臺灣高等法院民事判決 102年度上國易字第21號
上 訴 人 臺北市古亭地政事務所
法定代理人 林健智
訴訟代理人 徐秀蘭律師
被上訴人 蔡承穎
訴訟代理人 王曉婷律師
上列當事人間請求國家賠償事件，上訴人對於中華民國102年7月
17日臺灣臺北地方法院102年度國字第6號第一審判決提起上訴，
經本院於103年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決除確定部分外，關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾叁萬玖仟叁佰陸拾陸元及自民國一百零一年八月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分八十八，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國97年2月3日以新臺幣（下同 ）700萬元向訴外人歐陽如珊購得坐落臺北市文山區萬隆段 二小段第219、220-1、220-2、221、223-1、224、226地號 土地應有部分各115/10000（下稱系爭土地），及其上臺北 市○○區○○段0○段0000○號建物即門牌號碼臺北市○○ 區○○○路0段000巷0弄0○0號5樓房屋（下稱系爭房屋，與 系爭土地合稱系爭房地）。系爭房屋當時登記總面積為 76.75平方公尺、附屬建物陽台面積為8.34平方公尺，合計 85.09平方公尺。被上訴人嗣於101年5月28日以總價1,380萬 元將系爭房地出售予訴外人張廷棟時，始發現上訴人於72年 間將系爭房屋之面積誤植，經重新核算後，系爭房屋之正確 面積應為總面積68.03平方公尺、附屬建物陽台6.2平方公尺 ，合計74.23平方公尺，共短少10.86平方公尺（85.09-74.2 3=10.86）。張廷棟因系爭房屋面積短少而與被上訴人解除 買賣契約，雖被上訴人再以總價1,160萬元出售系爭房地予 訴外人鄭筱瑩，惟被上訴人已因上訴人登記錯誤致受有差價 損失220萬元。縱認被上訴人主張之上開損害額不足採，惟 被上訴人以總價700萬元購買系爭房地，按當時登記之系爭 房屋面積計算，係以每平方公尺8萬2,265元之價格買入，然 因系爭房屋面積短少10.86平方公尺，致被上訴人受有溢付 價金89萬3,398元之損害。爰依土地法第68條第1項前段、國
家賠償法第2條第2項前段之規定，求為：上訴人應給付被上 訴人220萬元及自101年8月11日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。原審判命上訴人應給付被上訴人89萬3,398 元本息，駁回被上訴人其餘請求，上訴人不服提起上訴。被 上訴人補稱：申請所有權移轉登記之所有權買賣移轉契約書 所載金額僅為依照土地法、房屋稅條例等規定申報之結果， 目的係作為相關稅捐核課之依據，無法反映真正價值，自與 被上訴人實際上所受損害無關。歐陽如珊與上訴人均負有補 償上訴人購買系爭建物因面積短少之損失，係屬不真正連帶 債務，因被上訴人並未自歐陽如珊獲取任何賠償，乃對被上 訴人提起本件全部損害賠償之請求等語。並答辯聲明：上訴 駁回（被上訴人就其敗訴部分（2,200,000元-893,398元 =1,306,602元）未聲明不服，不在本院審理範圍）。二、上訴人則以：上訴人就系爭房屋之面積固有登記錯誤之情事 ，惟被上訴人得受賠償金額應以其受損害時之價值為限，即 以被上訴人購買系爭房屋之價金為計算基準。而依被上訴人 於97年3月3日與歐陽如珊簽訂之公定契約書記載，系爭土地 買賣金額為367萬2,085元，系爭房屋買賣金額為14萬1,110 元，總計381萬3,195元，故系爭房屋買賣價金占系爭房地總 價比例為3.7％，再依被上訴人與歐陽如珊簽訂之不動產買 賣契約書（私契）房地總價700萬元計算，被上訴人買受系 爭房屋之實際價金為25萬9,000元（7,000,000元×3.7%=259 ,000元），每平方公尺單價為3,044元（259,000元÷85.09 ㎡=3,044元），因系爭房屋短少面積10.86平方公尺，故被 上訴人所受損害額應為3萬3,058元（3,044元×10.86=33,05 8元）等語，資為抗辯。並補充陳述：被上訴人購買系爭房 地，土地面積並未登記錯誤，係建物面積登記不符，而購買 房地，土地年年增值，建物則年年折損，並買賣價金中土地 價金占絕大部分，故被上訴人自不能以全部買賣價金作為計 算系爭建物面積減少所受損害之基準。再系爭房地位於捷運 萬隆站出口步行不到5分鐘，距離公館商圈開車10分鐘不到 ，交通位置、學區及生活機能皆相當方便，系爭建物登記錯 誤致短少10.86平方公尺，僅約3坪，並不影響居住功能，自 不構成影響市價主要因素。況依103年5月27日不動產鑑定書 ，系爭房屋於97年被上訴人購買時之交易價格為118萬6,950 元，被上訴人因面積登記錯誤所受之損害賠償應為17萬 3,653元（1,186,950元×10.86㎡/74.23㎡=173,683元）， 抑或依建物價格比率19.3%計算，被上訴人購買系爭房屋之 價格為135萬1,000元（7,000,000元×19.3%=1,351,000元） ，溢付價款應為16萬4,050元（1,351,000元-1,186,950元
=164,050元）。此外，被上訴人應向歐陽如珊主張不當得利 ，填補其所受損害，並非向上訴人請求國家賠償等語。原審 為被上訴人部分勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲 明：㈠原判決關於命上訴人給付被上訴人超過3萬3,058元本 息部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人 在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（上訴人就原審命給 付3萬3,058元本息部分，未聲明不服，已告確定，不在本院 審理範圍）。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被上訴人於97年2月3日與歐陽如珊簽訂不動產買賣契約， 約定被上訴人以總價金700萬元向歐陽如珊購買系爭房地 ；系爭房屋當時登記總面積為76.75平方公尺、五層面積 為76.75平方公尺、附屬建物陽台面積為8.34平方公尺， 合計85.09平方公尺，有不動產買賣契約書可稽（見原審 卷第14至19頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第102頁 反面，本院卷第14、72至73頁）。
㈡系爭房屋之原所有權人於72年3月間向上訴人申請系爭房 屋第一次測量時，上訴人因繪製成果圖核算面積誤植溢算 ，致面積登記錯誤，其後上訴人依地籍測量實施規則第 278條規定，逕為辦理建物測量成果圖更正及辦竣面積更 正登記，更正後系爭房屋登記總面積為68.03平方公尺、 五層面積為68.03平方公尺、附屬建物陽台面積為6.2平方 公尺，合計74.23平方公尺，上訴人並以101年6月6日北市 古地測字第00000000000號函通知被上訴人，為兩造所不 爭執（見原審卷第102頁反面至103頁，本院卷第14、73頁 ），並有上訴人上開函文可憑（見原審卷第26至27頁）。 ㈢被上訴人與歐陽如珊於97年3月3日簽訂之公定契約書記載 ，系爭房屋買賣價金為14萬1,100元、系爭土地買賣價金 為367萬2,085元，總價381萬3,185元，有土地所有權買賣 移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書可據（見 外放上訴人之蔡承穎民事訴訟卷證第5頁反面至7頁），並 為兩造所不爭執（見原審卷第103頁）。
㈣被上訴人於101年8月10日依國家賠償法之規定，以書面向 上訴人提出損害賠償之請求，惟兩造協議不成立，上訴人 於101年12月5日出具「臺北市古亭地政事務所受理土地法 第68條土地登記損害賠償事件協議不成立證明書」予被上 訴人，被上訴人乃於102年1月18日向原審提起本件訴訟， 有國家賠償請求書、臺北市古亭地政事務所受理土地法第 68條土地登記損害賠償事件協議紀錄、協議不成立證明書 可憑（見原審卷第10至13頁，外放上訴人之蔡承穎民事訴
訟卷證第16至17頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第 103頁）。
四、本院得心證之理由及判斷：
㈠按土地法第68條第1項規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致 受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關 證明其原因應歸責於受害人時，不在此限」，從而職司土 地登記事務之公務員因過失不法侵害人民權利，即應由該 公務員所屬地政機關依上開規定負損害賠償責任。查，系 爭房屋於72年3月間辦理第一次測量時，上訴人因繪製成 果圖核算面積時誤植溢算，致將系爭房屋面積錯誤登記為 總面積為76.75平方公尺、五層面積為76.75平方公尺、附 屬建物陽台面積為8.34平方公尺，合計85.09平方公尺， 其後上訴人依地籍測量實施規則第278條規定，逕為辦理 建物測量成果圖更正及辦竣面積更正登記，更正後系爭房 屋登記總面積為68.03平方公尺、五層面積為68.03平方公 尺、附屬建物陽台面積為6.2平方公尺，合計74.23平方公 尺之事實，為兩造所不爭執，並有上訴人101年6月6日北 市古地測字第00000000000號函可憑（見原審卷第26至27 頁）。則被上訴人主張：上訴人就系爭房屋有登記錯誤情 事等語，堪以採取。
㈡又按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他 方支付價金之契約，民法第345條第1項定有明文。易言之 ，買賣契約之雙方係以價金與財產權互為交換，當雙方對 價金與財產權達成合意，即表示該交換之價金與財產權對 雙方而言具有對價相當性。而在區分所有建物之房地買賣 中，因房屋面積之測量須備相關儀器及技術，故在交易時 通常雙方均不會自行或委請地政機關實際進行鑑測，而係 約定面積以地政機關登記簿謄本所載為準，至於基地持分 部分，則因一般人並無計算就其專有部分面積與專有部分 總面積比例所需資料及知識，且地政機關所為之登記，均 經相當嚴謹之程序，鮮有登記錯誤之情況，是一般人對地 政機關登記之內容，具有極高之信任而不會輕易對其產生 懷疑，故亦輒約定基地持分以地政機關登記簿謄本所載為 準。查被上訴人並均非系爭房地之原始承購戶，係於97年 間年間向他人購買系爭房地等情，業據被上訴人陳明，並 為上訴人所未爭執。而被上訴人購買系爭房地時，系爭房 屋登記之面積尚未經上訴人更正，揆諸前開說明，堪信被 上訴人與前手間就買賣價金之合意，係建立在被上訴人買 受之房地之所有權範圍，係如建物及土地登記簿謄本所載 面積之基礎上，亦即斯時依買賣雙方之認知，被上訴人因
買賣而所取得之系爭房屋面積，應為總面積為76.75平方 公尺、五層面積為76.75平方公尺、附屬建物陽台面積為 8.34平方公尺，合計85.09平方公尺，惟如前所述，系爭 房屋在71間第一次登記之面積因誤算溢增，是被上訴人因 買賣實際取得之系爭房屋面積係總面積為68.03平方公尺 、五層面積為68.03平方公尺、附屬建物陽台面積為6.2平 方公尺，合計74.23平方公尺，顯見被上訴人在買賣時確 因誤信建物登記謄本上錯誤之登記面積，而有溢付價金之 情。是被上訴人主張其因系爭房屋面積登記錯誤，致受有 溢付價金之損害，二者間有相當因果關係，亦可採信。 ㈢被上訴人既於97年間買受系爭房地時，因信賴建物登記謄 本上錯誤之面積登記，而受有溢付價金之損害，如上所述 ，則被上訴人依土地法第68條第1項之規定，請求被上訴 人賠償，自屬有據。惟按因登記錯誤、遺漏、或虛偽致受 損害，由該地政機關負損害賠償之範圍，以不得超過受損 害時之價值為限，對於受害人依通常情形原可預期之利益 之喪失則不得請求賠償，此觀土地法第68條第2項規定自 明（最高法院87年度台上字第115號民事判決要旨參照） 。所謂受損害時之價值，係指受損害時之市價而言（最高 法院102年度台上字第657號判決要旨同此見解）。被上訴 人向訴外人歐陽如珊購買系爭房地，上訴人雖就系爭房屋 之面積登記錯誤，而致被上訴人受有溢付買賣價金之損害 ，然就系爭土地之登記事項並無錯誤，故上訴人就被上訴 人所信賴之系爭房屋登記面積減少部分予以賠償，即足以 填補其損害。查，被上訴人與歐陽如珊簽訂之不動產買賣 契約書（見原審卷第14至19頁），其上僅記載買賣總價為 700萬元，未記載土地及房屋各別價款為何，故無從按其 支付之價金數額，計算實際溢付之買賣價金為若干。經本 院依上訴人之聲請囑託社團法人台北市不動產估價師公會 依更正後面積，鑑明97年1、2月間即被上訴人購買時之系 爭土地、房屋之合理價值，該公會委任仲量聯行不動產估 價師事務所鑑定結果，系爭房地更正後之總價為615萬元 ，系爭土地、系爭房屋所占價格分別為80.7%及19.3%，有 該公會103年5月30日（103）台北估價師字第120號函檢附 不動產估價報告書可參（見本院卷第94頁及外放不動產估 價報告書第40頁）。則依被上訴人以總價700萬元購得系 爭房地，系爭房屋所占價格比率19.3%計算結果，系爭房 屋之價款應為135萬1,000元（計算式：7,000,000元× 19.3%=1,351,000元），當時系爭房屋登記面積85.09平方 公尺，每平方公尺價格應為1萬5,877元（計算式：
1,351,000元÷85.09㎡=15,877，元以下四捨五入，下同 ），茲因系爭房屋更正後減少登記面積10.86平方公尺（ 85.09㎡-74.23㎡=10.86㎡），從而被上訴人所受損害應 為17萬2,424元（計算式：15,877元×10.86㎡=172,424元 ）。
㈣被上訴人主張：其於101年5月28日以總價1,380萬元將系 爭房地出售予訴外人張廷棟，因發現系爭房屋之面積誤植 短少致解除買賣契約，嗣被上訴人再以總價1,160萬元出 售系爭房地予訴外人鄭筱瑩，計受有220萬元之差價損失 云云，固據提出買賣契約書為證（見原審卷第19至25、28 至33頁），惟係屬被上訴人依通常情形原可預期之差價利 益之減損，尚非被上訴人受損害時系爭房地價值之減損， 依前揭說明，上訴人請求被上訴人賠償該部分之損害，即 屬無據。
㈤被上訴人雖主張其以總價700萬元購買系爭房地，按當時 登記之系爭房屋面積計算，係以每平方公尺8萬2,265元之 價格買入，然因系爭房屋面積短少10.86平方公尺，致其 受有溢付價金89萬3,398元之損害云云。惟查： ⒈房地產交易實務，房屋及基地之買賣均屬整體議價，而 非議定單位面積之價格後再依總面積累積計算買賣價金 。買賣雙方於交易過程縱有提及房屋單位面積之價格， 通常僅屬總價磋商之手段，最終仍係就土地及房屋總價 為確認。觀之被上訴人與歐陽如珊簽訂之系爭房地買賣 契約書亦僅記載買賣標的及總價，並未記載系爭房屋單 位面積之價格，足證被上訴人向歐陽如珊購買系爭房地 ，係就系爭房屋及基地整體議價之結果，並非先議定系 爭房屋之單位面積價格後，再依總面積累積計算買賣價 金，至為灼明。
⒉又土地與建物雖均為不動產，然建物有折舊問題，故一 般土地價值高出建物價值甚多，房地買賣價金中大部分 係支付土地價金，為一般人均有之認知，則建物所坐落 土地之面積，為房地買賣相當重要的因素，一般買受人 會考慮土地之面積以決定買賣價金，而不會僅憑建物登 記之面積作為買賣價金計算之基礎，此由無土地所有權 之房屋，於市場交易時，其買賣價格通常較之有土地所 有權之房屋為低，亦足證之。參以不動產成交案件實際 資訊申報登錄及查詢收費辦法第3條第1項規定：「買賣 案件申報登錄成交實際資訊之類別及內容如下：……二 、價格資訊：房地交易總價、土地交易總價、建物交易 總價」，第2項規定：「前項第二款交易總價如係土地
與建物分別計價者，應分別登錄；合併計價者，應登錄 房地交易總價」，可知仍有「交易總價如係土地與建物 分別計價者，應分別登錄」之土地、建物分別計價情形 ，難認買賣實務只依建物面積、單價作為計價基準，而 不論土地價值。
⒊至被上訴人提出之各大仲介業網站成交行情網頁資料、 PChome新聞網頁、內政部地政司就實價登錄揭露含車位 建坪單價計算說明、內政部不動產交易實價查詢服務網 -台北市文山區查詢結果（見原審卷第71至81頁），雖 有每坪單價金額之記載，然觀之上開交易標的均包含土 地及建物，故縱記載每坪單價，仍應包含每坪建物所坐 落之土地價值，而非單指建物價值而言。
⒋本院委請社團法人台北市不動產估價師公會依更正後面 積，鑑明97年1、2月間系爭房地之總價為何，經該公會 委任仲量聯行不動產估價師事務所鑑定結果，系爭房地 更正後之總價僅為615萬元，較被上訴人購入總價700萬 元為低，固有該鑑定報告書置本院卷外可參。然按法院 不得將採證認事之職權委諸鑑定人，否則即與鑑定僅為 一種調查證據之方法之旨趣，殊有違背（最高法院79年 度台上字第540號判例要旨參照）。觀之上開鑑定報告 逕以建坪單價為買賣價差計算標準，未慮及土地及房屋 在法律及社會經濟上為不同權利客體，且房屋恆有折舊 問題，土地有漲跌情形，在交易觀念亦有不同，且依社 會通念，購買土地及其上建物所獲增值利益在於土地昇 值，不能因土地有漲跌而將土地成本與房屋成本混為一 談，而將土地價值逕計入房屋價值，從而，上開鑑定報 告之鑑定方法，即有不足，揆諸前開說明，已難資為被 上訴人所受損害之認定依據。
⒌綜上，被上訴人買受系爭房地時，總價款係包含系爭土 地及房屋，並非僅系爭房屋，其主張僅以系爭房屋登記 面積計算總價款，與其買賣契約記載內容未符，亦與不 動產交易實務有間，被上訴人據而主張其損害賠償金額 為89萬3,398元，自非可採。
㈥至於上訴人得否另依其他法律關係向出賣人歐陽如珊請求 返還溢付價金，且歐陽如珊與本件被上訴人對上訴人各負 全部給付義務，其中一人為給付，他債務人之債務亦隨同 消滅，即因法律關係偶然之競合而成立不真正連帶債務， 則屬另一法律問題，無礙被上訴人得依土地法第68條第1 項之規定請求上訴人給付。上訴人抗辯：被上訴人應向歐 陽如珊主張不當得利，填補其所受損害，並非向上訴人請
求國家賠償云云，容有誤會，不足採取。
㈦又被上訴人於同一訴訟程序主張土地法第68條第1項及國 家賠償法第2條第2項2訴訟標的，以單一聲明，請求法院 為同一之判決，應屬訴之客觀重疊合併。本院既認被上訴 人依土地法第68條第1項之規定請求上訴人負賠償責任， 為部分有理由，有如前述，則被上訴人另依國家賠償法第 2條第2項之規定，請求上訴人負損害賠償責任部分，縱經 審酌，亦無從為更有利於被上訴人之判斷，自毋庸再加以 論究，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依土地法第68條第1項規定，請求上訴 人給付17萬2,424元，扣除原審判命給付、上訴人未聲明不 服之3萬3,058元，於13萬9,366元（172,424-33,058= 139,366），及自101年8月11日（即自國家賠償請求書送達 翌日）起至清償償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理 由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原 審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽 。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有 理由，爰予廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部 分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨就此部分， 仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回 其上訴。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用證據，經 本院審酌後，與本件之結論不生影響，爰不一一贅述，附此 敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 8 月 20 日
民事第十四庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 周美雲
法 官 陳麗玲
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 8 月 20 日
書記官 林淑貞