臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第662號
原 告 簡金珠
訴訟代理人 史乃文律師
邱柏榕律師
被 告 陳金洵
上 1 人
訴訟代理人 陳魁元律師
複代理人 陳豐裕律師
被 告 邱泰銘
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103 年7 月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告邱泰銘應給付原告新臺幣參拾萬玖仟元，及自民國一０三年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告邱泰銘負擔五分之三，其餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告邱泰銘如以新臺幣參拾萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告邱泰銘未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386 條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款分別定有明文 ；又按主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的 容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊 防禦方法即相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行，苟於備 位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所 採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟 之效，非法所禁止，亦有最高法院98年度台上字第1486號判 決意旨可資參照。經查：本件原告原依民法第767 條、侵權 行為及不當得利法律關係起訴請求被告陳金洵應自坐落高雄 市○○區○○段000 ○00○000 ○00地號土地上同段1295號 建物，即門牌號碼高雄市○○區○○街000 巷0 號房屋（下 稱系爭房屋）遷讓並賠償或返還相當於租金之不當得利，經 陳金洵辯稱其得類推民法第425 條規定對原告主張租賃契約 存在，其並已預付2 年半之租金予被告邱泰銘等語，是原告 於審理中追加邱泰銘為備位被告，並主張若陳金洵抗辯有理
由，則依不當得利法律關係，請求邱泰銘應將民國102 年2 月23日至103 年11月9 日間之租金返還予伊等語（見本院卷 第96-104頁），核其追加主觀預備合併之訴部分，與起訴主 張之基礎事實同一，且邱泰銘與陳金洵間是否合法成立租賃 契約、陳金洵是否得以買賣不破租賃原則對抗原告、該租賃 契約是否改存在於原告與陳金洵之間等情，均為原訴與追加 之訴共同之爭點，其訴訟資料具有關連性，攻擊防禦方法亦 得相互為用，原告於本件提出主觀預備合併之訴，可避免裁 判兩歧，且無遲滯訴訟程序之進行，邱泰銘亦未拒卻而應訴 ，是其追加邱泰銘為被告，並追加備位聲明部分，於法核無 不合，應予准許。
三、原告主張：
（一）系爭房屋為原告向黃美香購買，並於102 年2 月22日登記 為系爭房屋所有權人，陳金洵對系爭房屋並無占有使用之 權利，亦未徵得原告之同意，即擅自占用系爭房屋迄今， 原告自得依民法第767 條規定，請求陳金洵遷讓返還系爭 房屋。又陳金洵無權占有系爭房屋，致原告受有損害，原 告亦得依侵權行為及不當得利之法律關係，請求陳金洵賠 償相當於租金之損害或返還相當於租金之不當得利，以系 爭房屋坐落土地申報地價新臺幣（下同）4,240 元，面積 110 平方公尺，系爭房屋課稅現值570,500 元，年息10％ 計算，陳金洵應自原告取得系爭房屋所有權之翌日起即10 2 年2 月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付 原告8,640 元〈【（110 ×4,240 ）+570,500】×10％÷ 12＝8,640 ，元以下四捨五入〉。
（二）若陳金洵得類推民法第425 條規定對原告主張租賃契約存 在，依陳金洵所述，其已給付邱泰銘自101 年5 月10日起 至103 年11月9 日之租金，則原告於102 年2 月22日取得 系爭房屋所有權時，已繼受出租人邱泰銘行使或負擔租賃 契約所生之權利義務，邱泰銘受領102 年2 月25日至103 年11月9 日之租金計309,000 元，即屬無法律上原因受有 利益，其自得請求邱泰銘返還之。
（三）為此，爰依民法第767 條規定、侵權行為及不當得利之法 律關係，提起本訴等語。並先位聲明：㈠陳金洵應將系爭 房屋遷讓返還原告。㈡陳金洵應自102 年2 月23日至遷讓 系爭房屋之日止，按月給付原告8,640元。㈢願供擔保， 請准宣告假執行。備位聲明：㈠邱泰銘應給付原告309,00 0 元及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。四、被告之答辯：
（一）陳金洵則以：黃美香因積欠邱泰銘債務，故於101 年4 月 29日將系爭房屋交給邱泰銘管理、使用，並約定以所得代 價抵償部分債務。邱泰銘嗣後即於101 年5 月5 日將系爭 房屋出租予伊，租金每月15,000元，租期5 年，故邱泰銘 得黃美香同意出租系爭房屋，其得類推適用民法第425 條 規定對抗原告，其自非無權使用系爭房屋，亦無不當得利 可言等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
（二）邱泰銘於言詞辯論期日未到庭，惟以書狀稱：其係在101 年5 月10日即以自己名義將系爭房屋出租予陳金洵，並於 同年6 月18日受領陳金洵給付之2 年半租金45萬元，原告 係於102 年2 月22日始取得系爭房屋所有權，其受領45萬 元係因與陳金洵之租賃契約，其租約並未因系爭房屋所有 權移轉而消滅，其取得45萬元有法律上原因，且受有利益 之人為黃美香，其自無不當得利。況原告對於黃美香將系 爭房屋交給其管理並出租予陳金洵一事知之甚詳，黃美香 亦係為還債方將系爭房屋移轉予原告，故原告對於已支付 的租金應有心理承受之準備，其請求於法於情均無理由等 語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判 決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執事項：
（一）系爭房屋為原告向黃美香購買，並於102 年2 月22日登記 為系爭房屋所有權人。
（二）系爭房屋由陳金洵於101 年5 月10日起向邱泰銘租賃，每 月租金15,000元，陳金洵一次向邱泰銘繳納2 年半之租金 45萬元，並自該時占有使用至今。
六、本件爭點為：
（一）陳金洵有無占有使用系爭房屋之權源？邱泰銘是否經黃美 香同意而出租系爭房屋？本件有無買賣不破租賃原則之適 用？
（二）陳金洵占用系爭房屋是否為不當得利？若有，則其受有相 當於租金之不當得利金額若干？
（三）邱泰銘於黃美香將系爭房屋移轉予原告後，其所受之租金 利益是否為不當得利？原告請求邱泰銘返還，是否有理由 ？若有理由，其金額應為若干？
七、本件得心證之理由：
（一）先位之訴部分：
按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有 權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前 項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或
未定期限者，不適用之。」民法第425 條定有明文。又按 民法第425 條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出 租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍 得類推適用該條之規定，最高法院84年台上字第163 號著 有判例。經查：
1.陳金洵於101 年5 月10日起向邱泰銘租賃系爭房屋，並占 有使用至今，原告係於102 年2 月22日始取得系爭房屋之 所有權一情，為兩造所不爭執，並有租賃契約書、土地、 建物登記謄本附卷可參（見本院卷第60-63 、10-15 頁） ，參諸原告與黃美香之買賣契約書中記載：「101 年9 月 16日前現住人須搬離」等語（見本院卷第7 頁），益見原 告對於其買受系爭房屋時，該房屋正為承租人占有中一事 ，事先亦已知情，上情堪可認定。
2.而邱泰銘出租系爭房屋，乃因黃美香積欠其債務，故將系 爭房屋交予其管理、使用，並將收益抵償其債務一事，有 黃美香簽立並經公證之切結書附卷可參（見本院卷第59頁 ），此亦經邱泰銘於本院確認無訛（見本院卷第88-92 頁 ）。原告雖陳稱：黃美香不知道邱泰銘已將系爭房屋出租 給陳金洵云云，惟參諸上開切結書記載：「... 特立書將 上揭不動產交由邱泰銘管理、使用，並將管理使用所得之 代價供部分清償上揭債務之用... 」等語，足見黃美香已 將系爭房屋使用、收益之權利全部讓與邱泰銘，依其記載 「將管理使用所得之代價供部分清償上揭債務之用」等語 ，堪認邱泰銘除得自己使用系爭房屋外，亦得將系爭房屋 出租，並以租金與黃美香所積欠之債務相互抵銷，故黃美 香既於簽立系爭切結書時，顯已事先授與邱泰銘出租之權 限，原告徒以其出租後未通知黃美香一事，主張邱泰銘出 租無效云云，要屬無據，自非可採。
3.參諸前開說明，原告取得系爭房屋所有權時，邱泰銘已得 黃美香之同意，將系爭房屋出租予陳金洵，並由陳金洵占 有系爭房屋，是陳金洵援引民法第425 條規定，對原告主 張租賃關係存在，即屬有據。而陳金洵既依系爭租賃契約 占有系爭房屋，自屬有權占有，原告依民法第767 條請求 陳金洵遷讓返還系爭房屋，即無理由，且其占有系爭房屋 既有法律上之權源，自非不法侵害原告之所有權，亦難謂 無法律上原因而受有利益，是原告依不當得利、侵權行為 之法律關係請求陳金洵按月給付或賠償原告8,640 元，均 屬無據，應予駁回。
（二）備位之訴部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179 條定有明文。次按民法第425 條第1 項規定為所 有權讓與不破租賃之原則，出租人將已交付承租人之租賃 物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思 表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於 受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即 受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義 務；又民法第425 條所定所有權讓與不破租賃之原則，以 所有權移轉業已生效為其要件，此亦有最高法院92年度台 上字第315 號判決可資參照。
2.查陳金洵以民法第425 條第1 項所有權讓與不破租賃原則 對抗原告，係屬有理一情，已如前述，參諸前開說明，堪 認原告於系爭房屋所有權移轉生效時，不待邱泰銘為債權 讓與之意思表示，亦毋須由原告、陳金洵另立租賃契約， 邱泰銘與陳金洵之租賃契約已轉為存在於原告與陳金洵間 ，原告已當然繼受邱泰銘出租人地位所生之權利義務，故 邱泰銘經黃美香同意出租系爭房屋時，其受領租金固有法 律上之原因，惟自102 年2 月22日之後，邱泰銘不再為系 爭房屋之出租人，其自該日後所受領之租金，即成為無法 律上之原因而受領，是其受領時雖有法律上之原因，而其 後已不存在，此仍屬民法第179 條後段之不當得利，原告 既因此受有損害，其依不當得利之法律關係向邱泰銘請求 返還102 年2 月23日後受領之租金，即屬正當，邱泰銘辯 稱：其取得45萬元有法律上原因，且受有利益之人為黃美 香云云，洵無足取。至於邱泰銘復辯稱：原告事先早已知 悉黃美香將系爭房屋交給其管理並出租予陳金洵，其對於 已支付的租金應有心理承受之準備云云，為原告所否認， 其除未能舉證以實其說外，又原告是否事先知悉其管理、 出租之事實，與本件爭點之判斷亦未見關連，其所辯要不 足採。參諸邱泰銘出租予陳金洵之租金每月為15,000元， 其於101 年6 月18日即已向陳金洵預收系爭房屋2 年半之 租金，計45萬元一情，為兩造所不爭執，並有邱泰銘之存 摺影本在卷可參（見本院卷第64、65頁），是邱泰銘應返 還予原告之租金金額，自102 年2 月23日起至103 年11月 9 日止，計1 年8 月又18日，共計309,000 元【15,000× （20+18/30）＝309,000 】，原告此部分請求，即屬有據 ，應予准許。
八、綜上所述，原告依民法第767 條、不當得利、侵權行為之法 律關係，先位請求陳金洵應自系爭房屋遷讓返還予原告，並 自102 年2 月23日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租
金價額之不當得利8,640 元，不能准許，應予駁回。至原告 依不當得利法律關係，備位主張請求邱泰銘應給付309,000 元及自追加起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月1 日起至清償 日止，按年息5 ％計算之利息，洵屬有據，應予准許。九、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨 攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響 ，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴於備位聲明部分為有理由，先位聲明部 分則無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、 第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 103 年 8 月 14 日
民事第七庭 法 官 張琬如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 8 月 14 日
書記官 謝群育