臺灣高等法院民事判決 八十九年度上易字第五二八號
上 訴 人 高金五（即祭祀公業高積祥管理人）
上 訴 人 高清枝（即祭祀公業高積祥管理人）
被上訴人 甲○○
右當事人間調整租金事件，上訴人對於民國八十九年七月二十七日臺灣臺北地方法院
八十九年度訴字第一七三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人向祭祀公業高積祥承租坐落臺北市○○區○○段四小段三九六地號上，面積二０‧四四平方公尺之土地，自民國八十八年十二月七日起每年應給付上訴人之租金調整為蓬萊白米九百四十二台斤，按給付時市價（批發價格）折合新臺幣給付之。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之七，餘由上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人向祭祀公業承租坐落臺北市○○區○○段四小段三九六地號上，面積 二０‧四四平方公尺之土地，自民國八十八年十二月一日起每年給付予上訴人 之租金應調整為蓬萊白米一千四百零七台斤，按給付時市價（批發價格）折合 新臺幣給付之。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補陳：
㈠查高金五於四十七年十二月二十二日冬至日派下員大會即被選任為祭祀公業高 積祥之管理人，縱然臺北地方法院八十三年度簡上字第一八七號民事判決認定 八十二年四月三十日改選之管理人不生效力，確認高金五於該次選舉對祭祀公 業高積祥無管理人之權利存在並確定在案，惟高金五以前即具有祭祀公業高積 祥管理人之資格。另高清枝係六十四年派下員集會時經補選為管理人，該次補 選縱未經全體派下員之同意仍發生其效力，此有最高法院五十四年度台上字第 二○三五號判例及六十九年度台上字第八八三號判決可稽。且自最高法院六十 八年台上字第八一九號判決，鈞院六十七年度上更㈠字第六○三號判決、八十 八年度重上更㈠字第五十九號判決，臺北地方法院七十年度訴字第四四九一號 判決、七十年度認字第二四一九五號認証書、八十九年執滯專能字第一一三二 號財務執行通知書及八十九年臺北市稅捐處房屋繳款通知書、臺北市市有財產 收入繳款單等資料，均可證明高金五、高清枝確具有祭祀公業高積祥管理人之 資格。
㈡再臺北市木柵區公所七十八年十一月二十三日北市木民字第一四九二二號函可 證祭祀公業高積祥於高水、高銘松、高國雄、高武雄、高全得等人被註銷管理 人時，祭祀公業仍由高金五、高清枝及高魁繼續為管理人，惟高魁已於八十一 年十月八日死亡，則本件僅列高金五、高清枝二人為祭祀公業高積祥管理人，
並無當事人不適格之問題。
㈢查被上訴人之父黃萬鎰向祭祀公業高積祥承租之坐落臺北市○○段○○段三九 三地號之土地距離臺北市○○路○段與和興路口僅約有一百公尺，附近有世新 大學、考試院、考選部、永建國小、永建市場等公共設施及政府機關，距離捷 運景美站，步行僅須約十分鐘，為交通便捷繁榮之地，準此上訴人請求調整被 上訴人占用之土地租金按公告地價之百分之六計算，即每年為二萬三千九百一 十四點八元，相當於一千四百零七台斤之之蓬萊白米，應屬合理，並無過高。 三、證據：除援用原審提出之證據外，補提：
㈠系爭土地地理位置之臺北市地圖；
㈡系爭土地附近建物照片數幀；
㈢臺北市木柵區公所七十八年十一月二十三日北市木民字第一四九二二號函； ㈣本院八十八年度重上更㈠字第五十九號民事判決等為證； 並聲請向臺北市文山區公所函查由高金五提出之有關管理人核備資料；暨聲請傳 訊證人高富旺、高信二、高東松等人。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補陳：
㈠查高金五並非祭祀公業高積祥管理人之事實，業經臺北地方法院八十三年度簡 上字第一八七號判決主文諭示「確認被上訴人（即高金五）對祭祀公業高積祥 無管理人之權利存在」，並確定在案。另上訴人又無法舉證證明四十七年十二 月三十一日交接紀錄及臺北縣木柵鄉公所五十二年北木一字第一六八號函為真 正，自當受舉證責任分配原則之拘束而為不利之認定。 ㈡查祭祀公業管理人之選任，係屬公同共有人權利行使之範圍，除公業另有約定 外，自應受民法第八百二十八條規範，即應得公同共有人全體之同意。祭祀公 業高積祥於六十四年十二月二十二日召開之會員大會，事先並未通知全體派下 員出席且未經全體派下員同意選任管理人，故縱使該次大會選出高清枝為管理 人，仍應程序不合法而不生效力。再上訴人提出之臺北地方法院七十年度訴字 第四四九一號判決、鈞院六十七年度上更㈠字第六○三號判決之起訴時點均在 六十四年十二月二十二日之後，當事人欄中並未列高清枝為管理人，顯見上訴 人稱高清枝於六十五年以後代表上訴人祭祀公業起訴或被訴，並不實在。 ㈢依原租賃契約第二條約定，兩造即同意以給付時蓬萊白米市價（批發價格）折 合新台幣來調整系爭土地之租金，上訴人請求調整租金即無理由。縱使本件有 調整租金之必要，依土地稅法第十六條規定，地價稅之基本稅率為千分之十， 且因系爭土地附近少有商家，又多係低矮房舍幾無商機，上訴人請求按公告地 價百分之六調整租金，亦屬過高。
三、證據：除援用原審提出之證據外，補提系爭土地之現場照片數幀為證。丙、本院依膱權向臺北市政府民政局查詢祭祀公業高積祥管理人於臺灣臺北地方法院 八十四年九月十一日前之民事判決以前就管理人之核備資料；暨傳訊證人高武雄
。
理 由
一、按祭祀公業之管理人與祭祀公業間之法律關係，乃類似委任之無名契約，而祭祀 公業之運作有繼續性之必要，故管理人職務之執行亦有其繼續性，則依公司法第 一百九十五條第二項前段之法理，應認管理人之任期雖已屆滿，若未改選或改選 無效時，原管理人仍得繼續執行職務，司法院廳民一字第０二六九六號函足供 參照。本件由高金五及高清枝以祭祀公業高積祥管理人身分提起訴訟，有無被上 訴人指陳之當事人不適格問題？經查：
㈠坐落臺北市○○區○○段四小段三九六地號之土地登記簿謄本（原審訴字卷第一 四三、六一頁）上記載：所有權人為祭祀公業高積祥，管理人為高交，惟查該祭 祀公業於四十七年以前之管理人高開、高交、高江流等人先後去世，僅餘管理人 高頭，遂於四十七年冬至日派下員大會推選出高金五、高魁、高坤山、高金港、 高周禮五人為管理人，並於五十二年五月二十二日向台北縣木柵鄉申請核備，此 有台北縣木柵鄉公所五十二年北木一字第一六八號函及四十七年十二月三十一日 交接紀錄影本足憑（原審調解卷原證七、八）。雖臺北市文山區公所已無上開交 接紀錄之資料，被上訴人因而否認上開二文件之真正，惟參酌本件當初與被上訴 人之父親黃萬鎰訂立租賃契約書時，即係由高金五、高魁、高坤山、高金港、高 周禮五人為之，祭祀公業高積祥亦確實交付系爭土地供承租人黃萬鎰占有使用迄 今，亦有被上訴人不爭執為真正之契約書附卷可憑（原審調解卷之原證一），則 被上訴人自無從否認祭祀公業於四十七年冬至日確有推選出上開五人為管理人之 事實。
㈡又上開管理人五人中之高坤山、高金港嗣後分別於六十三年四月十四日、六十四 年二月二十六日去世，高周禮因案入獄離職，有戶籍謄本可參（本院證物，外放 ），僅餘管理人高金五、高魁二人；祭祀公業高積祥因而於六十四年冬至日補選 高清枝為管理人，即祭祀公業之管理人成為高金五、高清枝及高魁三人，祭祀公 業於六十五年間亦由該三人為代表與考試院秘書處簽訂租賃契約，交付祭祀公業 之土地供承租人占有使用之事實，復有六十四年派下員會議報告、出席名冊、租 賃土地契約書可證（原審訴字卷第七九至八六頁），另證人即祭祀公業之派下員 高富旺、高東松二人亦到庭證實：「祭祀公業之管理人現在為高金五、高清枝二 人」在卷明確（本院卷第五四、五六頁），再參酌自六十五年間起由上開三人以 管理人身分對外代表公業行使權利義務，且迄今祭祀公業從無派下員提起訴訟否 認高清枝之管理人資格，堪認：祭祀公業高積祥自六十五年間起，管理人為高金 五、高魁及高清枝三人。
㈢再查祭祀公業高積祥於七十三年間雖曾由派下員選任高武雄、高國雄、高水、高 銘松、高全得為管理人，惟因派下員大會召集程序有瑕疵，業經最高法院判決確 認無管理人資格確定在案，臺北市木柵區公所並已撤銷該五人之管理人資格，有 本院七十六年上更㈠字第三三四號、最高法院七十八年台上字第一四六五號判決 可考（本院證物，外放）及臺北市木柵區公所函（本院卷第一一八頁）在卷可憑 ，足認上開高武雄等五人均未合法取得管理人資格。另祭祀公業於八十二年四月 三十日雖又改選高金五、高清枝、高信一、高清泉、高建登等五人為管理人，復
因派下員大會之程序上有瑕疵，再經臺灣臺北地方法院認定八十二年四月三十日 之改選不生效力，而判決高金五就該次選舉對祭祀公業高積祥無管理人之權利存 在確定在案，有臺灣臺北地方法院八十三年度簡上字第一八七號民事判決可稽（ 原審調解卷之被證一）。
㈣另參以祭祀公業高積祥七十七年至八十年每年度之公業收支決算書均載明高清枝 、高金五、高魁三人為管理人（本院證物，外放），對內掌理祭祀公業管理人職 務；迨其中之一管理人高魁於八十一年十月八日去世後（戶籍謄本附於本院證物 袋內，外放），祭祀公業於八十一年十二月二十一日之公業收支決算書即記載高 金五、高清枝二人為管理人，並由該二人對外代表祭祀公業行使權利履行義務， 亦有和解筆錄、租賃契約可參（原審訴字卷第九六至九七、一０二至一０五頁） ，而前述八十二年四月三十日之改選復不生效，則依首開說明，應認本件祭祀公 業高積祥之管理人應為高金五及高清枝，故本件並無被上訴人指摘之當事人不適 格問題。
二、上訴人起訴主張：被上訴人之被繼承人黃萬鎰於五十年間向伊承租坐落臺北市○ ○段○○段三九三地號土地（原為臺北縣木柵鄉內湖大字啤腹小字地號四五番建 物敷地），興建門牌臺北市○○區○○路二一及二三號房屋，使用土地面積二○ ．四四平方公尺。其後，黃萬鎰死亡，被上訴人因繼承之法律關係取得系爭房屋 所有權，並承受與伊間之系爭土地租賃契約。五十年間訂約時，系爭土地租金為 每坪每年上付蓬萊白米二台斤，按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付。五 十九年系爭土地之地價為每平方公尺四百七十元，惟近年來地價大幅上漲，八十 七年公告地價為每平方公尺四萬八千元，原約定之租金顯屬偏低已不足伊繳納地 價稅，爰請求將系爭土地之租金自八十八年十二月一日起按公告地價百分之六調 整租金為每年蓬萊白米一千四百零七台斤，並按給付時市價（批發價格）折合新 台幣給付等情。
被上訴人則以：依原租賃契約第二條之約定，兩造以給付時蓬萊白米市價（批發 價格）折合新台幣為系爭土地租金之調整，本件無調整租金之必要；縱有調整租 金之必要，上訴人請求按公告地價百分六調整亦屬過高等語，資為抗辯。三、查被上訴人之父黃萬鎰於五十二年十一月間向祭祀公業高積祥承租坐落臺北縣木 柵鄉內湖大字啤腹小字地號四五番建物敷地，供作建屋之用，未定租賃期限，依 租賃契約書第一條記載，雙方約定租金每坪每一年上付蓬萊白米二台斤，按給付 時市價批發價格折合台幣給付之，成立合約時已付至民國五十二年十一月十六日 ，嗣後到期時仍按原條件續行付租；又承租人黃萬鎰業已去世，上開不定期租賃 契約由被上訴人繼承，上開租賃基地現編為臺北市○○區○○段四小段三九六地 號，其上有建物即門牌臺北市○○路二三號房屋占用二０‧四四平方公尺等事實 ，業據上訴人提出契約書、土地登記簿謄本各一件為證（原審調解卷內之原證一 、原審訴字卷第六一頁、一四二頁），並經原審會同臺北市古亭地政事務所人員 到現場履勘及測量明確，有勘驗筆錄及複丈成果圖（圖示Ｄ部分）在卷可稽（原 審訴字第三六、四一頁），復為被上訴人所不爭執，應堪信為真實。四、上訴人主張：系爭土地於五十九年之地價為每平方公尺四百七十元，惟近年來地 價大幅上漲，至八十七年之公告地價已漲為每平方公尺四萬八千元，原約定租金
顯屬偏低，不足伊繳納地價稅，應按公告地價百分之六之比例調整租金為每年蓬 萊白米一千四百零七台斤等情；被上訴人則認本件並無調整租金之必要云云。 ㈠惟按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法 第四百四十二條定有明文。查系爭土地之申報地價於五十九年七月僅為每平方公 尺四百七十元，至八十六年七月申報地價已漲為每平方公尺一萬五千六百元，有 土地登記簿謄本在卷可參（原審訴字卷第六一頁），可見系爭土地於二十七年間 之申報地價每平方公尺調漲一萬五千一百三十元（即調漲三十三‧二倍），顯見 系爭土地之租金有調整租金之必要性，故被上訴人辯租並無調高租金云云，委無 足採。
㈡再依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，基地租用之租金，以不超 過土地申報總價額年息百分之十為限。查系爭土地坐落於臺北市○○區○○路一 段與和興路交叉口，距路口約一百公尺，附近多係三層樓高之公寓，並有髮型工 作室、雜貨商店及小吃店等，附近有考試院、世新大學、南強商工、永建國小等 機關及各級學校，步行十餘分鐘即可達捷運景美站，被上訴人所有之房屋為三層 樓，一樓作為店面使用開設乾洗店等情，業經兩造提出現場照片多幀及地圖在卷 可參（本院卷第八十至八五頁、八九至九十頁），堪認系爭土地之交通便捷，工 商發展性不低，則上訴人主張租金以土地申報之價額年息百分六計算，尚堪公允 。依系爭土地於八十六年七月之申報地價為每平方公尺一萬五千六百元計算，則 系爭土地之租金每年應調整為一萬九千一百三十二元（元以下四捨五入），上訴 人主張依公告地價計算，核與前開土地法規定不合，尚難採取。又兩造約定租金 以蓬萊白米計算，按給付時市價批發價格折合台幣給付，而蓬萊白米於上訴人請 求調漲時之八十二年十二月間價格為六十公斤（即九十台斤）合計一千八百二十 元至一千八百四十元之間，有報紙一則可供參考（原審調解卷之原證十二），可 知蓬萊白米每台斤平均約二十．三元，據以換算，則系爭土地之租金每年應調整 為九百四十二台斤（19132/20.3= 942，台斤以下四捨五入）。五、末按房屋或土地出租人依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前 之租金並未按原約定租額付，法院判決准許增加時，得自出租人為調整租金之意 思表示時起算，最高法院四十八年度第一次民刑庭總會決議明揭此旨。查本件被 上訴人繳交租金至八十六年止，有被上訴人於原審提出、上訴人未予爭執之存證 信函及支票在卷足考（原審調解卷之被證三）；又上訴人請求調整租金之意思表 示載明於起訴狀上，被上訴人至八十八年十二月六日始收受繕本之送達，亦有送 達回證在原審卷內可憑（原審調解卷內），則依上開說明，本件租金應自被上訴 人收受上訴人調整租金意思表示之翌日即八十八年十二月七日起調整，故上訴人 訴請自八十八年十二月一日起調整，為不可採。六、綜上所述，上訴人請求調整系爭租賃契約之租金，核屬有據，爰自被上訴人收受 原審起訴狀繕本送達翌日即八十八年十二月七日起，調整系爭土地之租金按申報 地價年息百分之六計算，即每年租金調整為蓬萊白米九百四十二台斤，按給付時 市價批發價格折合新臺幣給付，為有理由，應予准許；上訴人逾上開範圍之請求 ，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未 洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所
示；至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並無不合， 上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、 第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 五 月 九 日 民事第四庭
審判長法 官 楊 豐 卿 法 官 張 蘭 法 官 林 金 吾右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 五 月 九 日 書記官 張 淑 芳