臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭小額民事判決
103年度花小字第118號
原 告 洪林雨萍
訴訟代理人 劉振宇
被 告 沈雅惠
上列當事人間請求返還訂金事件，本院於民國103年8月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
理由要領
一、原告主張之事實如附件民事狀所載，聲明：被告應給付原告 新臺幣（下同）5萬元。並補充：
㈠原告跟沈基和（偏名為沈永和）簽約購買坐落花蓮縣光復鄉 ○○○段00地號土地及其上建號113號門牌號碼花蓮縣光復 鄉○○○街00號房屋所有權全部（下稱系爭不動產），實際 上出賣人是被告，沈基和是被告的代理人。訴訟標的為據買 賣不成立請求返還訂金5萬元。在民國102年4月30日點交當 天，點交完畢之後，沈基和跟原告代理人說我們買不起，叫 我們不要買了，拒絕我們來做買賣，現在實際上要買回這棟 房屋的人即執行案件債務人曾作妹也中風了，所以原告也不 願意買。102年4月30日早上付了5萬元訂金，當時還沒有點 交完畢，不動產購買意願書約定買賣價款98萬元，並有奢侈 稅的問題，寫在契約第八條手寫文字處，下午接到沈基和電 話，要求我們把約定價金扣掉百分之15後，把剩餘的80萬元 一次付清，我跟沈基和說最起碼找個代書來做正式買賣，沈 基和說沒有80萬元就不用再講了。我當時就跟沈基和說，如 你所說不願意做買賣，5萬元要還回公司，沈基和說他前面 好幾次點交不成，請了好多人，好多車子，那怎麼辦，我跟 他講說，他所說的跟這筆訂金5萬元沒有關係。 ㈡證人沈基和所講的內容，終於可以還原整個真相，原先我所 提出來的不動產購買意願書上面寫的是102年4月30日，他所 簽的也是102年4月30日，意願書第八條有特約條款，沈基和 卻要求下午就繳交剩餘的15萬元，如證人所說，買賣也是要 到第三方代書處簽訂買賣契約，從98萬元，扣掉15萬元，他 拿走了5萬元，就剩下78萬元，在特約條款上面寫的很清楚 ，剛才證人所說有他一面的說詞，102年4月30日房屋尚未點 交完畢，司法事務官有告訴我如果買賣不成沒有關係，曾作 妹一定要搬出去，我去勸曾作妹搬出去，所以在102年4月30 日到點交完成期間，我有打電話給證人沈基和，他沒有接。
是沈基和在102年4月30日下午一直執意要拿到20萬元（已交 付5萬元），這是當天的情形。在點交完畢的當天，我也有 代表曾作妹及原告到現場，在點交的過程，曾作妹已經把所 有的東西都搬出去了，我當時也問了沈基和是不是要再做買 賣，他說你們買不起，那我就問5萬元可不可以退，他在現 場說我點交了那麼多次，我請的工人還有當地派出所員警的 涼水費這些錢怎麼辦，我說買賣是買賣，點交是法院的程序 ，所以當天就不歡而散，後來衍生到花蓮市消保官那裡調解 ，後來說地點在光復，所以又去光復調解。
二、被告則以：我有收到原告的訂金5萬元，出賣人是我沒錯， 沈基和是我的代理人，我是執行案件的拍定人，當天點交時 ，沈基和有帶我的委任書去點交。我不了解原告所說買賣不 成立是什麼意思，房屋點交已經辦好了，兩造間目前只有簽 一份購買意願書。曾作妹為了這個案件委託很多人來談說他 們想要買回，所以我們點交很多次。法院也曾要我出庭，要 我延緩點交的時間，說他們是低收入戶，我也同意，原告的 代理人打電話給我說他們想買這棟房子，我跟他們說還在點 交程序，法院的法官也對我說如果買賣成功要向法院陳報， 後來因為我們之間買賣程序未進行，沒有後續的簽約，當時 我已經收了5萬元訂金，後來法院還是辦理點交，曾作妹等 債務人也搬出去了，法院就強制辦理點交完成，房子還是在 那邊，也是一樣同意原告來購買。本來拿完5萬元訂金之後 ，下午要去代書那裡簽約，我們打電話給他，打不進去，他 們也說我們的電話打不進來，我現在也搞不清楚那是怎麼回 事等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張在102年4月30日委託劉振宇（即兆宇不動產企業社 之營業員，本件原告之訴訟代理人）為代理人，在本院法拍 屋點交現場（即系爭不動產之強制執行程序，於102年4月30 日進行點交，案號為本院100年度司執字第15530號），由劉 振宇交付原告委託之訂金5萬元予被告代理人沈基和，雙方 並簽立不動產購買意願書等情，業據原告提出本院執行標的 附表、不動產購買意願書各1份為證（卷8至10頁），並為被 告所不爭，且經本院依職權調閱本院100年度司執字第15530 號執行卷宗閱後屬實，應堪信為真實。
㈡經本院核閱前開執行卷宗得知，曾作妹即陳曾作妹（下稱曾 作妹）因積欠債務，經債權人瑞陞復興一資產管理股份有限 公司聲請強制執行拍賣曾作妹公同共有之系爭不動產，系爭 不動產為曾作妹及其子女居住使用（該執行卷88頁執行查封 筆錄參照），經被告於101年9月13日公開拍賣程序中拍定，
本院並即核發不動產權利移轉證書（執行卷203、204、211 頁不動產拍賣筆錄、投標書、不動產權利移轉證書參照）， 惟嗣後點交程序，因曾作妹請求延緩以利其另尋住處，又請 求承租或承買系爭不動產，經本院於101年10月30日定期點 交起，歷102年3月12日、102年4月30日，至102年6月10日曾 作妹始清空屋內物品完成點交（參執行筆錄、調查筆錄、陳 報狀、陳情書，附於該執行卷244、264、291至293、323、 325、326、346、349、362頁），其中102年4月30日執行筆 錄並載「經拍定人（即被告）與債務人（即曾作妹）在場協 商，拍定人同意與債務人洽談買賣事宜，請求法院另定期間 強制點交。」（該執行卷349頁），與兩造所述在102年4月 30日點交程序中交付5萬元訂金並簽立不動產購買意願書之 情相符，原告並自承實際上要買回系爭不動產的人是曾作妹 （卷20頁反面筆錄記載參照），可見原告係為曾作妹而簽約 支付訂金向被告購買系爭不動產。
㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張系爭買賣並不 成立，就此有利於己之事實，自應舉證證明，本院始得信為 真實，惟原告就此，並未舉證證明。經本院傳喚證人沈基和 （為被告之父），沈基和證稱：當初這個案件是由我去處理 點交事宜。沈永和是我名片上的偏名，我的本名是沈基和。 不動產購買意願書上是我的簽名。簽名的時間是102年4月30 日，是仲介公司拿給我看的，仲介公司的劉振宇（當庭指出 原告訴訟代理人），是我和他簽的，買方並沒有出現，從來 沒有見過。（法官問：房屋點交完畢當天，你是不是有跟劉 振宇說他們買不起，叫他們不要買了？）因為那個程序在點 交中，房屋在兩年內買賣有奢侈稅，我強調有奢侈稅在裡面 ，會很貴，我才強調你們買不起。（法官問：你當時是拒絕 賣給他們的意思嗎？）因為在點交中，法官在那裡，車子、 人員也都叫來了，我才跟他說如果要買也要點交過後才買。 （法官問：所以你是點交完後才簽這份意願書嗎？）因為仲 介公司劉振宇說奢侈稅買方要支付，一直說他們要買，叫我 開個價錢，在點交現場談的最後是以98萬元成交，當天我就 說要他拿20萬元，但是強制執行還保留下一次點交的機會， 因為如果買賣不成，房子還是要點交給我，意願書是當天 102年4月30日法官到場執行點交，法官還在場的時候簽的。 當天我是要他先拿20萬元，但是意願書裡面是寫5萬元，5萬 元他有支付給我，約定回花蓮要再去代書那裡簽契約，結果 電話就沒辦法聯絡上了，我本身也沒有跑到仲介公司，我想 聯絡不到就算了。（法官問：劉振宇在上次庭期說，下午他
接到你的電話，要求把剩餘的80萬元一次付清，有無此事？ ）沒有，是要求把約定的20萬元付清，這當天就在光復那裡 談好，也簽契約了，他當天先付5萬元。（法官問：劉振宇 在上次庭期說，你說沒有80萬元就不用再講了，他當時跟你 講如果不願意做買賣5萬元要還回公司，有無這件事？）沒 有這件事，當時已經寫好契約了，約定他們要先付20萬元， 我沒有付權狀，也還沒帶去代書那裡簽約，怎麼要求人家先 付80萬元？我不可能有這樣的要求。（法官問：據你瞭解， 為何後來他們沒有按照意願書的約定來履行？）這才是重點 ，買方和曾作妹什麼關係我不清楚，後來點交事宜從頭到尾 約有6個月，他有6個孩子，大部分是住在臺北，後來知道他 媽媽的房子要被拍賣了，而且搬遷到哪裡也成問題，所以他 女兒叫他既然人家拍賣了你就搬出來好了，所以曾作妹有可 能和買方有聯絡上說他要搬出去，他要搬離開那個房子他不 想住了，這個物件，我預想買方是想買下來租給曾作妹，結 果曾作妹不想住了，要搬出去，本來曾作妹原則上死也不想 搬的，他叫了三、四位議員去家裡跟我商談這件事情，有可 能是這樣，後來曾作妹就從房子搬出去了，我也去法官那裡 簽名點交完畢，買賣也不成，房子還放在那裡，買不買是對 方的事情。買不買都是他們自己在講，他一個人在自導自演 我也不知道他的用意是什麼，我的房子還在那裡，也沒有轉 賣。（法官問：原告訴代剛才說，點交完畢當天，他當時也 問你是不是要再做買賣，你說他們買不起，有無此事？）沒 有，已經有簽約了，怎麼會買不起，已經簽約在前了等語（ 卷32至34頁）。證人沈基和雖為被告之父，惟原告對其證詞 內容並無意見，並表示可以還原真相（卷33頁反面筆錄參照 ），是其證詞應可採信。則依證人所述，其代理被告收受訂 金5萬元後，並未拒絕被告簽約買賣，也未要求一次付清80 萬元情事，應堪認定。
㈣按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立 ，民法第248條定有明文。兩造不爭執之不動產購買意願書 亦約定，原告同意以98萬元承買系爭不動產，並支付斡旋金 20萬元，斡旋金有效期間至102年4月30日止，此期間內若賣 方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣 契約即已成立生效，受託人此時得全權代理買方將斡旋金視 同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方與賣方應 於轉定之三日內簽訂不動產賣賣契約書（卷9頁意願書第三 條二、參照）。斡旋金轉為定金後，如買方有反悔不買之情 事或違反已約定事項致無法簽立不動產買賣契約時，定金由 賣方沒收；若係賣方反悔不賣之情事或違反已約定事項致無
法簽立不動產買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金 （卷10頁意願書第六條）。第八條特約條款並約定：「現金 20萬元，㈠5萬元做為簽約款，㈡15萬元放置兆亞不動產公 司做為本案件結案後繳交之買賣加的奢侈稅15%的款項。」 （卷10頁）。原告雖主張被告之代理人沈基和於102年4月30 日堅持要20萬元，與上開約定第八條不符云云，惟兩造契約 已因被告收受5萬元定金而成立生效，依約兩造應於3日內簽 訂正式買賣契約，被告並無拒絕簽約之意，原告僅因就款項 之交付認有疑義而未聯絡被告簽約事宜，再因嗣後曾作妹搬 離該屋而不願承買，顯見被告有前開意願書第六條一、所定 反悔不買之違約情事，依約所交付之定金5萬元由賣方即被 告沒收，原告不得請求被告返還。
四、從而，原告依買賣不成立請求被告給付5萬元，為無理由， 應予駁回。
中 華 民 國 103 年 8 月 29 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法 官 楊碧惠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀（上訴理由依法應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後二十日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中 華 民 國 103 年 8 月 29 日
書記官張永田