臺灣臺中地方法院民事判決 103年度中訴字第10號
原 告 陳禹成
即反訴被告
訴訟代理人 王世宗律師
被 告 劉仲芹
即反訴原告
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一０三年八月二
十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台中市○區○○路○○○巷○○號房屋遷讓返還原告，並自民國一０二年八月二十四日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾捌萬貳仟玖佰陸拾伍元，及自民國一０三年四月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由反訴被告負擔百分之十三，餘由反訴原告負擔。本判決第四項得假執行。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬 他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行 同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定 之人提起反訴，參照民事訴訟法第二百五十九條、第二百六 十條規定甚明。次按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴 之全部或一部，不屬第四百二十七條第一項及第二項之範圍 者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用 通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第四百三 十五條第一項定有明文。又民事訴訟法第二百六十條第一項 所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或 反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切 ，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關 係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關 係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生 ，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關 係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關 係（最高法院九十一年度台抗字第四四０號裁定意旨參照） 。本件反訴原告於民國一０三年二月二十六日以言詞表示提
起反訴，嗣於一０三年三月三十一日具狀，依據債務不履行 、侵權行為損害賠償之法律關係提起反訴，請求反訴被告賠 償新臺幣（下同）一百四十六萬元，而反訴原告請求損害賠 償之原因事實與本訴原告起訴請求遷讓房屋等之原因事實， 係基於同一租賃關係，即有相牽連之關係，且尚不致延滯訴 訟終結，又非專屬他法院管轄，依民事訴訟法第四百三十五 條第一項規定，以改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理 ，揆諸前揭規定，被告所提反訴於法有據，應予准許。二、再按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已 為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之 。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法 第二百六十二條第一、二項定有明文。本件反訴原告原請求 反訴被告應給付反訴原告一百四十六萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於 一０三年四月二十八日具狀，追加聲明請求：反訴被告強制 被害人立約做為證物之行為，本人應以強制罪同案提告。再 於同年八月二十一日言詞辯論期日，當庭以言詞撤回上開追 加之聲明，已得反訴被告之同意，自生撤回之效力。乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、原告主張略以：
（一）兩造於一０一年十一月二十四日簽訂房屋租賃契約書（下 稱系爭租約），由被告承租原告所有坐落臺中市○區○○ 路○○○巷○○號房屋一棟（下稱系爭房屋），租賃期限 自一０一年十二月一日起至一０二年十一月二十四日止， 租金每月八千五百元。惟被告自一０二年八月二十四日起 拒不繳交租金，原告乃於同年十一月十九日發函通知租期 屆滿不再續租，惟遭拒收，茲以起訴狀繕本催告被告繳交 欠租，逾期則終止系爭租約。縱認原告不得終止系爭租約 ，惟租期既已屆滿，原告不再續租，則租賃關係業已終止 ，被告自應遷讓返還系爭房屋。再者，租賃關係終止後， 被告即屬無權占有系爭房屋，而受有相當於租金之不當得 利，自應返還其利益。爰依租賃契約、不當得利之法律關 係提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原 告，並應給付原告自一０二年八月二十四日起至返還系爭 房屋之日止，按月以八千五百元計算之損害金。願供擔保 請准宣告假執行。並提出系爭租約、存證信函、信封、調 解不成立證明書、土地及建物登記第一類謄本、臺灣臺中 地方法院檢察署（下稱臺中地檢署）檢察官一０三年度偵 字第二九六號不起訴處分書、「和解書」、Ｓ７－１１號
咖啡廳處理事件說明書等為證。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
①系爭房屋原約定「自住用」，詎被告未得原告同意，竟營業 開咖啡店，顯已違約。又被告未經原告同意，自行改裝系爭 房屋，違反系爭租約第九條約定。
②原告於一０一年十月間購得系爭房屋，當時系爭房屋並無任 何瑕疵，隨即低價出租予被告，以減輕房貸負擔。被告於一 ０二年六月間向原告表示豪大雨後系爭房屋之地板滲水，因 其表示有熟識工人可處理，原告乃委託被告代為僱工修繕， 費用由原告負擔，被告因而扣抵同年五月份租金八千五百元 。嗣同年七月間，被告復表示地板仍有滲水情形，且其僱請 之專業人員稱滲水乃因公共排水管設計不良，需將一樓地板 鑿空以查明滲水原因，工程費用估計十萬元，被告並請求原 告支付施工期間相關搬遷費用、另行租屋租金、傢俱毀損費 用、營業損失，合計約二十萬元，因金額過高，原告無力負 擔，且若滲水原因涉及公共排水管，需與訴外人廣三大帝國 管理委員會（下稱廣三管委會）會勘處理，短時間內無法完 成修繕，故原告請求被告返還系爭房屋，惟被告表示若原告 願意賠償傢俱損失及墊高費用二萬元，日後不會再對原告求 償，並讓原告處理修繕工程，原告乃給付被告二萬元，被告 並書立和解書予原告。原告與廣三管委會處理修繕工程期間 ，被告多次阻撓，拒絕廣三管委會之人員進入系爭房屋勘查 滲水原因，嗣外牆與防火門修繕完成後，被告亦拒絕廣三管 委會與原告進行滲水測試，亦拒絕測試防水工程完成情形， 故至今尚未查明真正滲水原因。
③原告屢次向被告催討租金，被告均表示無力支付，但卻又於 一０二年十月間另行於系爭房屋附近（工學二街一五一巷五 七號）裝潢另一家咖啡店，且租約到期後，惡意不返還系爭 房屋，藉此求償。
二、被告抗辯略以：被告向原告承租系爭房屋，以供經營咖啡店 及住家之用。初期，系爭房屋大致可堪使用，詎自一０二年 四月間起，每逢大雨，系爭房屋即淹水並漫延至一樓，已達 十六次，致存放於屋內之物品泡水受損，被告請求原告修繕 ，原告乃指示被告向廣三管委會請求免費修繕，惟遭廣三管 委會以系爭房屋曾做二次施工及違建工程，應自行負責為由 ，拒絕修繕，原告顯已違反民法第四百二十三條所定租賃物 之保持義務，被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金 。又原告未告知系爭房屋有瑕疵，被告投入資金裝潢，營業 咖啡店不到半年，即發生淹水，血本無歸，被告已無力支付 租金。而被告以每月二萬元再向他人租用咖啡店，係為對顧
客負責，該筆租金是被告賤價變賣冷氣、冰箱，及被淹毀家 俱而來。再者，被告向臺中地檢署對原告提起詐欺告訴，惟 檢察官為不起訴處分（一０三年度偵字第二九六號），被告 不服提起再議等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。並 提出照片、存證信函、估價單等為證。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於一０一年十一月二十四日簽訂系爭租約，由被告承 租原告所有系爭房屋，租賃期限自一０一年十二月一日起 至一０二年十一月二十四日止，租金每月八千五百元。（二）被告自一０二年八月二十四日起未繳交租金，原告於同年 十一月十九日發函通知租期屆滿不再續租，惟被告拒收遭 退回。
（三）被告於一０二年六月間向原告表示豪大雨後系爭房屋之地 板滲水，原告乃委託被告代為僱工修繕，費用由原告負擔 ，被告因而扣抵同年五月份租金八千五百元。
（四）原告於一０二年七月間給付被告二萬元，以賠償被告因系 爭房屋淹水所受之損失。
（五）被告於一０二年七月間手寫書立內載：「本人（即被告） 感謝屋主陳禹成先生（即原告）針對租賃之樓店台中市○ 區○○路○○○巷○○號地面淹水事件給予關心及支持， 本人並不會因此事件對陳禹成先生進行求償。目前已達成 共識一起面對處理後緒（應為「續」之誤）修膳事宜。」 等語之書面予原告，其上並有被告之簽名及印章。（六）被告現仍占有使用系爭房屋。
（七）被告向臺中地檢署對原告提起詐欺告訴，惟檢察官為不起 訴處分（一０三年度偵字第二九六號），被告不服提起再 議。
四、兩造之爭點：
（一）原告主張依租賃契約之法律關係，請求被告應將系爭房屋 遷讓返還原告，有無理由？
（二）原告主張依不當得利之法律關係，請求被告應應給付原告 自一０二年八月二十四日起至交還系爭房屋之日止，按月 以八千五百元計算之損害金，有無理由？
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張略以：
（一）系爭房屋淹水，反訴被告拒絕修繕，已違反民法第四百二 十三條所定租賃物之保持義務，已如前述，顯係債務不履 行（不完全給付），反訴原告爰依民法第二百二十七條第 二項規定，請求反訴被告賠償下列財產上損害：①反訴原 告就系爭房屋支出之裝潢費用三十七萬元。②因系爭房屋
淹水致反訴原告長達半年無法營業，以每月六萬元計算， 營業損失為三十六萬元。③反訴被告未告知屋況，不解決 淹水問題，致反訴原告無法正常居住，故必須退還反訴原 告全年租金及押金共計十一萬九千元（計算式：8500×12 ＋17000＝119000）。再者，反訴被告未告知屋況，不解 決淹水問題，致反訴原告長期承受身心壓力，造成精神、 健康受損，爰依民法第一百九十五條第一項前段規定，向 反訴被告求償精神慰撫金六十一萬一千元。以上合計反訴 被告應給付反訴原告一百四十六萬元（計算式：370000＋ 360000＋119000＋611000＝0000 000），爰依債務不履行 、侵權行為之法律關係，提起本件反訴，並聲明：反訴被 告應給付反訴原告一百四十六萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔 保請准宣告假執行。並提出照片、估價單等為證。(二)對反訴被告抗辯所為之陳述：
反訴被告所提之「和解書」係反訴原告於一０二年七月間， 受反訴被告及其太太脅迫所寫，因反訴被告表示反訴原告若 不寫就不能繼續營業，反訴原告並無和解之意思，且該書面 只有反訴原告簽名。
二、反訴被告抗辯略以：
（一）反訴原告僅提出照片，尚不足以證明有淹水情事。又反訴 原告之物品因淹水而受損害，未有證據足以證明。且那些 物品損害，各價值多少？是否與淹水有因果關係，均未提 出證明。其裝潢費用三十七萬元，營業損失三十六萬，精 神慰撫金六十一萬一千元，亦未舉證以實其說。（二）縱認反訴原告得向反訴被告請求損害賠償，惟兩造就淹水 事件，已達成和解，反訴被告已給付反訴原告二萬元，以 賠償家俱損失及墊高費用，反訴原告不得再求償，茲又再 求償，且請求退還全年租金及押金共十一萬九千元，顯非 適法。
（三）就台中市室內設計裝修商業同業公會之建築物室內裝修糾 紛鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）提出意見： ①鑑定結果不具任何公平公正公開效力︰
該公會於鑑定期間針對系爭房屋漏水原因現場並未實行任何 實際測試，僅憑反訴原告口述及目測現場，即判定滲水原因 ，無透過專業科目進行測試，其鑑定結果不具任何公平公正 公開效力，反訴被告拒絕接受。
②鑑定漏水原因為系爭房屋改裝工程，與事實不符，蓋系爭房 屋出租前無任何增建或二次工程︰
⑴反訴被告購買系爭房屋後約三星期即出租予反訴原告，反訴
被告購屋後至反訴原告承租前之期間，並無任何增建或二次 工程，且購屋時之不動產屋況說明書亦明確載明系爭房屋無 任何違建增設及漏水或滲水問題，且發生第一次滲水問題為 反訴原告承租六個月後始發生，並非承租不久後即有滲水情 形。
⑵該公會所稱房屋內部二次工程增建夾層二樓房間、廚房、浴 室及臥室於反訴被告購屋時即已存在，並非反訴被告增建。 ⑶因此鑑定漏水原因為系爭房屋改裝工程，與事實不符。 ③鑑定漏水原因為房屋二次工程廚房水電排水管道與大樓共同 管道接合工程造成滲水，與事實不符︰
⑴針對滲水原因是否為廚房水電排水管道與大樓共同管道接合 工程造成，該原因發生之可能性已於一０二年八月二十七日 由廣三管委會之委員即訴外人簡建輝、曾輝安會同上鼎管理 公司副理即訴外人彭庶滺，與國霖機電賴經理以及廣三大帝 國社區蔡總幹事，進行實地測試，將頂樓水塔水經由雨水排 水管大量放流，模擬豪大雨發生情形，實際放流測試大樓共 同排水管道，大量水量放流時間長達四十五分鐘，並無任何 滲水或漏水情形，因此排除廚房水電排水管道與大樓共同管 道接合工程造成房屋滲水之可能性，而當日反訴原告亦在場 。
⑵而該公會於鑑定期間並無進行實地實際測試，僅依據目測結 果及承租人口述逕為判斷滲水原因，未經過任何專業工具或 測量方式測試滲水原因其鑑定結果不具任何公平公正公開效 力。
⑶且房屋滲水實際發生原因極難查明，民間所有處理房屋滲水 漏水之工程公司確認房屋滲水原因之前，均須透過多道專業 測試滲水方法一再反覆測試滲水實際發生原因後始判斷實際 發生原因，而該公會僅依據目測結果推斷及僅憑反訴原告臆 測，未進行任何實際測試，且未打開管道間進行勘查，逕自 判斷滲水原因過於草率，其鑑定結果不具公信力。 ⑷且系爭房屋發生滲水情形均在豪大雨過後，一般時間均無任 何滲水情形，若廚房水電排水管道與大樓共同管道接合工程 未密合而造成房屋滲水，一般時間即會發生滲水情形，而非 發生於豪大雨過後，且發生於反訴原告承租系爭房屋六個月 後。因此依據一０二年八月二十七日實際測試以及滲水情形 發生之時機，該公會所稱房屋二次工程廚房水電排水管道與 大樓共同管道接合工程造成滲水，與事實不符。 ④鑑定漏水原因為臨屋面牆側門造成滲水，與事實不符︰ ⑴一０二年八月二十七日測試當日透過實際大量水量放流測試 ，排除因大樓共同管道造成滲水之可能性，原初步判定臨屋
面牆側門造成滲水，同年九月九日再次進行實地測試，針對 臨屋面牆整片壁面大量排放消防水測試，測試結果依然發生 二處發生滲水，因此排除因臨屋面牆側門造成滲水原因之可 能性，初步判定滲水原因為（外牆裂縫所致），而一０二年 九月九日反訴原告也在現場，當下拍攝二處位置。 ⑵因此鑑定漏水原因為臨屋面牆側門造成滲水，與事實不符。 ⑤鑑定項目及明細與（現場所有實物）不符：
⑴壁面打底批土：壁面浮雕批土為購屋時原屋設計所有物，並 非反訴原告承租後所添置。
⑵壁面刷水泥漆：該屋壁面水泥漆係為前屋主出售前粉刷，並 非反訴原告租屋後粉刷。
⑶受潮樓梯間隔板：現場並無受潮情形發生。
⑷受潮廚房隔板：鑑定報告照片四係為廚房隔板，其標示滲水 高度14CM，係夾層木板遇水發生虹吸情形所造成，而非滲水 高度。系爭房屋其他壁面均無任何滲水痕跡。僅廚房隔板有 此情形。
⑸受潮人體工學座椅、受潮實木長桌、受潮實木方桌、受潮八 尺實木吧檯、木格夾板杯櫃、泡水冰箱、泡水冰櫃、泡水書 櫃、泡水CD片、泡水藝術踏墊、電話網路線材、其他電器、 器具用品、貴賓二樓包廂燈、咖啡豆、茶包、糖包：現場已 無該實物，應無法鑑定其價值與數量。
⑹鐵捲門換馬達：鐵捲門馬達於反訴原告承租後並無任何損壞 情形發生。鐵捲門馬達位於鐵捲門上方，不可能因為滲水情 形而造成任何損壞，當下已向受委託單位提出異議。現場已 無該實物，應無法鑑定價值。
⑺水電配線：水電配線為原屋所有，並非承租人自行配置。 ⑻工讀生未領薪資：與房屋滲水無關。
⑥鑑定結論與建議與現實不符︰
⑴該公會所稱房屋內部二次工程增建夾層二樓房間、廚房、浴 室及臥室於反訴被告購屋時已存在，並非反訴被告增建，且 購屋當時所具之不動產屋況說明書亦載明系爭房屋並無任何 違建增設之情形，因此並無受委託單位所稱屋主須評估房屋 結構破壞之問題，以及工程進行所遇到管線阻塞或滲漏水之 情形。
⑵且大樓共同排水管道是否係為造成滲水原因已於一０二年八 月二十七日會同廣三管委會人員、上鼎管理公司及國霖機電 公司實地測試後排除其可能性。
⑶而臨屋面牆側門造成滲水原因之可能性亦已於一０二年九月 九日再次進行實地測試後排除其可能性。
⑦系爭房屋滲水原因是否係為（外面牆壁）裂縫所致，尚待實
地驗收測試：
⑴經過多方單位實地測試結果，於一０二年八月二十七日排除 大樓共同排水管道為滲水原因之可能性，及同年九月九日排 除臨屋面牆側門造成滲水原因之可能性，暫定推估公共空間 外面牆壁裂縫導致房屋滲水情形。
⑵因此公共空間之外面牆壁裂縫處理工程後續由廣三管委會負 責，完成房屋壁面下緣磁磚及外側公共進出走道磁磚修補， 並加強防水措施，並且已於一０二年十月間完工，但由於反 訴原告拒絕配合進行實地滲水測試，以致延宕至今尚未進行 工程驗收，以及實行第三次實地測試。
⑧針對系爭鑑定報告書附件中照片四所標示滲水高度提出異議 ：
⑴照片四係為廚房隔板，並非系爭鑑定報告書中所稱房屋壁面 踢腳板。
⑵系爭房屋發生滲水情形僅屋內經過整晚豪大雨過後，隔天屋 內地板有水灘之情形發生，若滲水情形如照片四所標示滲水 高度為14CM之情形，一樓整間屋內應已遭滲水淹沒到14CM之 情形發生，房屋四面牆壁應均有滲水高度為14CM之情形，但 系爭房屋僅有廚房隔板有14CM之水痕，其餘屋內四周壁面均 無任何水痕之情形發生，因此14CM之水痕顯而易見非為滲水 高度，係為（其他原因）所造成之水痕。
⑶而該廚房隔板材質係為夾層木板，並無防水特性，具有遇水 後迅速吸收水分之缺點，僅有隔間之功能，而系爭房屋因地 板滲水之水灘位於廚房隔板正下方，因為虹吸原理，導致廚 房隔板因吸收水分後有14CM之水痕，並非滲水高度。 ⑷此虹吸原理係為國中物理程度，若經過國中教育即可明白其 虹吸原理，而該公會卻鑑定為滲水高度明顯與專業能力背道 而馳，其鑑定滲水原因之專業能力原告無法認同。 ⑨該公會對於該屋實際滲水原因鑑定方式草率不堪，其鑑定報 告結果與事實南轅北轍，無法做為鑑定結果：
⑴系爭房屋於第一次發生滲水情形後，反訴被告即積極處理滲 水問題，多次與廣三管委會聯繫共同處理滲水問題，反而是 反訴原告多次阻撓工程進行，且反訴被告與廣三管委會經過 多次現場勘查滲水情形，以及二次實地會同各領域專家透過 專業測試房屋滲水方式以查明該屋實際滲水原因，目前尚無 法判定實際滲水原因為何。
⑵而該公會僅經過目測及反訴原告口述，而未進行任何測試作 業，逕自判斷滲水原因。
⑶且鑑定項目及明細中所有工程項目與數量與現場實地所有物 完全不符現狀，鑑定項目及明細中工程項目均已完全移除不
在現場，且兩造當場已逐項與該公會進行點收及確認，現場 除了壁面及隔板未移除外，其餘工程項目均已不在現場，但 該公會未經實地檢視需鑑定各項實物，逕為反訴原告表列項 目進行鑑價，明顯與現實不符。
⑩鑑定價格非為合理價格：
鑑定項目及明細中工程項目除了壁面及隔板，其餘項目均已 完全移除不在現場，該公會未曾實地檢視鑑定附件內容之所 有實物及數量（例如：受潮八尺實木吧檯以及長方桌，應先 丈量物件尺寸，並檢視物件材質是否為實木材質後，再點收 數量後鑑價，但實際龐大物件不在現場，該公會卻逕予鑑價 ），因此鑑定價格不足以採信，無法做為鑑定結果。（四）綜上所述，反訴原告之訴顯無理由等語，資為抗辯，並聲 明：反訴原告之訴駁回。
叁、法院之判斷：
甲、本訴部分：
一、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法 第四百五十條第一項定有明文。是如無同法第四百五十一條 所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第四百五十五條 規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物（最高法院六十九 年台上字第四００一號判例意旨參照）經查，依系爭租約第 六條之約定「乙方（按即被告）於租期屆滿時，除經甲方（ 按即原告）同意繼續出租外，應即將租賃物‧‧‧遷空交還 甲方」（參本院卷第四頁背面）。再者，系爭租約於一０二 年十一月二十四日屆滿（參本院卷第四頁正面），此觀之系 爭租約第二條約定即明，復為兩造所不爭執，堪認為真實。 原告亦於租約屆滿前以存證信函通知被告，固為被告拒收， 惟原告不願續租已明，況兩造亦無民法第四百五十一條定視 為不定期繼續契約之情事。揆諸前開法律規定及系爭租約之 約定，租期既已屆滿，租賃關係即消滅，被告自應將系爭房 屋返還原告。
二、又因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係 ，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履 行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅 前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再 行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務與承租人租金之支 付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係， 而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未 行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務 ，當無行使同時履行抗辯權之可言（最高法院八十八年度台 簡上字第五九號判決要旨參照）查本件系爭租約早於一０二
年十一月二十四日屆滿，兩造租賃關係即已消滅，被告自不 得以原告拒絕修繕為由拒絕給付租金，更無從以此為由拒絕 返還系爭房屋予原告。
三、再者，系爭房屋租金每月八千五百元，被告自一０年八月二 十四日起未再繳納租，為兩造所不爭執。又依系爭租約第六 條後段約定，租賃期限屆滿後，如被告不即時遷讓交還房屋 ，原告每月得向被告請求按照租金五倍之違約金至被告遷讓 房屋之日止。是原告依租賃契約之法律關係，請求被告應將 系爭房屋遷讓返還原告，並自一０二年八月二十四日起至返 還系爭房屋之日止，按月給付原告八千五百元。為有理由， 應予准許。又原告固陳明願供擔保請准宣告假執行，惟查原 告系爭房屋之現值為二十三萬零七百元，所坐落土地現值為 二十四萬七千零十元（參本院一０二中救字第五九號卷內之 財產調件明細表）合計現值為四十七萬七千七百十元，其價 額未逾五十萬元，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五 款規定，法院應依職權宣告假執行，原告陳明願供擔保請准 宣告假執行，僅係促請法院應注意依職權宣告假執行，不生 准駁問題，附此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。乙、反訴部分：
一、反訴原告承租之初固表示系爭房屋用來自住，惟其後經營咖 啡店，反訴被告亦前往消費，且反訴原告為經營咖啡店裝修 期間，反訴被告就前兩個月之租金亦予免除，此觀之兩造於 台中地檢署一０三年度偵字第二九六號詐欺案之陳述即明（ 參該案一０二年十二月十八日訊問筆錄）並經本院調閱前開 偵查卷宗經核屬實。是反訴原告承租系爭房屋之後，由單純 自住家變更為住家兼營咖啡店之事實，已為反訴被告所知悉 ，惟反訴被告未為反對或因而終止契約，仍繼續收取租金， 則反訴原告變更原使用目的既為反訴被告原告所允許，反訴 被告自不得再以反訴原告變更承租目的為由對抗反訴原告。二、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第四百二十三條定有明文。此項義務，為出租人之主給 付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或 於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即 與債之本旨不符，承租人得依債務不履行之規定請求損害賠 償（最高法院九十八年度台上字第二二二號判決要旨參照） 。經查，系爭房屋於一０二年六月間因毫大雨地板有滲水之 情形，反訴被告固因而雇工修繕，惟仍未修復，反訴原告亦 因而扣抵同年五月份租金八千五百元，反訴被告於一０二年
七月間亦給付反訴原告二萬元，以賠償反訴原告因系爭房屋 滲漏水所受之部分損害，為兩造所不爭執，已如前述。再依 台中市室內設計裝修商業同業同會鑑定結果所示「鑑定過程 中鑑定人發現系爭滲漏水標的房屋，確實存有滲漏水痕跡」 等語（參本院卷第一三五頁之五、鑑定經過及工作內容」參 以反訴被告曾雇工修繕並因而扣抵租金及賠償反訴原告二萬 元與前開鑑定報告等情相互以觀，反訴原告主張反訴被告所 提供之系爭房屋，顯未能於租賃關係存續中合於通常使用、 收益之狀態。且反訴原告所有室內物品亦確因系爭房屋之滲 漏水而受有損害，此觀之前開鑑定報告即明（詳後述），是 反訴原告依債務不履行之法律關係，請求反訴被告損害賠償 ，揆諸前開法律規定及最高法院判決意旨，自屬有據。三、反訴被告固主張兩造就反訴原告前開因滲漏水所造成之損害 已經和解，並提出「和解書」為證（參本院卷第五十二頁） ，惟為反訴原告所否認，並以前詞置辯。經依反訴被告所指 「和解書」內容即反訴原告以手寫「本人（按即反訴原告） 感謝屋主陳禹成先生（按即反訴被告）針對租賃之樓店台中 市○區○○路○○○巷○○號地面淹水事件給予關心及支持 ，本人並不會因此事件對陳禹成先生進行求償。目前已達成 共識一起面對處理後緒（應為「續」之誤）修繕事宜。」等 語。參以該「和解書」僅由反訴原告簽名，反訴被告並未簽 名，且末端載明「達成共識一起面對處理後續修繕事宜。」 等情相互以觀，兩造就反訴原告因系爭房屋滲水僅達成兩造 共同處理後續修繕事宜之共識，並未達成糾紛已解決之和解 。是反訴被告主張兩造因系爭房屋滲漏水所造成反訴原告物 品損害已達成和解，尚與事實不符，顯難採認。四、本院於一０三年六月二十七日會同兩造及兩造合意選任之鑑 定機關台中市室內設計裝修商業同業同會（按反訴原告選任 鑑定機關後，本院通知反訴被告陳述意見，反訴被告並未有 任何意見），就反訴原告請求鑑定之事項（按本院就反訴原 告請求鑑定之事項及明細項目通知反訴被告表示意見，反訴 被告就反訴原告主張之鑑定機關及鑑定項目均未表示任何意 見，參本院卷第一一四頁批示：「繕本送對造，註明：三日 內對反訴原告主張陳述意見」，及第一二０頁反訴被告之送 達證書）鑑定結果略為：鑑定現況情形分析與評估（參本院 卷第一三六頁至第一三七頁）
（一）鑑定分析 ：
⒈鑑定房屋漏水原因為何？
鑑定說明：
由系爭房屋內外部履勘情況漏水原因有二，其一為房屋外
側公共走道因豪大雨，地板排水不及而淹水，屋主又曾經 改裝臨屋面牆側門，未處理防水善後工程，導致雨水滲漏 入屋內。
其二，房屋內部裡側滲漏水，為房屋二次工程廚房水電排 水管道與大樓共同管道間之排水幹道，排水管接合工程未 密合，豪大雨從上往下排之水量傾洩不及溢出屋內地板。 ⒉鑑定附件（鑑定之項目及明細）是否均因房屋漏水所造鑑 定說明：
⑴由現場履勘丈量所得，房屋壁面踢腳板淹水痕跡高度為14 cm，附件（鑑定之項目及明細）之屋內木作櫥櫃備設，餐 桌椅確實於淹水時浸泡水中，但履勘現場已無該等設備， 是否全部損壞需由兩造再舉證之。
⑵（項目及明細）「人體工學座椅」，由所附照片頤示，其 地面接觸為鐵件製品，推定不致嚴重鏽蝕。
另由現場履勘天花板電線、燈飾、主燈、二樓包廂燈、CD 片等，鑑定為不受淹水影響之項目。
⑶其他電器、器具用品等，是否淹水而損害，現場無實體鑑 定標的物，無法明確鑑定。
⒊鑑定附件（項目及明細）是否均為通常合理之價格？ 鑑定說明：
本鑑定附件（項目及明細），部分因浸泡於屋內水中，櫥櫃 家具電器設備器材損害程度不一，能鑑價項目部分，本會依 該等標的物市場價錐價。
⑴就附件（項目及明細）內容，推定為因為屋內泡水而受損之 工項，經現場履勘鑑價：
鑑價因泡水修繕工程費約為：十八萬二千九百六十五元（詳 如附表一，參本院卷第一四０頁）。
⑵就附件（項目及明細）內容，鑑定其與泡水無關之工項：鑑 價金額約十萬三千四百元（詳如附表二，參本院卷第一四一 頁）
五、就前開鑑定結果分析，系爭房屋滲漏水之原因，係因房屋外 側公共走道因豪大雨，地板排水不及而淹水，反訴被告又曾 經改裝臨屋面牆側門，未處理防水善後工程，導致雨水滲漏 入屋內。另外，系爭房屋內部裡側滲漏水，係因房屋二次工 程廚房水電排水管道與大樓共同管道間之排水幹道，排水管 接合工程未密合，豪大雨從上往下排之水量傾洩不及溢出屋 內地板所致，是前開滲漏水之原因，顯不可歸責於承租人之 反訴原告。再者，就反訴原告主張所受損害之品名及價值， 經鑑定結果，反訴原告受損物品與前述因房屋滲漏水有相當 因果關係者，詳如附表一所示（參本院卷第一四０頁），與
房屋滲漏水無相當因果關係者，詳如附表二所示（參本院卷 第一四一頁）。換言之，原告所得請求物品及裝潢等之損害 賠償金額為十八萬二千九百六十五元。至反訴被告抗辯前開 鑑定不具公平公正公開效力、系爭工程及鑑定結果與事實不 符云云。惟查，反訴被告對反訴原告選定前開鑑定機關及請 求鑑定之項目，於本院送請鑑定前均無意見，而前開鑑定機 關為合法且具公信力之商業同業公會，本院亦會同兩造與鑑 定機關勘驗現場，並無反訴被告所指違反公平公正公開之情 形，亦無證據證明鑑定結果有何背離事實等不當之情形，是 反訴被告前開抗辯，實難採認，併予敘明。
六、又反訴原告主張其因系爭房屋滲漏水致營業損失三十六萬元 ，惟為反訴被告所否認，反訴原告就此部分事實並未能舉證 以實其說，本院自難逕採。
七、又反訴原告另主張反訴被告應返還反訴原告一年租金十萬二 千元（計算式：8500×12＝102000）云云。惟查，承租人支 付租金為其使用租賃物之對價，且反訴原告於支付前開租金 時，系爭租賃物並無滲漏水之情形，況租賃關係現已因租賃 期限屆滿而消滅，反訴原告自不得以系爭房屋其後有滲漏水 情形，而請求反訴被告返還其已支付之一年租金，是反訴原 告此部分主張即屬無據。另反訴反訴請求反還押租金一萬七