臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第705號
上 訴 人 祭祀公業周明珠
法定代理人 周承俊
周榮福
周重安
訴訟代理人 張慶宗律師
複 代理人 謝尚修律師
被 上訴人 馮蒼秀
謝張玉葉
共 同
訴訟代理人 林亦書律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國102 年
6 月28日臺灣臺北地方法院100 年度重訴字第656 號第一審判決
提起上訴，本院於103 年7 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：坐落臺北市○○區○○段0 ○段00地號（ 重測前為古亭段51地號，因分割增加36-1、36-2、36-3地號 ）、36-1地號土地（以下合稱系爭土地）為伊所有（權利範 圍均為全部），被上訴人馮蒼秀所有之同段1486建號、門牌 號碼臺北市○○路0 段000 ○0 號建物（下稱系爭104 之1 號建物），及被上訴人謝張玉葉所有之門牌號碼臺北市○○ 路0 段000 號未辦保存登記建物（下稱系爭104 號建物）均 無權占用系爭土地，系爭104 號建物占用之位置如附圖所示 編號A ⑴、A ⑵（占用面積合計16平方公尺），系爭104 之 1 號建物占用之位置如附圖所示編號B ⑴、B ⑵（占用面積 合計33平方公尺）。退步言之，縱認被上訴人與伊就系爭10 4 號建物、系爭104 之1 號建物所占用之系爭土地確有租賃 契約關係存在，因伊於94年3 月16日、同年3 月26日已分別 與被上訴人謝張玉葉、馮蒼秀簽立同意書（下稱系爭2 份同 意書），雙方合意終止租賃契約，改為使用借貸關係，而未 約定借貸期限，伊本得隨時請求被上訴人返還占用之系爭土 地；另縱認兩造間就系爭104 號建物、系爭104 之1 號建物 所占用之系爭土地之租賃關係，並未經兩造合意終止，因被 上訴人自88年起即未支付租金，且被上訴人均未實際使用系 爭104 號、系爭104 之1 號建物，而出租予他人作為店面使 用，伊業依民法第450 條第2 項、土地法第103 條第3 款之 規定，以100 年9 月5 日民事準備書狀繕本之送達，對被上
訴人為終止租賃契約之意思表示，故兩造間之租賃契約關係 已不存在，被上訴人就系爭104 號建物、系爭104 之1 號建 物所占用之系爭土地，已無占有之合法權源，伊自得請求被 上訴人拆屋還地。爰依民法第767 條第1 項之規定提起本件 訴訟，聲明求為命被上訴人謝張玉葉應將坐落系爭土地上如 附圖所示A ⑴（面積15平方公尺）、A ⑵（面積1 平方公尺 ）之門牌號碼臺北市中正區○○路0 段000 號之建物拆除後 ，將土地返還上訴人；被上訴人馮蒼秀應將坐落系爭土地上 如附圖所示B ⑴（面積11平方公尺）、B ⑵（面積22平方公 尺）之門牌號碼臺北市中正區○○路0 段000 ○0 號之建物 拆除後，將土地返還上訴人之判決。原審判決駁回上訴人之 訴，上訴人不服，提起上訴。其上訴聲明求為判決：㈠原判 決廢棄。㈡被上訴人謝張玉葉應將坐落系爭土地上如附圖所 示A ⑴、A ⑵之門牌號碼臺北市中正區○○路0 段000 號之 建物拆除後，將土地返還上訴人。㈢被上訴人馮蒼秀應將坐 落系爭土地上如附圖所示B ⑴、B ⑵之門牌號碼臺北市中正 區○○路0 段000 ○0 號之建物拆除後，將土地返還上訴人 。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則略以：
㈠系爭104 之1 號建物係被上訴人馮蒼秀於77年9 月30日自訴 外人羅吉郎處受讓而取得所有權，系爭104 號建物係由被上 訴人謝張玉葉於73年4 月28日自訴外人徐羅阿鳳處受讓取得 事實上處分權，徐羅阿鳳之前手則為訴外人白英妹。而上訴 人與羅吉郎間就系爭104 之1 號建物所占用之系爭土地，至 少自57年間起即有租賃關係存在，上訴人與白英妹就系爭10 4 號建物所占用之系爭土地，則至少自41年1 月起即有租賃 關係存在。馮蒼秀繼受取得系爭104 之1 號建物之所有權， 及謝張玉葉繼受取得系爭104 號建物之事實上處分權時，均 一併繼受取得羅吉郎、白英妹對上訴人之租賃權，且彼二人 於繼受後仍陸續提存租金，是兩造間就系爭104 之1 號建物 、系爭104 號建物所占用之系爭土地仍有不定期限之租賃契 約關係存在，被上訴人占用系爭土地並非無權占有。 ㈡又伊等未曾簽立系爭2 份同意書，兩造間未有合意終止原有 之不定期限租賃契約關係，而變更為使用借貸關係之情事， 是兩造間仍有不定期限之租賃契約存在，伊等使用系爭土地 並非無權占有。
㈢又系爭104 之1 號建物、系爭104 號建物迄今仍為伊等用益 中，伊等縱將上開建物出租第三人使用，亦屬合法之用益， 顯與土地法第103 條第3 款所規定將基地轉租第三人之情形 有間；另縱使伊有欠繳88年至102 年租金之情事，惟上訴人
既未定相當期限催告伊等支付租金，其逕以100 年9 月5 日 民事準備書狀繕本之送達，對伊等為終止租賃契約之意思表 示，自不生合法終止之效力等語，資為抗辯。其答辯聲明求 為判決：⒈上訴駁回。⒉如受不利判決，願預供擔保請准宣 告免為假執行。
三、查上訴人主張系爭36地號、36-1地號土地為上訴人所有（權 利範圍均為全部），被上訴人馮蒼秀所有之系爭104 之1 號 建物占用系爭土地如附圖所示編號B ⑴、B ⑵部分（占用面 積合計33平方公尺），被上訴人謝張玉葉所有之系爭104 號 建物則占用系爭土地如附圖所示編號A ⑴、A ⑵部分（占用 面積合計16平方公尺）等情，此為被上訴人所不爭執，並有 土地登記謄本、建物登記謄本及土地複丈成果圖（即附圖） 在卷可佐（見原審卷第7 、8 頁、第41頁、第165 頁），堪 認此部分事實為真實。
四、本院得心證之理由：
㈠按私文書上之簽名或蓋章，當事人承認其為真正，僅否認係 其本人或代理人所簽蓋時，按諸舉證責任分配之原則，固應 由該當事人負舉證之責。惟此項原則，僅簽名或蓋章於私文 書上始有其適用，茍私文書以及當事人之簽章，均係影印而 得，即令影印在同一紙張上，主張其影印自同一原本者，必 須提出原本，或證明係自同一原本影印而來，始有前述舉證 責任分配原則之適用（參照最高法院73年度台上字第2382號 判決意旨）；次按租地建屋之契約如無相反之特約，自可推 定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故 承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人 仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地 上所建房屋之特約而言，此經最高法院著有48年台上字第22 7 號判例意旨可資參照（嗣民法於88年4 月21日修正時增列 第426-1 條，明文規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋 所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續 存在」，經最高法院91年10月15日91年度第13次民事庭會議 決議不再援用前開判例）；又民法第450 條第2 項固規定租 賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法 之特別法，自應優先適用土地法之相關規定，是租用建築房 屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一者，出租 人不得收回（參照最高法院86年度台上字第2258號判決意旨 ）。又租用建築房屋之基地，非因：⒈契約年限屆滿時。⒉ 承租人以基地供違反法令之使用時。⒊承租人轉租基地於他 人時。⒋承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年 以上時。⒌承租人違反租賃契約時，出租人不得收回，土地
法第103 條定有明文。而房屋所有人與基地所有人間就基地 有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其 房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收 益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地 租約之原因（參照最高法院79年台上字第2678號判例意旨） 。另建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2 年以 上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440 條第1 項規定 ，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不 為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2 年 以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（參照最高法院 68年台上字第777 號判例意旨）。
㈡查被上訴人抗辯訴外人羅吉郎就系爭104 之1 號建物所占用 之系爭土地與上訴人間有不定期限租賃契約關係存在，羅吉 郎嗣於77年9 月30日將系爭104 之1 號建物所有權以贈與之 登記原因移轉登記予馮蒼秀；訴外人白英妹就系爭104 號建 物所占用之系爭土地與上訴人間有不定期限租賃契約關係存 在，白英妹嗣於71年1 月16日將系爭104 號建物之事實上處 分權贈與訴外人徐羅阿鳳，徐羅阿鳳再於73年4 月28日贈與 謝張玉葉等情，業據被上訴人提出上訴人不爭執形式上真正 （見原審卷第77頁正面）之建築改良物贈與所有權移轉契約 書、贈與稅免稅證明書、建物登記謄本、收據、建築改良物 所有權狀、催繳租金函、律師函、匯票、繳款書、國庫存款 收款書、提存書及自行收納款項統一收據為證（見原審卷第 35至75頁、第200 至205 頁）。而依被上訴人所提出之前開 文件，可知上訴人曾就「古亭町51地號土地」（重測後為臺 北市○○區○○段0 ○段00地號土地）向白英妹收取41年1 月至42年12月、46年1 月至12月、48年1 月至52年12月之租 金；另上訴人於69年1 月3 日曾分別寄送催告函予羅吉郎、 白英妹，表示羅吉郎自57年7 月1 日起、白英妹自60年3 月 1 日起積欠租金，而催告其2 人於文到10日內給付積欠之租 金，羅吉郎、白英妹則委任奚樹基律師於69年1 月12日函覆 上訴人，否認有違約不繳納租金之情事，要求上訴人於文到 15日內收清全部地租，逾期不收則依法提存；嗣羅吉郎、白 英妹復於69年1 月30日委任奚樹基律師發函上訴人，表示上 訴人已於同年1 月19日與奚樹基律師達成協議，並檢附金額 合計461,787 元之匯票予上訴人，以繳付68年年底前之全部 地租，前開匯票並經上訴人於69年2 月13日提示兌現；羅吉 郎、徐羅阿鳳另委任奚樹基律師寄送支票予上訴人，以繳付 72年至74年之地租；羅吉郎、謝張玉葉、馮蒼秀復曾為上訴 人分別提存75年至87年之租金，被上訴人又於101 年6 月15
日為上訴人提存88年至102 年之租金。被上訴人雖未能提出 租賃期間之全部租金收據，惟被上訴人因事隔久遠，而涉有 舉證困難之問題，若強令被上訴人須提出租賃期間之全部租 金收據，實顯失公平，依民事訴訟法第277 條但書規定，應 減輕被上訴人之舉證責任，而被上訴人既已提出前開相關證 據，堪認其已提出適當之證明，上訴人既未提出反證，則被 上訴人抗辯白英妹至遲自41年1 月起、羅吉郎至遲自57年7 月起，即就系爭土地與上訴人間有租賃關係存在等情，應堪 以採信。而上訴人與白英妹、羅吉郎間之租期既逾1 年以上 ，又未以字據訂立，依民法第422 條之規定，視為不定期限 之租賃。另羅吉郎於77年9 月30日將系爭104 之1 號建物所 有權以贈與之登記原因移轉登記予馮蒼秀，白英妹於71年1 月16日將系爭104 號建物之事實上處分權贈與訴外人徐羅阿 鳳，徐羅阿鳳再於73年4 月28日贈與謝張玉葉，上訴人既未 舉證證明其與白英妹、羅吉郎間有禁止轉讓基地上所建房屋 之特約存在，揆諸前開說明，上訴人就系爭土地與白英妹、 羅吉郎之基地租賃契約，對於被上訴人仍繼續存在。是被上 訴人抗辯其就系爭土地與上訴人間有不定期限之租賃契約關 係存在等情，即屬可取。
㈢又上訴人主張兩造於94年間簽立同意書，合意終止前開租賃 契約關係云云，固據其提出系爭2 份同意書之影本、訴外人 謝陳月英、林冠君、蕭世賢、李後振、王細俤、張志忠與上 訴人簽訂之同意書、不動產買賣契約書、訴外人李生發與上 訴人簽訂之同意書為證（見原審卷第80、81頁、第96至115 頁），惟縱使謝陳月英、林冠君、蕭世賢、李後振、王細俤 、張志忠及李生發曾與上訴人簽訂同意書及不動產買賣契約 書，同意將渠等在系爭土地上興建之建物出售予上訴人，亦 難憑此遽認被上訴人亦曾與上訴人簽訂相同內容之同意書。 另系爭2 份同意書之影本固記載：「茲本人（即謝張玉葉） 同意每坪以壹拾伍萬元正，處理本人所有建物拆遷補償費… 」；「茲同意以每坪壹拾伍萬元正，處理本人（即馮蒼秀） 所有建物拆遷及歸還騎樓使用土地…」，惟被上訴人否認前 開同意書上「謝張玉葉」、「馮蒼秀」簽名之形式上真正， 上訴人雖聲請鑑定系爭2 份同意書上「謝張玉葉」、「馮蒼 秀」簽名之真偽，及聲請傳喚證人周龍次到庭作證，惟上訴 人並未持有系爭2 份同意書之原本，故未能提出，此經上訴 人陳明在卷（見本院卷第29頁正面），上訴人復未舉證證明 系爭2 份同意書影本確係自同一原本影印而來，揆諸前揭說 明，自無從以鑑定筆跡之方式查明被上訴人是否確曾簽立系 爭2 份同意書。另證人周龍次在本院雖證稱：伊父親周秋溪
曾經擔任上訴人之管理人約5 、6 年的時間。當時上訴人的 管理人周秋溪、周廷芳，各委託伊、周科文與住戶進行協商 ，當初協調地上物補償時，第一次（即93年2 月22日）協調 時，我們有請所有住戶到場，聽取他們對上訴人有何要求， 當時住戶也同意先丈量他們所占有坪數面積；第二次（即93 年3 月5 日）協調時，是他們與楊國明協調好，要求每坪35 萬元的補償費，但我們不同意，認為太貴；93年2 月22日及 同年3 月5 日兩次會議後，我們委託楊國明去協商，因為他 是當地的里長，最後他們同意依建坪每坪15萬元補償；伊有 看過系爭2 份同意書，被上訴人2 人簽同意書時，伊有在場 ，是她們親筆簽的云云（見本院卷第108 頁反面、第109 頁 正面），並提出93年2 月22日、同年3 月5 日之會議紀錄影 本為證（見本院卷第112 至118 頁），惟其嗣後又改稱：系 爭2 份同意書簽訂時，伊都不在場，因為都是楊國明在斡旋 ，伊沒有親眼看見這2 份同意書的簽訂過程等語（見本院卷 第110 頁正面），證人周龍次關於其是否曾親見被上訴人簽 立系爭2 份同意書乙節，前後證述情節不一，其證詞尚難以 採信。另依前開2 份會議紀錄影本之內容，93年2 月22日之 會議紀錄雖有「馮蒼秀」之簽名，同年3 月5 日之會議紀錄 則有被上訴人「謝張玉葉」、「馮蒼秀」之簽名，惟被上訴 人否認前開簽名之形式上真正，上訴人就此並未能舉證以實 其說，況93年2 月22日之會議紀錄僅記載「…由建物所有 權人提出每坪補貼單價，經祭祀公業討論決議來補貼…。 建物所有權人再開乙次會議決定…」；同年3 月5 日之會議 紀錄則記載：「…地上物所有權人要求每坪以35萬元補償… 」，均未記載參與會議之住戶同意以每坪15萬元作為拆遷補 償之金額，自無從逕依前開2 份會議紀錄而推論被上訴人確 曾簽立系爭2 份同意書，並與上訴人合意終止租賃契約。另 證人楊國明在本院證稱：93年或94年間，因為伊是里長，周 科文、周龍次與周買曾與伊接洽，口頭拜託伊幫忙召集地上 物的所有人。93年2 月22日及同年3 月5 日的會議紀錄都是 伊寫的，但伊現在已找不到該2 份會議紀錄，伊並沒有看到 被上訴人2 人有來開會；系爭2 份同意書，伊之前並沒有看 過，伊找過馮蒼秀、謝張玉葉2 次，她們本人有過來，但不 同意簽同意書給伊，她們說有租約在，且價錢太低，不願意 簽等語（見本院卷第134 頁反面至第136 頁正面），證人楊 國明與被上訴人既無何親誼關係，僅係受上訴人之委託而居 中斡旋，應無袒護被上訴人之必要，其證詞應堪以採信，自 亦難認被上訴人曾簽立系爭2 份同意書。則上訴人主張兩造 於94年間簽立系爭2 份同意書，合意終止兩造間之租賃契約
云云，尚非可取。
㈣上訴人另主張被上訴人自88年起即未支付租金，且被上訴人 並未實際使用系爭104 號、系爭104 之1 號建物，而出租他 人作為店面使用，伊已合法終止兩造間之租賃契約關係云云 。而被上訴人固不爭執渠等將系爭104 號建物、系爭104 之 1 號建物出租他人開店使用，且於101 年6 月15日始為上訴 人提存88年至102 年之租金（見原審卷第199 頁、本院卷第 78頁反面），惟上訴人並未舉證證明其與白英妹、羅吉郎、 徐羅阿鳳或被上訴人間有不得將前揭建物供與他人使用之特 約存在，揆諸前開說明，縱使被上訴人將系爭104 號建物、 系爭104 之1 號建物出租他人開店使用，亦屬渠等對於前開 建物使用收益權之行使，與單純之基地轉租有別，尚難構成 終止基地租約之原因；另縱使被上訴人自88年1 月起即未繳 付租金，惟上訴人並未舉證證明其以100 年9 月5 日民事準 備書狀繕本之送達，向被上訴人為終止租賃契約之意思表示 之前，曾定相當期限催告被上訴人支付租金，依前揭說明， 上訴人前開終止租賃契約之意思表示，自不生合法終止之效 力，而被上訴人已於101 年6 月15日為上訴人提存88年至10 2 年之租金，此有提存書在卷可佐（見原審卷第200 頁）， 則上訴人以被上訴人欠繳租金為由，終止兩造間之租賃契約 關係，亦無理由。
㈤綜上，兩造間就系爭104 號、系爭104 之1 號建物所占用系 爭土地之租賃契約關係，既未經兩造合意終止，亦未經上訴 人合法終止，則前開租賃契約關係仍屬有效存在，被上訴人 占有系爭104 號、系爭104 之1 號建物所占用之系爭土地， 即非無權占有，是上訴人依民法第767 條第1 項之規定，請 求被上訴人拆屋還地，即屬無據。
五、從而，上訴人依民法第767 條第1 項之規定，請求被上訴人 謝張玉葉應將坐落系爭土地上如附圖所示A ⑴、A ⑵部分之 門牌號碼臺北市中正區○○路0 段000 號之建物拆除後，將 土地返還上訴人；被上訴人馮蒼秀應將坐落系爭土地上如附 圖所示B ⑴、B ⑵部分之門牌號碼臺北市中正區○○路0 段 000 ○0 號之建物拆除後，將土地返還上訴人，均無理由， 不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經斟酌後，認為均不 足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘 明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 12 日
民事第二十一庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 汪智陽
法 官 蔡和憲
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 12 日
書記官 常淑慧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。