最高法院民事判決 一○三年度台上字第一八四二號
上 訴 人 張木蘭
訴訟代理人 吳光陸律師
被 上訴 人 吳佳錹
訴訟代理人 林益輝律師
上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華
民國一○二年六月十九日台灣高等法院台中分院第二審判決（一
○一年度上易字第四九○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落南投縣魚池鄉○○段○○○地號土地及其上門牌號碼南投縣魚池鄉○○村○○巷○○○○號房屋原為伊所有，上訴人自民國九十三年間承租該房屋，每月租金新台幣（下同）八千元、水電費另計、租期九年九個月。九十七年間上訴人以其母過世留下遺產，但其兄揚言除非其有購買房屋之資金需求且提出權狀證明，始願將遺產分享等語，遊說伊將上開房地辦理所有權移轉登記於其名下，待取得遺產後，即將該房地產權塗銷返還，伊基於惻隱之心同意於九十七年七月七日將前開房屋所有權應有部分二分之一、土地所有權應有部分十分之一（下稱系爭房地）以買賣為原因，辦理所有權移轉登記於其名下。兩造係出於通謀虛偽意思表示，就系爭房地為買賣、移轉所有權登記，依法無效。伊屢向上訴人索還系爭房地未果，上訴人甚至否認上開情事，並稱其係以一百萬元買受等情，爰依民法第八十七條規定，求為確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在；上訴人應將該房地於九十七年七月七日以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷之判決。
上訴人則以：被上訴人於九十七年三月間表示兩造師傅清海法師在共修會上宣說地球將於一○一年底面臨浩劫，在浩劫之前不能遺留債務於世，被上訴人因積欠銀行債務，急希以一百萬元變賣系爭房地以償還銀行，伊基於好友關係決意買受，乃於九十七年六月十二日交付現金六十萬元，其餘款項則分期匯款付清，所付金額含永久使用空地之補償二十萬元，共付一百二十一萬元。又伊母親死亡後，繼承人於九十七年二月間訂立分割協議書，伊並未分得遺產，伊若欲得遺產，只需於該協議分割時表示意見或逕向兄長要求即可，無需以被上訴人所言方法為之；且被上訴人非至愚之人，豈可能無任何保護措施，亦未關心伊已否取得母親遺產，逾三年始請求返還，況在查知設定抵押權後，未向伊表示異議，反向抵押權人李美華之配偶巫建練查詢，殊不合情理，顯見被上訴人主張不實等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明所示，無非以：系爭房地於九十七年七月七日以同年六月十二日買賣為登記原因，移轉所有權登記予上訴人之事實，為兩造所不爭。惟查上訴人在一審證述：被上訴人告以要用一百萬元賣給伊之土地及房子，其權利各二分之一，但土地最後登記十分之一等語，而土地由二分之一變更為十分之一，上訴人並未請求被上訴人減少價金，可見兩造就買賣標的物之範圍未達成合意。又除據以聲請辦理登記之公契約外，兩造並未就買賣另行簽訂書面契約，而該公契約記載買賣價格為五十五萬四千九百三十三元，及證人即抵押債權人李美華之夫巫建練證稱上訴人向其表示係以三百九十八萬元向被上訴人購買系爭房地，均與上訴人所辯買賣價金一百萬元不符。參以華聲科技不動產估價師事務所鑑定系爭房地九十七年間價值之結果合計為二百四十五萬三千九百五十六元，若被上訴人急需用錢，其以低於實際價格之一半即一百萬元出售，亦不合常情。雖上訴人謂其於九十七年六月十二日簽約當日交付現金六十萬元予被上訴人，但為被上訴人否認，復未舉證以實其說，自難採取。至上訴人陸續共匯款六十一萬元予被上訴人，則與上訴人所稱買賣價金一百萬元不符。況其中二十萬元係於被上訴人要求上訴人返還系爭房地遭拒且與上訴人之夫胡宗偉協談之後，經被上訴人先生、女兒找上訴人理論始為匯款，亦非為補償使用道路空地。另其餘四十一萬元，因上訴人向被上訴人承租系爭房屋，每月租金為八千元，電費由兩造分攤，惟上訴人自九十七年三月後即未交付租金，計至一○○年八月份止總計為三十三萬六千元，與上揭匯款四十一萬元相差僅約七萬四千元，此差額按月計算，每個月約為一千七百六十二元，核與一般家庭每月用電費用相去不遠，是被上訴人主張上揭匯款四十一萬元係支付租金（含電費），與事實較為相符，應屬可採。並說明上訴人之兄長張光雄、配偶胡宗偉之證詞均不可採之理由。因認兩造既未簽訂書面買賣契約，且無法證明兩造曾就買賣契約二大要件即買賣標的之範圍、買賣價金達成合意，上訴人亦無法證明其已支付買賣價金完畢，難認買賣契約為真，而係兩造通謀虛偽意思表示所為，依法無效。被上訴人依民法第八十七條規定，請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，上訴人應塗銷該房地所有權移轉登記，核屬有據，應予准許等詞。為其判決之基礎。惟按民法第八十七條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。原審以兩造未簽訂書面及無法證明買賣契約二大要件達成合意、上訴人已支付價金完畢為由，逕認兩造移轉系爭房地所有權登記為通謀虛偽表示，已有可議。況基於通謀虛偽表示而登記為所
有權人，就該標的物可否獨立行使權利負擔義務，當屬表意人與相對人間所關切之事項。上訴人於原審辯稱：被上訴人非愚，若有其所主張之情形，何以既無任何表明將來返還之書面，亦未要求持有所有權狀，豈可能無任何保護措施（原審卷第三四、三五頁）？反任由上訴人一再設定抵押權登記等語，自屬其重要攻擊防禦方法。且上訴人辯稱：系爭房地移轉登記前，房屋租金每月以現金給付，並未積欠租金，此由被上訴人從未催繳租金即明等語（原審卷第六七頁、一審卷第二三二頁），參諸證人胡宗偉證稱：租金都是付現金、沒拿收據，每月付一次、當月底付，都是我將租金交給我太太支付原告等語（一審卷第九二頁），及被上訴人自陳九十五年後由上訴人按月以現金繳付租金等情（原審卷第六十五頁），似非子虛。而系爭房地移轉登記後上訴人既仍居住該屋，就應給付之租金及電費反以匯款繳付，是否符合常情，非無疑義。乃原審就此未予細究，並於判決理由項下說明其取捨意見，亦有疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 九 月 五 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 麗 女
法官 王 仁 貴
法官 謝 碧 莉
法官 詹 文 馨
法官 吳 謀 焰
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 九 月 二十二 日
Ｑ