臺灣臺中地方法院民事判決 103年度中簡字第1575號
原 告 賴貞如
訴訟代理人 賴三江
被 告 韓芝蘭
訴訟代理人 余冠生
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國103年8月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣37,633元，及自民國103年4月10日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,110元，由被告負擔新臺幣400元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○○街00○0 號 號12之3 樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國 98年1月15日起至99年1月14日止，每月15日前給付租金新 臺幣（下同）15,000元，保證金為30,000元。嗣兩造延長 租賃期間，以每年1 月14日為到期日，於102年1月16日將 租賃期間延長至103年1月14日止，租金並調整為17,000元 ，加計車位編號第349號租金2,000元，總共19,000元。房 屋租賃契約書第6 條並約定被告於租期屆滿時不交還房屋 ，即應支付按房租一倍計算之違約金。兩造間之租賃關係 因期限屆滿而消滅，被告已無權占有系爭房屋，應交還系 爭房屋予原告，惟迄103年3月25日始將房屋鑰匙寄放於管 理室。再者，原告與被告間之租賃關係已經消滅，被告自 應交還系爭房屋；又被告仍占用系爭房屋，則其占用係無 權占有原告所有之系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得 利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，故原告得 請求被告給付相當於租金之損害。自103年1月15日起至10 3年3月25日止合計2個月又10天，共積欠租金44,333 元、 違約金44,333元。另原告同意被告為其代繳每月管理費2, 300 元，並自租金中扣除，惟被告於102年8月起均未繳納 管理費，自102年8月起至103年1月14日止，短付13,800元 。以上合計102,466 元。爰依不當得利之法律關係，請求 被告給付所積欠之租金、違約金及管理費等語。並聲明： 被告應給付原告102,466 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日，按週年利率百分之5 計算之利息。
（二）對被告抗辯之主張：103年1月14日原告確實在國外，但原 告曾告知被告如要交還系爭房屋，可以點交給原告之父親 或仲介。兩造曾約定103年3月22日點交，直到同年月25日 被告將鑰匙寄放於管理室，亦未通知原告。
二、被告則以：原告尚未歸還被告押金，且無法點交的原因是原 告當時在國外，無法連絡，原告未曾告知其可以點交給原告 之父親，原告還說要親自點交。兩造並約在103年3月22日交 屋等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
（一）原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書為證， 被告對於103年3月25日才將鑰匙交給管理室亦不爭執，堪 認原告此部分之主張為真。
（二）被告雖抗辯，是原告在國外，無法點交，所以才遲至103 年3 月25日才把鑰匙交到管理室云云。但查：債權人對於 已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負 遲延責任。債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提 出之效力；民法第234條、第235條前段分別定有明文。而 租賃契約屆滿後，債務人即承租人將房屋「騰空後」交還 給債權人即出租人，始謂依「債務本旨實行提出給付者」 ；被告於103年3月14日與原告所委託的仲介人員林信仲利 用手機的對話自承:：「明天（按：指103 年3月15日）下 午幾點看房子呢？我已經開始打包在搬了！」，顯見被告 在103年3月14日時，仍占有使用系爭房屋，尚未騰空搬清 ；被告於103年1月15日之時，既「未依債務本旨提出給付 」，不得主張債權人即原告受領遲延。況有交付不動產義 務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄 ，應預先通知債權人。但不能通知者，不在此限：民法第 241 條亦有明文，如原告遲延辦理點交，被告本可於騰空 房屋後，拋棄占有；但被告仍居住於系爭房屋，故不得主 張原告受領遲延。
四、茲就原告請求之金額說明如下：
（一）不當得利：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者 ，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者 ，亦同，民法第179 條亦有明定。經查，兩造之租約業已 於103年1月14日屆滿而終止，則被告即屬無權占有系爭房 屋，其受有利益致原告受有損害，自堪認定。又無權占有 他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀 念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參見）。本件 被告於系爭租約終止後，本應將系爭房屋返還原告，惟被 告遲未履行仍繼續占用系爭房屋，則其占用係屬無權占有
，並使原告喪失占有使用系爭房屋之利益，被告獲得相當 於租金之利益，致原告受有無法使用房屋之損害。審酌被 告向原告租賃系爭房屋，其租金為每月19,000元，有原告 提出之房屋租賃契約書在卷可稽；是原告主張系爭租約於 103年1月14日終止後，被告仍無權占有系爭房屋使用，被 告受有相當於上開租金之利益，並使原告受相當於上開每 月租金之損害，應屬可採。兩造之租賃契約至103年1月14 日屆滿，被告於103年3月25日將房屋鑰匙寄放在管理室， 已拋棄占有，故原告得請求103年1月15日至103年3月24日 之不當得利，期間為2 月又10日，合計44,333元（計算式 ：19,000元×2＋19,000×10/30＝44,333，元以下四捨五 入）。
（二）違約金：按民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者 ，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情 事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債 權人請求給付後始得核減之限制；此項核減，法院得以職 權為之（最高法院79年台上字第1612號判例參見）。原告 與被告之租賃契約第6條第2款雖約定，應按房租壹倍計算 違約金。但原告已請求前項之不當得利，其實際上所受之 損害已獲得填補，如再請求給付一倍的違約金，應屬過高 。本院認應以半個月之月租金數額計算違約金為適當，故 原告得請求9,500 元。
（三）應代繳之管理費：被告對此不爭執，僅抗辯得由保證金扣 除，故原告此部分之請求為有理由。
（四）以上合計，原告得請求之金額為67,633元（計算式：44,3 33＋9,500＋13,800＝67,633）五、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；民法第334 條第1 項前段定有明文。被告主張租賃契約屆滿後，原告負有返還 保證金30,000元之義務，故抵銷後，原告得請求之金額為37 ,633元。
六、綜上所述，原告基於租賃契約及不當得利之法律關係，請求 被告給付37,633元，及自103年4月10日起（即支付命令送達 之翌日起）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息， 為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁 回。
七、假執行之宣告：依民事訴訟法第389 條第1項第3款，就原告 勝訴部分，應職權宣告假執行。
八、訴訟費用：本件訴訟費用額確定為1,110 元，依民事訴訟法 第79條，由被告負擔400元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 103 年 9 月 1 日
臺中簡易庭 法 官 施慶鴻
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 1 日
書記官