臺灣宜蘭地方法院民事判決 103年度簡上字第14號
上 訴 人 家樂福企業有限公司
法定代理人 李建豪
訴訟代理人 廖鈺承
被上訴人 游和子
訴訟代理人 邱念華
上列當事人間給付報酬事件，上訴人對於中華民國102 年12月23
日本院羅東簡易庭102年度羅簡更字第2號第一審判決提起上訴，
本院於民國103年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣參仟捌佰壹拾元由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
本件上訴人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴及上訴主張：被上訴人於民國(下同)102 年3月5 日由其女邱薇陪同與上訴人簽訂專任委託銷售契約書（下稱 系爭委託銷售契約），委託上訴人自102年3月5日起至102年 9月4日止，銷售被上訴人所有坐落宜蘭縣羅東鎮○○段00地 號土地暨其上同段221 建號即門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路 00弄00號房屋（下稱系爭土地及房屋），並於系爭委託銷售 契約第2 條約定：「甲方（即被上訴人）願意出售之土地、 建築改良物，總價格新台幣參佰伍拾萬元整（委託價不包含 甲方應負擔土地增值稅及仲介費）。」，即兩造約定委託銷 售價額為扣除土地增值稅及仲介費後，被上訴人須實際取得 價金新台幣（下同）350萬元；另於第6條第1項、第3項約定 ：「甲方同意乙方（即上訴人）可為買賣雙方之代理人。」 、「買方出價達於委託價額時，甲方同意乙方無需再行通知 甲方即可全權代理收受定金。」；第8條第3項第3 款約定： 「乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與 乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時，視為乙方已完 成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務 報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應 立即全額一次支付予乙方。」，被上訴人並同意使用自用增 值稅稅率。嗣於102年3月25日訴外人黃釋嫻向上訴人表示願 以395萬元購買系爭土地及房屋，並提出票據號碼AY0726951 號、發票日102 年5月31日、面額10萬元之支票1紙作為定金
，而該購買價額扣除土地增值稅27萬5千元、仲介費15萬8千 元後，尚餘351萬7千元（計算式：3,950,000元－275,000元 －158,000元＝3,517,000元），已達被上訴人委託銷售價額 ，上訴人遂依系爭委託銷售契約第6條第1項、第3 項約定代 被上訴人收受上開定金，並由上訴人之營業員潘岡徹於同日 通知被上訴人，詎被上訴人竟以其配偶開刀心情不佳一再拖 延，拒不依約與訴外人黃釋嫻簽立不動產買賣契約書，是依 系爭委託銷售契約第8條第3項第3 款約定，被上訴人應給付 上訴人委託銷售價百分之4 之服務報酬15萬8千元(計算式： 3,950,000元×4%＝158,000元) ，以及依不動產買賣意願書 及買方給付服務費承諾書，給付上訴人委託銷售價百分之 2 之服務報酬7萬9千元(3,950,000元×2%＝79,000元) ，合計 23萬7 千元，為此提起本訴等語。並聲明：被上訴人應給付 上訴人23萬7千元。
二、被上訴人則辯以：兩造固有簽訂系爭委託銷售契約，然兩造 並未約定系爭土地增值稅之稅率適用自用住宅用地稅率，因 此，訴外人黃釋嫻所提購買價額395 萬元扣除一般用地稅率 93萬0,971元、仲介費15萬8千元後，僅餘286萬1,029元，並 未達被上訴人所要求須取得價金350 萬元之條件，故被上訴 人係因不可歸責於己之事由，而未與訴外人黃釋嫻簽立不動 產買賣契約書，上訴人自不得依系爭委託銷售契約第8條第3 項第3款等約定請求上訴人給付23萬7千元等語，資為抗辯。 並聲明：駁回上訴人之上訴。
三、本件經原審審理結果，為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不 服提起上訴，而為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應 給付上訴人23萬7千元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於102 年3月5日簽訂系爭委託銷售契約，由被上訴人委 託上訴人自102年3月5日起至102年9月4日止，銷售被上訴人 所有之系爭土地及房屋，委託銷售價額為扣除土地增值稅及 仲介費後，被上訴人須實際取得價金350萬元。 ㈡系爭土地徵值稅稅率之計算分為自用住宅用地稅率27萬5 千 元、一般用地稅率93萬0,971元。
㈢訴外人黃釋嫻於102 年3月25日向上訴人表示願以395萬元購 買系爭土地及房屋，並交付面額10萬元之支票1 紙予上訴人 ，惟被上訴人迄未依上訴人通知，就系爭土地及房屋與訴外 人黃釋嫻簽立不動產買賣契約書。
五、得心證之理由：
本件兩造爭執之處乃為：㈠系爭委託銷售契約第2 條所約定 之「土地增值稅」究係指「自用住宅用地稅率」，抑或「一
般用地稅率」？㈡上訴人依系爭委託銷售契約第8條第3項第 3 款及不動產買賣意願書約定，請求被上訴人給付服務報酬 23萬7千元，有無理由？茲審酌如下：
㈠系爭委託銷售契約第2 條所約定之「土地增值稅」究係指「 自用住宅用地稅率」，抑或「一般用地稅率」？ 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917 號判例要旨參照）。本件上訴人主張 兩造有約定系爭委託銷售契約第2 條所載「土地增值稅」係 指「自用住宅用地稅率」之事實，既為被上訴人所否認，則 依上開法條規定及判例要旨，上訴人自應先就此有利於己之 事實，負舉證責任。而上訴人固提出專任委託銷售契約書、 訴外人邱薇所傳真之土地登記第二類謄本、錄音譯文各1 份 ，並舉證人潘岡徹為證。惟查：
1.證人潘岡徹於102年12月9日原審言詞辯論時雖證稱：「（問 ：〈提示本院102年度羅簡字第178號卷第8頁〉此份契約第2 條所載總價350 萬元是否有包含土地增值稅及仲介費？）無 。（問：該條所載：『委託價不包含甲方應負擔土地增值稅 』，土地增值稅所指為何？）自用住宅增值稅，訂約當時被 告游和子、…有提及此事，由邱薇代被告游和子查詢本件是 否能適用自用住宅增值稅，訂約後原告每日都有與邱薇聯繫 ，…邱薇查詢後有於簽約1星期後傳真1張資料給原告，表示 系爭土地可適用無誤。〈提出傳真資料1 份〉其上文字均非 我書寫，原告亦未增減過。（問：依你所述如何確定原告家 樂福公司與被告游和子簽訂不動產委託銷售專任契約書時， 第2 條所載土地增值稅既係約定自用住宅增值稅，而非一般 增值稅？）當時僅有口頭約定，被告游和子表示如果可以適 用的話，就適用自用住宅增值稅，不能的話就適用一般增值 稅。如不能適用自用住宅增值稅，原告家樂福公司就會提高 系爭房屋出售價額，因350 萬元為被告游和子實拿之價額。 （問：〈提示潘岡徹與被告邱薇譯文並告以要旨〉譯文中所 載被告邱薇與你通話內容，是否正確？）正確。通話時間於 被告邱薇傳真前開資料之前，約前1、2天左右。（問：被告 游和子有無爭執過系爭不動產買賣係要適用一般增值稅或自 用住宅增值稅？）無，因我與被告游和子有共識要適用自用 住宅增值稅。」等語（見原審102年度羅簡更字第2號卷第26 頁至第27頁、第31頁）。然觀諸系爭委託銷售契約第2 條僅
記載：「甲方願意出售之土地、建築改良物，總價格新台幣 參佰伍拾萬元整（委託價不包含甲方應負擔土地增值稅及仲 介費）。」等語（見原審102 年度羅簡字第119號卷第8頁） ，其上就「土地增值稅」並未載明即係適用「自用住宅用地 稅率」，而上訴人既為專業之居間人，且依土地稅法第34條 第1項、第3項規定土地所有權人，依自用住宅用地稅率繳納 土地增值稅者，以1 次為限，則被上訴人出售系爭土地是否 適用「自用住宅用地稅率」攸關被上訴人權益甚鉅，且須被 上訴人配合檢具相關文件向主管稽徵機關申報，自應得被上 訴人同意。又被上訴人委託上訴人銷售總價係扣除土地增值 稅及仲介費後，必須實際取得價金350 萬元，參以證人潘岡 徹前述系爭土地倘適用「一般用地稅率」，上訴人必須提高 買價等語，顯見系爭土地適用何稅率實不影響被上訴人可取 得之價金350 萬元，主要應係影響上訴人居間銷售系爭土地 及房屋之難易度，則被上訴人出售系爭土地是否適用「自用 住宅用地稅率」亦攸關上訴人權益甚鉅，是兩造倘於訂立系 爭委託銷售契約時已達成土地增值稅應適用「自用住宅用地 稅率」之合意，衡情兩造當會於該條文中載明以杜爭議，惟 其上並未有此記載。參以證人潘岡徹前述上訴人係於訂約後 ，經訴外人邱薇查詢始確定被上訴人出售系爭土地可適用「 自用住宅用地稅率」，顯見兩造於訂約時尚不確定此一事項 ，則證人潘岡徹前述兩造於訂約時已有適用「自用住宅用地 稅率」之合意乙節，尚非可採。
2.其次，依上訴人所提證人潘岡徹與訴外人邱薇之錄音譯文內 容，係證人潘岡徹詢問訴外人邱薇有無查詢「自用住宅用地 稅率」及金額之對話內容，其中對話固有：「潘岡徹：一般 的是九十幾，那如果是自用的話是二十七萬，差很多啊。」 、「邱薇：對對對，對啊。」、「潘岡徹：啊到時候增值稅 你們還是要自己負擔啊，不可能叫買方幫你們付這個錢吧！ 」、「邱薇：我知道我知道，沒關係我在查啦。因為我忘記 帶我媽身分證。」等語（見原審102年度羅簡更字第2號卷第 19頁），惟上開對話內容並非上訴人與被上訴人間之對話內 容，訴外人邱薇亦非系爭委託銷售契約之當事人，已難認其 等對話內容效力及於被上訴人，且綜觀上開對話內容及其餘 譯文內容亦未有被上訴人同意適用「自用住宅用地稅率」之 字語，實難據此認定兩造於訂約後已有適用「自用住宅用地 稅率」之合意。
3.再者，訴外人邱薇所傳真之土地登記第二類謄本，其上雖以 手寫記載：「游媽媽的資料（邱小組）應該沒變…一般930, 924、自用274,992」等節（見原審102年度羅簡字第119號卷
第17頁），惟該記載內容係將「自用住宅用地稅率」、「一 般用地稅率」之金額分別臚列於上，倘兩造已有前述合意， 顯無再載明「一般用地稅率」金額之必要，且由該記載內容 亦無法推論兩造有前述合意適用「自用住宅用地稅率」之事 實，故亦尚難據此為有利上訴人之認定。此外，上訴人復未 提出其他積極證據以證明兩造有前述合意適用「自用住宅用 地稅率」之事實，是以上訴人主張系爭委託銷售契約第2 條 所載「土地增值稅」，係指「自用住宅用地稅率」乙節，自 非可採。
㈡上訴人依系爭委託銷售契約第8條第3項第3 款及不動產買賣 意願書約定，請求被上訴人給付服務報酬23萬7 千元，有無 理由？
依上訴人所舉上開證據，尚不足以證明被上訴人同意出售系 爭土地適用「自用住宅用地稅率」，而訴外人黃釋嫻所提出 之395 萬元購買價格，於扣除系爭土地增值稅「一般用地稅 率」93萬0,971元、仲介費15萬8千元後，僅餘286萬1,029元 ，顯未達系爭委託銷售契約所約定不含土地增值稅及仲介費 之委託銷售價額350 萬元，則被上訴人以上訴人所覓得之買 方即訴外人黃釋嫻所提出願意承買之價格未達系爭委託銷售 契約所約定之委託銷售價格，乃未依上訴人通知與訴外人黃 釋嫻就系爭土地及房屋簽立不動產買賣契約書，自屬有據， 而無可歸責之處。從而，上訴人以被上訴人未與上訴人所介 紹之客戶即訴外人黃釋嫻就系爭土地及房屋簽立不動產買賣 契約書，係可歸責於被上訴人為由，依系爭委託銷售契約第 8條第3項第3 款及不動產買賣意願書約定，請求被上訴人給 付服務報酬23萬7 千元，為無理由，不應准許。其假執行之 聲請亦失所依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決， 及駁回其假執行之聲請，並無未合。上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與 判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 9 月 2 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
審判長法 官 林翠華
法 官 鄧晴馨
法 官 楊麗秋
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 9 月 2 日
書記官 高雪琴
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