臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
103年度重簡字第670號
原 告 大展不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 蔡坤唐
訴訟代理人 郭孟其
黃議慶
被 告 蔡淑鈴
上列當事人間請求給付服務費等事件，於中華民國103年9月15日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣叁萬元及自民國一百零三年四月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣叁萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
甲、兩造聲明及陳述要旨：
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國（下同）103年2月9日與原告簽立委託銷售契 約書（以下簡稱系爭契約），委託原告居間仲介出售其所 有位於新北市○○區○○路00號2樓之房地（以下簡稱系 爭房地），委託銷售價格經被告於103年2月25日變更為新 臺幣（下同）1,120萬元，嗣訴外人李玉玲以上開價格向 原告表示同意承購，並交付面額10萬元票據作為定金，被 告復於不動產買賣斡旋契約書上簽名確認同意以上開價格 出售系爭房地予訴外人李玉玲，則被告與訴外人李玉玲間 就系爭房地之買賣契約已成立。詎經原告多次要求被告應 依約簽定書面正式買賣契約，未獲被告置理，系爭契約第 12條第1項：「買賣契約…成立後，甲方（即被告）反悔 不賣或可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或繼續履 行契約者，甲方應給付委託總價款四%給乙方（即原告） 。」，為違約金之約定，因兩造曾合意就成交價格1,120 萬元中被告實拿1,112萬元，餘8萬元則作為原告之服務報 酬，故被告依約應給原告違約金8萬元。此外，因被告違 約不賣，造成原告無法向訴外人李玉玲收取買方之服務費 計112,000元（成交總價款1%），受有純粹經濟上損失， 依民法第184條第1項前段，被告亦應負責，兩者合計 192,000元。為此，爰依據契約及民法第184條第1項前段 之法律關係，請求被告給付上開金額，並聲明：被告應給
付原告192,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息。
（二）對被告抗辯之陳述：
1.被告固以交易過程中，原告無提供產調、市調、無審閱期 ，且無看過不動產說明書等為由抗辯，主張不動產買賣契 約無效云云。然查民法345條規定，稱買賣者，謂當事人 約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事 人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。本 件系爭契約所載委售條件與訴外人李玉玲承購條件已達一 致，故買賣雙方已有成立買賣契約之真意，次查原告已依 不動產經紀業管理條例第23條之規定，製作完整不動產說 明書，包含產調資料、成交行情參考，並依法向委託交易 之相對人解說，且系爭契約係一般委託，依第6條約定， 被告仍可委託第三方出售買賣標的，而被告不論委託原告 或其他仲介出售，委託價皆為一致，且成交行情並非買賣 契約成立要件，被告以原告未提供成交行情為由主張買賣 契約無效，顯屬無據。末查被告於簽訂系爭契約前，經原 告清楚說明契約內容及相關義務，如若於契約成立後，被 告反悔不賣，依系爭契約12條約定，視為原告已完成仲介 業務等，被告確實於明瞭系爭契約約定之權利義務後，於 委託銷售契約書第一頁左上方『聲明』處簽章，並記載簽 署時間，可見被告主張未行使審閱權，實屬無稽。 2.買賣標的物之委託銷售價格為被告所決定，而成交價格為 買賣雙方合意之結果，非仲介居間所得干涉。查依契約變 更書，變更前及變更後之價格為被告所同意，為個別磋商 條款，且契約變更書下方亦有被告同意簽名。因此絕非如 被告所述，委託價格不可能為仲介所得單獨決定。 3.買賣契約已成立，而被告蓄意不願履約，被告已當庭承認 ：緣被告於103年7月9日第一次準備庭時，庭上詢問被告 103 年3月6日當天為何不簽約，被告回應「因買方要求燈 飾留下來，當初契約無約定，只寫固定物。」，可知當初 買賣雙方間確實有買賣契約之約定及合意。查不動產買賣 契約成立要件包含標的物及價金、付款方式、稅負、點交 、費用及違約約定等重要事項，而燈飾非屬固定物，且並 非不動產買賣契約成立重要事項，並不影響買賣契約是否 成立之認定，被告不得以此為由拒絕簽訂不動產買賣契約 。
4.按民法第565條規定『稱居間者，謂當事人約定，一方為 他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契 約。』、第566條規定『如依情形，非受報酬即不為報告
訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照 價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。』、第 568 條第1項規定『居間人，以契約因其報告或媒介而成 立者為限，得請求報酬。』觀之，原告實已完成居間義務 ，並得請求服務報酬，且系爭契約第12條1項1款規定，契 約成立後，被告反悔不賣或因可歸責於被告之事由至無法 簽訂買賣契約或繼續履行契約者，被告應給付委託總價4% 與原告。以委託總價1,120萬元計算4%之違約金為44萬8仟 元，今原告只請求8萬元，於法有據。
二、被告則請求駁回原告之訴，且陳明如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。並辯稱：
（一）被告於所有契約所簽之內容，出售內容為系爭房屋內之固 定物(系爭契約第19條及不動產買賣斡旋契約書第12條特 約條款均詳細記載依固定物交屋)，非定著物則不在合約 內。本件買方於事後再次看屋時表示，飾燈不可帶走且欲 拍照存證，被告在當時並未同意買方所提之條件，而原告 業務人員亦未告知買方系爭飾燈非交易內容，業經原告於 103年7月9日言詞辯論期日自承在案。
（二）依不動產買賣斡旋契約書第6條第1項：買方之承購條件於 本約有效期間經賣方同意，或買方提出之承購總價、付款 方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約 即為成立，受託人得全權代理買方將斡旋金充為定金交予 賣方，本契約即視為定金收據，買方絕無異議。查，原告 所稱之被告已於斡旋契約書簽認，但原告仲介人員卻未將 定金交付被告，已違反此條款；且事後被告檢視斡旋契約 書，其所謂定金僅是二個月後之期票，原告仲介人員不僅 未告知是期票又將其收回，期票是否能兌現本有可議之處 ，若原告只憑一張被告未收且不知是否能兌現之期票，即 認定被告已簽認定金，實屬牽強且無稽。（買方李玉玲於 七月十六日於開庭時亦表示，定金是由被告保管）。（三）兩造所簽立系爭契約為一般委託，若此段期間有買方出價 ，是否被告僅能依原告所講只能與此買方成交，若買方確 定有意願承購，仲介人員理應向其說明定金的重要性，以 確保買方之權益，豈有僅以期票充當定金，以一張二個月 期票的損失與被告售屋的損失相比，即可知何者為重。據 上，原告未依合約將定金交由被告，已違反誠信原則與合 約精神，並損及被告銷售意願，為維護被告之權益，原告 通知被告與買方簽約時已告知對方：被告決定系爭房地不 售予此組買方且不再銷售以維護被告權益，另依系爭契約 第7條第1項約定，原告受託處理仲介事務應以善良管理人
之注意為之，但原告未將〞依固定物交屋〞之條件告知買 方，也未將定金交由被告簽收，並未盡到善良管理人之職 責，致無法締約，責任應歸責於原告，依系爭契約第12條 第1項規定，被告即無給付按成交總價款4%之服務報酬之 義務，再者，系爭契約第5條第1項約定，服務費於買賣雙 方簽訂不動產買賣契約書時才須給付，系爭不動產尚未簽 定買賣契約書，不動產交易若要順利完成，至少包含簽約 、用印、完稅、交屋、交付價金期款及尾款等事項，亦即 原告必須協助買賣雙方踐行上開程序後方能獲取報酬，而 本件原告至多僅進行到議價階段，其後簽立書面契約、用 印、完稅、點交房屋、交付價金期款及尾款等階段並未實 施，何來服務費8萬元之請求權，況且參酌民法569條：「 居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。前項規定 ，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。」， 亦足見如買賣契約不成立時，原告主張之費用即不得向被 告請求償還。
（四）原告因其自身之疏失致系爭房地無法成交，應歸責於仲介 人員之輕忽合約與交易細節，為求成交不擇手段惡意議價 ，自簽立系爭契約至議價期間，原告自始至終均未提供〞 不動產成交行情〞，僅以系爭不動產位於車道上，屬於風 水瑕疵，刻意壓低被告底價，但無論東森或其他仲介帶看 或出價者所在多有，如原告所言屬實，又何須積極議價， 在仲介人員眼中高價又有風水瑕疵案件應為Ｃ級物件，應 無銷售及帶看意願，尚未降價時又何來諸多買方看屋與付 斡旋金，可見系爭不動產與風水瑕疵無涉。原告在議價至 低於成交行情以下，欲將系爭不動產低於行情賤售，又未 交付被告任何定金或定金收據，被告覺得諸多不合理自無 配合之理由；被告請其他仲介公司協助檢視原告之所有合 約書，均無法認同原告自簽委託銷售契約書、變更契約書 及不動產斡旋契約書等均充滿諸多瑕疵與違法之處，不僅 有違一般仲介人員之專業素養，且已違反〞不動產經紀業 管理條例〞、〞消費者保護法〞及〞民法〞等法律，不論 故意或過失，其不法侵害他人之權益部份顯而易見，提出 說明如下：
(1)違反民法第247-1條規定：
參照最高法院民事98年度台上字第168號判決，仲介公司 於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審 閱權之條款，按其情形顯失公平者，依民法第247條之1第 3款、第4款之規定，該條款應屬無效。
(2)違反不動產經紀業管理條例第19條規定，東森房屋經紀
人員於契約內容變更合意書（EAB24636、EAB24638、EAB2 4668、EAB24669）等契約書內第4條特約條款內均加註 〞以上金額為屋主實拿，不含乙方仲介服務費4%〞。此 即賣出金額不論高於底價若干，差價部份均為東森之佣金 ，明顯賺取差價，已違反上述規定。
(3)違反不動產經紀業管理條例第23條規定，被告自委託日起 均未簽署任何該公司提供之不動產說明書。此部份已有違 產權調查之規定。雖原告表示〞不動產標的現況說明書〞 即為〞不動產說明書〞，但經詢問其他仲介公司，〞不動 產說明書〞內需有格局圖、建物謄本、房屋現況說明書、 是否增建等相關資料並附有所有權人簽字等相關文件才是 完整的不動產說明書。且依內政部公佈〞不動產委託銷售 定型化契約應記載及不得記載事項〞，應記載事項第6條 第4項：受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀 人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀 人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人 與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委 託人者，受託人應負賠償責任。被告次委託期間均未簽署 任何〞不動產說明書〞，亦未有原告所提供之副本。 (4)違反不動產經紀業管理條例第24條第2項規定，上述之規 定亦在該公司提供之〞委託銷售契約書〞第7條第2項： 乙方於簽約前，應據實提供乙方近三個月之成交行情，供 甲方訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。不 論依法或依合約，於簽契約書前原告均應提供被告近三個 月之成交行情，尤其事涉議價之合理性與否，且該條文下 方亦提供甲方簽章，足見其重要性，絕非如原告所言以口 頭告之可含混帶過。且仲介人員除了未提供成交行情，該 合約書亦未有被告簽名。除了違法亦已違反該公司所提供 之契約第七條第一項規定內容：乙方受託處理仲介事務應 以善良管理人之注意為之。
(5)違反不動產經紀業管理條例第26條規定，仲介人員於合約 中日期錯置（證一簽約日為２月９日，證二EAB24638日期 為１月17日）、未填（證三），合約塗改（證一、證二、 證三），未提供行情資訊致使被告權益受損部份，致使買 方對被告提起加倍返還訂金一事，應歸責於原告之故意或 過失致使被告權益受損，原告與其公司應負連帶賠償責任 。
(6)違反消費者保護法第11條、第11條之1： 被告於不動產委託銷售契約所載放棄合理審閱期間之條款 下親自簽名，雖可認為為節省時間、爭取交易機會自願放
棄契約審閱權，惟顯然違反消費者保護法第11條之1規定 ，其放棄審閱期間之約定應屬無效，本件契約條款既未經 被告審查自不構成契約之內容。契約書所載消費者自願放 棄契約審閱權之定型化契約條款，依其情形顯失公平，故 該拋棄契約審閱期之條款應屬無效，〞最高法院民事98年 度台上字第168 號判決〞可資參考。
(7)違反消費者保護法第12條、第14條 、第16條： 根據消費者保護法之規定，東森房屋必須提供合約書給被 告審閱，但該公司人員於當時僅急切要被告於標註簽章處 簽名，並未解釋契約內容與被告之權利義務，且〞委託銷 售契約書〞第3條委託銷售期間，委託銷售期間自簽立本 契約書之日起至售出為止。合約上〞售出為止〞部份為仲 介人員擅自填入且事後亦未向被告說明，明顯違反消費者 保護法第11條、第12條、第16條。且任何定型化之契約均 必須提供審閱期，且委託必有其時限，任何消費者均不可 能簽署損及自身權益之無限期合約，其損及消費者權利自 不待言，依第16條之規定，對當事人之一方顯失公平者 ，該契約全部無效。
(8)違反消費者保護法第17條：
根據消費者保護法之規定，原告所提供之委託銷售契約必 須合於如下之內政部版定型化契約條文，第一條：契約審 閱期間本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於三日 ）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者 得主張該條款仍構成契約內容。原告未提供審閱期，依內 政部規定，其條款不構成契約內容。
(9)違反消費者保護法第43條、第51條：此案被告依消費者保 護法第43條規定向新北市消保官申請調解，於6 月3 日在 新北市政府消保官周繼雄之協調下（證四），出席之仲介 人員針對諸多缺失僅輕描淡寫表示，一切訴諸司法即逕自 離去，其執意興訟，藐視消保官及視消費者於無物心態， 連消保官都無法苟同，調解不成之時，消保官建議被告即 時至新北市地政局地價科檢舉其違法之事實。
（五）綜上，被告不願簽立買賣契約係可歸責於原告之事由，原 告之不動產專業能力不足，多處違反法律與誠信及公平原 則，使被告權益受損，已破壞被告對原告專業之信任，故 被告未再進行後續簽訂買賣契約。原告除違反該公司多項 合約條款，且違反多項〞不動產經紀業條例〞及〞民法〞 、〞消費者保護法〞，除另行提告外，依消費者保護法第 51條規定不論故意或過失均須負賠償責任，被告亦認定此 契約自始無效。
乙、得心證理由：
一、原告起訴主張：被告於103年2月9日與原告簽訂系爭契約， 將系爭房地委託原告居間仲介銷售，委託銷售價格為1358萬 元，委託期間至售出為止，被告復於103年2月25日將委託銷 售價格調整為實拿1120萬元，有原告提出之契約書及契約內 容變更合意書影本各1份為證，復為被告所不爭，原告此部 分之主張堪信為實在。原告另主張：已依約為被告覓得買主 ，被告拒不簽訂買賣契約一節，則為被告所否認，並以前詞 置辯。是以本件所應審酌者，乃在於(一)系爭契約有無違反 消費者保護法第11條之1及民法第247條之1第3款、第4款之 規定？縱未給與被告契約審閱期之法律效果為何？(二)被告 委託之銷售價格若干？原告是否已依約為被告找到買主？( 三)被告拒不簽約，是否有給付違約金之義務？（四）原告 依據民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償無法向訴外 人李玉玲收取買方之服務費計112,000元，是否有理由？二、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者， 其條款不構成契約之內容，中央主管機關得選擇特定行業， 參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度 等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條 第1項至第3項定有明文。又行政院消費者保護委員會於92年 6月26日內授中辦地字第0000000000號公告修正不動產委託 銷售契約書範本規定契約審閱期間至少為3日。惟消費者保 護法第11條第1項至第3項規定之立法理由為：「二、為維護 消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定 型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於 本法規定。三、為確保消費者之契約審閱權，爰於第2項明 定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。四、因定型 化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故於第3項規定 主管機關得就特定行業公告其審閱期間。」，足證該規定係 為保護消費者知的權利，俾其於訂立定型化契約前，有充分 了解定型化契約條款之機會，以免企業經營者以定型化契約 條款約定消費者不知或無從得知或未及注意之契約條款。而 該條雖未限制消費者得主張不構成契約內容之條款範圍，然 消費者雖無合理審閱期間，惟就其明知或可得而知之契約條 款，若認仍得主張不構成契約之內容，將嚴重影響交易秩序 ，甚至變更契約主給付義務，致契約類型變更，故消費者得 依第11條第2項規定主張不構成契約內容之定型化契約條款 ，仍應審酌消費者是否已有合理機會知悉或斟酌契約條款， 及以消費者締約時非明知或可得而知之契約條款為限，故只
須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有 可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引 用上開規定而主張契約無效(台灣高等法院88年度重上字第 411號判決參照)。被告雖抗辯：簽訂系爭契約時，並無任何 契約審閱期與被告云云，惟本件被告親自簽名於系爭契約所 載：「立委託書人您在簽訂本契約書前，得要求將本契約書 之空白影本攜回已審閱三日以上，…若您已行使前項契約審 閱權或已充分了解本契約書之內容，無須另行攜回審閱時， 請進入簽署本契約。」等文字之下方，且被告於委託原告出 售系爭房地前，已先委託另外5家仲介公司出售系爭房地， 另外5家的委託契約，與本件契約應該是差不多，被告事後 有看一節，業經被告自承在卷（參見本院103年8月11日言詞 辯論筆錄），足見原告並未於其所提供之定型化契約中，加 註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，而無民法第247條之1 第3款、第4款規定，按其情形顯失公平之情事，自難謂該條 款為無效，再者，被告於委託原告之前既曾委託數家其他房 屋仲介公司銷售系爭房地，對於專任委託銷售契約書此種定 型化契約簽訂之過程及是否應有審閱期，應知之甚詳，被告 於簽約前應可充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其 能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，且觀諸系爭買賣 契約簽訂當時之客觀情狀，足見被告確已知悉系爭委託契約 書之內容，被告為節省時間、爭取交易機會自願放棄契約審 閱權，並非法所不許，更非原告惡意剝奪，況被告自103年2 月9日簽定系爭契約以迄同年2月27日原告覓得買主之10餘日 間，從未表明任何不瞭解委託銷售契約及委託事項變更契約 書條款內容之意、更從未主張審閱期間利益遭剝奪，且持有 前開兩份契約之客戶留存聯，可隨時查閱條款內容，非但有 了解契約條款之機會，復未反應不瞭解契約條款之情，其於 103年2月25日再度簽署契約內容變更合意書，亦難認有何因 未充分瞭解契約內容致造成不公平情事。被告復未舉證以證 明原告曾限制被告必須於何時簽名，何時將契約書交回，即 便被告未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約 書，然被告非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀，其 不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名， 係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效 力。是被告所辯：系爭契約加註消費者自願拋棄契約審閱權 之條款，且無契約審閱期致該等契約條款無效，原告不得依 系爭委託銷售契約主張權利云云，尚屬無據。
三、次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任。」，民事訴訟法第277條前段定有明文。又「原告於起
訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方 法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應 為被告不利益之裁判。」（最高法院18年度上字第1679號判 例意旨參照）。經查：
（一）本件被告於103年2月9日與原告簽訂系爭契約時，委託銷 售價格為1358萬元，被告復於103年2月25日將委託銷售價 格調整為實拿1120萬元，系爭契約已有效成立一節，已如 上述，被告雖抗辯：原告違反不動產經紀業管理條例第23 條及第24條第2項規定及內政部公佈「不動產委託銷售定 型化契約應記載及不得記載事項」，應記載事項第6條第2 、4項規定，未讓被告簽署不動產說明書，亦未於簽約前 ，據實提供乙方近三個月之成交行情，供被告訂定售價之 參考云云，惟原告縱有違反不動產經紀業管理條例第23 條及第24條第2項規定之情事，然依同條例第29條規定， 僅就違反第24條之1第1項、第2項或第24條之2規定者，設 有科處罰鍰之規定，就違反第23條及第24條第2項規定者 ，並無任何行政處罰，且依內政部公佈「不動產委託銷售 定型化契約應記載及不得記載事項」，應記載事項第6條 第2、4項規定，原告製作之上開文件如有隱瞞（匿）不實 ，因而生損害於被告者，原告應負賠償責任而已，並無導 致系爭契約無效之可能，且委託價格1358萬元是被告自行 訂定的，因其他5家仲介公司建議被告開這個價錢，被告 於委託原告時亦同意為相同價格且該價格並未明顯較平均 成交行情為低一節，復經被告自承在卷（參見本院103年8 月11日言詞辯論筆錄），足認被告並未因原告於簽約前未 據實提供乙方近三個月之成交行情致影響訂定售價，再者 ，縱原告於契約內容變更合意書（EAB24636、EAB24638、 EAB2 4668、EAB24669）等契約書內第4條特約條款內均加 註〞以上金額為屋主實拿，不含乙方仲介服務費4%〞，而 有違反同條例第19條第1項「經紀業或經紀人員不得收取 差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價 金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」規定之 情事，然依同條第2項規定，僅應於加計利息後加倍返還 已收取之差價或其他報酬，亦不可能導致系爭契約無效。 是被告上開辯解，委可採信。
（二）原告嗣為被告覓得買主即訴外人李玉玲以上開價格購買系 爭房地，訴外人李玉玲並交付面額10萬元票據作為定金， 被告復於不動產買賣斡旋契約書上簽名確認同意買方承購 之條件等情，有原告提出經訴外人李玉玲及被告簽署之不 動產買賣斡旋契約書影本1份可佐，被告亦不否認簽名之
真正，系爭契約第8條第1、2、4項復約定：「甲方（即被 告）承諾買方之要約條件…買賣契約即為成立。此時若買 方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方無須再行 通知甲方即得全權代理收受定金。前項定金，甲方同意定 金暫由乙方保管，於買賣契約簽訂時作為簽約款之一部。 買賣契約因本條第二項而成立後，甲方應於五日內至乙方 指定處所與買方簽訂不動產買賣契約。」，被告既於其上 簽名，即表示同意依承購條件（即價金1120萬元）出售系 爭房地予訴外人李玉玲，且訴外人李玉玲交付之10萬元定 金，依約原告得暫行保管而無交付予被告之必要，被告並 應於五日內至原告指定處所與買方簽訂不動產買賣契約。 足認原告已依被告委託之條件為被告覓得買主，被告亦同 意依承購條件（即價金1120萬元）出售系爭房地，被告與 買主即訴外人李玉玲間之買賣契約已有效成立，被告同時 負有於五日內至原告指定處所與買方簽訂不動產買賣契約 之義務，是被告於103年7月9日所辯：「在簽（定書面契 ）約前有權利決定是否簽約。」云云，顯不符系爭契約約 定，而無可採信。原告此部分之主張，亦堪信為真實。四、次按「當事人得約定債務人於債務不
履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視 為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當 時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權 人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依 適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約 金過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250條及第 252條分別定有明文。又系爭契約第12條第1項所定「買賣契 約…成立後，甲方（即被告）反悔不賣或可歸責於甲方之事 由致無法簽訂買賣契約或繼續履行契約者，甲方應給付委託 總價款四%給乙方（即原告）。」，為違約金之約定，已據 原告陳明在卷（參見本院103年9月15日言詞辯論筆錄），而 本件原告已依被告委託之條件為被告覓得買主，被告亦同意 依承購條件（即價金1120萬元）出售系爭房地，被告與買主 即訴外人李玉玲間之買賣契約已有效成立，被告同時負有於 五日內至原告指定處所與買方簽訂不動產買賣契約之義務， 業經本院認定如上，被告亦不否認與買方即訴外人李玉玲約 定於103年3月6日共同至原告處簽訂不動產買賣契約書，然 被告於簽定書面買賣契約前曾致電買方即訴外人李玉玲稱 ：我先生說我婆婆跟我先生有芥蒂所以不賣這個房子等語不 諱（參見本院103年8月11日言詞辯論筆錄）及被告迄今均未 與買主即訴外人李玉玲簽訂不動產買賣契約書等情，足見本
件係被告反悔不賣且可歸責於被告之事由致無法簽訂買賣契 約，又因兩造曾合意就成交價格1,120萬元中被告實拿1,112 萬元，餘8萬元則作為原告之服務報酬一節，復為被告所不 爭，則原告援引系爭契約第12條第1項規定，請求被告給付8 萬元之違約金，固非無據，惟審酌兩造於103年2月9日簽訂 系爭契約後，原告於103年2月27日即通知被告業已覓得買主 ，原告對於系爭房地之出售所花費之時間、心力，並非甚多 ，況出售之價格亦係約定之最低出售金額，原告亦毋庸再進 行協助處理過戶及點交事宜等從給付或附隨義務，且原告亦 未能具體表明其受有何等損害等情狀，並考慮其他之一般客 觀事實、社會經濟狀況，認被上訴人請求違約金數額80,000 元，顯然過高，應予核減至30,000元，方屬正當。五、再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任，民法第184條第1項定有明文，此規定所保護之客體以侵 害「私法上之權利」為限，又「民法第184條關於侵權行為 所保護之法益，除有同條第1項後段及第2項之情形外，原則 上限於既存法律體系所明認之權利（固有利益），而不及於 權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純 粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成 立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受 損害之目的。本件被上訴人請求之系爭損害，係系爭定期存 款轉換系爭投資基金所受之投資損失，為原審所合法認定之 事實，乃獨立於人身或所有權之外而直接遭受財產上之不利 益，非因人身權或物權等既存法律體系所明認之權利被侵害 而伴隨衍生之損害，屬於學說上所稱之純粹經濟上損失或純 粹財產上損害。」（最高法院103年度台上字第178號判決意 旨參照）。本件原告另主張：因被告違約不賣，造成原告無 法向訴外人李玉玲收取買方之服務費計112,000元（成交總 價款1%），受有純粹經濟上損失，依民法第184條第1項前段 請求被告賠償，經查：被告縱有違約不賣之情形，然原告所 受損害為無法向買方收取之服務費之金錢損失，業經原告自 承在卷，此乃獨立於人身或所有權之外而直接遭受財產上之 不利益，非因人身權或物權等既存法律體系所明認之權利被 侵害而伴隨衍生之損害，屬於學說上所稱之純粹經濟上損失 或純粹財產上損害，原告復未舉證以證明，有何既存法律體 系所明認之權利（固有利益）受損，揆諸前開判決意旨，即 不得依民法第184條第1項前段規定，請求損害賠償，是原告 此部分之請求，即屬無據。
六、綜上所述，系爭契約有效成立，且原告已依被告委託之條件 為被告覓得買主，被告亦同意依承購條件（即價金1,120萬元
）出售系爭房地，被告與買主即訴外人李玉玲間之買賣契約 已有效成立，被告事後反悔，並以系爭契約無效為由，拒絕 與買主李玉玲簽訂買賣契約，顯係故意拒絕訂約，已違反兩 造契約約定而為違約，仍應支付違約金。從而，原告主張基 於契約之法律關係，請求被告給付違約金80,000元及自起訴 狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息，於 30,000元及自103年4月4日起至清償日止，按年息5%計算之 利息之範圍內，為有理由，逾此之請求，難謂有據，應予駁 回。至原告另主張：因被告違約不賣，造成原告無法向訴外 人李玉玲收取買方服務費112,000元而受有純粹經濟上損失 部分，因屬財產上之不利益而非（固有利益）受損，即不得 依民法第184條第1項前段規定請求損害賠償，原告此部分之 請求，非有理由，應併予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此 敘明。
丙、假執行之宣告：
本件係就民事訴訟法第427條第項至第4項訴訟適用簡易程序 所為判決，就被告敗訴部分，爰依職權宣告假執行及被告得 供相當擔保金額而免為假執行。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 103 年 9 月 29 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 29 日
書記官 馬秀芳
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