臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第768號
原 告 財團法人台灣基督教道生院
法定代理人 李正剛
訴訟代理人 朱容辰律師
複 代理人 李明謹
被 告 元日工程有限公司
法定代理人 朱士屏
訴訟代理人 徐松龍律師
複 代理人 陳睿智律師
周宜文
訴訟代理人 陳勇成律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103 年9 月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼台北市○○區○○街○○巷○○○弄○號、八號之房屋遷出，並將房屋返還予原告。
被告應給付原告新台幣壹拾萬壹仟柒佰玖拾肆元，及自民國一○二年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國一○二年二月二十四日起至遷出並返還第一項房屋予原告之日止，按日給付原告新台幣壹仟陸佰陸拾陸元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項得假執行；但被告如各以新台幣壹拾萬壹仟柒佰玖拾肆元、按日新台幣壹仟陸佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告財團法人台灣基督教道生院（下稱道生院）之法定代理 人，於本件審理期間由李月桃變更為李正剛，有原告提出之 法人登記證書為憑，並據原告聲明承受訴訟（見本院訴字卷 第86至88頁），經核於法並無不合，應予准許。貳、原告之起訴要旨：
一、原告前與被告元日工程有限公司（下稱元日公司）就請求返 還門牌號碼台北市○○區○○街○○巷000 弄0 號、8 號（ 下稱系爭房屋）租賃物乙事對簿公堂，由鈞院士林簡易庭以 101 年度士簡字第530 號（下稱前案）受理，原告於前案訴 訟主張已合法終止兩造間之租賃契約，而請求返還租賃物， 被告則辯稱系爭房屋共兩戶之每月租金共為新台幣（下同） 2 萬5,000 元，其迄至民國101 年2 月止每月給付原告5 萬 元租金係屬預付性質，而縱無預付租金之情事，雙方間亦成 立不定期租賃，是仍得合法繼續承租系爭房屋等情，經前案
審理後認定雙方間之租賃契約，其租金確為每月每戶各2 萬 5,000 元（即系爭房屋兩戶共5 萬元），而於原租賃契約期 滿後，原告仍有收取租金之情事，是雙方成立不定期租賃， 在未有合法事由終止前，租賃關係仍然存續，因而駁回原告 之請求，其後因雙方均未上訴而告確定。有關系爭房屋之每 月租金為何，自101 年3 月起因雙方間有爭議，是原告未向 被告收取租金，而該租賃爭議已於101 年7 月25日由法院判 決後而告確定，惟自101 年3 月起迄至102 年1 月止之11個 月共計55萬元租金，被告並未支付，是原告於102 年1 月25 日委請律師以書面催告給付；被告則於102 年2 月19日委請 律師發函予原告，來函中自承已接獲原告之律師函，惟僅於 文末稱將於「近日內」與原告聯繫給付積欠之租金；然原告 之催告期間係於文到後5 日內給付，而被告至102 年2 月19 日仍未給付，顯已逾5 日催告期間，是原告復於102 年2 月 21日以存證信函正式終止雙方間之不定期租賃，並命被告於 文到後7 日內將系爭房屋騰空後返還原告；被告於收受該終 止租約之意思表示後，復於102 年2 月23日再委請律師寄發 存證信函，表明收到原告之存證信函，並於文中主張原告之 終止不合法，且主張其積欠之租金得以原告委託之工程款相 抵銷；而原告於收受該存證信函後，亦再次委請律師於102 年3 月14日發函表明立場，雙方對於不定期租賃契約是否已 合法終止發生爭議。
二、原告主張因被告遲延給付之租金達11期，經催告後未給付， 已依法終止不定期租賃關係，於終止後本於所有權人之地位 ，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還原告。又原 告於102 年2 月21日寄發存證信函告知終止，被告於收受後 於102 年2 月23日表示不同意見，是以時間計算，雙方間之 不定期租賃最遲至102 年2 月23日屆期，而被告自101 年3 月1日起至102年2月23日止均未給付租金，計11又23/28月， 以每月租金5萬元計，被告共積欠租金59萬1,071元（計算式 ：5萬元/月ｘ11又23/28月＝59萬1,071元），而被告僅交付 面額48萬7,492元之支票給付，尚積欠原告租金10萬3,579元 ；至被告主張其中11萬2,508元為承攬報酬而得與所積欠之 租金抵銷，原告否認之，且依被告之主張，其於97年承攬該 工作，此等承攬報酬之請求權時效已於99年間完成，原告得 主張時效抗辯，然原告請求被告給付積欠之租金債權遲至 101年3月始產生，是不該當於民法第337條之抵銷要件。再 被告於租賃關係終止後仍占有系爭房屋，顯有不當得利之情 事，就其無權占有期間（即自終止租約102年2月23日之翌日 起算，至其遷讓房屋之日止），原告得依民法第176條之規
定，請求被告返還利益，其金額至少應比照原應支付之租金 （即每月為5萬元，一月以30日計算，日租金為1,666.7元， 原告僅請求1,666元）。
三、聲明：
ꆼ、被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予原告。ꆼ、被告應給付原告10萬3,579 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自102 年2 月24日 起至遷出並被告遷出並返還系爭房屋予原告之日止，按日給 付原告1,666 元。
參、被告之答辯要旨：
一、原告於102 年1 月25日委請律師發函定5 日之期限催告給付 租金，然雙方租約之租金給付方式為一次給付半年之支票， 原告僅將催告期限定為5 日，顯屬強人所難，更與實務上向 來認定之相當期限未合；本件未納租金額達55萬元，其中主 因不乏就租賃物爭議未果，而原告僅定5 日期限令被告籌措 ，就客觀情事觀之，實有未妥之處，故原告來函所稱已盡催 告義務，於法不合，本件經綜合一切客觀情事，並輔以民法 第450 條之立法精神，應定一個月以上之催告期限為妥；又 被告於收受原告102 年1 月25日通知後，曾不只一次與原告 聯絡，除表明催告期限過短之意思外，亦有論及租金之給付 方式，惟屢遭原告拒絕，不得已之情形下，始委託律師於10 2 年2 月19日發函表示將如數給付未清之租金，是原告所為 之催告於法未合，不生合法催告之效力，復不得據此更為終 止契約之意思表示；再出租人惟有定相當期限催告承租人給 付租金，而承租人未為給付時，出租人始得為終止租約之意 思表示，是亦不得於催告同時併為終止租約之意思表示。二、又被告前於97年間承攬原告之安養院工程，原告對被告有11 萬2,508 元之未付工程款債權存在，被告爰依民法第334 、 335 條之規定，以本項原告所積欠之未付工程款向原告主張 之應付租金提出抵銷，是原告自101 年3 月起至102 年1 月 止共計11個月之租金債權，經扣除本項工程款後，餘額為43 萬7,492 元（計算式：55萬元－11萬2,508 元＝43萬7,492 元）。而被告於102 年1 月25日收受原告僅定5 日期限之催 告信函後，一方面著手籌措租金，另方面積極與原告聯絡付 款期限及事宜，然未得正面回應，迫於無奈而於一個月內發 函並提出支票以為給付，因當時已屆102 年2 月底，故被告 不僅提出原告所催告之共計11個月租金，更加計當月租金而 併同給付48萬7,492 元【計算式：（11個月租金抵銷後餘額 ）43萬7,492 元＋（102 年2 月份租金）5 萬元＝48萬 7,492 元】，被告於存證信函中明確表達給付之本旨，該票
據嗣後亦由原告兌現領訖，則原告既已受領被告遲延租金之 給付，就其收受102 年2 月份之租金，可認原告有默示承認 兩造間之租賃關係繼續之意；又原告就被告嗣後開立之面額 11萬2,508 元之支票及全部租金支票，均無拒絕受領而予以 簽收，事後亦無返還，對支票具有事實上之管領力存在，縱 其表明拒絕兌現收受，顯係對於被告已提出之給付拒絕受領 ，核其性質屬受領遲延，違反對己義務，足認被告已完成給 付無訛。
三、聲明：
ꆼ、原告之訴駁回。
ꆼ、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。肆、兩造不爭執之事項：
一、兩造前就請求返還系爭房屋租賃物乙事曾有訴訟，原告於前 案訴訟主張已合法終止兩造間之租賃契約，而請求返還租賃 物，被告則辯稱系爭房屋共兩戶之每月租金共為2 萬5,000 元，其迄101 年2 月止每月給付原告5 萬元租金係屬預付性 質，而縱無預付租金之情事，雙方間亦已成立不定期租賃， 是仍得繼續承租系爭房屋等情，經前案法院審理後認定雙方 間之租賃契約，其租金為每月每戶各2 萬5,000 元（即系爭 房屋兩戶租金共5 萬元），而於原租賃契約期滿後，原告仍 有收取租金之情事，是雙方間成立不定期租賃，在未有合法 事由終止前，租賃關係仍然存續，而於101 年7 月25日判決 駁回原告之請求，因雙方均未上訴而告確定；
二、被告自101 年3 月至102 年1 月止，共計11個月55萬元之租 金未支付予原告，原告於102 年1 月25日委請律師發函催告 被告於文到後5 日內給付積欠之租金；被告收受該律師函後 ，於102 年2 月19日委請律師發函予原告，表示將於近日內 與原告聯繫給付積欠之租金；
三、原告於102 年2 月21日以存證信函為終止雙方間不定期租賃 契約之意思表示，並命被告於文到後7 日內將系爭房屋騰空 後返還予原告；被告於102 年2 月22日收受該存證信函，並 於102 年2 月23日委請律師發函予原告表示異議；四、上情並有前案本院士林簡易庭101 年度士簡字第530 號民事 簡易判決、原告委請律師所發102 年1 月25日律師函、被告 委請律師所發102 年2 月19日律師函、原告102 年2 月21日 存證信函暨回執（被告於102 年2 月22日收受該函）、被告 委請律師所發102 年2 月23日存證信函等件（見本院士簡調 字卷第9 至20頁，本院訴字卷第54頁）附卷可稽。伍、兩造之爭點：
一、原告終止兩造間之租賃契約前之催告是否合法？
二、原告是否已為合法之終止租賃契約之意思表示？三、被告辯稱原告已受領102 年2 月份之租金而有默示承認租賃 關係繼續之意，及就被告已提出之租金給付受領遲延，是否 可採？
四、原告請求被告遷出返還系爭房屋、給付積欠之租金及返還相 當於租金之不當得利，有無理由？
陸、得心證之理由：
一、關於原告終止兩造間之租賃契約前之催告是否合法：ꆼ、查兩造原係於94年7 月12日簽訂租賃契約，約定被告向原告 承租系爭房屋，租賃期間自94年9 月1 日起至100 年8 月31 日止，由朱燕山擔任連帶保證人，租賃契約書上記載租金每 月2 萬5,000 元，於每月1 日繳納租金，而於100 年8 月31 日租期屆滿後，兩造未再簽立租賃契約，惟被告仍繼續使用 系爭房屋，原告迄101 年2 月止仍繼續向被告收取租金，經 前案法院判決認定租金為每月每戶各2 萬5,000 元（即系爭 房屋兩戶租金共5 萬元），於前次租期屆滿後成立不定期租 賃契約，在未有合法事由終止不定期租賃契約前，租賃關係 仍然存續等情，除有前案101 年7 月25日民事判決書（見本 院士簡調字卷第9 至11頁）附卷可稽外，並經本院調閱前案 卷宗查閱在案，則有關兩造間之租金數額及租賃關係是否存 在等節，既經前案判決明確認定，被告於前案判決確定後， 自有依該經判決確認之兩造租賃契約內容給付租金之義務。ꆼ、又因被告自101 年3 月起迄至102 年1 月止，共計11個月55 萬元之租金未支付，原告於102 年1 月25日委請律師發函催 告被告於文到後5 日內給付租金乙情，有原告委請律師所發 102 年1 月25日律師函在卷可考（見本院士簡調字卷第13至 14頁）。被告就此雖質稱：兩造租金給付之方式為一次給付 半年之支票，本件未納之租金達55萬元，原告僅將催告期限 定為5 日，顯強人所難，非屬相當期限，應以民法第450 條 第3 項之規定為相當期限之參考，以定1 個月以上之催告期 限為妥；又被告於收受原告102 年1 月25日通知後，曾不只 一次與原告聯絡，除表明催告期限過短之意思外，亦有論及 租金之給付方式，惟屢遭原告拒絕，是本件原告所為之催告 於法未合云云。經查：
１、按出租人依民法第440 條第1 項所定催告承租人支付租金之 期限，是否相當，應依一般觀念為衡量之標準，不得僅據承 租人個人之情事決之，出租人所定之期限在承租人個人雖嫌 不足，但若以一般觀念衡之，其期限尚非過短者，仍應認為 相當（最高法院49年台上字第1094號判例意旨參照）。次按 民法第450 條第3 項所定應先期通知終止租約，係指依同條
第2 項規定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而 言，本件係以欠租為理由而終止租約，自無該條項之適用（ 最高法院60年台上字第223 號判例意旨參照）。查被告固辯 稱本件應以民法第450 條第3 項規定為定相當期限之參考， 然原告既係以被告欠租為理由而主張催告後終止租約，依前 揭說明，並無民法第450 條第3 項規定之適用，被告主張以 該規定為定相當催告期限之參考，並無所據；又被告於原告 以102 年1 月25日律師函催告時所積欠之租金額為55萬元， 惟被告係資本額2,500 萬元之公司，有公司基本資料表附卷 可稽（見本院士簡調字卷第12頁），依被告所積欠之租金額 占該公司資本額之比例僅2.2%，以一般觀念衡之，顯難認原 告所定5 日之催告期間有何過短之情事；況被告積欠租金之 期間達11個月，若有按時準備給付本該支付之租金，5 日之 催告期間當無不足之情事，且依被告於102 年2 月22日收受 原告102 年2 月21日所寄發之終止租賃契約之存證信函後， 隨即於當日備妥發票日為102 年2 月22日之面額48萬7,492 元支票乙紙，並於102 年2 月23日委請律師發函將支票寄送 予原告並表示異議乙情（見本院士簡調字卷第18至20頁，本 院訴字卷第19頁），尤足認被告爭執催告期間僅5 天過短， 洵屬推託之詞。
２、又被告雖聲請傳訊證人即被告公司之股東兼經理之朱燕山於 審理中證稱：兩造間之租賃契約從頭到尾都是伊處理的，也 是伊出面簽訂的，當初是原告方面的葉如敬牧師帶伊去見證 人李勝雄律師處簽署的；租金剛開始是用付現金的，但因原 告教會內常常沒有人在裡面辦公，所以後來改成開支票，有 時候一次開半年，有時候一次開一年，伊是交代被告公司的 會計小姐處理，所以伊不清楚，都是葉牧師親自來拿的；前 案判決後不到1 個月伊就有打電話給葉牧師，伊說既然判決 已經下來，伊是不是一次開6 個月租金支票給你，用來付被 告沒有付租金那段期間的租金，葉牧師說你可以不用付啦， 原告會再告你，打官司打到底，因為原告的負責人想找錢； 伊後來又於3 、5 個月後聯絡一兩次，是以電話聯絡葉牧師 ，他還是告訴伊原告的法定代理人把山下另兩塊土地變賣， 以修繕名義洗錢掉，葉牧師說等原告的法定代理人有時間處 理時再說，他說她不會放過被告云云（見本院103 年6 月11 日言詞辯論筆錄），及證人即被告公司之會計陳品潓於審理 中證稱：伊於101 年10月至12月間，有與原告方面的田秀慧 聯繫，和她表示要繳租金及向原告催付工程款之事，先前原 告方面都是葉如敬牧師在處理，前案中因伊有到庭作證而認 識田秀慧，所以前案訴訟後才與田秀慧聯繫，伊是以打電話
的方式，次數不記得了，就伊會計的立場，被告要付的租金 應該可以扣抵原告欠繳的工程款，但伊現在忘記有沒有這樣 告訴原告方面的人，伊記得田秀慧是回覆伊說原告要開董事 會，才能決定是否要付原告工程款，因為要等原告方面開會 ，所以中間時間就一直在拖云云（同見本院上開言詞辯論筆 錄）；惟查，證人朱燕山自承其係被告公司之實際負責人， 與被告公司之利害與共，而證人陳品潓復係朱燕山之配偶， 其等前揭關於曾分別與原告之葉如敬牧師、田秀慧會計表達 欲給付租金而遭拒絕之陳述，並無其他證據可佐，已難遽信 ；且據證人即原告之前會計田秀慧於審理中證稱：前案判決 確定後，伊沒有接到被告方面表示要給付租金之意思，也沒 有其他原告的人跟伊說過有收到通知；陳品潓是於101 年4 月份前案訴訟之前有提出一張估價單要求原告給付工程款， 原告方面的董事會就此曾做過討論，伊向陳品潓表示原告要 開董事會處理這件事是於100 年間；前案訴訟期間及前案 101 年7 月25日判決之後，陳品潓均未與伊聯繫表示要給付 租金之事等語（同見本院上開言詞辯論筆錄），明白否認有 接獲被告方面通知要給付租金乙事，尤難認被告所舉證人之 證述為可信，被告以此節質疑原告之催告為不合法，亦無可 採。
ꆼ、綜上，原告業以102 年1 月25日律師函合法催告被告給付積 欠之租金，洵堪認定。
二、關於原告是否已為合法之終止租賃契約之意思表示？ꆼ、查原告以102 年1 月25日律師函催告被告於文到後5 日內給 付租金後，被告於102 年之年假（即102 年2 月9 日至2 月 17日）之前收受該催告函，惟未於催告期限內給付積欠之租 金，而於102 年2 月19日始委請律師發函予原告，自承已收 受該102 年1 月25日律師函，並表示將於近日內與原告聯繫 給付積欠之租金；原告因認被告已逾催告期間而未給付積欠 之租金，乃以102 年2 月21日存證信函為終止雙方間不定期 租賃契約之意思表示，並命被告於文到後7 日內將系爭房屋 騰空後返還予原告，經被告於102 年2 月22日收受該存證信 函；被告嗣於102 年2 月23日委請律師發函予原告，以原告 未依習慣先行開立發票向被告請款、5 日之催告期限過短、 就原告委請被告於97年間承攬工程而積欠之11萬2,508 元工 程款與原告主張之應付租金相抵銷等節，爭執原告之終止契 約為不合法，並檢附面額為48萬7,492 元之支票乙紙予原告 等情，業據前揭證人朱燕山於審理中證述在案，並有被告委 請律師所發102 年2 月19日律師函、原告102 年2 月21日存 證信函暨回執（經被告於102 年2 月22日收受）、被告委請
律師所發102 年2 月23日存證信函等件（見本院士簡調字卷 第15至20頁，本院訴字卷第54頁）附卷可稽。ꆼ、按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100 條第3 款之規定，出租人得收 回房屋，而該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋， 應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租 人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者 ，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意 旨參照）。本件原告已於102 年1 月25日委請律師發函催告 被告於5 日內給付所積欠自101 年3 月起迄至102 年1 月止 共計11個月之租金55萬元，被告辯稱該催告期間過短並無可 採，業如前述；又被告於102 年2 月23日委請律師所發之存 證信函雖質疑原告未依習慣先行開立發票向被告請款云云， 惟所謂原告有先行開立發票請款之習慣乙節，並無證據支持 其主張，亦無可採；再被告主張原告委請被告於97年間承攬 工程而積欠被告11萬2,508 元工程款乙節，固提出97年7 月 18日之計價單乙紙為證（見本院訴字卷第18頁），惟原告否 認有積欠被告工程款，而被告提出之上開計價單復為被告單 方製作，並無任何原告簽認之文字，無從據之認定被告確對 原告有11萬2,508 元之工程款債權，被告以此主張扣抵其前 所積欠之租金，自屬無據；準此，原告已合法催告被告給付 積欠之租金，惟被告未於催告期限內給付積欠之11個月租金 ，依土地法第100 條第3 款規定，出租人得終止租賃契約而 收回房屋。
ꆼ、綜上，原告業以102 年2 月21日存證信函終止兩造間之不定 期租賃契約，兩造之租賃關係業於被告102 年2 月22日收受 該存證信函時合法終止，洵堪認定。
三、關於被告辯稱原告已受領102 年2 月份之租金而有默示承認 租賃關係繼續之意，及就被告已提出之租金給付受領遲延， 是否可採？
ꆼ、查被告於102 年2 月22日收受原告終止租約之存證信函後， 於102 年2 月23日委請律師發函予原告表示異議，並檢附面 額48萬7,492 元之支票乙紙寄予原告，表明給付自101 年3 月起至102 年2 月止共12個月之租金，惟自行扣除所謂原告 積欠之工程款11萬2,508 元，故僅支付48萬7,492 元等情， 有前述被告委請律師所發102 年2 月23日存證信函暨所檢附 之支票（見本院士簡調字卷第18至20頁、本院訴字卷第19頁 ）在卷可按；而原告就該面額48萬7,492 元之支票，業已提 示兌現等情，為其所不爭執。被告就此雖質稱：原告已受領 102 年2 月份之租金，故有默示承認租賃關係繼續之意云云
，惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情 事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院29年上字第 762 號判例意旨參照），查原告收受上開被告委請律師所發 102 年2 月23日存證信函及面額48萬7,492 元之支票後，於 102 年3 月14日即委請律師發函予被告，明確表示原告102 年1 月25日律師函係催告被告給付積欠之11期租金55萬元（ 即自101 年3 月起迄至102 年1 月止），被告公司僅給付其 中48萬7,492 元，尚有不足，又被告所稱欲以原告積欠之工 程款為抵銷抗辯，亦不可採，再原告已於102 年2 月21日正 式發函終止雙方契約，原告向被告所收取終止契約前之費用 為租金，而終止契約之後被告則有返還不當得利之必要等語 ，有原告委請律師所發102 年3 月14日律師函（見本院士簡 調字卷第21至22頁）在卷可考，準此，原告已陳明其係基於 收受被告給付所積欠之自101 年3 月起迄至102 年1 月止之 租金之意，而收取該面額48萬7,492 元之支票，且陳明該金 額尚不足給付所積欠之租金等情，顯見並無收受102 年2 月 份租金之意，自無從以原告收受並兌現上開面額48萬7,492 元支票之舉，推認係原告默示承認兩造間之租賃關係繼續之 意思表示，被告此節所辯，洵無可採。
ꆼ、次查被告於收受前述原告102 年3 月14日律師函後，復陸續 ꆼ於102 年3 月28日委請律師發函，檢附面額11萬2,508 元 之支票乙紙，表示如認兩造之間並無抵銷適狀，則以該11萬 2,508 元之支票為給付，另檢附面額各為5 萬元之支票共6 紙，表示用以給付自102 年3 月至102 年8 月之租金等情； ꆼ於102 年8 月20日委請律師發函，檢附面額各為5 萬元之 支票共6 紙，表示用以給付自102 年9 月至103 年2 月之租 金等情；ꆼ於103 年3 月12日委請律師發函，檢附面額各為 5 萬元之支票共6 紙，表示用以給付自103 年3 月至103 年 8 月之租金等情，有各該存證信函及所檢附之支票附卷可稽 （見本院訴字卷第26至27、114 至116 、151 至154 頁）； 而原告就上開支票均未提示兌現，為兩造所不爭執，且原告 於本件訴訟提出之102 年8 月28日民事準備ꆼ狀中陳稱：被 告來函表示要依給付習慣，一次支付半年之租金支票，惟雙 方間之不定期租賃業已終止，原告無受領此等票據之法律上 理由，請被告儘速派員前往原告處領回等語（見本院訴字卷 第23至24頁）。被告就此雖質稱：原告就被告已提出給付之 租金受領遲延云云，惟查：兩造間之不定期租賃契約已於10 2 年2 月22日終止，業如前述，則原告自無受領自102 年2 月23日後之租金之權利及義務；又兩造之契約於102 年2 月 22日終止時，被告所積欠原告自101 年3 月1 日起至102 年
2 月22日終止日止之租金共為58萬9,286 元（計算式：5 萬 元/ 月ｘ11又22/28 月＝58萬9,286 元），按於繼續性契約 中行使終止權之效力，係使契約向後失效，是終止契約前之 權利義務仍然存續，被告仍對原告負有給付租金之債務，而 被告以102 年2 月23日存證信函檢附之面額48萬7,492 元之 支票，業經原告兌現，是本件被告尚積欠之租金額為10萬1, 794 元（計算式：58萬9,286 元－48萬7,492 元＝10萬 1,794 元），然被告於102 年3 月28日雖委請律師發函檢附 面額11萬2,508 元之支票予原告，但已超出其所積欠之租金 債務金額，準此，原告基於支票債權無法分割而未兌現該面 額11萬2,508 元之支票，另就被告表示欲用以給付自102 年 3 月起之租金之支票全未兌現，自有正當理由，並無就被告 已提出之給付受領遲延之情事，被告此節所辯，亦無可採。ꆼ、綜上，被告辯稱原告已受領102 年2 月份之租金而有默示承 認租賃關係繼續之意，及就被告已提出之租金給付受領遲延 等節，均無可採，不足以此推翻前揭關於兩造間之租賃關係 業經原告於102 年2 月22日合法終止之認定。四、關於原告請求被告遷出返還系爭房屋、給付積欠之租金及返 還相當於租金之不當得利，有無理由：
ꆼ、查被告對於兩造間之租賃關係終止前所積欠之租金債務，仍 有給付之義務，而本件被告目前尚積欠原告之租金為10萬1, 794 元等情，業如前述，準此，原告基於兩造間之租賃關係 ，請求被告給付積欠之租金10萬1,794 元，並加計自起訴狀 繕本送達被告之翌日即102 年8 月1 日起至清償日止，按年 息5%計算之法定利息，洵屬有據，逾此金額之請求，則難准 許；另被告主張以對原告之工程款債權11萬2,508 元抵銷所 積欠之租金債務乙節，因被告未能舉證證明對原告有工程款 債權存在而為無據，亦如前述，則被告自無就其上開積欠之 租金債務主張抵銷之權利，併為敘明。
ꆼ、復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物有生 產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455 條 定有明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者 ，應返還其利益，亦為民法第179 條所明定；承租人於租賃 關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相 當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害 ，應返還其所得利益，故於租賃關係終止後，承租人未依約 返還租賃物者，出租人得依不當得利規定請求承租人返還所 得利益（最高法院95年度台上字第2244號裁判意旨參照）。 查兩造間之租賃關係已於102 年2 月22日終止，被告依民法 第455 條之規定，負有返還租賃物之義務，而被告迄今仍占
有系爭房屋，則原告基於兩造間之租賃關係，請求被告遷出 返還系爭房屋，自屬有據。又查被告於兩造間之租賃關係於 102 年2 月22日終止後，已無繼續占有系爭房屋之正當權源 ，其自102 年2 月23日起占有系爭房屋，乃無法律上原因而 獲得相當於租金之利益，應依不當得利之規定，對原告負返 還責任，而本件原告僅請求自102 年2 月24日起至被告遷出 返還系爭房屋之日止，經比照原應支付之租金計算之不當得 利（即每月為5 萬元，一月為30日，日租金為1,666.7 元， 原告僅請求1,666 元），按日給付原告1,666 元，核屬相當 ，亦為有據。
五、從而，原告依兩造間之租賃關係及民法不當得利之法律關係 ，提起本件訴訟，於請求被告應自系爭房屋遷出，並將系爭 房屋返還予原告；及請求被告應給付原告10萬1,794 元，及 自102 年8 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨 自102 年2 月24日起至遷出並返還系爭房屋予原告之日止， 按日給付原告1,666 元之範圍內，為有理由，應予准許。逾 此範圍，則無理由，應予駁回。
六、本判決命原告給付金額部分（即主文第二項），因所命給付 之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款 規定，依職權宣告假執行；惟被告陳明願供擔保，聲請宣告 免為假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，併此敘 明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條，判決 如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
書記官 江俐陵
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