臺灣新竹地方法院民事判決 102年度重訴字第158號
原 告 許榮灯
訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師
被 告 鄭慶源
訴訟代理人 洪大明律師
複 代理人 蘇毓霖律師
複代理人 蘇李虎
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國103年8月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰零柒萬元，及自民國一百零二年八月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸拾玖萬元或等值之銀行可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰零柒萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告原為新竹縣竹北市○○段000○000地號土地（下稱系爭 503、505地號土地）及其上門牌新竹縣竹北市○○路000巷0 弄00號即竹仁段918建號建物（下稱系爭建物）所有權人， 並曾以其妻即訴外人周麗芬為起造人，向新竹縣政府申請於 系爭土地上新建RC造4樓建物1棟，嗣於民國101年7月19日與 原告簽訂不動產買賣契約書，以總價新臺幣（下同）1,380 萬元出售系爭土地及其上建物予原告，兩造並約定被告應保 證本標的物周邊無其它土地妨害本標的物現況之進出及使用 ，又新竹縣竹北市○○段000地號（下稱系爭509地號）土地 為私設道路使用，被告須交付系爭509地號土地新竹縣政府 公定之使用權同意書，另被告應提供新竹縣竹北市○○段 000地號（下稱系爭517地號土地）土地，供原告暫時堆放回 填土，俟回填土使用完竣並回復原狀歸還地主，被告並須配 合提供系爭517地號土地之使用權同意書，且因系爭503、 505地號土地臨界道路狹小，原告買受當時即強調須有可供 通行施工之道路，被告須保證系爭517地號土地可供施工通 行，倘兩造未能依約履行，即為違約，經他方定七日以上期 間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。嗣被告 雖已將系爭503、505地號土地移轉登記予原告，並將坐落系
爭503、505地號土地之系爭建物拆除，以供原告於其上新建 建物，然周邊土地民眾陳情不同意原告進出及使用系爭509 地號土地，且系爭509地號土地共有人所提供之土地使用權 同意書及身分證影本，載有「僅供鄭慶源申請建照用」，不 符原告申請新建房屋之需求，被告亦未依約提供系爭517地 號土地共有人之使用權同意書，迭經催告，被告仍未依約履 行義務，原告乃通知被告解除契約，爰依解除契約、返還價 金之法律關係，請求被告返還已支付之買賣價金1,380萬元 及利息，自屬有據。
㈡、又依兩造所定契約第12條第3項之約定，被告除應返還買賣 價金1,380萬外，尚應於解約起十日內另交付1,380萬元予原 告；縱認原告不得解除契約，依兩造所定契約第12條第1項 約定，被告遲延履行上開義務，亦應賠償按買賣總價款每日 千分之零點五計算之違約金，爰依兩造契約第12條第3項、 第1項、不完全給付及瑕疵擔保之法律關係，另請求被告給 付1,380萬元。
㈢、另被告於兩造簽立本件契約之前，即以其妻周麗芬名義申請 於系爭503、505地號土地新建RC造4樓建物1棟，系爭房屋本 即應拆除，被告並非基於兩造契約關係拆除系爭建物，則兩 造所定契約解除後，被告尚不得就系爭建物對原告主張回復 原狀，爰併請求確認被告就系爭建物對原告之回復原狀價額 債權不存在。
㈣、基上，爰依兩造契約、不完全給付、瑕疵擔保之法律關係提 起本件訴訟，並聲明：１、被告應給付原告1,380萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。２、被告應給付原告1,380萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息。３、確認被告就坐落新竹縣竹北市○○路000巷0弄00號 建物對於原告之回復原狀償還價額債權不存在。４、願以現 金或等值之銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠、被告已依約將系爭503、505地號土地移轉登記予原告、拆除 原坐落其上之系爭建物，並將原以周麗芬為建照起造人之名 義申請變更為原告，且將所附之系爭509地號土地使用權同 意書全數移交予原告，新竹縣政府亦已於101年11月9日發給 原告變更設計後之建造執照，且原告已於102年1月11日申報 開工，原告既已取得系爭509地號土地使用權同意書，且其 經由系爭509地號土地連接同段508地號（下稱系爭508地號 ）土地，事實上並未受到任何妨害，自得於系爭503、505地 號土地興建房屋，至原告所稱遭周遭土地民眾陳情，係因原
告變更設計所致，非可歸責於被告。
㈡、兩造所定契約約定被告須提供系爭517地號土地之使用權同 意書，此乃不動產買賣契約以外之別一使用借貸契約關係， 系爭517地號土地之部分共有人不願意出具土地使用權同意 書，僅涉及被告是否得履行該使用借貸關係之問題，與系爭 503、505地號土地買賣契約無關，況被告對系爭517地號土 地其他共有人提起分割共有物之訴，系爭517地號土地之全 體共有人業於本院103年度重訴字第155號分割共有物事件審 理期日達成訴訟上和解，被告因分割所取得之部分面積為 355.17平方公尺，已足供原告暫時堆置回填土，堪認被告已 依約履行。又系爭517地號土地係供原告暫時堆置回填土之 用，而非供施工之工程車進出，查原告經由新竹縣竹北市○ ○路000巷0弄○○○000地號土地至系爭503、505地號土地 ，工程車進出並無困難，原告以其施工工程車無法通行系爭 517地號土地為由，主張被告有違約之情事，顯非可採；縱 認被告有遲延履約之情事，原告請求違約金1,380萬元，亦 屬過高，應予酌減。
㈢、退步言之，縱認原告解除兩造契約有理由，被告既係依兩造 契約拆除原坐落系爭503、505地號土地之系爭建物，則依民 法第259條規定，被告應將已受領之土地返還並移轉登記予 被告，就已拆除之系爭建物，原告亦應償還價格予被告，則 原告請求確認被告就系爭建物之回復原狀價額債權不存在， 亦非有據。
㈣、為此答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保 ，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告原為系爭503、505地號土地及其上系爭建物之所有權人 ，於101年7月19日與原告簽訂不動產買賣契約書，以總價 1,380萬元出售系爭503、505地號土地及其上系爭建物予原 告。原告已依約給付價金1,380萬元予被告，被告已於101年 9月21日將系爭503、505地號土地移轉登記予原告。㈡、兩造所簽立之不動產買賣契約書第9條第4項約定，乙方（即 被告）保證承諾本標的物周邊無其它土地妨害本標的物現況 之進出；第17條第1項第1款、第4款約定，系爭509地號為私 設道路之使用，賣方（即被告）須交付買方（即原告）新竹 縣政府公定之使用權同意書，買方（即原告）使用回填土， 由賣方（即被告）提供系爭517地號之土地作暫時堆放，俟 回填土使用完竣並回復原狀歸還地主，賣方（即被告）需配 合提供使用權同意書。
㈢、兩造所簽立之不動產買賣契約書第12條第3項、第4項約定：
乙方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交 屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即原告）自應給 付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至 乙方完全給付時為止。如乙方（賣方）毀約不賣或給付不能 或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外， 乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返 還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額 予甲方，以為違約損害賠償。本條所規定之違約金，並不妨 礙損害賠償請求權之行使。
㈣、系爭建物已經被告拆除，並於101年8月27日辦理滅失登記。㈤、被告曾以其配偶周麗芬之名義，申請於系爭503、505地號土 地建造房屋，經新竹縣政府核發101 府建字第267 號建造執 照（發照日期為101 年4 月30日），嗣原告申請將起造人由 周麗芬變更為原告，並申請開工展期、變更設計，經新竹縣 政府核發變更後之建造執照（發照日期為101年11月5日）。 該申請案卷內（周麗芬申請之案卷）已檢附系爭509地號土 地所有權人之土地使用權同意書及身分證影本，其中郭振榮 、鄭慶龍之身分證影本旁有註記「僅供鄭慶源申請建照用」 ，於原告變更設計之申請案卷內附有509地號土地所有權人 之使用權同意書，但無土地所有權人之身分證影本。㈥、原告以新竹英明街476號存證信函，催告被告於102年6月30 日前交付系爭509、517地號土地之使用權同意書，該存證信 函經被告於102年6月20日收受，原告再以新竹英明街508號 存證信函通知被告解除契約，該存證信函經被告於102 年7 月1 日收受。
四、得心證之理由：
㈠、原告以不完全給付、瑕疵擔保請求權規定及兩造契約第12條 約定解除契約，請求被告返還已受領之價金1,380萬元，有 無理由？
１、原告主張被告於101年7月19日將系爭503、505地號土地及其 上系爭建物，以總價1,380萬元出售予原告，原告已依約給 付價金1,380萬元予被告，被告亦已於101年9月21日將系爭 503、505地號土地移轉登記予原告，並已拆除系爭建物、以 供原告於系爭503、505地號土地新建房屋等情，業據其提出 不動產買賣契約書、支票、土地及建物登記謄本等件為證（ 見審訴卷第17至30頁），且為兩造所不爭執，依兩造所定契 約第12條第1項約定，雙方之一方如未按本契約條款規定履 行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行 時，他方得逕行解除本契約。原告主張被告依約尚有保證系 爭509、517地號土地可供原告通行，且有提供土地使用權同
意書之義務，因被告未能依期履行該等義務，經原告定相當 期限催告後仍未履行，原告已對被告為解除契約之意思表示 ，被告即應返還已支付之價金1,380萬元等情，被告則抗辯 其已依約提供系爭509地號土地之使用權同意書，其雖未提 供系爭517地號土地之使用權同意書，惟就系爭517地號土地 分割後被告所分得之部分，仍可依約提供予原告堆放回填土 ，並無違約之情事等語。
２、依兩造所定契約第9條第4項約定：「乙方（即被告）保證承 諾本標的物周邊無其它土地妨害本標的物現況之進出。」、 第17條第1項第1款約定：「系爭509地號為私設道路之使用 ，賣方（即被告）須交付買方（即原告）新竹縣政府公定之 使用權同意書。」，則依兩造就系爭503、505地號土地及系 爭建物所訂之不動產買賣契約，被告除有將上開土地交付並 移轉登記予原告之主給付義務外，尚須提供系爭509地號土 地為社區通行道路。經查，被告前以其配偶周麗芬之名義， 申請於系爭503、505地號土地建造房屋，業經新竹縣政府核 發101府建字第267號建造執照（發照日期為101年4月30日） ，該申請案卷內已檢附系爭509地號土地所有權人之土地使 用權同意書及身分證影本，其中郭振榮、鄭慶龍之身分證影 本旁有註記「僅供鄭慶源申請建照用」；嗣原告申請將起造 人由周麗芬變更為原告，並申請開工展期、變更設計，而該 變更設計之申請案卷內亦附有509地號土地所有權人之使用 權同意書，但無土地所有權人之身分證影本，惟亦經新竹縣 政府核發變更後之建造執照（發照日期為101年11月5日）， 此經本院調閱新竹縣政府102年9月10日府工建字第00000000 00號函所附101府建字第267號建造執照、101府建字第267號 變更設計卷宗，查核無訛，堪認被告已依約將系爭509地號 土地所有權人所提供之使用權同意書交付予原告申請建照使 用，縱其中郭振榮、鄭慶龍所提供之身分證影本，載有「僅 供鄭慶源申請建照用」等字樣，惟新竹縣政府既已核發變更 設計後之建造執照予原告，即難謂上開身分證影本所註記之 上開事項，對系爭509地號土地使用權同意書之效力有何影 響，亦無礙於原告依所核發之變更設計後建造執照興建房屋 。次查，系爭503、505地號土地及原坐落其上之系爭建物， 均屬被告之父鄭金露於87年與建商合建「翠庭社區」之一部 份，系爭509地號土地即為供翠庭社區住戶通行之社區內道 路，翠庭社區興建當時，為使系爭503、505地號土地取得系 爭509地號土地之通行權，翠庭社區之其他住戶均已書面同 意系爭509地號土地供系爭505地號土地及其上建物所有人永 久通行使用，業據被告提出翠庭社區住戶所書立之私設道路
使用協議書為證（見本院卷第60至74頁），則原告於取得系 爭503、505地號土地所有權後，自得繼續通行社區內之系爭 509地號土地，原告就其通行系爭509地號土地已受妨害乙節 ，復未能提出其他證據以實其說，則其主張被告未能提供系 爭509地號土地為通行道路，洵非有據。
３、依兩造所定契約第17條第1項第1款4款約定：「買方（即原 告）使用回填土，由賣方（即被告）提供系爭517地號土地 作暫時堆放，俟回填土使用完竣並回復原狀歸還地主，賣方 （即被告）需配合提供使用權同意書。」，原告主張該約款 約定之真意，係因系爭503、505地號土地臨界道路狹小，被 告已承諾將向竹北市公所申請拆除系爭517地號土地通往竹 北市仁和街2巷之欄杆後，並以系爭517地號土地及同段508 、515、516地號等土地為原告之工程車施工時通行之路線， 經竹北市公所回函表示應出具土地使用同意書向主管機關申 請施工許可，故被告有提供系爭517地號土地作為工程車暫 時通行路線之義務等情，並提出新竹縣竹北市公所101年3月 30日竹市工字第0000000000號函暨所附申請暫時通行路線圖 為證（見審訴卷第119至120頁），被告則抗辯其依約僅有提 供系爭517地號土地予原告堆放回填土之義務，並無保證原 告之工程車得由系爭517地號土地通行之義務等語。經查， 依原告所提之上開路線圖所示，綠色線為系爭503、505地號 土地經由竹北市中山路501巷5弄、中山路501巷通往中山路 之現有巷道，紅色線則係預計新開立通往竹北市仁和街2巷 之通道，證人即本件買賣之仲介蔡豪格於103年3月6日本院 言詞辯論期日到庭證稱：「因為社區巷道很小，旁邊那空地 是地主的家族所有，他們也有持分，空地在巷道的前面，這 塊空地要給買方施工時堆放廢土與讓工程車進出，賣方應該 要提供那塊空地的土地所有權人的同意書，同意該塊土地在 施工時間借買方使用。綠線部分的巷道很小，又有轉彎處工 程車不好轉彎難以進出，當初他們是約定在施工期間，紅色 線的部分讓工程車進出，但之後要復原。原證十三是我賣土 地時問賣方沒有通行的道路要怎麼賣，賣方拿那張圖給我看 ，說他已經跟市公所申請虛線部分的道路讓施工的工程車進 出，買方也在問這件事情，我就把這些資料拿給買方的仲介 ，當時有附在買賣契約中，所以沒有寫得那麼清楚，契約書 上面的文字是代書寫的。當時的動線是口頭說的，509-14地 號旁有停車、有車庫，車庫是在社區旁邊，車庫是活動的， 當時是說車庫是社區的人的，所以通行的範圍會稍微偏旁邊 一點，道路只有鋪柏油鋪到車庫後方，後段都沒有鋪柏油， 原證十三圖虛線部分是賣方說他申請建照時就是申請虛線那
條路作為暫時通行的範圍，欄杆在原證十三圖圓形部分附近 ，旁邊為水利地，因為賣方家族不同意所以欄杆後來沒有拆 除。」等語，則兩造於簽立本件買賣契約時，曾就將來施工 路線應採原有巷道（即通行路線圖所示綠色線）或新闢道路 （即通行路線圖所示紅色線）為討論，被告表示將會就綠色 線部分向市公所提出申請，堪予認定，惟由上開通行路線圖 所示，原告主張得通行之紅色線部分，除被告與他人共有之 系爭517地號土地外，尚須通行他人所有之同段509-14、 509-15、515、516、514-1、513-1、691-1地號等土地，並 非被告取得系爭517地號土地使用同意書後，該圖所示紅色 線部分即可提供原告之工程車通行，而原告於簽約時既已取 得該通行路線圖，倘其有要求被告保證提供將紅色線部分土 地供原告通行之意，衡情應會將紅色線所包含之上開所有土 地之地號記載於不動產買賣契約書內，然兩造所簽之不動產 買賣契約第17條第4項卻僅記載「賣方應提供系爭517地號土 地供買方暫時堆放回填土」之旨，與原告所指被告已保證紅 色線範圍內之土地均可供工程車通行等節不符，則證人之上 開證述，應僅足證明兩造間曾就向竹北市公所申請以紅色線 通行乙節為討論，尚難認定兩造確實已就被告保證提供紅色 線範圍內土地予原告工程車通行之事已達成合意，應認兩造 所定契約第17條第4項約定，賣方即被告除有交付並移轉登 記買賣標的物即系爭503、505地號土地予買方即原告之義務 外，尚須提供系爭517地號土地及提供使用權同意書，係為 使原告於取得系爭503、505地號土地後，得於興建房屋之施 工期間暫時使用系爭517地號土地堆放回填土，原告主張兩 造所定契約第17條第4項之真意，係指被告應保證包含系爭 517地號土地之紅色線部分土地可供施工期間工程車進行， 則非可採。
４、依兩造契約第12條第1項約定：「雙方之其中一方如未按本 契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告 通知後仍不為履行時，他方得逕行解除本契約。」，第按因 可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關 於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；契約當事人之一 方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於 期限內不履行時，得解除其契約；買賣因物有瑕疵，而出賣 人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約 或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者買受人 僅得請求減少價金；權利之行使，不得違反公共利益，或以 損害他人為主要目的，民法第227條第1項、第254條、第359 條、第148條分別定有明文。又附隨債務之給付遲延，除依
契約特別約定，保留解除權者外，須其給付遲延，足以妨礙 契約目的之完成者，始得依民法第二百五十四條規定解除契 約；民法第一百四十八條規定所稱「權利之行使」，當涵攝 因契約所約定保留之解除權在內，是當事人於訂立契約時， 縱有約定保留之解除權，於行使該解除權時，亦非不得依此 誠信原則予以檢驗，倘行使該解除權，於自己所得利益極少 ，而他人因該解除權之行使所受之損害甚大者，即非不得視 為有違誠信原則而不得為之，此乃權利社會化基本內涵所必 然之解釋，最高法院著有76年度台上字第2167號判決、96年 度台上字第1394號判決意旨可參。經查：
⑴、原告主張因工程車無法進出，系爭503、505地號土地事實上 已無法興建房屋，兩造契約之給付目的已無法實現等情。經 查，本院於103年4月21日會同兩造至現場勘查結果，上開通 行路線圖所示綠色線部分，係由中山路501巷（寬度約3.4公 尺）進入，遇501巷7號房屋前沿501巷5弄左轉，轉彎處之路 口寬度約3.8公尺（巷口寬度為3.4公尺），左轉5弄之寬度 約為4.3公尺，該路口之對角線約為5.2公尺，左轉前行些許 再右轉，右轉處寬約4.1公尺，右轉後往前行（道路寬度約5 公尺），左方為翠庭社區，翠庭社區內通行道路（即系爭 509地號土地）寬約5.8公尺，系爭503、505地號土地目前為 空地；而上開路線圖所示紅色線部分，為翠庭社區大門左轉 往前行，大門外往左有一活動車庫，另一邊為系爭517地號 土地，目前為空地、長有雜草，有少數住戶在其上種菜，相 當於同段648地號土地處有一房屋，沿同段508地號土地再往 前行，有一階梯向下，兩地高低差約1.05公尺高，旁舖有涵 管，下方土地本為水溝，水溝上舖有長約15公尺之水泥地， 水泥地外為一排欄杆，欄杆外為仁和路2巷，仁和路2巷之寬 度約6.18公尺，有勘驗筆錄、現場照片等件附卷可參（見本 院卷第158至177頁），堪認原告主張欲新開闢之通行路線圖 所示紅色線部分，所包含之土地高低落差超過1公尺，通往 仁和街2巷處亦遭市公所搭建欄杆阻擋，縱系爭517地號土地 之全體共有人皆同意原告通行該筆土地，通行該紅色線部分 土地仍將遭遇相當困難。而就上開通行路線圖所示綠色線之 現行巷道是否可供工程車通行乙節，原告於上開履勘期日另 租用KATOBig-mini MR-220、車牌號碼為AG-97號、長約9.27 公尺、寬約2.8公尺、高約3.4公尺之輪行起重機1輛，雖經 證人即該起重機之駕駛張彥雄當場證稱：「現場之輪行起重 機若要開進501巷，在501巷左轉5弄空間過小，無法左轉， 之後的轉彎就沒有問題，該起重機為22噸，如果是10噸的起 重機就可以從501巷左轉到5弄，如果是含屋突約9樓高之建
物需要25噸以上之起重機，據我所知，鋼筋長度約12米，載 鋼筋的車應該也進不去，混凝土車應該也進不去。」等語， 惟被告亦僱請8噸卡吊車至現場實際模擬載運鋼筋，該卡吊 車經由現行巷道進出系爭503、505地號土地並無困難，且混 凝車、幫浦壓送車可停放於仁和街2巷路邊，幫浦壓送車之 手臂可舉放至508地號土地，再接管至系爭503、505地號土 地內，進行混凝土壓送工程，業據其提出吳金泰建築師所出 具之「竹北市○○段000○000地號土地興建房屋材料進場之 可行性評估」書面證明及上開模擬之現場照片為證（見本院 卷第253至263頁），堪認倘以較小型之工程車通行現有巷道 ，輔以其他施工方式，於系爭503、505地號土地建築房屋之 契約目的仍非不能完成，是原告主張被告未提供系爭517地 號土地供工程車進出，已使其無法於系爭503、505地號土地 興建房屋、本件契約給付目的已無法完成等情，尚難憑採。⑵、依兩造所定契約第17條第4款約定，被告須提供系爭517地號 土地之使用權同意書，係為使原告於興建房屋之施工期間得 以上開土地堆放回填土，已如上述，而原告於取得變更設計 之建造執照後，先向新竹縣政府申請於102年1月11日開工， 復申請將開工日展延至102年2月7日，有新竹縣政府函文附 卷可參（見本院卷第253至254頁），則被告應於102年2月7 日前提供系爭517地號土地，使原告於開工後得使用該土地 堆放回填土使用，堪予認定，而被告遲至103年8月12日始於 本院103年度重訴字第155號分割共有物事件與系爭517地號 土地其他共有人達成訴訟上之和解、確定分割後被告取得之 部分得提供原告堆放回填土使用，有和解筆錄附卷可稽（見 本院卷第266至267頁），而有遲延履行其附隨義務之情，惟 查，被告提供系爭517地號土地予原告於施工期間暫時堆放 回填土之契約上義務，係基於誠信原則、為輔助債權人實現 給付利益而生，尚非構成本件不動產買賣契約之要素，被告 雖有遲延提供系爭517地號土地堆放回填土之情，致原告受 有遲延開工之損害，惟被告既已依約將本件契約之標的即系 爭503、505地號土地交付並移轉登記予原告，其主給付義務 已履行完畢，且原告使用系爭503、505地號土地興建房屋並 無事實上之困難，則被告縱有遲延提供系爭517地號土地為 堆放回填土使用之情，仍不影響所買受系爭503、505地號土 地之價值與效用，尚難認被告遲延提供堆放回填土之土地， 已使兩造締結契約之目的無法達成，況被告為使原告得於系 爭503、505地號土地興建房屋，已依約將原坐落系爭503、 505地號土地之系爭建物拆除，倘原告仍得以此行使契約解 除權，將使被告喪失因本件契約所得之全部利益，與原告因
本件遲延所受之損害顯非衡平，應認原告以被告遲延提供堆 放回填土之系爭517地號土地為由解除契約，顯失公平，且 有違誠信原則，是原告主張其得於解除契約後，請求被告返 還已支付之買賣價金1,380萬元，應非有據。㈡、原告依不完全給付、瑕疵擔保、契約第12條第3項約定，請 求被告另給付1,380萬元，有無理由？
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生之賠償總額 。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時 ，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金 視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠 償總額，民法第250條定有明文。次按約定之違約金額過高 者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；當事 人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人若能如期 履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準；若所 約定之額數，與實際損害懸殊者，法院自得酌予核減，且不 因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，此有最高法院 49年台上字第807號、51年台上字第19號判例、82年度台上 字第2529號判決要旨足資參照。
２、依兩造所定契約第12條第3項約定：「乙方（即被告）若有 遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納 稅費等，應賠償甲方（即原告）自應給付之日起，按買賣總 價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方（即被告）完全 給付為止。」。查被告應於原告申請之102年2月7日開工日 前提供系爭517地號土地予原告堆放施工期間之回填土，被 告卻遲至103年8月12日於本院103年度重訴字第155號分割共 有物事件與系爭517地號土地達成訴訟上之和解後，始能以 系爭517地號土地被告所取得之部分提供予原告堆放回填土 ，已如上述，則原告請求被告賠償自102年2月8日至103年8 月12日、共計551日遲延期間之損害賠償，倘以上開契約條 款所定按買賣價款1,380萬每日千分之0.5即每日6,900元計 算，被告應給付之違約金高達3,801,900元。本院審酌原告 係基於興建房屋之目的購買系爭503、505地號土地，因被告 未能如期提供系爭517地號土地予原告堆放回填土，使興建 房屋之開工日期有所延宕，致原告受有銀行貸款利息每月17 ,226元、自有資金利息每月15,509元之損害，業據原告提出 存摺影本為證（見本院卷第198至200頁），並受有該段期間 無法使用系爭503、505地號土地之損害，應認原告得請求之
違約金，以買賣契約總價百分之15計算為適當，則原告請求 被告給付違約金207萬元（計算式：1,380萬x15%=207萬）， 應屬可採。
五、綜上所述，被告已依兩造所定系爭503、505地號土地之買賣 契約，提供系爭509地號土地供原告通行使用，又被告提供 系爭517地號土地供原告堆放回填土使用，雖有遲延履行其 附隨義務之情，惟該遲延給付並未使契約給付之目的無法達 成，原告據此解除契約，顯失公平，而與誠信原則有違，則 原告請求被告返還已支付之價金1,380萬元，應非可採；又 原告解除兩造契約既非合法，兩造自無民法第259條之回復 原狀請求權可言，則原告請求確認被告對原告之回復原狀請 求債權不存在，亦屬無據。而被告遲延提供系爭517地號土 地供原告堆放回填土使用，致原告於系爭503、505地號土地 開工興建房屋之時程有所延宕而受有損害，則原告依兩造契 約第12條第3項約定，請求被告給付違約金207萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起即102年8月14日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部份 之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請准或免為假執行之宣告，經核均無不 合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 ，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 9 月 2 日
民事第一庭 法 官 林宗穎
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 董怡湘
中 華 民 國 103 年 9 月 2 日