公寓大廈規約、區權人會議決議， 及公寓大廈管理條例第21條規定提起本件訴訟。㈢、對被告抗辯所為之陳述：
被告辯稱公寓大廈規約第2 條雖規定住戶應繳交管理費，卻 未明確指出何謂依現況方式、計算、繳納，應認原告主張10 2 年10月前每戶收取500 元之管理費並無理由云云。經查， 被告林慶秋為地主，與建商合建協欣雅築公寓大廈，並於完 工後入住，該社區未成立管理委員會之前係設立大樓自治會 ，且於91年9 月22日召開會議向住戶收取管理費，繳費方式 為套房300 元、一層二房400 元、一層三房500 元、一層五 房的套房1,500 元，當時被告林慶秋配偶即訴外人張秀月有 出席該會議，並同意上開繳費方式，是被告於102 年10月以 前，每月應繳交500 元管理費。至被告復辯稱原告未通知開 會云云。然查，原告確有通知被告開會，並張貼開會公告在 社區1 樓大門及電梯出入口處，且被告林志宏曾在開會公告 上寫字，益證被告知悉原告社區開會乙事卻不出席。再者， 原告已將會議記錄以雙掛號寄送給被告，渠等尚難諉為不知 。
㈣、並聲明：
⒈被告林慶秋應給付原告7,104元及自訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之3計算之利息。
⒉被告林志宏應給付原告19,644元。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為陳述及 其提出書狀之記載略稱：
㈠、管理費部分：
原告於99年10月7日召開第一次區權人會議，並制定公寓大 廈規約，該規約第2條雖規定住戶應繳交管理費，卻未明確 指出何謂依現況方式、計算、繳納，應認原告主張102年10 月前每戶收取500元之管理費並無理由。至原告請求被告林 慶秋給付100年10月起至101年6月7日積欠之管理費3,367元 ；被告林志宏給付101年6月8日起至102年9月積欠之管理費 7,883元，按日切割計算管理費，殊不知其依據為何。
㈡、電梯維修費部分：
原告主張電梯維修費按坪數計算，但被告對每月應分攤的比 例有爭執。查本棟社區大樓結構特殊，2 至5 樓為1 層2 戶 ；6 至9 樓為1 層5 戶，若依上開公寓大廈規約第4 條之計 算方式，將造成較低層住戶所負擔之重大維修費較高層住戶 多，此等不合理的現象，卻於第一次區權人會議一致通過， 實令人匪夷所思，且不合社會通俗，況且原告並未提出電梯 維修公司之報價單，此部分之請求，亦無理由。㈢、原告開會皆未通知被告，本件亦未到庭調解，其後開庭又未 即時提出相關證據，基於本件為小額訴訟，卻多次開庭，已 對其他住戶造成寒蟬效應，足見原告有意拖延訴訟，且未盡 舉證之責，本件實係假民主的多數投票暴力。
㈣、並聲明：
⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
㈠、本件原告主張其依公寓大廈管理條例成立，向主管機關報備 ，准予備查在案，而被告林慶秋係協欣雅築公寓大廈社區內 ，門牌號碼新竹市○○路000 ○0 號4 樓、198 之1 號4 樓 （新竹市○○路000號4樓之1、198號4樓之2）建物（下稱系 爭建物）之所有權人，其於101 年6 月8 日以買賣為原因將 上開建物移轉登記予其子即被告林志宏，詎被告林慶秋於移 轉登記以前（即101年10月至101年6月7日）即未繳納管理費 、電梯維修費共計7,104 元；被告林志宏於取得上開建物所 有權以後（即101年6月8日至102年9月、103年1月至103年6 月）亦未繳納管理費、電梯維修費共計19,644元，上開費用 已逾2 期未清償，業經原告定期催告，被告迄今仍未清償等 情，業據原告提出存證信函、公寓大廈管理組織報備證明、 區權人會議第1次至第5次會議紀錄、公寓大廈規約、電梯維 修費繳費公告、保養及維修收款證明單、103 年臨時會議紀 錄、99及100年出席簽到冊及委託書、100年會議紀錄公告、 郵件收件回執、91年開會簽到簿、建物謄本等件影本為證， 被告對於系爭建物於101 年6 月7 日以前之所有權人係被告 林慶秋，101 年6 月8 日以後之所有權人係被告林志宏，及 協欣雅築公寓大廈社區自102 年12月以後之管理費按坪數計 算，被告林志宏每月應繳1,350 元等情不爭執，惟以前詞置 辯，是本件應審酌者厥為：原告依公寓大廈規約、公寓大廈 管理條例第21條之規定，請求被告林慶秋、林志宏給付積欠 之管理費及電梯維修費，有無理由？若有，渠等各應給付之
金額為何？
㈡、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定。共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改 良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共 基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔， 公寓大廈管理條例第10條第2 項、第11條分別定有明文。次 按公寓大廈管理管理條例所稱規約，係指公寓大廈區分所有 權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人 會議決議之共同遵守事項，而管理委員會之職務包括規約所 定事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款、第36條第13款亦 有明文。
㈢、經查，協欣雅築公寓大廈社區於99年10月7 日成立管理委員 會，並召開第一次區權人會議，訂立公寓大廈規約，於第2 條明定：「住戶繳管理費，依現況方式、計算、繳納。非收 管理費者，向住戶收取管理費不生效力」，原告嗣於102 年 10月1 日召開第四次區權人會議，於決議中表決通過變更管 理費之計費方式，並於開會結果通知第2 點載明：「102.10 月份起管理費以坪數計算25元/坪」。被告林志宏雖不爭執 102年12月以後管理費按坪數計價，每月應繳1,350元，惟均 辯稱公寓大廈規約第2條規定住戶應繳交管理費，卻未明確 指出何謂依現況方式、計算、繳納，應認原告主張102年10 月前每戶收取500 元之管理費並無理由云云。經查，原告於 99年10月25日報請新竹市東區區公所同意備查前，已成立大 樓自治會負責社區管理之運作，並於91年9 月22日召開會議 向住戶收取管理費，繳費方式為套房300元、一層二房400元 、一層三房500元、一層五房的套房1,500元，業據原告提出 91年9 月22日開會簽到簿為據（見本院卷第77頁），其上有 公寓大廈4 樓住戶代表即被告林慶秋之配偶訴外人張秀月之 簽名，堪信原告主張被告林慶秋配偶即訴外人張秀月有出席 該會議，並同意上開繳費方式等情為真。再者，公寓大廈規 約第2 條既已載明依現況方式繳納，足見在訂立該規約前， 各住戶已有繳納管理費之情，然被告於99年10月7 日訂立公 寓大廈規約後至102年10月前，就原告收取管理費500元乙事 ，未為反對之表示，甚且於原告起訴被告林慶秋未繳納管理 費之始點100 年10月之前，原告均未主張被告林慶秋有遲繳 或未繳管理費之情事，顯見被告林慶秋對於規約所定依現況
繳納管理費一事知之甚明，而被告林志宏既係被告林慶秋之 子，於83年12月20日即遷入現戶籍址即系爭198 之2 號4 樓 居住迄今，此有個人戶籍資料（完整姓名）查詢結果在卷可 查（見本院卷第82頁），嗣後並於101 年6 月8 日自其父即 被告林慶秋處繼受系爭建物，其對於102 年10月前住戶應依 規約所定現況繳納管理費乙情，實難諉為不知，則被告僅空 言辯稱公寓大廈規約第2 條未明確指出何謂依現況方式、計 算，應屬事後推卸之詞，復未提出任何事證以佐其說，自難 信以為真。
㈣、再者，被告林慶秋於101 年6 月8 日以買賣為原因將系爭建 物移轉登記予其子即被告林志宏，業經本院依職權向新竹市 地政事務所函查異動索引核對無訛（見本院卷第91頁至第94 頁），按公寓大廈管理條例第24條之規定，被告林志宏為區 分所有權之繼受人，應繼受原區分所有權人依公寓大廈管理 條例或規約所定之一切權利義務，因此規約所定管理費之計 算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束。承前所述，協 欣雅築公寓大廈社區已依法成立管理委員會，並召開區權人 會議制定公寓大廈規約，明定住戶應繳納管理費，則被告既 為區分所有權人，揆諸前開說明，自應負繳納管理費之義務 ，因此原告依公寓大廈規約及區權人會議決議結果，主張被 告於102 年10月以前，每月應繳交管理費500 元；102 年10 月以後，按坪數計價，每月應繳交管理費1,350 元，即屬有 理。基此，原告依上開計算方式，以建物移轉登記時間點區 分，主張被告林慶秋積欠100 年10月至12月管理費未住半價 優惠750元【計算式：500×3÷2＝750】、101年1月至5月管 理費2,500元【計算式：500×5＝2,500】、101年6月1日至7 日管理費117 元【計算式：500×7/30＝117】，上開金額共 計3,367 元【計算式：750＋2,500＋117＝3,367】；被告林 志宏積欠101年6月8日至101年6月30日管理費383元【計算式 ：500×23/30＝383】、101年7月至102年9月管理費7,500元 【計算式：500×15＝7,500】、103年1月至6月管理費8,100 元【計算式：1,350×6＝8,100】，上開金額共計15,983 元 【計算式：383＋7,500＋8,100＝15,983】，即屬有據，應 為可採。
㈤、復查，公寓大廈規約第4 條亦載明：「超過50,000的維修， 住戶以坪數計算分擔，一樓住戶除了電梯不用分擔，其餘維 修以其坪數1/3 計算分擔。」，嗣原告於100 年12月21日召 開第二次區權人會議，針對100 年12月6 日電梯變頻器故障 維修費28,000元，因公共基金不足以支付，需區分所有權人 以坪數計算分擔上開費用，故決議通過在公共基金不足支付
維修的情況下，維修費雖未達50,000元，為維持大廈居住品 質，同意以坪數計算分擔該維修費。查原告以建物移轉登記 之時間點區分，主張被告林慶秋積欠101年1月電梯維修費3, 737元；被告林志宏積欠103年3月電梯維修費3,661元等情， 業據其提出維修費用公告及日鑫機電實業有限公司保養及維 修收款證明單等件影本為證（見本院卷第43頁至第45頁）， 上開維修費用公告已列明計算方式，並詳載各層住戶所應負 擔之電梯維修費，經核與上開公寓大廈規約及區權人會議決 議結果無違，自應可採。是被告辯稱原告未提出電梯維修公 司之報價單，顯係有所誤解，其所辯並無理由。㈥、又按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員 得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對 召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限；規約 之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之 位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對 價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人 得於規約成立後3 個月內，請求法院撤銷之，民法第56條第 1 項及第799 條之1 第3 項分別定有明文。蓋區分所有權人 團體係由區分所有權人集合而成之社員團體，其性質猶如民 法之社團總會，是區分所有權人會議如有召集程序或決議方 法之瑕疵等問題時，自應類推適用民法第56條第1 項規定， 提起撤銷該區分所有權人會議決議之訴訟。被告辯稱本棟社 區大樓結構特殊，2 至5 樓為1 層2 戶；6 至9 樓為1 層5 戶，若依上開公寓大廈規約第4 條之計算方式，將造成較低 層住戶所負擔之維修費較高層住戶多，且原告開會皆未通知 被告等語。經查，被告雖未出席第一、二次區權人會議，亦 未委託他人出席開會，有簽到冊附卷可稽（見本院卷第56、 57、62、63頁），惟被告有在原告將該2 次會議記錄張貼公 告處塗鴉、留言，藉此表達對該等會議記錄之不滿一節，業 據原告提出上有被告寫字之會議記錄、監視器翻拍照片等為 證（見本院卷32、33、72頁），且原告亦有將第二次區權人 會議記錄以雙掛號郵寄給被告，業經被告林慶秋蓋章簽收， 此有原告提出之中華郵政掛號郵件收件回執在卷供參（見本 院卷第75頁），益徵被告對於該2 次會議決議內容知之甚詳 ，揆諸前揭說明，被告若認為公寓大廈規約內容顯失公平及 召集程序有瑕疵，應於規約、決議成立後3 個月內，請求法 院撤銷之，在未經法院撤銷之前，各區分所有權人，均不得 主張該規約、決議係無效，是以原告依區權人會議所訂立之 公寓大廈規約請求被告繳納管理費、電梯維修費，應屬有理 。
㈦、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付 應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文 。查被告林慶秋積欠管理費及電梯維修費共計7,104 元【計 算式：3,367 ＋3,737 ＝7,104 】；被告林志宏積欠管理費 及電梯維修費19,644元【計算式：15,983＋3,661 ＝19,644 】，上開費用已逾2 期未清償，業經原告定期催告，被告對 此亦不爭執。從而，原告依公寓大廈規約、區權人會議決議 ，及公寓大廈管理條例第21條規定提起本件訴訟，請求被告 林慶秋應給付原告7,104元及自103年8月5日民事陳報狀繕本 送達之翌日即103年8月13日起至清償日止，按年息百分之3 計算之利息；被告林志宏應給付原告19,644元，為有理由， 應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證 據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
五、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣 告假執行，並於判決時確定被告應負擔之訴訟費用如主文第 3 項所示之金額。又被告陳明願供擔保，聲請免為假執行， 經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條 之23、第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第85條 第1項、第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。中 華 民 國 103 年 9 月 2 日
新竹簡易庭 法 官 蔡欣怡
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並記載上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 3 日
書記官 蕭宛琴
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