臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1017號
原 告 王賢誠
訴訟代理人 溫仁律師
張詠婷律師
被 告 吳琍雅
訴訟代理人 羅恆律師
上列當事人間減少價金事件，本院於民國103年8月7日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告前經由訴外人21世紀不動產新莊中原加盟店之仲介，與 被告（法律行為由張家瑜代理）於民國102年9月29日訂定不 動產買賣契約書，購買坐落新北市○○區○○街000巷0弄0 號5樓之建物（下稱系爭房屋）及其基地，買賣價金為新臺 幣（下同）8,738,000元。在簽約前，被告於102年8月初， 委託臺灣省土木技師公會就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子 含量試驗，其試驗結果在兩取樣處有0.727kg/m3及0.766kg/ m3不等之氯離子含量。原告基於上述數值與國家標準CNS309 0於83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制為0.6kg/m 3以下之標準差距距不大，是原告不以為意，仍與被告成立 買賣契約。嗣後兩造依約履行，點交後系爭房屋之內部現況 如原證3所示。然原告開始進行系爭房屋之裝修工程後，當 工人一開拆室內裝潢之包覆層後，赫然發現房屋內多處有類 似壁癌及混凝土鋼筋鏽蝕暴露等情，該等重大瑕疵非買賣交 易之始所知悉，亦無預期將出現如此之情況。
㈡原告驚覺系爭房屋所顯現之重大瑕疵，非買賣前依據臺灣省 土木技師公會出具硬固混凝士氯離子含量測試報告（下稱第 1次測試報告）之數據所能合理解釋，其報告之真實性顯有 疑義。故原告遂委託臺灣檢驗科技股份有限公司（下稱SGS ）再度進行硬固混凝土氯離子含量試驗。現場取樣時景象， 如原證5之照片所示。據SGS出具試驗報告（下稱第2次試驗 報告），可徵於三處不同取樣點，分別有1.819kg/m3、1.76 9kg/m3及1.427kg/m3不等之氯離子含量，該等數據與第1次 測試報告結果，顯然不同。嗣後原告另查知，臺灣省土木技 師公會審定之實驗進行單位即尚昕材料實驗室，並非財團法 人全國認證基金會（TAF）所認證之實驗室，簽證人呂俊德 ，亦非TAF所認證之報告簽署人，是被告提出之第1次鑑定報
告，不但不具公信力，更恐係誤導原告進行房屋買賣之虛偽 證明文件。系爭房屋之結構體即鋼筋混凝土部分，經公正可 信之SGS進行檢測後，證實其中含有高濃度之氯離子含量， 因而發生系爭房屋重大窳況，成為俗稱「海砂屋」之物件。 又原告誤信第1次測試報告，初以該略高之氯離子濃度所造 成之影響未鉅，心忖尚不至構成重大不堪之瑕疵，因而同意 在以該數據為範圍之理解下購買，然萬不得以之推論原告即 有默示同意購買嗣後發現存在重大屋況瑕疵之房屋。 ㈢原告為合理提出應減少其價金之額度，前特委託不動產估價 師進行針對系爭房地進行專業、科學之估價。依據標至不動 產估價師事務所周福銓估價師所出具之不動產估價報告書， 其估價法則係針對勘估標的即本件系爭房地進行產權、一般 因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依 最有效使用與獨立估價情況下，與估價師專業意見分析後， 採用比較法、收益法（直接資本化法）及建物成本法等估價 方式進行評估，併同客觀參酌臺灣士林地方法院99年度重訴 字第116號判決等9件在大臺北地區有關「海砂屋」買賣而由 買受人請求減少價金事件之裁判結果，提出評估結果決定如 下：
⒈正常屋況下之評估價值：9,416,956。 ⒉價格減損比率：19.04％。
⒊混凝土氯離子含量過高屋況下之評估價值：7,623,968。 ⒋正常屋況與混凝土氯離子含量過高屋價值差額：1,792.98 8。
⒌基上，茲以系爭房地之交易價8,738,000元為基準，套用 如下公式，核算減少價金之金額為：減少價金=約定價金 ×（1-瑕疵物之價值/無瑕疵物之價值）=8,738,000元× （1-7,623.968元/9,416,956元）=8,738,000元x（100％ -80.96％）=8,738,000元×19.04％=1,663,715元。 ㈣本件爭點並非在原告知悉氯離子含量高於國家標準與否， 而係第1次測試報告本身對原告一方買賣風險評估及預期瑕 疵情形之合理接受度所帶來之負面影響，詳述如下： ⒈觀諸中央或地方機關所定之行政規則中，多將涉及試驗之 部分，以公共工程居多，指定需有TAF認證之試驗單位。例 如，系爭房屋所在之新北市政府，發布有所屬一級機關及 各區公所公共工程施工督導小組作業要點，其中明令廠商 需送具認證（TAF）之試驗單位。惟本件第1次測試報告所 做成的單位為臺灣省土木技師公會審定尚昕材料實驗室， 該實驗室並非財團法人全國認證基金會（TAF）所認證的實 驗室。因此，該文書是否具書證價值，已非無疑，更遑論
，其上所載數據分別為0.727kg/m3、0.766kg/m3等，與TAF 認證之SGS所測得之數據即1.819kg/m3、1.769 kg/m3、1.4 27kg/m3，存有兩倍以上之差距，實令人合理懷疑前者之數 值並非真正，而係虛偽之數值。
⒉兩造透過仲介於買賣前用來比較氯離子含量是否偏高及多 寡之比較基準值，係以0.6kg/m3為據，此由邱英鑌證詞可 證。是以，在原告評估第1次測試報告所呈現，氯離子濃度 為0.727kg/m3、0.766kg/m3，僅僅高出準據值一些些之前 提下，買賣價金如證人邱英鑌所稱「總價由1千萬元左右降 到840萬元」而成交。易言之，當嗣後原告發現實際的氯離 子含量要非原來所示，況為兩倍有餘，復以原證4所揭露經 開拆裝潢包覆後之實況（泥塊掉落、鋼筋鏽蝕），在在顯 示原告係在受虛偽氯離子濃度誤導下，被告所交付之房屋 ，已然減少了以該成交價金為範圍內應有之品質及價值， 同時也減少通常效用。至被告及證人邱英鑌所指有關都更 議題、頂樓加蓋之可能等，進而忽略海砂屋瑕疵並予接受 云云，要與本件爭點無關，蓋僅屬法律行為之動機，無須 再為著墨。
㈤土地不存在氯離子含量疑義，故減少價金之核算應排除土 地價值部分、僅得就建物價值之減損計算乙節，實對不動 產估價學理及實務存有誤解所致。實則，專業不動產估價 師，知上列土地與氯離子無涉之前提，但囿於交易之不可 分性及不動產估價實務，不會特別先將土地價值隔離於估 價範圍而單算建物之減損。反之，在無法否認土地係建物 所奠基之前提下，依照專業之比較法、收益法（直接資本 化法）及建物成本法等方法，最終提出整體不動產價值減 損比例，難謂其中係單獨存在有土地價值減損部分。 ㈥爰依民法第359條、第179條規定提起本訴等語。併為聲明 ：⒈被告給付原告1,663,715元，及自本起訴狀繕本送達對 造翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原 告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告固不否認系爭房屋氯離子含量超過國家標準之事實。故 被告於委託房屋仲介公司銷售系爭房屋時，即要求房屋仲介 公司必需進行氯離子含量檢測，並將檢測結果詳實告知購屋 人。是以系爭房屋之仲介營業員邱英鑌於102年8月3日委託 臺灣省土木技師公會就系爭房屋為氯離子含量檢測，檢測結 果如第1次測試報告。可知被告非但未故意不告知系爭房屋 氯離子含量過高之瑕疵，反而主動要求仲介人員應予檢測， 並將檢測結果據實告知買受人。且由原告於第1次測試報告
載明原告親自簽名並蓋章乙節觀之，原告於系爭買賣契約成 立時，已知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵存在，故依民 法第355條規定，被告應不負民法第354物之瑕疵擔保責任自 明。
㈡第1次測試報告及第2次試驗報告均附註記載：「CNS3090於 民國83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制如下：鋼 筋混凝土（一般）0.6kg/m3以下；鋼筋混凝土（所處環境考 慮耐久性）：0.3kg/m3以下。CNS3090於民國87年修訂，更 改新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制如下：鋼筋混凝土： 0.3kg/m3以下。」等語，可知，83年之國家標準，因考慮水 泥之水和作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增 加較「新拌」時略微降低之因素，故新攪拌之混凝土氯離子 含量限制為0.6kg/m3以下，而已建築完成之混凝土氯離子含 量限制，則應低於0.3 kg/m3以下；直至87年更已全面性修 正調高混凝土氯離子含量標準，限制應為0.3kg/m3以下。至 於，依證人邱英鑌之證述，83年以前蓋的房子氯離子含量標 準是0.6乙節，僅係證人身為仲介之認知而已。是原告既然 於102年買受已建築完成之系爭房屋，則應明知當時系爭房 屋氯離子含量之國家標準應為0.3kg/m3，而非以83年「新拌 」混凝土之國家標準0.6kg/m3來決定是否買受。詎原告竟隱 匿上開事實，稱因臺灣省土木技師公會所出具之第1次測試 報告氯離子含量與83年之氯離子含量限制為0.6kg/m3以下之 國家標準差距不大，故原告仍決定買受系爭房屋云云，顯有 誤導鈞院心證之嫌。
㈢原告於102年9月29日簽訂系爭買賣契約之前，曾多次要求仲 介營業員邱英鑌陪同至系爭房屋察看，當時邱英鑌即已告知 系爭房屋有氯離子含量過高之事實，然原告均不以為意，亦 未詢問邱英鑌系爭房屋之氯離子含量究竟有多高，僅一再詢 問系爭房屋頂樓加蓋之違建係何時加蓋完成，以利其評估是 否有遭拆除之風險，並進一步於給付斡旋金之前，要求邱英 鑌向農委會調閱84年以前之空照圖，經確認系爭房屋頂樓加 蓋之違建確實於84年以前建造完成之事實後，始給付仲介公 司斡旋金，向被告表示其願意購買之意思，此有證人邱英鑌 之證述可證。可知，原告早已知悉系爭房屋氯離子含量過高 之事實，但對於氯離子含量之指數從未關心，更遑論以氯離 子含量指數之高低作為其評估是否購買系爭房屋之依據，是 原告並無意思表示陷於錯誤之情。至於，原告雖質疑第1次 測試報告之真實性，不具公信力，並陳稱係誤導原告進行買 賣之虛偽證明文件云云。然被告要求仲介公司就系爭房屋為 氯離子含量檢測時，並未指定應由任何單位進行，更未指定
應由任何技師檢測。故原告倘若欲主張第1次測試報告係虛 偽不實，應由原告負舉證責任，不得僅憑民間單位SGS所為 之檢測報告，即憑空否認第1次測試報告實質真正。準此， 被告並未保證系爭房屋無氯離子過高之問題，亦未故意不告 知系爭房屋氯離子含量過高之事實，而原告於買受系爭房屋 時，確實已知悉系爭房屋有氯離子過高之瑕疵存在，自不得 僅憑民間單位SGS所為之檢測報告，即主張被告應付民法第3 54條之物之瑕疵擔保責任。
㈣臺灣檢驗科技股份有限公司進行硬固混凝土氯離子含量檢測 ，係於系爭房屋之主臥室樑、走廊樑、及房間樑進行採樣檢 測，「土地」部分並無因混凝土含氯離子過高致減損價值之 情形。是原告自不得主張就「土地」部分亦應一併減少買買 價金。準此，姑且不論標至不動產估價師事務所出具不動產 估價報告書所記載之計算方式是否合理，然無論係正常屋況 下系爭房屋之評估價值（9,416,956元），或混凝土氯離子 含量過高屋況下系爭房屋之評估價值（7,623,968元），均 未扣除系爭房屋坐落土地之價值，故原告依據上開評估價值 而計算本件應減少之價金為1,663,715元云云，顯非正確。 況且，原告買受系爭房屋時，已知悉系爭房屋有氯離子含量 分別為0.727 kg/m3及0.766 kg/m3之事實，縱使（被告否認 ）認定被告應負物之瑕疵擔保責任，且原告事後主張應以民 間單位SGS所為之檢測報告1.819kg/m3、1.769kg/m3、1.427 kg/m3為準，則本件應減少之價金應於扣除系爭房屋坐落土 地之價值後，以「氯離子含量為0.727kg/m3及0.766kg/m3情 況下系爭房屋之評估價值」與「氯離子含量為1.819kg/m3、 1.769kg/m3、1.427kg/m3情況下系爭房屋之評估價值」，相 減所得差額作為本件減少價金之計算方法。故原告主張以「 正常屋況下系爭房屋之評估價值」與「混凝土氯離子含量過 高屋況下系爭房屋之評估價值」相減所得差額作為本件減少 價金之計算方法，顯屬錯誤等語，資為抗辯。併為答辯聲明 ：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決， 被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：
系爭房屋係於78年1月31日建築完成。原告明知被告就系爭 房屋曾於102年8月初委託臺灣省土木技師公會就系爭房屋進 行硬固混凝土氯離子含量試驗，其試驗結果在入口前4.0m左 3.2m處柱位、入口前4.0m左2.7m處樑位依序有0.727kg/m3及 0.766kg/m3不等之氯離子含量。仍於102年9月29日與被告簽 定不動產買賣契約書，由原告以總價8,738,000元向被告購 買系爭房屋及其基地，原告已依約付清價金，被告亦已依約
將系爭房屋及其基地之所有權移轉登記予原告，並將系爭房 屋及其基地交付原告。此業據證人即21世紀不動產公司的銷 售員邱英鑌到庭結證明確（見本院卷第35-38頁），並有臺 灣省土木技師工會硬固混凝土氯離子含量測試報告、不動產 買賣契約書、系爭房屋及其基地之土地及建物謄本（見臺灣 臺北地方法院103年度訴字第425號卷第12頁、第7-11頁、第 94-97頁）。
四、兩造爭執要點為：㈠被告就系爭房屋是否仍應負民法第354 條物之瑕疵擔保責任？㈡原告依民法第359條、第179條規定 ，請求如訴之聲明所示，是否有據？茲就兩造爭點及本院得 心證理由分述如下：
㈠被告就系爭房屋是否仍應負民法第354條物之瑕疵擔保責任 ？
⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。」、「買受人於契約成立時， 知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。 」，民法第354條、第355條第1項定有明文。 ⒉查經濟部中央標準局公佈之中華民國國家標準（CNS），於 83年7月22日始規範混凝土內水溶性氯離子含量之最大容許 值為0.6kg/m3，直至87年6月25日更趨嚴格而修正為目前最 大容許值為0.3kg/m3（見本院卷第25頁）。倘房屋混擬土水 溶性氯離子含量超過目前最大容許值0.3kg/m3，即為高氯離 子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」者，因其混凝土 內氯離子會侵蝕鋼筋，造成鋼筋腐蝕而體積膨脹數倍，進而 直接擠壓混凝土，造成混凝土破裂、剝落之情形，影響房屋 結構安全，依上說明，即有減少或滅失通常效用或契約預定 效用之瑕疵。
⒊系爭房屋係於78年1月31日建築完成，雖在87年6月25日之前 ，然因原告係於102年9月29日向被告購買系爭房屋，其買賣 時間係在87年6月25日之後，故衡酌系爭房屋之氯離子含量 是否超過標準值，自應以87年6月25日修訂後之標準衡之， 亦即「鋼筋混凝土」構建型式之新拌混凝土最大水溶性氯離 子含量不能超過0.3kg/m3。又原告明知被告就系爭房屋曾於 102年8月初委託臺灣省土木技師公會就系爭房屋進行硬固混 凝土氯離子含量試驗，其試驗結果在入口前4.0m左3.2m處柱 位、入口前4.0m左2.7m處樑位依序有0.727kg/m3及0.766kg/ m3不等之氯離子含量。仍於102年9月29日與被告簽定不動產
買賣契約書，由原告以總價8,738,000元向被告購買系爭房 屋及其基地，原告已依約付清價金，被告亦已依約將系爭房 屋及其基地之所有權移轉登記予原告，並將系爭房屋及其基 地交付原告等情，已如前述，足見原告於102年9月29日與被 告簽定不動產買賣契約書之前，即已明知系爭房屋於102年8 月初委託臺灣省土木技師公會就系爭房屋進行硬固混凝土氯 離子含量試驗，其試驗結果在入口前4.0m左3.2m處柱位、入 口前4.0m左2.7m處樑位依序有0.727kg/m3及0.766kg/m3不等 之氯離子含量，已逾目前最大容許值0.3kg/m3，即為高氯離 子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」，而仍然向被告 買受系爭房屋，且已銀貨兩訖。則依民法第355條第1項規定 ，被告就系爭房屋自不負民法第354條物之瑕疵擔保責任。 ⒋嗣原告於買受取得系爭房屋後，另行委託SGS進行硬固混凝 土氯離子含量試驗，其出具之試驗報告（即第2次試驗報告 ）載明：主臥室樑、走廊樑、房間樑依序有1.819kg/m3、1. 769kg/m3及1.427kg/m3之氯離子含量，顯示上列主臥室樑、 走廊樑、房間樑之硬固混凝土氯離子含量遠逾目前最大容許 值0.3kg/m3，即為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「 海砂屋」。矧第1次測試報告採樣處為入口前4.0m左3.2m處 柱位、入口前4.0m左2.7m處樑位，與第2次試驗報告採樣處 為主臥室樑、走廊樑、房間樑不同，且測試、試驗之實施者 及時間均有不同，尚難得知何以第2次試驗報告之硬固混凝 土氯離子含量遠逾第1次測試報告之硬固混凝土氯離子含量 ，亦難據第2次試驗報告即認第1次測試報告有何不正確之處 ，被告並非政府機關，且系爭房屋亦非公共工程，縱認第1 次測試報告所做成的單位為臺灣省土木技師公會審定尚昕材 料實驗室，該實驗室並非財團法人全國認證基金會（TAF） 所認證的實驗室，亦無礙其測試報告之真實性。況原告明知 第1次測試報告顯示系爭房屋為「海砂屋」而仍然向被告買 受系爭房屋，依民法第355條第1項規定，被告就系爭房屋自 不負民法第354條物之瑕疵擔保責任。原告即不得再以系爭 房屋經檢測為「海砂屋」而主張被告應負民法第354條物之 瑕疵擔保責任。是原告主張第2次試驗報告之硬固混凝土氯 離子含量遠逾第1次測試報告之硬固混凝土氯離子含量，在 在顯示原告係在受虛偽氯離子濃度誤導下，被告所交付之房 屋，已然減少了以該成交價金為範圍內應有之品質及價值， 同時也減少通常效用等語，即屬無據。
⒌依兩造間之不動產買賣契約書編號第K0000000號（見本院卷 第7-11頁）所示，被告並未保證或約定系爭房屋非「海砂屋 」或系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量不得超過第1次測試
報告之硬固混凝土氯離子含量，且依該不動產買賣契約第9 條第4項點交之買賣標的（即系爭房屋及其基地）應以簽約 時之現狀或該不動產買賣契約之約定為準，而系爭房屋於點 交前即為硬固混凝土氯離子含量過高之「海砂屋」，且為原 告所明知，是原告以第2次試驗報告之硬固混凝土氯離子含 量遠逾第1次測試報告之硬固混凝土氯離子含量，而主張被 告應負民法第354條物之瑕疵擔保責任，亦屬無據。 ⒍基上，本件應認被告就系爭房屋不應負民法第354條物之瑕 疵擔保責任。
㈡原告依民法第359條、第179條規定，請求如訴之聲明所示， 是否有據？
按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法 第359條、第179條定有明文。承上，被告就系爭房屋既不應 負民法第354條物之瑕疵擔保責任，則原告主張系爭房屋為 硬固混凝土氯離子含量過高之「海砂屋」，被告應負民法第 354條物之瑕疵擔保責任，原告得請求減少其價金1,663,715 元，而依民法第359條、第179條規定，請求被告返還原告溢 付之價金1,663,715元本息如訴之聲明所示等語，顯屬無據 ，洵不足採。
五、從而，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付如 訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條判 決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
書記官 李惠茹