臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
102年度南簡字第1276號
原 告 陳律安
訴訟代理人 陳石定
黃船德
被 告 陳重宜
訴訟代理人 陳玄儒律師
被 告 簡仲徽
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國103年9月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳重宜應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號十二樓房屋及其所屬編號第七十九號停車位遷讓返還原告。
被告陳重宜應自民國一○二年六月二十六日起至返還前項房屋、車位之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟壹佰陸拾陸元。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告陳重宜以新臺幣參佰參拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告原起訴請求：（一）先位聲明：1.被 告陳重宜、簡仲徽應共同自民國102年6月26日起至返還坐落 臺南市○○區○○段00地號應有部分10000分之76之土地及 其上同段9640建號即門牌號碼臺南市○○區○○路000號12 樓之建物（下稱系爭建物，上開土地及建物下稱系爭房地） 及編號79號車位（下稱系爭車位）止，按月給付原告新臺幣 （下同）1萬5,166元。2.願供擔保請准宣告假執行；（二） 備位聲明：1.被告陳重宜應自102年6月26日起至返還系爭房 地及系爭車位止，按月給付原告1萬5,166元。2.願供擔保請 准宣告假執行；嗣於103年7月14日言詞辯論期日變更先位聲 明為：1.被告陳重宜、簡仲徽應返還系爭建物及系爭車位與 原告；2.被告陳重宜、簡仲徽應自102年6月26日起至返還系 爭建物、車位之日止，按月給付原告1萬5,166元（本院卷第 140頁），及於103年8月20日言詞辯論期日當庭變更備位聲 明為：1.被告陳重宜應自102年6月26日起至105年2月29日返 還系爭建物期間，按月給付原告1萬3,666元；2.被告陳重宜 應自102年6月26日起至110年2月28日返還系爭車位期間，按
月給付原告1,500元（本院卷第179頁反面）。經核上開迭次 訴之聲明變更，均基於原告主張被告間通謀虛偽為意思表示 所訂立租賃契約應屬無效，被告無權占用系爭建物、車位（ 先位聲明部分）及被告間苟成立租賃契約，被告陳重宜應給 付租金與原告（備位聲明部分）之同一基礎事實，與前揭法 條規定之情形相符，自應准許。
二、被告簡仲徽經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之 聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）系爭房地及車位原為被告簡仲徽所有，因被告簡仲徽之債 權人聲請強制執行拍賣上開不動產（強制執行案號：102 年度司執字第15838號，下稱執行事件），由原告拍定取 得，本院於102年6月26日核發南院勤102司執慎字第15838 號不動產權利移轉證書後，業經原告申請辦理所有權移轉 登記完畢而取得系爭房地及車位之所有權。
（二）系爭執行事件之不動產權利移轉證書附表使用情形欄固記 載：「民國101年假扣押查封時，據債權人代理人陳稱系 爭建物出租予第三人；嗣承租人具狀陳稱，承租人（即本 案被告陳重宜）已向債務人承租系爭建物及編號79號停車 位，其中建物租期自100年3月1日起至105年2月29日止； 停車位租期自100年3月1日起至110年2月28日止等語，惟 實際使用情形，請投標人自行查證，拍定後不點交」，被 告陳重宜亦於102年3月12日以書狀陳報蓋有民間公證人吳 明烈印文之房屋租賃契約書、車位租賃契約。惟上開租賃 契約形式上雖經認證，但原告否認其真實性，且房屋租賃 契約書上所載1次給付5年租金合計82萬元，及車位租賃契 約書上所載1次給付10年租金合計18萬元之事實，亦均虛 偽不實；況租賃契約縱經認證，僅足證明被告2人有前往 公證人處訂約而已，不能證明是否真有訂約之真意及真實 付款之事實。
（三）被告陳重宜戶籍址為臺南市○○區○○路000號12樓，該 建物登記謄本載明所有權人為「簡慧鍾」，因訴外人簡慧 鍾為被告陳重宜之配偶，亦與被告簡仲徽為姐弟關係，才 會買同一大樓565號12樓及567號12樓，故被告簡仲徽若償 債能力不佳，衡情有至親關係之訴外人簡慧鍾、被告陳重 宜亦會知悉。又被告陳重宜身為建築師，對於不動產、拍 賣、租賃等相關知識優於常人，而法拍實務經常出現第三 人以租賃契約等方式使不動產於拍賣程序被法院定為「不
點交」，以被告陳重宜之專業知識，應更能知悉不點交、 買賣不破租賃等法則，因此，被告陳重宜與被告簡仲徽間 實為製造不點交以阻止他人拍賣、點交或再要求搬遷費之 目的而訂立租賃契約，並請民間公證人認證，是以，該租 賃契約因被告間通謀虛偽意思表示而無效，被告自應返還 系爭房地及車位與原告。
（四）被告陳重宜及其配偶簡慧鍾既已居住於慶平路565號12樓 ，焉有再向被告簡仲徽承租系爭建物及79號車位之必要? 況且被告陳重宜係在被告簡仲徽財務不佳之時刻承租，其 內心必是為日後拍賣時使系爭房地形成不點交之狀態，所 簽訂之租賃契約乃是通謀虛偽，應屬至明，可見被告2人 另有隱藏共同無權占有系爭房地之意思，此由被告簡仲徽 於拍賣後仍持續設籍於系爭建物、居住於該處，益證租賃 契約為虛假。再者，被告2人所簽立之系爭建物租賃合約 ，租賃期限長達5年，系爭車位租賃期限更長達10年，2種 租賃標的之期限竟不相同，且租金合計逕以100萬元計算 ，並註明一次付清，實與一般常情不符。又被告陳重宜已 在臺南市安平區華平路某透天厝設立「陳重宜建築師事務 所」，可見其不須以系爭建物供作事務所之用，是被告陳 重宜陳稱承租系爭建物以為事務所使用，實屬有虛，此從 被告簡仲徽仍居住在系爭建物益證該情，並可證明被告陳 重宜未給付租金之事實。
（五）綜上所述，被告陳重宜與簡仲徽訂立之租賃契約應為虛偽 ，其等隱藏共同侵害原告所有權及無權占用系爭房地及停 車位之真意，且無合法占用系爭建物及停車位之正當權源 ，是被告2人共謀非法占用原告上開不動產，自應於返還 系爭建物及停車位前，給付相當於租金之不當得利與原告 。為此，爰依所有物返還請求權、不當得利、侵權行為法 律關係，先位聲明請求被告陳重宜、簡仲徽應將系爭建物 及車位返還予原告，及自102年6月26日起至返還系爭建物 、車位止，按月給付原告1萬5,166元相當於租金之不當得 利。退步言之，縱認被告2人所訂租賃契約為真正，惟原 告否認實質給付租金之事實，爰依租賃契約備位聲明請求 被告陳重宜應自102年6月26日起至租賃契約期滿返還系爭 建物及車位之日止，按月分別給付原告1萬3,666元、1,50 0元之金額。
（六）對被告抗辯所為之陳述：
1.觀諸本院向吳明烈民間公證人調取之「認證請求書」，其 上載明日期均為101年8月31日所製作，然被告先前向本院 民事執行處所提出之租賃合約日期為「100年3月1日」，
顯然認證請求書與租約之日期有異，故系爭建物、車位之 租約內容究竟是被告2人於100年3月1日即已撰擬，抑或於 民間公證人處即101年8月31日才撰擬，實有查明之必要。 蓋上開租約若是被告2人前去找民間公證人時才撰擬、簽 立，而刻意偽填租約日期為「100年3月1日」，再以蓋有 「公證人吳明烈」章之租約影本2件陳報並聲明「100年3 月1日由民間公證人公證之房屋租賃契約及車位租賃契約 各1份」予本院民事執行處及本院作為被告陳重宜有權占 有之依據，則顯有以不實證據使民事執行處書記官登載於 拍賣公告而犯使公務員登載不實等罪嫌。況被告陳重宜亦 告知其訴訟代理人係於100年3月1日認證，因此訴訟代理 人才於103年1月6日言詞辯論期日陳稱該租賃契約於「100 年3月1日認證」，可知其刻意隱瞞101年8月31日始認證之 事實，欲蒙騙之目的甚明。
2.被告陳重宜於103年2月17日筆錄稱：「房子被拍賣，以我 立場來說，我的權利會受到影響，當時我有詢問過律師如 何保護我應有的權利，律師跟我說可以去公證人那邊作公 證的動作，至於公證時間為何在那個時候，是因為當下已 經收到法院寄查封函去被告簡仲徽戶籍地址，…」等語， 依此足可證明被告陳重宜是在詢問律師後才想「認證」， 故租約亦應是認證時才撰寫，否則，當時即可由律師以「 原有租約」寄予執行處認證，可見系爭建物及車位之租約 ，乃遭查封後才製作，內容自屬虛偽不實而無效，被告2 人無權占有系爭建物及停車位，自應返還及賠償原告之損 害。
3.被告陳重宜係於100年2月1日委由其配偶簡慧鍾匯款100萬 元至「華爾街美語股份有限公司」（下稱華爾街公司）， 並非匯予被告簡仲徽個人，故不論該100萬元之原因關係 為借款、投資或其他，均非被告陳重宜與被告簡仲徽間之 債權債務關係，自不得以之作為折抵租約之用。況且被告 簡仲徽以債務所折抵租約之主張亦不實在，已如前述，故 此部分事實自應由被告2人負實質之舉證責任。另被告2人 於租約上註明「收據付據」，惟認證時並未有何收據可憑 ，可見被告當時不敢將之提出於民間公證人以供檢視，而 於本件訴訟中經原告質疑時才以該100萬元充數。因此， 上開「收據付據」或100萬元租金已付之記載，顯屬事後 虛偽編織之詞，應不實在。
4.被告陳重宜於何人使用系爭建物有諸多說詞，且有不合常 情之處，此由被告陳重宜訴訟代理人於103年1月6日言詞 辯論庭期稱：「系爭房屋係被告陳重宜本人在使用，目前
作建築師事務所使用」，又稱「其實之前被告陳重宜借款 100萬給被告簡仲徽，之後被告陳重宜需要找員工宿舍及 建築師事務所，所以就以100萬為租金對價。」，另稱： 「被告陳重宜將系爭房屋提供給岳父母即被告簡仲徽之父 母使用，亦不足否認租約關係存在。」等語可證。因被告 陳重宜本身早有建築師事務所，不需再臨時承租系爭建物 ，且經原告聲請閱覽卷宗後發現，系爭建物之內部現場照 片，看是純住家使用不像建築師事務所，可見系爭建物應 為被告簡仲徽父母在使用，而非上開所辯係供事務所或員 工宿舍利用。又被告陳重宜於100年2月1日甫借款與被告 簡仲徽，竟只1個月即有提供員工宿舍之租賃需求，顯然 過於巧合，被告陳重宜應提出所謂之住宿員工資料、何時 居住於系爭房地等證據證明，否則只是空言之詞，不足採 信。另系爭建物實為被告簡仲徽父母、妻子、孩子居住， 本即應由被告簡仲徽無償提供，何須由被告陳重宜承租再 提供予被告簡仲徽父母、妻子、孩子居住?且被告陳重宜 於103年2月17日言詞辯論庭期陳稱：「岳父母與他媳婦不 合，岳父母白天過去照顧小孩，晚上避免衝突，所以還是 會來我這邊住。‥」，依其之意，則應是被告簡仲徽之小 孩住在系爭建物，晚上被告簡仲徽之太太會回來住，因此 被告簡仲徽之父母才會回到被告陳重宜處過夜。惟其後又 稱：「系爭房屋供實習生及被告陳重宜之太太簡慧鍾寫論 文使用，由被告陳重宜繳管理費。」，此一說法顯然與被 告陳重宜稱其太太須要安靜空間寫論文之說詞已有矛盾， 更與被告陳重宜陳稱其太太寫論文需有安靜之空間，卻與 員工同處一屋乙節不符。此外，系爭房屋大樓管理室主任 王明鴻於103年3月31日言詞辯論期日到庭證述：「今年過 年前就是103年1月，系爭房屋之電梯由監視器只看到被告 簡仲徽之父親上下電梯，而在過年後才有看到其他人搬東 西進出。」等語，據此可知被告上開所述均與客觀事實不 符，不可採信。至於證人簡吉雄（即被告簡仲徽之父）及 被告陳重宜之員工到庭之證詞，原告認為有事先串通之疑 ，亦無足採。
（七）並聲明：
1.先位聲明：
ꆼ被告陳重宜、簡仲徽應將系爭建物及車位遷讓返還原告。 ꆼ被告陳重宜、簡仲徽應自102年6月26日起至返還系爭建物 、車位之日止，按月給付原告1萬5,166元。 ꆼ願供擔保請准宣告假執行。
2.備位聲明：
ꆼ被告陳重宜應自102年6月26日起至105年2月29日返還系爭 建物期間，按月給付原告1萬3,666元。
ꆼ被告陳重宜應自102年6月26日起至110年2月28日返還系爭 車位期間，按月給付原告1,500元。
ꆼ願供擔保請准宣告假執行。
二、被告陳重宜則以：
（一）被告陳重宜於100年2月1日借款100萬元與被告簡仲徽，並 委由配偶簡慧鍾將上開款項匯入被告簡仲徽指定之帳戶內 。因被告簡仲徽逾雙方所約定2到3星期還款之清償期限， 仍未返還上開借款，且被告簡仲徽已於99年間至臺北開公 司，遂提議以100萬元之借款作為對價，出租系爭建物及 其所屬79號車位與被告陳重宜，以抵償對被告陳重宜100 萬元之借款。雙方遂於100年3月1日正式訂立租約，系爭 建物部分租期自100年3月1日起至105年2月29日止共5年， 租金共計82萬元，一次付清；另系爭車位之租期，自100 年3月l日起至110年2月28日止共10年，租金合計18萬元， 一次付清。上開2份租賃契約並於101年8月31日經吳明烈 民間公證人認證，堪認為真正，則基於契約自由及私法自 治原則，上開租約當然即已合法成立並生效。又系爭建物 及車位因出租與被告陳重宜，業經臺南市稅務局以103年2 月21日發文南市稅土字第0000000000號函文向被告簡仲徽 改以一般稅率（原為自用稅率）課徵地價稅並補徵稅額， 更可證明系爭建物已由被告陳重宜承租之事實。（二）原告雖於102年6月間拍得原為被告簡仲徽所有之系爭房地 及其所屬車位，惟拍定前被告陳重宜已於102年3月12日向 本院執行處陳報與被告簡仲徽間成立租賃契約，並說明2 份租賃契約業經吳明烈民間公證人於100年3月1日公證， 租金部分，被告陳重宜亦於100年2月1日一次付訖等情。 故本院執行處乃依上開情形於拍賣公告載明系爭建物及車 位有租賃關係之事實，該租賃關係未被除去，已成為買賣 （拍賣）契約內容之一部，此應為原告所知悉，則原告於 明知上開事實情形下，卻仍投標買受系爭房地及車位，自 應受其所明知之事實所拘束，始符誠信。從而，系爭建物 及車位之租賃契約對原告而言，即當然繼續存在，足見原 告主張被告陳重宜無權占有系爭建物及車位，並應給付相 當於租金之不當得利，於法不合。又系爭建物及車位之租 賃契約，既對原告繼續存在，自應由原告承受原出租人即 被告簡仲徽依租賃契約所生之權利或義務，則因系爭建物 及車位租賃契約之租金債權業已付訖，而不隨同移轉與原 告，是以，原告於拍得系爭房地及車位後，復向被告陳重
宜請求給付租金，於法即屬無據。
（三）原告雖稱證人王鴻明證述系爭建物由簡吉雄居住云云，惟 該證人王鴻明亦證稱：「（問：你剛剛所述，證人簡吉雄 住在臺南市○○區○○路000號12樓房屋，是聽別人說的? ）是」，則證人王鴻明所證稱系爭建物係簡吉雄居住之事 實，乃聽聞他人所述，並非親自見聞之事實，自無證據能 力，不得為審判之依據。另證人王鴻明又證稱：「我也有 曾經幾天沒有看到簡吉雄」一語，因此，不能僅憑證人王 鴻明聽聞他人之詞，即認定簡吉雄居住在系爭建物內。因 被告陳重宜之配偶簡慧鍾在東方設計學院擔任專任講師， 教授、指導「室內設計」之課程，且撰寫有關室內設計之 論文，除蒐集文獻外，更須製作模型，需要無人打擾的空 間，而被告陳重宜擔任建築師一職，知悉配偶簡慧鍾之需 求，才會承租建物供簡慧鍾作為工作室使用，此由證人楊 文芳證述之內容可證明上情為真實。
（四）被告2人簽訂系爭建物之租賃契約，租期未逾5年，本不需 要進行公證，且被告簡仲徽已於拍定前將系爭建物交予被 告陳重宜占有，從而，系爭建物之租賃契約，對原告仍應 繼續存在。至於系爭車位之租約雖為10年，然因停車位屬 於該大樓之共有部分，不應與系爭建物分離占有，且為保 障承租人之權益，仍應認為系爭車位之租約，於5年內即 於105年2月29日前，仍繼續有效，是以，原告主張被告無 權占有系爭建物及車位，並應給付原告相當於租金之不當 得利，並無理由。
（五）並聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告簡仲徽則以：
（一）被告簡仲徽於99年北上臺北開公司後就很少下來臺南，故 系爭建物及車位即空閒而無人使用，因被告簡仲徽之姐簡 慧鍾與父母就住在隔壁565號12樓，被告簡仲徽遂將房屋 鑰匙交給他們，委請管理。被告簡仲徽因為經營美語補習 班關係，與姐姐即簡慧鍾有金錢往來，100年2月1日向被 告陳重宜借款100萬元後，原先約定在100年2月中旬清償 該筆款項，但後來因為公司經營狀況不佳而無法償還，被 告簡仲徽遂提議將其所有之系爭建物及車位出租給被告陳 重宜以抵償100萬元款項，經過討論後，被告陳重宜同意 並於100年3月1日訂立租約。當時該租賃契約書並未認證 ，直到101年8月5日因為被告簡仲徽之公司宣布倒閉，被 告簡仲徽個人與公司名下都有跟銀行借貸，為了保障被告
陳重宜之租賃使用權，才會於101年8月31日去作公證人處 認證，是被告2人之租賃契約非原告所主張通謀虛偽意思 而無效等語。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）系爭房地及車位原為被告簡仲徽所有，因遭永豐商業銀行 股份有限公司等債權人查封拍賣後，經本件原告拍賣取得 ，嗣本院於102年6月26日核發南院勤102司執慎字第15838 號不動產權利移轉證書，並經原告申請辦理所有權移轉登 記完畢而取得系爭房地及車位之所有權。
（二）被告簡仲徽以系爭建物、車位於100年3月1日出租與被告 陳重宜為由（系爭建物出租期間自100年3月1日起至105年 2月29日止，全部租金82萬元；系爭車位出租期間自100年 3月1日起至110年2月28日止，全部租金18萬元），於101 年8月31日向本院所屬民間公證人吳明烈事務所請求認證 上開租賃契約，並經前揭公證人以101年南院民認明字第1 858號認證在案。
（三）被告簡仲徽之姐簡慧鍾為被告陳重宜之配偶，臺南市○○ 區○○路000號12樓為簡慧鍾所有。簡慧鍾於100年2月1日 以被告陳重宜之代理人身分自玉山銀行匯款100萬元至被 告簡仲徽所經營之華爾街公司國泰世華銀行館前分行帳戶 內。
五、得心證之理由：
（一）原告先位聲明主張被告間就系爭建物及車位所訂立之租賃 契約，均係通謀虛偽意思表示，應屬無效等情，既為被告 2人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件先位聲明之爭點 厥為：被告訂立之租賃契約，是否因通謀虛偽意思表而無 效?原告請求被告應自102年6月26日起至返還系爭建物及 車位前，按月給付1萬5,166元，有無理由?經查： 1.系爭房地及車位原為被告簡仲徽所有，因債權人永豐商業 銀行股份有限公司以支付命令及確定證明書為執行名義， 向本院聲請強制執行查封拍賣，被告陳重宜於執行事件程 序中具狀向民事執行處陳報自100年3月1日起承租系爭建 物及車位，其中建物部分租期自100年3月1日起至105年2 月29日止，車位部分租期自100年3月1日起至110年2月28 日止；嗣本院民事執行處進行鑑價並於拍賣公告上載明不 動產拍賣後不點交，及系爭建物、車位有上述租賃之情形 ，請投標人自行查證實際使用情形等語。其後原告於102 年6月19日參加上開不動產第2次拍賣，以455萬2,600元拍 定並繳清價金，本院旋於102年6月26日核發南院勤102司
執慎字第15838號不動產權利移轉證書與原告等情，業經 本院調取上開執行卷核閱屬實，則原告於拍定取得系爭房 地及車位時，拍賣公告已載明系爭建物及車位已由被告陳 重宜自100年3月1日起承租之事實，固堪可認定。 2.被告陳重宜雖抗辯於100年2月1日借款100萬元與被告簡仲 徽，因被告簡仲徽未按時還款，2人合意以該借款作為對 價，將被告簡仲徽所有之系爭建物及車位出租與被告陳重 宜，以抵償100萬元之借款云云。惟查，觀諸被告陳重宜 提出之匯款申請書（本院卷第68頁），該筆100萬元之款 項乃電匯至訴外人華爾街公司之國泰世華銀行館前分行帳 戶內，受款人並非被告簡仲徽，被告亦未提出其他證據證 明上開款項借貸之人為被告簡仲徽，而被告簡仲徽亦自承 當時因華爾街公司經營不善而無法還款一語明確（本院卷 第80頁反面），則依此客觀情形判斷，上開款項應為華爾 街公司借貸以供抒困之用，消費借貸契約之當事人為華爾 街公司及被告陳重宜之事實，應堪可採，基此，被告陳重 宜抗辯100萬元係借貸與被告簡仲徽云云，難認有據，進 而辯稱以100萬元抵充租金乙節，亦堪存疑。 3.按「公證」係公證人就請求人請求之法律行為或其他私權 事實於實際體驗後，證明該法律行為之作成或該私權事實 之存在。另公證人於認證私文書時，應使當事人當面於私 文書簽名，或承認為其簽名，並於認證書內記明其事由（ 公證法第101條第1項規定參照），故「認證」係公證人就 請求人請求認證之文書，證明私文書之簽名為請求人自為 或承認為其簽名（司法院秘台廳民三字第0000000000號函 文參照）之謂，是以，「認證」僅在於證明私文書上之簽 名為請求人所親簽或其自承為其所簽親，不生認定私文書 內容真正之效果，此與「公證」係公證人於實際體驗後， 證明請求人請求之法律行為作成或私權事實「存在」之效 力有所不同。查被告2人固於「101年8月31日」持其所謂 「100年3月1日」訂立之系爭建物及車位租賃契約，至吳 明烈民間公證人認證，有臺灣臺南地方法院所屬民間公證 人吳明烈事務所103年1月22日南院民公明文字第00000000 0號函檢附之認證請求書及租賃契約（本院卷第54至60頁 ）在卷可稽，惟此一請求認證之結果，依上說明，至多證 明系爭租賃契約上之「簡仲徽」、「陳重宜」簽名為其個 人所親簽之事實，無從據此認定被告2人確實於「100年3 月1日」訂立系爭租賃契約及其內容之真正。再者，被告 簡仲徽擔任負責人之華爾街公司於「101年8月7日」倒閉 ，並於該月10日經臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地
檢署）檢察官指揮偵查訊問後，被告簡仲徽及華爾街公司 相關人員，分別經檢察官以涉犯詐欺罪嫌重大為由，各諭 令以5萬至30萬元不等之金額交保等情，有原告提出之新 聞報導（本院卷第26至28頁）可佐，且被告簡仲徽於臺北 地檢署檢察官偵查時，自陳其承接華爾街公司新竹以北4 家直營學院時，即處於虧損狀況，100年1月公司現金不夠 ，開始向友人、錢莊、親戚借錢，貸款下來就去償還錢莊 及彌補之前虧損，但還是不夠支應公司營運所需，101年8 月1日得知7月份業績收入未達去年同期50%，整個資金缺 口就出現而無法償還當日票款及錢莊借款等語，此觀臺北 地檢署101年度偵字第17082號、20661號、22989號、2416 9號、102年度偵字第3748號不起訴處分書（本院卷第203 至211頁）亦足至明，因被告陳重宜之配偶簡慧鍾與被告 簡仲徽為姐弟關係，則依被告2人間之親屬關係及上開借 貸情形判斷，被告陳重宜應然早已知悉被告簡仲徽於100 年間即因華爾街公司經營不佳而處於虧損狀況，苟系爭租 賃契約因被告簡仲徽無法依約償還100萬元而於「100年3 月1日」簽訂，並如被告陳重宜所辯係為保障其權利而請 求認證之邏輯推論，被告簡仲徽既於100年1月間即因財務 狀況吃緊無法還款而四處借貸，則被告陳重宜理應於簽訂 時即可請求認證，甚或公證其租賃行為以保障其權利，而 非遲逾1年6月後，始為上開認證之行為，據此可見原告主 張被告2人應於事後刻意製作「100年3月1日」簽訂系爭租 賃契約之不實情事，並欲藉由認證行為而佐證2人簽訂系 爭租賃契約之目的，實非空穴來風，應堪有憑。 4.被告陳重宜明知其於「101年8月31日」至民間公證人事務 所進行系爭租賃契約之認證，卻於執行事件程序中具狀陳 稱租賃契約於「100年3月1日」經民間公證人吳明烈公證 （應為認證）（執行卷第36頁）、及於本件訴訟程序中以 書狀、言詞表示租賃契約於「100年3月1日」經民間公證 人公證（應為認證）一語（本院卷第17頁、第35頁反面） ，並遲至本院向民間公證人吳明烈事務所調取系爭租賃契 約認證資料後（本院卷第54至60頁），始改辯稱認證時間 為「101年8月31日」（本院卷第63頁），因上開二者時間 相差長達1年又6個月（100年3月1日與101年8月31日）， 且被告陳重宜所稱承租系爭建物供其員工居住之事實苟認 非虛，且確實於「100年3月1日」訂立系爭租賃契約，則 被告陳重宜衡情應可輕易知悉上開時間之不同，卻仍一再 主張認證時間同為租賃契約上所載之日期而未能自覺，反 足印證被告陳重宜所辯系爭租賃契約於「100年3月1日」
簽訂云云，應非實在。
5.被告陳重宜固仍抗辯承租系爭建物係為供其建築事務所員 工居住云云，惟查，證人即系爭建物大樓管理主任王明鴻 到庭具結證稱：透過大樓監視器看到除被告簡仲徽之父親 即簡吉雄進出系爭建物外，沒有其他人進出；今年過年前 就是103年1月間在監視器有看到人在搬東西，經其他管理 員告知及了解得知，是被告陳重宜提供給員工做宿舍使用 ，且從今年農曆過年之前居住迄今等語（本院卷第81至83 頁），雖其證述被告陳重宜建築事務所員工入住系爭建物 之時間，與證人即被告陳重宜建築事務所員工楊文芳到庭 結證其於102年12月入住之時間有所不同（本院卷第115頁 反面），然由2位證人之證詞內容推斷，縱認證人楊文芳 證述入住之時間較為可採，系爭建物顯然亦應於「102年 12 月」後始有被告陳重宜所謂提供建築事務所員工居住 之事實，此對照被告簡仲徽自承於99年間即北上很少回來 臺南，系爭建物即空著（本院卷第80頁反面），另證人王 明鴻證述系爭建物於被告陳重宜之事務所員工入住前，均 為被告簡仲徽之父親簡吉雄進出一語，及簡吉雄到庭復不 否認進出系爭建物幫忙清掃，每星期大約2至3次等情（本 院卷第84頁）判斷，可見被告陳重宜建築師事務所員工居 住於系爭建物之時間，應於原告102年9月23日提起本件訴 訟之後，足徵原告主張被告陳重宜於本件訴訟程序中為符 合上開所辯，方提供系爭建物供員工居住乙節，應非妄自 揣測，堪認有據，是被告陳重宜抗辯承租系爭建物係供員 工居住使用云云，顯屬有虛，難可憑採。至被告陳重宜雖 辯稱承租系爭建物另一目的係供其配偶簡慧鍾撰寫博士論 文之用，然查，被告陳重宜居住之565號12樓與系爭建物 567號12樓，一為該社區D棟、一為B棟，2棟係搭乘不同電 梯進出等情，此經證人王明鴻證述明確（本院卷第81頁反 面），而被告陳重宜辯稱系爭建物係供其員工居住使用， 亦如上述，則依此使用情形而論，訴外人簡慧鍾有無必要 另至有第三人居住之567號12樓撰寫論文，且將撰寫論文 所需之眾多文獻資料大費周章搬至另棟大樓之系爭建物內 ，實非無疑；況訴外人簡慧鍾為被告簡仲徽之姐，居住於 同社區，則以被告簡仲徽與簡慧鍾間之至親關係而論，有 無於系爭建物空閒無人使用之情況下，以收取租金方式出 租與被告陳重宜，亦足堪疑，是被告陳重宜以上開情詞置 辯，顯有前揭存疑之處，難認實在，此觀諸執行事件系爭 建物估價報告書中之室內照片（參執行事件卷），房間內 僅放置床舖、床櫃，要無任何書面資料或相關文件等物益
徵上情。從而，原告主張被告陳重宜抗辯承租系爭建物供 其員工居住及其配偶撰寫博士論文之用，實有不合常情之 處，要非無據，應堪可採。
6.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示 無效；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之，民法第87條第1項前段、第767條第1項前段分別定 有明文。本件被告陳重宜抗辯被告簡仲徽向其借貸100萬 元，逾期未償還，2人遂合意以該100萬元為對價，由被告 簡仲徽將原為其所有之系爭建物及車位出租與被告陳重宜 ，以供陳重宜之建築事務所員工居住及其配偶撰寫博士論 文之用，並於100年3月1日訂立系爭租賃契約，及於101年 8月31日至民間公證人處認證等情，均非屬實，且有堪疑 之處，業經本院認定如前，是原告主張被告2人係通謀虛 偽意思表示而訂立系爭租賃契約，依上開法條規定應屬無 效，於法並無不符。據此，因系爭租賃契約無效，被告陳 重宜自不得以簽訂系爭租賃契約為由，抗辯有權占用系爭 建物及車位，從而，原告主張其於102年6月26日經拍賣程 序取得系爭房地、車位之所有權，被告陳重宜無權占用系 爭建物、車位，依民法第767條第1項前段規定請求其返還 上開不動產，核屬有據，應予准許。
7.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179條定有明文。次按無權占有他人之土地，可能獲 得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有 他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於 租金之利益（最高法院97年度臺上字第294號判決意旨參 照）。本件原告於102年6月26日因拍賣程序而拍定取得系 爭建物及車位之所有權，業如前揭，且被告陳重宜與簡仲 徽訂立之系爭租賃契約，係屬通謀虛偽意思表示而無效， 亦如前述，由此可見被告陳重宜於原告102年6月26日取得 上開不動產之日起即無權占有系爭建物及車位，是依上開 說明，原告請求被告陳重宜返還相當於租金之不當利益， 自屬有據。又被告2人訂立之系爭租賃契約雖屬無效，惟 因被告陳重宜從事建築師一職，且其居住在系爭建物同一 社區內，對於系爭建物、車位出租之行情應當有所知悉， 是其於系爭租賃契約中有關系爭建物每月以1萬3,666元、 車位每月以1,500元計算之租金，應認有憑，且本院審酌 系爭建物面臨慶平路，交通便利佳，臨近安平國中、國小 ，學校、公園之臨近性皆優，系爭建物之面積為105.73平 方公尺（約31.98坪，不包括附屬建物，參執行事件卷之
建物謄本），屋齡約16年（建築完成日期87年9月15日） ，屋況及實際使用面積均可等條件，認依系爭建物、車位 之經濟價值、位置及被告所受利益等情，以原告主張被告 使用系爭建物及車位所得之不當得利為每月1萬5,166元（ 即系爭建物每月1萬3,666元、系爭車位每月1,500元）， 應屬適當。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告 陳重宜自102年6月26日起至遷讓返還系爭建物、車位之日 止，按月給付相當於租金之1萬5,166元，核屬有據，亦應 准許。至原告請求被告簡仲徽應與被告陳重宜一併返還系 爭建物、車位及自上開期日起至返還之日止，按月給付1 萬5,1 66元部分，因系爭建物、車位被告陳重宜主張係其 占有使用中，且無證據證明被告簡仲徽於原告取得上開不 動產後仍有占用之客觀事實，雖被告簡仲徽之戶籍設於系 爭建物，並於102年9月18日始遷移至桃園市，然此至多證 明設籍之情，並不足以推認實際居住之事實，是原告此部 分之主張，即屬無據，應予駁回。
（二）訴之預備之合併，係指原告預防其提起之此一訴訟無理由 ，而同時提起不能並存之他訴，以備先位之訴無理由時， 可就後位之訴獲得有理由之判決之訴之合併而言。先位請 求無理由，為後位請求之停止條件，先位請求有理由，係
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