臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第428號
原 告 賴火盛
訴訟代理人 白丞堯律師
被 告 鄭裕榮
訴訟代理人 薛任智律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103年9月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣貳佰參拾萬元，及自民國103年5月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣貳萬參仟柒佰柒拾元由被告負擔。本判決於原告以新台幣柒拾柒萬元供擔保後得假執行。但被告如以新台幣貳佰參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、按「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、 契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因 可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得 請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致 不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契 約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金 應返還之。」又「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之 規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少 其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請 求減少價金。」分別為民法第249條及第359條定有明文。 二、次按，「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱 之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第355條第1項定有 明文。依買賣契約「物之瑕疵相對性原則」，若買受人於 契約成立時，不知標的物有滅失或減少其價值、通常效用 或契約預定效用之瑕疵者，則出賣人仍須負物之瑕疵擔保 責任。又物之瑕疵擔保責任為無過失責任，且係基於有償 契約對價均衡的要求，以維護交易之公平及保護交易之信 賴，由法律所規定的法定無過失責任，亦即出賣人於買賣 契約成立時即使不知有瑕疵，也應負物之瑕疵擔保之責， 出賣人不得以不知瑕疵為由而免除該責任，除非買受人於 契約訂立時即已知或因重大過失而不知有該瑕疵時，始得 免責。」台灣高等法院台中分院102年度上易字第602號判 決意旨參照。
三、查原告向被告購買坐落於彰化市○○路0段000號房屋及土 地（彰化市○○段○○○段0000○000000○號，以及55
-32、55-33地號），經永慶不動產彰化民族加盟店（世榮 房屋仲介公司）仲介，雙方於民國（下同）101年6月12日 訂立買賣不動產契約書（編號CV0000000，下稱系爭契約 ）及價金履約保證申請書，買賣總價為新台幣（下同）1, 150萬元整，簽約款為115萬元整，原告開立支票票面金額 為115萬元作為定金交付被告。雙方原訂於101年6月15日 交付備證用印款項，因原告發現標的土地有部分遭巷道使 用，實際使用面積減少，並再三告知被告及世榮房屋仲介 公司應就土地申請鑑界，以釐清土地正確坐落位置，原先 世榮房屋仲介公司員工巫清寶以該土地上有建物不能測量 之詞，欲勸退原告申請鑑界，經原告強烈堅持下，由世榮 房屋仲介公司申請，於101年7月2日由彰化地政事務所就 標的55之33地號實施鑑界，發現土地內確有部分為巷道使 用，並於101年7月11日及同年7月15日以存證信函通知被 告及世榮房屋仲介公司，協商應如何為後續處理，並於10 1年7月20日於彰化縣消費爭議調解委員會進行調解，最後 因被告不願解約及減價而調解不成立。
四、次查，因雙方調解不成，被告及世榮房屋仲介公司於101 年9月14日向鈞院起訴，請求原告應給付違約金及仲介報 酬，有鈞院101年訴字第800號案卷可參（下稱前案），於 前案訴訟過程中，就彰化市○○段○○○段00000○00000 地號（下稱系爭土地），於102年4月26日及102年9月27日 經彰化地政事務所兩次複丈，可知系爭土地確有因巷道及 排水溝使用而分別被占用7、25平方公尺，而於前案訴訟 進行中，被告於102年5月14日將買賣標的移轉登記予訴外 人李仁陽及楊秀春，並於102年12月24日撤回起訴。 五、經查，原告於101年6月12日簽約時開立票面金額115萬元 作為定金交付予被告後，原告發現系爭土地有部分遭巷道 使用，實際使用面積減少，因而要求被告應先鑑界後再履 行買賣契約，遂由世榮房屋仲介公司申請鑑界，於101年7 月2日彰化地政事務所就55之33地號實施鑑界，鑑界後發 現55-33地號確有部分被巷道及排水溝占用，然101年7月2 日彰化地政事務所僅複丈55之33地號，並未複丈55之32地 號，而未複丈之55之32地號土地經前案複丈結果確有遭巷 道占用7平方公尺，而申請複丈之55之33地號，被告主張 與土地登記謄本相符，然由複丈成果圖顯示，應只是丈量 建物坐落位置，未丈量巷道占用之位置及面積，雙方主要 之爭執點在土地有無被巷道占用，而聲請丈量竟未針對爭 執點丈量？且雙方簽約時，被告亦未提及系爭土地有遭占 用之情形，此由系爭契約第一條：不動產買賣標示及買賣
權利範圍及第二條增建或占用部分均未記載有土地遭占用 之情形可知，原告得知系爭土地有部分已為巷道及排水溝 使用，並與被告協商應折讓被占用面積之金額或解除契約 ，而被告拒絕協商，故暫未再給付用印款，足見原告依民 法第359條主張被告應負物之瑕疵擔保責任，減少價金， 而拒絕自己後續尾款之給付，自得類推適用民法第264條 第1項前段規定，主張同時履行抗辯，原告即不負尾款給 付遲延之責任；因此，被告嗣以原告未給付尾款為由，主 張依系爭契約第12條第1款及第2款之規定解除契約沒收已 給付之全部款項，於法即屬不合。
六、再者，因被告否認系爭土地有遭巷道占用，故前案於102 年4月26日及102年9月27日經兩次彰化地政事務所複丈， 從複丈成果圖可知，55之32地號有7平方公尺遭巷道使用 ，55之33地號有25平方公尺遭巷道及排水溝使用，就連被 告主張之測量方案亦有13平方公尺遭巷道及排水溝使用， 故雙方仍爭執系爭土地是否確有遭巷道和排水溝使用及被 巷道和排水溝使用之面積為何，欲藉複丈成果以釐清責任 歸屬，惟被告卻於102年5月14日將系爭房地移轉與第三人 楊秀春及李仁陽，使本件買賣契約陷於給付不能，此應屬 可歸責於被告之情形，既本件被告已陷給付不能，原告得 主張解除契約，並依民法第249條第3款規定，請求被告應 加倍返還其所受之定金。另依系爭契約第12條第3款後段 約定，乙方（即被告）給付不能時，甲方（即原告）除得 解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即 將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原 所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。原告已 於101年6月12日交付簽約款115萬元作為定金，除被告應 返還115萬外，應另交付115萬予原告，以為違約損害賠償 ，故原告請求金額共為230萬元。
七、原告解除契約之時間點為起訴狀繕本送達對造之日。解約 之依據為民法第226條及第256條。被告於102年5月14日將 買賣標的移轉登記予訴外人李仁陽及楊秀春，已陷給付不 能，原告毋庸催告即得解除契約，進而請求損害賠償。可 參酌下列實務見解：
㈠ 最高法院81年度台上字第2783號判決要旨：「被上訴人依 民法第二百五十六條契約一方當事人陷於給付不能時，他 方當事人得無待催告逕行解除契約之規定，以訴狀之送達 ，向上訴人為解除契約之意思表示，於法即屬有據。」 ㈡ 85年度台上字第1389號判決要旨：「給付之障礙雖可得除 去而未除去前，給付仍屬不能，例如買受人依買賣契約請
求出賣人將第三人所有之物移轉或交付與買受人，自屬給 付不能，該買受人自亦無從請求為不能之給付，且依社會 通常觀念，如屬給付不能，即不問該給付不能之為主觀或 客觀原因而異其效果，故民法第二百二十六條所定給付之 情形，應不限於客觀上給付不能，因之債權人依民法第二 百五十六條規定，以債務人之給付有同法第二百二十六條 之情形而解除契約時，亦不以客觀上給付不能為限。」 ㈢ 台灣高等法院99年度上易字第418號判決要旨：「物之出 賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成 立後，出賣人為二重買賣，並已將該物所有權移轉於後之 買受人者，移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給 付，原買受人對於出賣人僅得請求損害賠償，不得請求為 移轉該物所有權之行為。是以，物之出賣人依買賣契約法 律關係所負移轉土地所有權之給付義務既已陷於給付不能 ，且可歸責於物之出賣人，依民法第226條第1項規定，因 可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠 償損害。同法第256條規定，債權人於有民法第226條之情 形時，得解除其契約。又債權人無庸定期催告即得解除契 約，其請求債務人償還當時受領之價金及其法定遲延利息 ，難謂不當。」
八、原告於鈞院101年度訴字第800號案件101年10月22日之答 辯狀並無解約之意。因被告認系爭土地並無瑕疵，欲沒收 原告給付之簽約款115萬元，原告認為系爭土地確實有瑕 疵，若被告不欲減價，至少將先前給付之簽約款115萬元 返還，故才有解除契約之用語出現，惟實際上原告皆主張 減少價金，故透過前案複丈結果確定被占用之土地面積為 何，以決定減少價金之金額，遂於前案委任阮春龍律師後 ，於102年3月14日上午9時30分行言詞辯論時，阮春龍律 師亦將101年10月22日具狀之民事答辯狀答辯聲明不予引 用，係為避免原告不諳法律用語之答辯狀而致生誤會，再 者，原告若欲解除契約請求損害賠償，更可於前案提出反 訴，因此可證原告於前案並無解除契約之意。
九、前案101年10月22日之答辯狀所附存證信函並無解約之意 。101年7月11日之存證信函，主要是催告被告就系爭土地 被占用之面積（約6、7坪），應折讓該坪數之價額，惟被 告認為系爭土地並無被占用之情形，雙方均無共識，始稱 若逾期不為，自屆滿之日起解除本房屋之買賣合約並請全 額退還簽約金，以迫使被告出面處理，實則原告之主張皆 為減少價金並求雙方能繼續履行契約。再者，101年7月15 日之存證信函，被告雖已逾期未出面說明，原告仍稱：「
待正式會議召開之時，三方好好平心靜氣來釐清買賣雙方 權益及應負法律關係責任後，再議買賣契約履行或解除」 ，可知原告仍保留解除契約之權利，欲藉由縣政府協調， 期雙方能減少價金繼續履行契約。
十、系爭契約現況交屋的約定，主要是針對原告進去看屋況、 水電的方面，並沒有針對土地使用面積使用減少的部分， 縱使有現況交屋的約定，也不能減免被告應負瑕疵擔保的 責任。況且當時交易時，被告並沒有就土地現況做說明， 再者，簽約的款項是匯入履保專戶，並不表示原告沒有受 損害，如果按照被告邏輯，匯入履保專戶就沒有損害賠償 的問題發生，顯不合理。本案發現土地現況有被占用的時 候，原告就發出存證信函，主張同時履行抗辯權，直到前 案透過訴訟確定系爭土地被占用面積為何，才能算出原告 得主張減免價金為何，被告說原告沒有主張同時履行抗辯 權是不正確的，本案是可歸責於被告，原告本案主張解除 契約，請求加倍返還訂金，應屬有據。原告已經主張同時 履行抗辯，就已經沒有所謂遲延的問題。
、綜上，爰依上開法條，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應 給付原告2,300,000元及自起訴狀送達之翌日起至清償之 日止，按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保請准 宣告假執行。
參、被告方面：
一、按依據兩造簽定不動產買賣契約書第12條第1項，甲乙雙 方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經 他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行 解除契約。解除契約後，應由違約之一方負擔所有稅費。 第2項，甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給 付購屋款及繳納規費等，應賠償乙方自應付之日起，按買 賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付 為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除 本契約後得沒收甲方已給付之全部款項。查兩造自101年6 月12日簽定系爭契約後，原告除簽約當時交付之1成簽約 款115萬元外，原訂同年6月15日應交付之備證用印款115 萬拒卻不履約，雖經世容房屋仲介公司以存證信函方式催 告原告履約，然原告仍舊置之不理，復以坪數短少為物之 瑕疵抗辯並主張應減少價金云云，本件被告因見原告不斷 拖延履約且拒絕付款，且得向原告依系爭契約第12條約定 要求解除契約並沒收已交付之115萬元價金。 二、本件姑且不論被告出賣之系爭土地面積並無短少，況原告 爭執之巷道云云並非被告所致，且原告爭執之面積亦僅數
平方公尺而已，約占系爭土地總面積百分之二左右，本案 僅部分系爭土地被水溝蓋占用一點，車庫前面被占用部分 只有原告在使用，土地都有建蔽率之問題，不可能百分之 百蓋滿，出賣當時亦無任何第三人出面就該部分主張通行 權或其他權利，故原告當時若欲自用者則對其權利並任何 實質影響，本件並無原告所稱有物之瑕疵情形存在。被告 認為系爭土地無瑕疵，不同意減少價金。
三、次按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前 ，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在 此限，民法第264條第1項定有明文。系爭契約第4條既已 約定被告在備齊一切過戶證件資料時，原告有先給付第二 期備證用印款之義務，則原告既有先為給付備證用印款之 義務，自無所謂同時履行抗辯可資主張。況且，債務人享 有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生 遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年 台上字第1550號判例參照）。本件縱使有原告所稱之減少 價金情形（被告否認之），則原告竟遲至本件起訴方主張 同時履行抗辯，依前揭最高法院判例，原告仍應就未行使 此抗辯以前之給付遲延負責，則被告以原告給付遲延為由 依系爭契約第12條約定解除契約並沒收原告已給付之簽約 款自屬有據。
四、被告願意返還訂金給原告，但原告不願意談。本案之前原 告似向被告主張減少價金，本案如原告要主張民法第359 條，原告應擇一主張減少價金或解除契約。因原告遲遲未 依約給付價金，原告於前案已經主張減少價金，不得事後 再主張解除契約。因原告遲遲未依約給付價金，被告曾委 託世榮房屋仲介房屋有限公司職員依系爭契約12條規定向 原告為解除契約之意思表示，另被告於前案101年9月12日 之起訴狀載明解除契約，房地亦在起訴一年後才移轉。對 於原告原證三之存證信函形式上的真正不爭執。但是其存 證信函並沒有明確要解除契約。系爭契約上也有特別約定 是現況交屋，原告也有到現場看過，被告認為沒有瑕疵的 問題，再者，簽約的部分是匯入兆豐銀行的履保專戶，不 是給付給被告，此部分既然不是給付被告，就沒有加倍返 還的問題，被告頂多可以協助原告到履保專戶領回。縱使 原告主張有瑕疵要解除系爭買賣契約，但主張解除契約的 意思表示之日起，仍無解於原告給付遲延的事實，此部分 原告當時也沒有主張同時履行抗辯權，按照系爭契約第12 條第2款的規定，甲方若有遲延給付的情形，應賠償乙方 自應付之日起每日按買賣總價千分之零點五之違約金至乙
方完全給付時為止。如鈞院認為被告要返還，被告主張抵 銷。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願 供擔保免假執行宣告。
肆、兩造不爭執之事項：
一、原告向被告購買坐落於彰化市○○路0段000號房屋及土地 （彰化市○○段○○○段0000○000000○號，以及55-32、 55-33地號），經世榮房屋仲介公司仲介，雙方於101年6月 12日訂立買賣不動產契約書及價金履約保證申請書，買賣 總價為1,150萬元整，簽約款為115萬元整，原告開立支票 票面金額為115萬元作為定金交付被告。雙方原訂於101年6 月15日交付備證用印款項115萬元。
二、兩造之買賣契約嗣因被告出賣之土地是否有部分遭巷道占 用而生糾紛，原告因而暫停繼續給付買賣價金，被告則於 101年9月向本院起訴，主張原告遲不履約，依系爭買賣契 約第12條主張解除契約，並請求原告應給付違約金(本院 101年訴字第800號)。前案訴訟過程中，就彰化市○○段○ ○○段00000○00000地號土地，於102年4月26日及102年9 月27日經彰化地政事務所兩次複丈結果，55-32地號土地遭 水溝或巷道占用5平方公尺、55-33地號南邊占遭水溝或巷 道占用2平方公尺，另55-33地號西北邊車庫前方三角空地 ，若以建物牆壁為界有25平方公尺，若以建物雨遮為界， 有13平方公尺遭鋪柏油或可供公眾通行。於前案訴訟進行 中，被告於102年5月14日將買賣標的移轉登記予訴外人李 仁陽及楊秀春，並於102年12月24日撤回起訴。伍、兩造之爭點：
一、被告出賣之房地是否有瑕疵？
二、原告主張同時履行抗辯是否合法？被告之前依系爭契約第 12條約定解除契約是否合法？
三、本件是否因可歸責於被告之事由致給付不能？原告可否請 求被告加倍返還定金？
陸、得心證之理由：
一、查如第肆點所示之二項事實，有原告提出之不動產買賣契 約書、價金履約保證申請書、土地及建物登記謄本、複丈 成果圖等影本為證，且經本院依職權調閱本院101年度訴 字第800號卷宗經核無訛，復為兩造所不爭執，堪信屬實 。
二、原告主張被告於102年5月14日將買賣標的移轉登記予訴外 人李仁陽及楊秀春，已屬可歸責於被告之事由而給付不能 ，原告爰依民法第226條及第256條規定起訴主張解除契約 ，並依民法第249條第3款規定及系爭契約約定請求被告加
倍返還定金總計230萬元。被告則抗辯系爭房地並無瑕疵 ，原告未按時履約，被告前於101年9月12日前案起訴時即 已解除契約，102年5月14日方將買賣標的移轉登記予訴外 人李仁陽及楊秀春等語。茲應審究者為被告出賣之房地是 否有瑕疵？被告前於101年9月12日前案起訴時所為之解除 契約是否合法？經查：
㈠ 系爭彰化市○○段○○○段00000○00000地號土地，本院 101年度訴字第800號案件，於102年4月26日及102年9月27 日經彰化地政事務所兩次複丈結果，55-32地號土地遭巷 道或水溝占用5平方公尺、55-33地號南邊占遭巷道或水溝 占用2平方公尺，另55-33地號西北邊車庫前方三角空地， 兩造主張之測量方式不同，一方主張以建物牆壁為界，一 方主張以建物雨遮為界，惟本院認建物雨遮下方之土地， 仍應屬系爭建物所利用，故應以建物雨遮為界，若以建物 雨遮為界，有13平方公尺遭鋪柏油或者可供公眾通行，此 有上開案卷所附之照片、勘驗筆錄及複丈成果圖為證，且 為兩造所不爭執。足見，被告出賣之土地確實有部分遭巷 道或水溝占用之瑕疵。被告雖稱原告爭執之巷道並非被告 所致，且原告爭執之面積亦僅數平方公尺而已，約占系爭 土地總面積百分之二左右，本案僅部分系爭土地被水溝蓋 占用一點，車庫前面被占用部分只有原告在使用，土地都 有建蔽率之問題，不可能百分之百蓋滿，出賣當時亦無任 何第三人出面就該部分主張通行權或其他權利，故原告當 時若欲自用者則對其權利並任何實質影響等語。然查，物 之出賣人所負之物之瑕疵擔保責任本身並不以物之出賣人 有無故意或過失為必要，故原告爭執之巷道遭占用之問題 縱使非被告所致，被告仍應應負物之瑕疵擔保責任。又車 庫前面被占用部分雖然大部分為原告在使用，然該部分既 已遭鋪柏油，仍有可能遭用路人會車或暫時停車使用，恐 非只有原告在使用之問題。至於原告爭執之面積是否僅數 平方公尺等問題，所關係者僅為解除契約是否顯失公平或 應否減少價金之問題，然此不影響瑕疵存在之事實，被告 不得據此即謂其所出賣之土地無遭占用之瑕疵。此外，系 爭土地既有被柏油占用之瑕疵問題，被告為出賣人，應由 被告負責排除後交付予原告，而非將有被占用之土地交付 予原告後，再稱原告欲利用土地時既可自行排除即可而謂 無瑕疵，故被告抗辯出賣當時亦無任何第三人出面就該部 分主張通行權或其他權利，故原告當時若欲自用者則對其 權利並任何實質影響云云，尚不足採。
㈡ 按民法第二百六十四條第一項前段規定：「因契約互負債
務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付 。」。又按買賣契約為雙務有償之債權契約，買受人固有 交付價金之義務，惟出賣人亦有按債務本旨將無瑕疵之買 賣標的物財產權移轉予他方之義務，出賣人如未依債務本 旨交付買賣標的物，買受人依民法第二百六十四條規定自 得拒絕給付價金而有同時履行抗辯權(最高法院87年度台 上字第671號民事裁判要旨參照)。本件承前所述，被告出 賣之土地既有部分面積遭巷道占用之瑕疵，被告即未能按 債務本旨交付買賣標的物，且被告亦尚未將系爭房地之所 有權移轉登記予原告，則原告自得主張同時履行抗辯權而 拒絕給付價金。而查原告前於101年7月11日及101年7月15 日即曾分別以存證信函表示被告隱瞞瑕疵需承擔物之瑕疵 擔保責任，才讓原告暫無法履約，原告已向縣政府申請調 解，待釐清買賣雙方權利及應負法律關係責任後，再議買 賣契約履行或解除，此有上開2份存證信函影本附於本院 101年度訴字第800號卷宗第39頁至第44頁可稽。足見原告 於前於101年7月時即已主張同時履行抗辯，並非遲至本件 起訴方主張同時履行抗辯。又退一步言，設若原告不得主 張同時履行抗辯，惟按因不可歸責於債務人之事由，致未 為給付者，債務人不負遲延責任，民法第230條定有明文 。查兩造當時對系爭土地究竟有無被占用？被占用面積為 若干？系爭瑕疵是否重大到得解除契約或僅能減少價金均 有爭執，原告主張在釐清買賣雙方權權及應負法律關係責 任後，再議買賣契約履行或解除，主觀上尚難認原告係故 意遲延給付而認原告有可歸責之事由。故兩造所簽訂之系 爭買賣契約第12條第1項雖約定「甲乙雙方其中之一方如 未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上 期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。.. .」。惟本件被告出賣之土地既有被占用之瑕疵，在未排 除前，則原告自得主張同時履行抗辯而拒絕繼續給付買賣 價金，或者在釐清系爭土地究竟有無被占用及被占用面積 為若干前及兩造之法律關係前，原告遲延給付尚難認有可 歸責之事由。從而，被告前於101年9月向本院起訴，主張 原告遲不履約，依系爭買賣契約第12條主張解除契約，自 不合法。
三、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害。債權人於有第226條之情形時，得解除其契 約。民法第226條第1項、第256條分別定有明文。查被告 前於101年9月向本院起訴時所主張之解除契約既不合法， 則兩造之買賣契約仍應存在，惟被告於102年5月14日即將
系爭買賣標的另行移轉登記予訴外人李仁陽及楊秀春，致 被告已不能再給付系爭標的予原告。且被告於前案進行中 ，未待兩造協商究竟要解約或減少價金，或待前案判決認 定究竟原告有無違約，即另行將系爭買賣標的物出售並移 轉登記予他人，本院認此屬可歸責於被告之事由，致給付 不能，則原告依前揭規定請求解除契約自屬有據。被告另 辯稱原告於前案已經主張減少價金，不得事後再主張解除 契約，惟原告之前主張減少價金，主要係依據物之瑕疵擔 保規定主張減少價金，原告於本件主張解除契約，則係依 據被告給付不能，並非依物之瑕疵擔保規定主張解除契約 ，故被告此部分抗辯顯屬有誤。又按民法第249條第3款規 定契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時， 該當事人應加倍返還其所受之定金。另系爭買賣契約書第 12條第3款後段約定「另乙方（即被告）給付不能時，甲 方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約 日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日 起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約 損害賠償」。查原告已於101年6月12日交付簽約款115萬 元作為定金，依前揭法條及兩造契約之約定，被告除應返 還原告原所交付之115萬元定金外，應另交付115萬元予原 告。至被告抗辯簽約款的部分是匯入兆豐銀行的履保專戶 ，不是給付給被告，此部分既然不是給付被告，就沒有加 倍返還的問題云云。然依系爭買賣契約第九條第七項約定 「甲乙雙方應依約履行本契約之內容，...若案件已進入 司法程序，則履保機構(買賣案件辦理履保作業時)應暫停 款項之撥付，並以確定判決或與確定判決有同一效力之文 書等結果，作為履保機構撥款之依據。」，另依卷附價金 履約保證申請書第一條約定「甲方應付之買賣總價款(含 銀行貸款之核撥部分)，除另有約定外，均應依約定之期 限以合泰建經之名義交付信託，並存入履保銀行之受託信 託財產專戶....於乙方產權移轉交屋後或契約解除後，於 合泰建經指示履保銀行一併轉交乙方或返還甲方，同時解 除履保銀行保證責任」等語，故履約保證申請書之約定， 主要在保障雙方權益及不動產買賣契約之誠信履行，原告 之簽約金雖先暫時先匯入合泰建經公司，然若最後被告誠 信履行契約時，上開款項最後仍會轉交被告，故被告抗辯 簽約款是匯入兆豐銀行的履保專戶不是給付被告，就沒有 加倍返還的問題云云，顯屬無據。此外被告抗辯原告之前 沒有主張同時履行抗辯，有給付遲延，按照系爭契約第12 條第2款的規定，甲方若有遲延給付的情形，應賠償乙方
自應付之日起每日按買賣總價千分之零點五之違約金至乙 方完全給付時為止。如鈞院認為被告要返還，被告主張抵 銷等語。然查，原告於101年7月11日及101年7月15日之存 證信函已有同時履行抗辯之意思，已如前述，既然原告已 主張同時履行抗辯，即暫無給付買賣價金之必要，亦無所 謂給付遲延之問題，故被告此部分抗辯同屬無據。從而， 原告起訴請求被告應給付原告2,300,000元及自起訴狀送 達之翌日即103年5月1日起至清償之日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保請 為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別 酌定相當之擔保金額予以宣告。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據， 經審酌後均與前揭判斷無違，毋庸再予一一論述，附此敘 明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 9 月 26 日
民事第一庭 法 官 詹秀錦
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 9 月 26 日
書記官 黃國源