台灣高等法院民事判決 八十九年度重上更㈠字第八三號
上 訴 人 甲○○
上 訴 人 丙○○
上 訴 人 戊○○
訴訟代理人 丁○○
被上訴人 乙○○○
訴訟代理人 馬蓓芳
右當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國八十七年九月二十一日台灣台
北地方法院八十七年重訴字第四五○號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回
更審，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落台北市○○區○○段三小段五五三地號土地（地目：建，面積二一八平方公尺），應按附圖土地分割方案⑴所示分割之，即該方案Ａ部分面積八二平方公尺分歸被上訴人取得；Ｂ部分面積一三六平方公尺分歸上訴人，並按甲○○應有部分五分之二，丙○○、戊○○、丁○○應有部分各五分之一之比例保持共有。上訴人丁○○、甲○○、丙○○、戊○○應分別給付被上訴人新台幣伍萬肆仟伍佰柒拾壹元、新台幣壹拾萬玖仟壹佰肆拾貳元、新台幣伍萬肆仟伍佰柒拾壹元、新台幣伍萬肆仟伍佰柒拾壹元。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、兩造共有坐落台北市○○區○○段三小段五五三地號土地（地目：建，面積 二一八平方公尺），應按附圖分割方案⑴所示分割之，即該方案Ａ部分面積 八二平方公尺分歸被上訴人取得，Ｂ部分面積一三六平方公尺分歸上訴人， 並按甲○○應有部分五分之二，丙○○、戊○○、丁○○應有部分各五分之 一之比例保持共有。
貳、陳述：除與原審及前審判決記載相同者，予以引用外，補稱略以： 一、系爭土地應以原物分割為適當，倘採變價分割，共有人將繳一千八百萬元之 土地增值稅，而且共有人將另行購屋居住，如此將造成土地共有人之重大損 失，倘依原物分割，兩造即沿用過去之土地利用方式，可增加共有人對土地 之利用，是系爭土地不宜變價分割。
二、系爭土地係屬畸零地，且四鄰皆為公有及省營事業土地，何時得與鄰地合併 作為建築使用，本遙遙無期，縱採變價分割，亦難有建商願花數千萬元購得 現階段不能作為建築之土地，若以低價出售更不利於共有人，故變價分割對 共有人有弊無利。
三、被上訴人提出政大不動產鑑定公司之鑑定意見顯然偏頗，所用之鑑定方式亦 有錯誤，例如：土地於分割後，不論採何種分割方案，各筆土地價值之總和
，均應相同，惟該鑑定結果，同一基地竟出現二種價格；又如：分割共有物 價值之鑑定，與面積大小無關，且同一位置，價值應固定，然鑑定結果，同 一筆土地竟出現四種價格；又如比較實例辛之土地，坐落於商業區，而標準 宗地及系爭土地均為住宅區，二者種類不同，不能類比，鑑定人意在提高系 爭土地之價格，圖利被上訴人，顯非適法之鑑定。 四、系爭基地（五五三地號土地）原本為畸零地，分割後之兩塊地仍為畸零地， 兩者性質相同。而所分成之兩塊（五五三Ａ及五五三Ｂ）均需與鄰地合併， 達成法定面積後，方得申請建築（開發）。換言之，兩地「申請建築之條件 」並無不同，與鄰地合併之機會亦相等，分割後之土地價值亦相等，故以原 物分割較為妥適。
五、依台北市畸零地使用規則第七條：「畸零地非與相鄰之土地合併，無法建築 使用時，該相鄰之土地，除有第十二條之情形外，應依第八條規定辦理，並 經本府畸零地調處委員會全體委員會議審議，留出合併使用所必須之土地， 始得建築……」之規定，亦即系爭土地原物分割後之Ａ地、Ｂ地，加上相鄰 之五五二地號三筆畸零地，以及位於中正紀念堂特區之五五四地號土地，於 相關鄰地為建築時，依法必須就該四塊土地之建築問題有所處理解決，在此 情形下，Ａ地及Ｂ地之建築均受同等保障，並不生價值差異問題。 六、如採分割方案⑴，則Ａ部分與Ｂ部分土地與鄰地合建之方式各有四種，亦即 除Ａ與Ｂ參與合建外，另在不合建時，Ａ尚可單獨與五五二、五五九地號合 建，Ｂ可單獨與五五四地號合建；但如採分割方案⑵，因Ｂ與五五四地號合 併之寬度僅有一六．五公尺，無法作為建築之用，故除非Ａ同意與Ｂ合建， 否則依上開台北市畸零地使用規則第七條規定，Ｂ亦無法與五五二、五五九 地號合建（蓋建築時不能棄相鄰之畸零地於不顧），此無異使分割後兩土地 減少一種合併建築選擇之機會，而且造成Ａ、Ｂ在建築上互相牽制，造成建 屋之困難，減損土地於經濟上之效用，且對各共有人較為不利，故不應採分 割方案⑵之分割方法。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原審及前審判決記載相同者，予以引用外，補稱略以： 一、本件土地屬深度不足之畸零地，非與鄰地合併使用不得單獨建築，但相鄰之 五四九地號、五五九地號土地又均屬公用國有財產，其管理機關不得擅自處 分、收益，自亦不可能與本件土地合併建築。而五五二地號土地為國有財產 局管理之國有地，因面積狹小，縱與系爭土地合併，亦為畸零地，與相鄰之 五五四地號土地合併亦同。但如將本件土地予以原物分割成如附圖所示之Ａ 、Ｂ兩塊，則Ａ部分因無法與相鄰土地合併，仍為畸零地，而減損其價值， 有違土地之經濟利用，難謂為合理之分割方法，是本件土地不適於原物分割 ，而應予變價分配。
二、分割共有物，不能僅按各共有人應有部分核算之原物數量為分配，而應按共 有物之價值依應有部分比例為分配，始為適當。被上訴人所住東邊Ａ部分之 房屋係依原位置修建，仍為兩造共有，且其價值與本件土地之價值相差懸殊
，故被上訴人寧願拋棄該Ａ部分之房屋之使用權而分得分割方案⑵所示Ｂ部 分之土地，且願補償上訴人分得Ａ部分土地之價差。 三、倘依分割方案⑴分割，將Ａ部分土地分配予被上訴人，則Ｂ部分土地將可與 五五四地號土地合併建築，致被上訴人所分得之部分大大減損其價值，倘依 分割方案⑵分割，將Ｂ部分分配予被上訴人，因Ｂ部分土地面寬僅有六公尺 ，必須得上訴人同意，將Ａ部分土地連同Ｂ部分與五五四地號合併建築，則 土地價值相同，各共有人均得公平之分配，故以分割方案⑵為較佳之方割方 法。
四、按土地之公告現值為政府課徵增值稅之依據，並非市價。上訴人主張估算系 爭土地之市價應依公告現值加四成或加二成計算，並無根據。鑑定報告之比 較實例「辛」雖係位於商業區，按台北市土地使用分區管制規則第廿五條之 規定，商業區建物之容積率不得超過面臨最寬道路乘以百分之五十之積數， 比較實例辛面臨最寬道路為六公尺，容積率不得超過六乘以百分之五十亦即 百分之三百，系爭土地係住三，容積率為百分之二百廿五，兩者容積率相差 無幾，用以比價似無不當。上訴人以此指摘原鑑定不當，亦不足採。 五、系爭土地領有合法房屋證明，可於日後申請增建、改建、修建，土地分割後 原建築權必大受影響。又系爭土地上之合法房屋為兩造共有，然而分割方案 ⑴之土地分割線卻不等於兩造房屋持分之分割線。土地分割後將造成被上訴 人現住房屋有部分（約十四．五平方公尺，即四．四坪）位於上訴人之土地 上，日後上訴人極有可能請求被上訴人拆屋還地或付租金予上訴人。上訴人 主張若土地變價須繳納高額土地增值稅，惟納稅為國民應盡之義務，兩造皆 應繳納，不獨上訴人而已。且繳納土地增值稅的方式可選用自用，便可節省 應繳稅金，是其所辯並不足採。
理 由
一、上訴人主張：坐落台北市○○區○○段三小段五五三地號地目建，面積二一八平 方公尺土地為兩造共有，應有部分分別為上訴人丁○○八分之一、甲○○四分之 一、丙○○八分之一、戊○○八分之一，被上訴人乙○○○八分之三，系爭土地 並無因其使用目的不能分割或以契約約定不分割期限之情形，而兩造就分割之方 法無法達成協議等情，爰求為依附圖土地分割方案⑴方法為分割之判決。 被上訴人則以：系爭土地無分割實益故不應分割，縱令分割亦應以變價分割之方 法為之等語，資為抗辯。（原審准依變價方式分割，變賣所得價金，按各共有人 應有部分比例分配之。上訴人提起上訴。）
二、系爭土地為兩造所共有，應有部分分別為上訴人丁○○八分之一、甲○○四分之 一、丙○○八分之一、戊○○八分之一，被上訴人乙○○○八分之三，兩造間未 定有不分割之契約，且被上訴人不同意分割等事實，業據上訴人提出土地登記謄 本為證，並為被上訴人所不爭執，堪認為真正。被上訴人雖辯系爭土地並無分割 實益，不應分割等語，惟查該土地為建地，並無如農地有不得細分之行政及使用 目的上不能分割之情事。從而，上訴人依據民法第八百二十四條第二項規定，請 求裁判分割共有物之系爭土地，即無不合，應予准許。三、按裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，法
院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束（最高法院二十九年上字一七 九二號判例參照）。又共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難 時，則予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院五十一年台上字第二七一號判 例參照）。被上訴人雖以系爭土地係屬畸零地，不論是否分割均不能單獨興建房 屋，且建地亦不宜做其他違法使用，主張採變價方式分割云云。經查系爭土地雖 其都市計畫套繪圖，其基地應屬都市計畫劃定之第三種住宅區，依「台北市土地 使用分區管制規則」之規定「住三」之建築基地規模平均寬、深度不得小於八公 尺及十六公尺，系爭土地之深度僅約六點六公尺至十五公尺，屬深度不足之畸零 地，依規定應與鄰地整界或合併補足深度後始得申請單獨建築，（見原審卷附台 北市政府工務局建築管理處八十七年八月四日北市工建照字第八七六七０八九八 ００號函）。然其分割方法並非以能否單獨作為建築基地使用為其唯一考量因素 ，系爭土地為建地，於性質上既非不能就原物分配，被上訴人主張以變價方式分 割，尚非妥適，本院認為仍以原物分配系爭土地為宜。四、查系爭土地面積為二一八平方公尺，上訴人甲○○、丙○○、戊○○、丁○○陳 明願就系土地維持共有關係。則以原物分配後，上訴人四人共分得之面積為一三 六平方公，被上訴人乙○○○分得之面積為八二平方公尺。本院斟酌：系爭土地 上，本有兩造共有分管之門牌台北市○○○路○段二五巷六號木造房屋（見原審 卷第六五頁），向由上訴人使用附圖「磚造建物現況」Ｅ部分，被上訴人使用Ａ 部分，被上訴人並於八十七年三月間，將該木造房屋Ａ部分，改建為磚木造，業 經原審履勘現場屬實，有複丈成果圖可按，並為兩造所不爭執（見原審卷第九六 頁背面）。被上訴人本人亦表示若以原物分割，應按房屋使用現況分割（見本院 重上字卷第四五頁）等情。認以附圖土地分割方案⑴方式分割（即以分割方案⑴ 所示Ａ部分八二平方公尺分割由被上訴人取得，Ｂ部分分由上訴人取得並按應有 部分比例維持共有關係），使被上訴人對系爭建物之加工與土地之利用合一而不 致分離；且該分割方式將系爭土地以一直線分割為Ａ、Ｂ二部份，Ａ、Ｂ二部份 均面臨馬路，並無通行出入問題；又系爭土地四鄰均為國有地，地號分別為同小 段五五二、五五九、五五四、五四九地號，系爭土地分割後，兩造亦可另與鄰地 各自合併利用，且經本院囑託政大不動產股份有限公司結果，以附圖土地分割方 案⑴方式分割後兩造所取得土地之總價和，較以附圖土地分割方案⑵方式分割後 兩造所取得土地之總價和為高，此有鑑定報告在卷可稽，故附圖土地分割方案⑴ 之分割方法可兼顧全体共有人之利益及提高土地之利用價值為可採取。五、按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚 應斟酌共有物之價值，倘共有人有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動 產，其價值不相當時，法院非不得命以金錢補償之，並不受當事人意願之拘束。 經查系爭土地之深度約六點六公尺至十五公尺，對照附圖土地分割方案⑴，可知 上訴人所分得之Ａ部分其深度較淺，最淺之處深僅六‧六公尺，而被上訴人所分 得之Ｂ部分深度較深，最深處深約十五公尺，雖均不符「台北市土地使用分區管 制規則」中，就「住三」其建築基地平均深度不得小於十六公尺之規定，但顯然 Ｂ部分深度較Ａ部分為深，且Ｂ部分深度最深處深約十五公尺，與上開規定相差 僅一公尺，則其日後與相鄰國有地合併使用時，利用價值似亦較高，故兩造所受
分配之不動產，其價值顯有不相當之情形，而依前述鑑定結果，如以附圖土地分 割方案⑴方式分割，較土地分割方案⑵方式分割，其土地總價高出一百八十六萬 六千四百二十五元（詳如附表所示），惟此乃因上訴人三人於分割後仍保持共有 ，其應有部分高達八分之五因而提高土地利用價值所致，此觀之被上訴人分得附 圖土地分割方案⑴Ａ部分土地價值較分割方案⑵Ｂ部分之土地價值僅減少二十七 萬二千八百五十五元即明，如上訴人每人均各按其應有部分分割，則各共有人所 之分得之土地，均因面積狹小而使其土地利用價值降低，故依附圖土地分割方案 ⑴方式分割，致兩造所分得之土地價值不相當，上訴人自應按其應有部分比例補 償被上訴人因無法依土地分割方案⑵分得Ａ部分土地之損失二十七萬二千八百五 十五元，則按上訴人丁○○八分之一、甲○○四分之一、丙○○八分之一、戊○ ○八分之一之比例計算，上訴人丁○○、甲○○、丙○○、戊○○應分別給付被 上訴人五萬四千五百七十一元、十萬九千一百四十二元、五萬四千五百七十一元 、五萬四千五百七十一元。原審以變價方式分割，尚有未洽。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰廢棄原判決，將系爭土地改依附圖土地分 割方案⑴之方式分割，並諭知上訴人應補償被上訴人之金額如主文第二、三項所 示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九十 年 五 月 十六 日 民事第三庭
審判長法 官 陳 永 昌
法 官 吳 秀 美
法 官 蕭 艿 菁
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十七 日 書記官 尤 峰 惠附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。