臺灣高等法院民事裁定 103年度抗字第1006號
抗 告 人 劉彥帝即帝依企業社
上列抗告人因與相對人台灣金聯資產管理股份有限公司、鄭文瑞
、劉建成、劉滾泉間聲明異議事件，對於中華民國103年5月12日
臺灣桃園地方法院103年度執事聲字第3號裁定提起抗告，本院裁
定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民國（下同 ）96年3月28日修正前民法第866條定有明文。故不動產所有 人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約 ，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在 抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院 得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係 ，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋意 旨參照）。此乃因抵押權為物權，經登記而生公示之效力， 在抵押權登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利 者，自不得使登記在先之抵押權受其影響。故所有人於抵押 權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權 利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生 無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權 利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於 拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受 清償所必要（司法院大法官會議釋字第304號解釋理由參照 ）。
二、經查：
㈠本件原債權人渣打商業銀行股份有限公司（下稱渣打銀行） 於民國（下同）100年12月7日，將其對債務人即相對人劉建 成間包含本金、利息、違約金及墊付費用等債權、擔保物權 及其他從屬之權利，一併讓與相對人台灣金聯資產管理股份 有限公司（下稱金聯公司）。嗣金聯公司執原法院89年度執 字第15627號債權憑證請求相對人劉建成、劉滾泉應給付新 臺幣（下同）45,576,468元及其利息與違約金，而查封相對 人劉建成所有坐落桃園縣中壢市○○段○○○○段0000地號 土地及其上同段696、1911、2004建號建物（即門牌號碼桃 園縣中壢市○○路000號，下稱系爭房屋，與坐落土地合稱 系爭房地），而系爭房地前經相對人劉建成於83年9月12日
為渣打銀行設定本金最高限額6,500萬元，存續期間自83年9 月12日至113年9月11日之最高限額抵押權（該抵押權嗣由相 對人金聯公司受讓），有原法院債權憑證、讓與公告報紙、 債權讓與證明書、土地建物登記謄本、他項權利證明書、抵 押權設定契約書、其他約定事項、他項權利移轉變更契約書 等件為憑，業經原法院調取原執行法院101年度司執字第 68178號清償債務強制執行事件卷宗核閱屬實（見外放影印 卷）。
㈡抗告人與相對人劉建成於100年1月20日就系爭房屋之地下樓 、1樓、1樓夾層、2樓訂立租賃契約，期間自100年2月1日至 115年1月30日止，租金每個月2萬元等情，固有抗告人提出 之房屋租賃契約書在卷可憑（下稱系爭租約，見原執行法院 司執字第68178號卷第162至163頁反面）。惟查，相對人劉 建成係在設定上開最高限額抵押權後，始將系爭執行標的物 出租予抗告人，揆諸前揭說明，若該租賃關係影響於抵押權 者，執行法院自得除去該租賃關係，依無租賃狀態逕行強制 執行。而系爭房地由原執行法院委託台灣金融資產服務股份 有限公司（下稱金服公司）訂於102年9月4日上午11時第一 次拍賣，因無人應買而拍賣不成立，金服公司再訂於102年9 月25日為第二次拍賣，惟系爭房地經核定之最低價額僅餘 36,024,000元等情，此有金服公司通知在卷可參（見原執行 法院司執字第68178號卷第189至190頁、第200至201頁）， 與債權人請求執行之債權本金45,576,468元顯有差距，足見 相對人劉建成與抗告人間系爭租賃契約之存在，業已影響抵 押權之行使，是原執行法院依債權人即相對人金聯公司之聲 請，將抗告人之租賃權除去後拍賣，於法並無違誤。 ㈢抗告意旨雖以：第三人強哥企業有限公司（下稱強哥公司） 早於72年間即向相對人劉建成承租系爭房屋1樓作為公司營 運之用，並於88年1月1日另簽新約。而後強哥公司面臨歇業 ，由伊承擔強哥公司與相對人劉建成間之租賃契約，並於 100年1月20日再另簽租賃契約，故伊與相對人劉建成間之租 賃關係，並非於系爭最高限額抵押權成立後始存在；且併案 債權人鄭文瑞僅承租系爭房屋1樓及夾層，並未及於2樓，故 鄭文瑞之證詞，不足以證明伊就租賃物之占有曾中斷。縱認 系爭租賃契約係發生於最高限額抵押權設立之後，惟相對人 劉建成所欠本金僅有45,576,468元，詎原法院逕以系爭最高 限額抵押權所擔保額度6,500萬元，認作係相對人金聯公司 之請求本金數額，進而認定系爭租賃契約之存在對於抵押權 之行使有影響，其判斷顯有錯誤。況伊每月均依照執行命令 ，將租金轉交金聯公司，應不致影響金聯公司之權益，實無
除去系爭租約之必要云云。惟查：
⒈依強哥公司與相對人劉建成間之租賃契約所示，租賃使用 範圍為系爭房屋1樓及夾層，租賃期間自81年1月1日起至 115年12月31日止，每年租金為12萬元，並於每年元月五 日以前繳納一年期之租金（見本院卷第30至32頁反面）； 而抗告人之承租範圍除系爭房屋1樓及夾層外，尚包括2樓 及地下樓部分，承租期間則自100年2月1日起至115年1月 30日止，每月租金為2萬元，並於每月1日以前繳納租金（ 見本院卷第28至29頁反面）。是前後兩契約之承租範圍、 租賃期間、租金及付租方式均不相同，難認抗告人與相對 人劉建成間之系爭租約係承擔強哥公司與相對人劉建成間 之租賃契約而來。又抗告人亦未提出其他證據以證明強哥 公司確實將租賃契約之權利義務關係交由抗告人承擔，是 自形式上觀之，抗告人與相對人劉建成間之系爭租約，確 實為系爭最高限額抵押權成立後始存在。況另依原執行法 院於102年11月27日下午2時30分訊問併案債權人鄭文瑞代 理人高以歆，其到院陳述鄭文瑞自95年3月起至100年3月 23日止，承租系爭房屋全部，5年之使用期間內並無第三 人主張有與相對人劉建成承租系爭房屋，亦無轉租予第三 人使用等情（見原執行法院司執字第68178號卷第236頁正 反面）；又鄭文瑞與相對人劉建成間之返還押租金之訴訟 ，經原法院以101年度簡上字第155號判決確定在案，依該 確定判決之兩造不爭執事項，可知系爭房屋於92年12月30 日起至94年12月30日止，由相對人劉建成出租予莊柄浦使 用，自95年3月25日起至100年3月28日止，則由鄭文瑞占 有使用（見本院卷第37頁背面），與前開高以歆所述相符 ，故縱認抗告人確實承擔強哥公司與相對人劉建成間之租 賃契約，惟至遲於92年12月30日起，抗告人即未就系爭房 屋占有使用，是其所稱伊自81年1月1日起占有使用系爭房 屋迄今未中斷，自非可取。
⒉又金聯公司受讓自渣打銀行之債權本金為45,576,468元， 倘計算至103年7月1日止之利息及違約金，總金額為47,44 8,462元，有金聯公司提出之債權計算書在卷可考（見本 院卷第45頁），而系爭房地於第二次拍賣時，所核定之最 低價額僅餘36,024,000元，業如前述，故系爭租賃關係之 存在，顯已影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不 足以清償擔保債權，是以原執行法院依債權人之聲請，將 租賃契約除去後拍賣，並無不合。又抗告人雖將每月租金 2萬元轉交金聯公司，惟該金額與債權金額相距過大，尚 不足以影響前開事實之認定。
㈣綜上，抗告人與相對人劉建成間之租賃關係成立在系爭抵押 權設定登記之後，且該租賃關係之存在業已影響系爭抵押權 之行使，是原執行法院司法事務官處分駁回抗告人對於102 年9月18日執行命令之聲明異議，並無違誤。原裁定因而駁 回抗告人對於上開處分之異議，並無不合。抗告意旨仍執前 詞指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。三、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 103 年 8 月 28 日
民事第二十一庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 蔡和憲
法 官 汪智陽
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 103 年 8 月 29 日
書記官 蕭進忠
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