臺灣士林地方法院民事簡易訴訟判決
103年度湖簡字第564號
原 告 蔡德漳
訴訟代理人 羅水明律師
被 告 賴增源
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國103年8月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號四樓房屋騰空遷讓返還原告，並自民國一百零三年六月十一日起至騰空遷讓返還上開房屋日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元。
訴訟費用新臺幣叁仟伍佰叁拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴 訟法第436 條第2項、第255條第1項但書第3款定有明文。經 查，原告於起訴時原聲明第一項係請求被告應將坐落臺北市 ○○區○○○路 0段000號4樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷 讓返還原告， 並應自起訴狀繕本送達之日前5年給付原告每 月25,000元，嗣具狀表示變更聲明第一項為請求被告應將坐 落臺北市○○區○○○路 0段000號4樓房屋騰空遷讓返還原 告，並應給付原告新臺幣（下同）150萬元（即自民國103年 6月10日前5年相當租金之不當得利）， 及自民國（下同）1 03年6月11日至騰空遷讓返還系爭房屋日止， 按月給付原告 25,000元，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定， 尚無不合，應予准許。
二、原告主張：
1、查系爭房屋原為訴外人雷渝齊所有，訴外人雷渝齊於 88年6 月5日與被告訂立房屋租賃契約，租期自 88年6月5日起至90 年6月4日止2年，租金為每月 5日給付3萬元，租期屆滿，雙 方未另訂書面租約，而成為不定期租約，租金則減為每月 25,000元，嗣訴外人雷渝齊將系爭房屋出賣予原告，原告並 於93年9月29日辦畢所有權移轉登記， 原告成為系爭房屋出 租人。
2、被告租金僅付至94年3月份，於積欠原告自94年4月起至95年 10月止計19個月租金共475,000元時， 原告委任羅水明律師 於95年10月26日以郵局存證信函限被告於10日內給付租金， 因被告仍不給付租金，原告乃於95年11月17日以郵局存證信
函表示終止租約，被告並於95年11月18日收受，則兩造間自 95年11月18日起對於系爭房屋已無租賃關係，爰依租賃物返 還請求權、所有物返還請求權、不當得利之法律關係提起本 件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告 ，並應給付原告150萬元（即自103年6月10日前5年相當租金 之不當得利），及自103年6月11日至騰空遷讓返還系爭房屋 日止，按月給付原告25,000元。
3、於被告答辯後之陳述：被告房租付到94年3月； 系爭房屋買 方是原告，買賣價金當時有交給訴外人雷渝齊的太太等語。三、被告則以：
1、因系爭房屋是被告與原屋主不定期租約，而在持續租約中系 爭房屋過戶給原告，被告疑惑原屋主要讓伊住永久，又不跟 伊簽約；另被告房租是付到 94年10月，並非原告所述3月， 被告每張票均有指定兌領人為原屋主，嗣因原屋主去世，所 以就要伊不要指名，伊最後付到94年10月份；又原告買賣系 爭房屋未受合法委任，租金原為3萬元， 後改為25,000元， 被告現仍居住於系爭房屋等語。
2、爰聲明求為判決駁回原告之訴。
四、本院得心證之理由：
1、原告主張之前揭事實，業據其提出房屋租賃契約書、建物登 記第二類謄本、催繳租金及終止租約存證信函暨回執等影本 為證；被告則以前揭情詞置辯。是以本件應審酌之爭點厥為 兩造是否有成立租約?
2、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限 者，不適用之，民法第425 條第1項、第2項分別定有明文。 經查：本件訴外人雷渝齊與被告成立不定期租賃契約為兩造 所不爭執，嗣訴外人雷渝齊將系爭房屋移轉登記予原告，揆 諸前揭規定，並無民法第425條第1項之適用，然租賃契約為 不要式契約，兩造於最後給付租金時點之主張雖不一致，惟 對於系爭房屋於93年9月29日移轉登記後至94年3月止被告有 給付租金並不爭執，應可推得兩造有成立不定期租賃契約之 合意，是兩造間成立不定期租賃契約足堪認定。 2、次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。查被告辯稱租金付至94 年10月止，然其無法提出已付之證明文件，復未能提出其他 舉證以實其說，是應勘信原告之主張為真實；又按不定期之 房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達 2個月以上時 ，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋，惟
該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法 第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期 限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租 賃契約（最高法院42年度台上字第1186號判例意旨可資參照 ）。查本件被告自 94年4月起即未依約繳付租金，而原告於 95年10月26日以郵局存證信函限被告於10日內給付租金，被 告逾期仍未支付，復於95年11月17日以郵局存證信函表示終 止租約，揆諸前揭說明，系爭不定期租賃契約業已合法終止 。
3、再按承租人於租賃關係終止後，應即返還租賃物；所有人對 於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 民法第455 條前段、第767條第1項前段分別定有明文。復按無法律上之 原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利 之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還 其價額，民法第179條、第181條但書亦規定甚明；又無權占 有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念 ；依不當得利法則請求返還不當得利者，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍 ，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準 ，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算 ，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標 準（最高法院61年台上字1695號判例、 92年度台上字第324 號判決意旨參照）。查系爭不定期租賃契約業已合法終止已 如前述，揆諸前開規定暨最高法院闡釋之見解，原告請求被 告遷讓返還系爭房屋以及自系爭租約終止後至返還系爭房屋 日止相當租金之不當得利，自屬有據。
4、從而，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、不當 得利之法律關係，訴請：①被告應將系爭房屋遷讓返還原告 ，並自103年6月11日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付 原告25,000元；②被告應給付原告150萬元（即自 103年6月 10日前5年相當租金之不當得利150萬元，計算式為：每月租 金25,000元×12個月×5年＝150萬元），為有理由，應予准 許。
5、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決無影響 ，不另一一論述，併此敘明。
6、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1項第3款規定，應依職 權宣告假執行， 並依職權確定訴訟費用額為3,530元（第一 審裁判費），應由被告負擔。
中 華 民 國 103 年 9 月 17 日
內湖簡易庭法 官 張國棟
以上正本係造原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 103 年 9 月 17 日
書記官 簡吟倫