臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第239號
原 告 陳建華
被 告 陳明昌
訴訟代理人 劉昌崙律師
林聖彬律師
上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於103 年7 月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠兩造就華豐建設開發股份有限公司（下稱華豐公司）於新北 市○○區○○段000 地號土地合建之大樓一樓A 戶（下稱系 爭房屋）簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定於系爭房屋 完工完成保存登記後，兩造應於20日內就系爭房屋及其應有 持分土地，簽訂買賣契約。嗣後兩造約定於103 年1 月8 日 於名吉代書事務所簽約，然被告本人並未到場，僅委派一名 未具授權書之友人前來簽約，遭原告及代書拒絕而欲另擇期 簽約。原告本有意願完成系爭房屋買賣事宜，惟被告避不見 面、手機亦未開機，前往被告住處仍未獲見面，隨後被告又 以聯大法律事務所律師函表示係原告故意違約在先，而單方 面解除買賣契約，爰依系爭協議書之約定，請求被告履行系 爭協議書約定，辦理所有權移轉登記。如被告不願辦理，則 應給付新台幣（下同）100 萬元違約金。
㈡原告確有收受被告寄發之律師函，然其上並未明確表示交易 時間及地點，並經原告多次聯絡被告及其委託之律師事務所 ，皆無法與被告取得聯繫，且原告既已於103 年1 月17日、 1 月21日、2 月7 日寄發存證信函於被告，惟被告均未收受 ，亦未至郵局領取，顯係藉由系爭協議書約定之時效而蓄意 規避買賣契約。又原告與被告配偶係於100 年12月8 日簽發 系爭協議書，被告卻辯稱於102 年12月12日始知系爭協議書 之存在，顯然違反經驗法則。再者，原告係透過華豐公司始 知曾金苗係被告之配偶，並有名吉代書事務所之代書為見證 人，原告始與曾金苗簽訂系爭協議書，而103 年1 月8 日之 簽約涉及龐大之金錢交易，原告豈有可能將簽約金交付予未 具授權書之人。故被告企圖以諸多推託之詞作為掩飾蓄意規 避買賣契約之藉口，原告仍有權要求被告履行系爭協議書之 內容。
㈢據上聲明：被告應將新北市○○區○○段000 地號上之大樓
一樓A 戶之房地所有權移轉為原告所有。如被告不願完成系 爭房屋之買賣事宜，則應給付違約金100 萬元。二、被告則以下列各點置辯：
㈠系爭協議書係因原告曾表示若無法購得合建大樓一樓店面， 原告將不同意合建，遂經華豐公司之副總經理詢問被告配偶 是否能將被告因土地合建所能分得之系爭房屋售予原告，而 被告於102 年12月12日經華豐公司寄發台北古亭郵局001875 號存證信函（原證2 ）予兩造及名吉代書事務所時，始知被 告配偶早於100 年12月8 日未得被告同意，擅自與原告簽立 系爭協議書。系爭房屋既已於102 年12月12日辦理所有權保 存登記，依系爭協議書第1 條約定，原告應於20日內（即10 3 年1 月1 日前）至名吉代書事務所與被告簽訂系爭房屋之 買賣契約，並依系爭協議書第2 條約定，於簽約當日給付被 告簽約金456 萬元。然至103 年1 月6 日止，原告除未簽訂 買賣契約外，亦未給付簽約金，實屬違約在先，被告得依系 爭協議書第3 條約定，請求原告給付100 萬元之違約金。 ㈡103 年1 月8 日因被告有事不克前往，遂委任友人至名吉代 書事務所與原告簽訂系爭房屋買賣契約，然原告竟以未提供 任何授權資料為由拒絕與被告委任之友人簽署契約，蓋被告 配偶曾金苗於未得被告同意之情況下擅自與原告簽立系爭協 議書，然被告配偶當時亦未提供任何被告授權之書面資料， 原告仍願與其簽立協議書，今被告既委任友人與原告簽訂買 賣契約，雖未提供授權書面資料，但既已有被告之口頭同意 與授權，被告卻藉辭不願簽約，實乃係因原告無法於103 年 1 月8 日簽約當日籌措456 萬元簽約金之推託之詞，此可由 原告多次以電話聯絡被告配偶表示其無法籌措簽約金及原告 無資力返還華豐公司保證金可證。被告遂於103 年1 月14日 委請聯大法律事務所寄發律師函（本院卷第13頁），請原告 於函到5 日內就系爭房屋與被告簽訂買賣契約，然於期限內 均未獲原告回應，被告遂於同年月27日再行寄發律師函（本 院卷第21頁），表示解除與原告間之系爭協議書。是原告既 二度未於期限內與被告簽訂買賣契約，被告當得解除系爭協 議書，故原告實已無權要求被告將系爭房屋移轉登記予原告 ，並請求被告給付100 萬元之違約金。
㈢據上聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張兩造間曾簽有系爭協議書，約定於大樓系爭房屋完 工完成保存登記後，兩造應於20日內就系爭房屋及其應有持 分土地，簽訂買賣契約等情，業據原告提出系爭協議書影本 在卷可稽，被告亦無爭執，自可認定為事實。
㈡兩造所約定就系爭房屋及其應有持分土地簽訂買賣契約乙節 ，其於系爭協議書第一點之原使用文字如下：「本大樓完工 上開壹樓A 戶房屋所有權保存登記完成時，於20日內至名吉 代書事務所，雙方簽訂完妥房地買賣合約，辦理過戶手續」 ，由此觀之，雙方就系爭房屋及其應有持分土地簽訂買賣契 約事宜，乃互為債權、債務人。是系爭協議之一方必須自己 先提出給付，而他方未給付時，始得謂他方為違約。否則自 己既同時為債務人，倘自己未給付，他方本無從完成給付， 實難謂他方已為違約。
㈢又由於簽約乙事，須相互協力為之，是一方提出給付，他方 未給付時，亦無法完成給付。此時所謂「自己先提出給付」 ，即應依民法第235 條但書規定：「債務人給付兼需債權人 之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代 提出」為之。就本件而言，欲提出給付之一方，即應通知他 方自己將前往名吉代書事務所（系爭協議書第一點已約明簽 約地點為名吉代書事務所）準備簽約之具體時間，並於該時 間到場，俾便他方亦於同一時間到場簽約。
㈣系爭房屋於102 年12月3 日保存登記公告期滿，於102 年12 月12日經華豐公司之董事長以存證信函通知兩造，此有該存 證信函在卷可憑，並為兩造不爭執之事實（本院卷第11-12 、46頁），可以認定為事實。是依系爭協議書之上開約定， 至遲兩造應於103 年1 月1 日完成簽約事宜。但如前所述， 就此簽約事宜，兩造互為債權、債務人，倘非一方已在此20 日內，將自己準備簽約之具體時間通知他方，並於該時間到 場，則他方亦無從履約，自難認為兩造之任一方已有違約。 倘機械地認定20日內兩造未簽約，兩造均構成違約，彼此均 得依系爭協議書第3 點相互請求違約金，實無意義可言。 ㈤本件依兩造之辯論結果，均未有任一方主張或抗辯，有於10 3 年1 月1 日將自己準備簽約之具體時間通知他方，並於該 時間到場等候準備簽約，揆諸上開說明，即難認為兩造之任 一方已經違約。是其既非「一方未能如期簽訂房地買賣合約 」（而係兩方均未能如期簽訂）。原告自不得依系爭協議書 第3 點請求違約金100 萬元。茲原告再以被告不願履約為條 件，請求違約金100 萬元，自亦無理由（仍不符合「一方未 能『如期』簽約之約定）。
㈥由於系爭協議書所定之買賣契約簽約義務，尚難認於逾期後 為給付，即無利益，兩造亦無此主張或抗辯，是在逾期後， 雙方仍得彼此請求履行簽約義務。而承前所述，倘請求履約 之一方已通知他方自己將前往準備簽約之具體時間，並於該 時間到場，他方未到場簽約，亦未表明有何不能到場之正當
事由，自可認為他方就簽約義務已構成給付遲延，請求方自 可訴請履約（即履行簽約義務）。
㈦另外，根據系爭協議書第2 條第1 項規定：「簽約時，付新 台幣456 萬元」，是在簽約之同時，原告必須同時給付456 萬元（按：原告為系爭協議書之買方即甲方），始可謂其已 依債之本旨提出給付，此時如被告不願簽約，始亦構成違約 ，否則依協議要求被告簽約，卻未能令被告同時取得原先協 議之簽約金，即與系爭協議書之約定不合，此時被告未簽約 ，即無違約可言。
㈧兩造曾約定於103 年1 月8 日進行簽約事宜，此為兩造不爭 執之事實（本院卷第7 頁、第46頁），可信為真實。惟就此 被告抗辯原告在103 年1 月8 日簽約時，根本沒有準備456 萬元提出給付，而此由當日在場之證人即名吉代書事務所之 地政士劉詩飛於本院審理中證稱：「（問：知否買方當天有 攜帶456 萬元到你那邊嗎？）我沒有看到。」以及原告於起 訴狀內自承：「103 年1 月14日，原告取得資金，但要16號 早上9 點才能領到」（換言之，103 年1 月8 日原告尚未取 得資金；見本院卷第7 頁），均可證實被告之上開抗辯為真 。揆諸前開說明，原告既未能簽約時，同時給付456 萬元， 其自己即非依債之本旨提出「簽約同時交付簽約金456 萬元 」之給付，被告未於當日簽約，即無違約可言。 ㈨另一方面，原告主張103 年1 月8 日當日被告本人未到，僅 委任一名友人到場，但未備妥授權書，此情與被告之事實陳 述相同（本院卷第51頁，雖此與證人劉詩飛所證有所出入【 據劉詩飛所證，該名友人到場僅表示被告無法到場，須改日 簽約，本院卷第86頁】，但兩造既為一致陳述，此應為信賴 之真實，而可認定為事實）。而因不動產簽約須慎重行事乃 社會常情，是原告當日未完成簽約，應有正當理由，故亦不 構成違約。原告日後自仍得通知被告準備簽約之具體時間， 並於該時間到場，以就簽約乙事，提出自己之給付。 ㈩惟據原告主張，其於之後始終無法聯絡上被告，其間曾分別 於103 年1 月17、21日及同年2 月7 日三度以存證信函催促 被告應儘速聯絡完成簽約事宜（本院卷第8 頁）。然姑不論 被告已否認有收受各該存證信函（本院卷第47-48 頁），即 使認為存證信函確已依被告住所址投送，且已發生通知送達 效力，但核諸各該存證信函之內容，均僅限期被告應與原告 聯絡完成買賣契約事宜（本院卷第15、19、26頁），而非直 接通知自己將於何特定具體時間至名吉代書事務所準備簽約 ，揆諸前開第㈢項下之說明，即難謂原告已以準備給付之事 情通知被告。申言之，根據系爭協議書，被告僅有與原告簽
約之義務，而無與原告聯絡之義務，又簽約本身須兩造協力 為之，故原告一再催促被告與原告聯絡以完成簽約事宜，並 無意義。正確的作法應該是：原告直接通知被告具體簽約時 間，且已於該時間到場準備簽約。倘此時被告仍未到場，亦 未表明不能到場之正當事由，自可認為被告已經違約（即給 付遲延），此已如前開第㈥項下所述。從而，原告即無從請 求被告履行簽約義務（訴請履約，應以給付遲延為前提，否 則給付義務尚未到期陷於給付遲延，即不能請求履行，但因 系爭協議兩造互為債權、債務人之特性，原告未正確地先提 出給付，即難認被告並構成給付遲延），更遑論尚未簽約， 原告即逕行請求被告移轉系爭房屋及其應有持分土地，其無 理由，甚為顯然。
綜前所述，本件原告之請求為無理由，應予駁回。 兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果均不生影響，爰不 再一一論述。其中有關被告抗辯系爭協議書已經被告合法解 除乙節（本院卷第53頁），是否有理由，更涉及兩造未來可 否相互繼續請求履行系爭協議之簽約義務，惟此已非本件訴 訟所應判斷之標的（本件僅須判斷目前原告請求履約或違約 金，是否有理由），故亦不在論述判斷之列，併此敘明。四、依民事訴訟法第78條規定，訴訟費用由敗訴之原告負擔。中 華 民 國 103 年 9 月 19 日
民事第一庭 法 官 蔡志宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 9 月 26 日
書記官 吳旻玲
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