臺灣高等法院民事判決 102年度上字第1079號
上 訴 人 楊仕明
楊仕安
共 同
訴訟代理人 錢裕國律師
陳宜新律師
被 上 訴人 蔡新化
訴訟代理人 李建賢律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國102年8
月1日臺灣新北地方法院101年度訴字第1347號第一審判決提起上
訴，被上訴人並為訴之追加，本院於103年7月30日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
原判決第一項關於命上訴人給付超過新臺幣叁佰肆拾貳萬肆仟貳佰壹拾元，及自民國一百零一年六月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，及第二項部分，暨該部分假執行之宣告，並該訴訟費用部分之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
廢棄部分，第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。駁回部分第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條 第1項、第255條第1項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事 實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性 ，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就 原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍 內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用， 俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而 為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度臺上字第1573 號判決意旨參照）。查被上訴人於原審依民法第354條、第 359條、第184條、第185條請求上訴人減少價金。嗣被上訴 人於本院審理時，主張依民法第359條規定請求減少價金後 ，就減少之價金部分追加依不當得利法律關係請求返還價金 ，核與原請求之基礎事實同一，自應准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：
㈠被上訴人於民國100年12月15日經由原審共同被告朝日不
動產工業有限公司（下稱朝日公司）及所屬營業員即原審 共同被告陳嘉文之仲介，與上訴人簽訂房地產買賣契約書 ，以新臺幣（下同）2,650萬元之價格，向上訴人購得坐 落新北市○○區○○段○000地號、第512地號土地（下稱 系爭土地）所有權及512地號土地上1032建號建物所有權 ，門牌號碼為新北市○○區○○街00號（下稱系爭建物） 。被上訴人取得系爭房地後，於101年3月間委託會計師辦 理工廠設立登記時，始經由會計師告知而得悉系爭511地 號土地全部，512地號土地其中46.96平方公尺部分屬公共 設施保留地之道路用地。上訴人於出售系爭土地予被上訴 人時，故意隱匿部分土地屬道路用地之事實，於不動產標 的現況說明書表示系爭土地無位於政府徵收預定地之情事 ，就系爭土地中包含有屬道路用地等公共設施保留地之部 分，上訴人自應依買賣契約及民法第354條規定負物之瑕 疵擔保責任，被上訴人自得依民法第359條規定請求減少 買賣價金，並依民法第179條規定，請求返還不當得利。 又上訴人故意隱匿上情，係違反契約上交易習慣應負之告 知義務而不作為，致被上訴人受有價金之損害，亦應負侵 權行為之損害賠償責任。
㈡系爭土地面積共計為255.73平方公尺（77.35坪），其中 道路用地面積為51.56平方公尺（15.59坪），以市場上道 路用地交易價格尚不及土地公告現值之20%計算，系爭土 地中道路用地部分每坪價值約僅為1萬9,579元，而被上訴 人購買每坪單價為34萬2,599元，兩者之差價每坪32萬3,0 20元，被上訴人因此受有503萬5,882元價差之損害。爰依 民法第184條及第179條，請求上訴人減少買賣價金及損害 賠償407萬0,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息（被上訴人於原審起訴請求 ：⒈被上訴人應給付上訴人503萬5,882元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉ 朝日公司、陳嘉文應連帶給付被上訴人503萬5,882元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息；⒊前二項所命給付，於任一被告已為給付後，他 被告於給付範圍內免給付義務，其中第3項係基於被上訴 人對上訴人及原審共同被告朝日公司、陳嘉文之請求權發 生原因不同，而請求上訴人與原審共同被告朝日公司、陳 嘉文負不真正連帶給付責任，原判決駁回被上訴人對共同 被告朝日公司、陳嘉文部分，及請求上訴人給付逾407萬 0,400元本息部分之訴，未據被上訴人上訴，不在本院審 理範圍）。
二、上訴人則以：
㈠系爭土地之都市計畫係68年制定，登報公告之日已逾30餘 年，且因尚未徵收，主管機關亦未曾通知上訴人及其前手 上開公告，且上訴人係於90年5月1日最後一次都市計畫變 更5年後，即95年7月5日方因向前手買賣取得系爭土地所 有權，故上訴人及前手皆不知系爭土地部分受有都市計畫 劃定為道路用地之情形，自無向被上訴人保證系爭土地未 位於政府徵收預定地之理，上訴人於系爭房地買賣契約書 所附不動產標的現況說明書上「土地是否位於政府徵收預 定地內」欄位，勾選為「否」，實乃係基於業已委託朝日 公司居間銷售系爭房地，信賴朝日公司已就土地使用管制 內容為詳盡調查，填寫時未曾聽聞朝日公司依調查結果告 知系爭土地部分土地係受都市計畫劃定為道路用地，而逕 依朝日公司指示於該文書上勾選。
㈡朝日公司代理人吳宜臻於第一次付款日即100年12月15日 即已向新北市政府申請系爭標的之使用分區證明書，另依 房地買賣契約書附件付款說明表，於第二次用印時即已將 分區證明書交予被上訴人。故被上訴人於給付價金之時， 即已知悉系爭買賣契約之部份標的為都市計畫徵收用地， 被上訴人既仍給付全部之價金，顯見已同意系爭土地之狀 況，上訴人並無欺騙之情事。又朝日公司不論受買賣雙方 何者委託，該公司與陳嘉文均有義務瞭解土地之狀況，而 後交付土地使用分區證明書也可作為補正行為。被上訴人 於付款時已知悉系爭土地部分為都市計畫徵收用地，且被 上訴人於買受系爭511地號土地時已知悉該土地現況係作 道路使用，應對該土地使用用途為道路有相當之認知，可 依通常情形檢查知悉系爭土地區分使用，惟仍給付全部價 金而未為任何瑕疵通知之表示，視為承認其所受領之物， 上訴人免除瑕疵擔保責任，縱有損失，亦應由被上訴人自 行負擔。
㈢又新北市政府僅稱依都市計畫法所應實施之徵收方式，對 於是否已預定辦理徵收，尚待通盤檢討而未有定論，不得 逕認系爭土地部分業已位政府預定徵收預定地。甚且，關 於何時徵收，依新北市政府地政局函覆已明確表示系爭51 2地號土地未能辦理區段徵收，尚待諸多條件成就方可謂 預定徵收，尚不足認有預定徵收之情形。另就系爭511地 號土地，新北市政府工務局函覆更明白表示無任何徵收計 畫之預定。且系爭511地號、512地號土地迄今均未完成任 何公共設施，更遑論有進行任何徵收計畫，已逾都市計畫 法第5條之期限，顯見所頒不實施之都市計畫案均已失其
效力，殊無可能使系爭土地發生效用或價值上減損之瑕疵 。
㈣系爭土地地目雖為「建」，然依87年起內政部地政司陸續 發布之多則函釋及101年5月9日新北市政府地政局之新聞 稿均闡明地目已不再作為土地法定用途認定標準，自不得 認兩造合意之系爭土地真正用途為建築使用，始具有物之 通常效用。況被上訴人買受系爭土地之時係連同坐落建築 物併同購買，主要係為購買系爭土地及其上建物為居住或 辦公室使用，系爭512地號土地之現況使用即係供系爭建 物坐落之目的而為使用，系爭建物之使用年限動輒上百年 ，尚無須拆除而重建，故不可能有通常效用或價值減損情 形。
㈤都市計畫法、土地徵收條例對於土地受一般徵收或區段徵 收均有另為補償之規定，被上訴人尚可選擇以市價補償或 以供建築之抵價地折算，縱日後系爭土地遭徵收，然亦同 時得領有相當於市價之補償金，且系爭土地原非相鄰道路 之土地，經徵收後反與道路相鄰，其效用及價值將會增加 。系爭土地是否徵收仍屬未定，其價格亦未有定數，故在 未變價前，仍未能產生實際損害，且被上訴人之損害必須 將上開補償金額列入計算扣除。本件之計算方式係應以兩 造買賣成交價即2,650萬元扣除實際價值以為計算其減少 之價值損失數額，亦即相較無土地列入都市計畫道路用地 之應有價值（即無本件物之瑕疵之正常價格）應減少338 萬3,858元（計算式：26,500,000元（系爭房地買賣價格 ）－23,116,142元（系爭房地未有都市計畫道路用地情形 之價格）＝3,383,858元），其差額占無土地列入都市計 畫道路用地應有價值之比例為12.77%（計算式：3,383,85 8（元）/26,500,000（元）＝12.77%，百分位小數點第3 位以下四捨五入），則依本件買賣標的物所存有之上述瑕 疵情形，其買賣價金應減少之金額至多為338萬4,050元（ 計算式：26,500,000元×12.77%＝3,384,050元）。 ㈥朝日公司為被上訴人之代理人，朝日公司就銷售系爭土地 之都市計畫區分使用未加調查，且未提出內政部所定記有 不動產說明書應記載及不得記載事項所製作之不動產說明 書予被上訴人解說，朝日公司未盡善良管理人注意義務， 應對被上訴人負完全侵權行為責任，被上訴人就朝日公司 之過失亦應負相同之過失責任，且被上訴人簽約時僅聽信 朝日公司非內政部制式之不動產標的現況說明書以充作不 動產說明書，未曾到買賣標的現場勘察，被上訴人與有過 失，且於知悉系爭土地計畫劃定情形仍給付全部買賣價金
，任由損害發生及擴大，應自行負擔相當之與有過失責任 等語，資為抗辯。
三、本件經原審判決上訴人應給付被上訴人407萬0,400元，及自 101年6月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，任 一上訴人如為給付，其他上訴人於清償之範圍內同免給付之 義務。同時命兩造得供擔保後，為假執行或免為假執行。並 駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服原判決，提起上訴，聲 明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，請 求駁回被上訴人於第一審之訴及假執行聲請。被上訴人則答 辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於100年12月15日經由朝日公司營業員陳嘉文之 仲介，與上訴人簽訂系爭房地買賣契約書，由被上訴人向 上訴人以2,650萬元之價格，購買系爭建物，雙方並已依 約付款、辦理所有權移轉登記及交付房地，有房地產買賣 契約書影本在卷可稽（見原審卷第13頁至第19頁）。 ㈡上開房地產買賣契約書所附不動產標的現況說明書，其上 「土地是否位於政府徵收預定地內」欄位，勾選為「否」 ，有不動產標的現況說明書影本附卷可參（見原審卷第19 頁）。
㈢系爭511地號土地全部，依都市計畫使用分區屬公共設施 保留地之道路用地，土地預定取得方式為一般徵收。系爭 512地號土地之46.96平方公尺部分，依都市計畫使用分區 屬公共設施保留地之道路用地，土地預定取得方式為區段 徵收，有新北市政府城鄉發展局函、新北市樹林地政事務 所函、新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用 地）證明書等影本附卷足稽（見原審卷第28頁至第30頁） 。
五、兩造爭執事項：
㈠被上訴人主張買受之系爭土地有物之瑕疵，而請求上訴人 減少價金並返還不當得利有無理由？
㈡被上訴人得請求上訴人返還不當得利金額為何？ ㈢被上訴人主張上訴人故意隱匿系爭土地之瑕疵，而依侵權 行為法律關係請求上訴人賠償損害，有無理由？ ㈣被上訴人得請求上訴人損害賠償金額為何？
㈤上訴人主張被上訴人與有過失有無理由？
六、得心證之理由及判斷：
㈠被上訴人主張買受之系爭土地有物之瑕疵，而請求上訴人 減少價金並返還不當得利有無理由？
被上訴人主張買受之系爭511地號土地全部，依都市計畫
使用分區屬公共設施保留地之道路用地，土地預定取得方 式為一般徵收。系爭512地號土地之46.96平方公尺部分， 依都市計畫使用分區屬公共設施保留地之道路用地，土地 預定取得方式為區段徵收，價值遠低於一般建築用地，影 響土地利用價值，屬物之瑕疵，上訴人應負物之瑕疵擔保 責任，被上訴人得請求減少價金，並返還不當得利等語， 上訴人則以前揭情詞置辯。經查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減 少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔 保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第35 4條定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點 而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵 ，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年臺上字第 1173號判例要旨參照。
⒉查兩造於100年12月15日簽立系爭房地買賣契約，由上 訴人將系爭房地出賣予被上訴人，而簽立系爭房地買賣 契約斯時，系爭511地號、512地號土地之登記謄本上之 地目為「建」，有土地登記第一類謄本可參（見原審卷 第25頁、第26頁），復為兩造所不爭執，則依一般交易 觀念，建地自得作為通常建築使用，始具有物之通常效 用。惟系爭511地號土地全部，依都市計畫使用分區屬 公共設施保留地之道路用地，土地預定取得方式為一般 徵收。系爭512地號土地其中46.96平方公尺部分，依都 市計畫使用分區屬公共設施保留地之道路用地，土地預 定取得方式為區段徵收，有被上訴人提出之新北市政府 城鄉發展局函、新北市樹林地政事務所函、新北市政府 都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書等影 本為證（見原審卷第28頁至第30頁），並有新北市政府 城鄉發展局101年12月5日北城開字第0000000000號函附 卷可參（見原審卷第103頁）。而按道路用地屬都市計 畫法規定之公共設施用地，固得申請臨時建築使用，惟 經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時， 即應自行無條件拆除，其不自行拆除者，予以強制拆除 ，都市計畫法第50條規定甚明。則系爭511、512地號土 地存有將來隨時可能遭政府徵收之危險，且系爭511、5 12地號號土地在建築通常使用上亦受有相當程度之限制 ，不惟其通常效用有所減少，並將減低其經濟上之價值
，自屬物之瑕疵，被上訴人主張上訴人應負瑕疵擔保責 任，即屬有據。
⒊上訴人雖抗辯：其不知系爭土地部分係都市計畫道路用 地，僅信賴聽從朝日公司指示於不動產標的現況說明書 上「土地是否位於政府徵收預定地內」欄位，勾選為「 否」云云，惟查，上訴人所負關於瑕疵擔保責任，係屬 一種法定責任，不以出賣人對瑕疵之發生有故意或過失 為必要，從而上訴人縱於出賣時亦不知系爭土地已編為 道路用地，仍應負瑕疵擔保責任。
⒋上訴人另抗辯：依新北市政府回函系爭土地是否已預定 辦理徵收尚待通盤檢討而未有定論，系爭512地號土地 未能辦理區段徵收，尚待諸多條件成就方可謂預定徵收 ，尚不足認有預定徵收之情形。另就系爭511地號土地 ，更無任何徵收計畫之預定。且系爭511地號、512地號 土地迄今均未完成任何公共設施，更遑論有進行任何徵 收計畫，已逾都市計畫法第5條之25年期限，顯見所頒 布實施之都市計畫案均已失其效力，殊無可能使系爭土 地發生效用或價值上減損之瑕疵云云，然查，都市計畫 法第5條：「都市計畫應依據現在及既往情況，並預計 25年內之發展情形訂定之」，係規定都市計畫之規劃年 期，觀諸該規定至明，與都市計畫之效力無涉，上訴人 以系爭511地號、512地號土地所頒之都市計畫案已逾25 年無徵收計畫而謂該都市計畫案已失其效力，顯屬無據 。又依都市計畫法第26條第1項規定都市計畫經發布實 施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每3年內 或5年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考 人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地， 應變更其使用。查系爭土地係屬都市計畫道路用地，雖 尚無徵收計畫，然依法既不得任意變更，且亦尚未經主 管機關審議變更，其使用上仍受限制，並隨時可能遭政 府徵收，其瑕疵客觀上於系爭契約成立時即已確定存在 ，上訴人上述抗辯，自非可採。
⒌上訴人又抗辯：系爭土地地目雖為「建」，然依87年起 內政部地政司陸續發布之多則函釋及101年5月9日新北 市政府地政局之新聞稿均闡明地目已不再作為土地法定 用途認定標準，自不得認兩造合意之系爭土地真正用途 為建築使用，始具有物之通常效用。況被上訴人買受系 爭土地之時係連同坐落建築物併同購買，主要係為購買 系爭土地及其上建物為居住或辦公室使用，系爭512地 號土地之現況使用即係供系爭建物坐落之目的而為使用
，系爭建物之使用年限動輒上百年，尚無須拆除而重建 ，故不可能有通常效用或價值減損情形云云。惟查，系 爭土地於被上訴人向上訴人購買時，已有房屋蓋於系爭 土地之上，被上訴人係一併購買系爭土地與其上坐落建 物，顯見被上訴人購買系爭土地目的即係供作建物使用 ，且依一般通常交易觀念，地目為建，即係指得為通常 建築使用之土地，則系爭土地既有一部為都市計畫道路 用地，客觀上日後有被徵收之可能，並限制建築使用， 較之非都市計畫道路用地之土地，其價值確較為低落， 系爭房地於100年12月15日之正常價格，其中系爭土地 價值部分，若系爭土地未有上開部分列入計畫道地用地 之情形，土地總價為2,382萬6,356元，而在有51.56平 方公尺土地經劃設為都市計畫道路用地之情形，土地總 價為1,963萬0,790元，新北市不動產估價公會鑑定報告 書採相同認定，是上訴人僅以系爭土地使用現況而抗辯 系爭土地無瑕疵存在云云，亦非有據。
⒍上訴人復抗辯：朝日公司於簽立系爭買賣契約當日，已 由朝日公司員工吳宜臻申請土地使用分區，並於第二次 用印時即交付予被上訴人，被上訴人已知悉系爭土地一 部為都市計畫道路用地，猶仍繼續繳納全部價金，視為 已受領系爭土地，被上訴人不得再向上訴人主張物之瑕 疵擔保責任云云，按買受人於契約成立時，知其物有前 條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人 因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣 人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知 其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。查上訴 人係抗辯被上訴人於第二次用印時知悉瑕疵存在，與前 開規定須買賣契約成立時即已知悉瑕疵之構成要件不符 ，上訴人據而抗辯不負瑕疵擔保責任云云，已非可採。 況依新北市樹林區公所101年11月23日新北樹工字第000 0000000號函檢附之系爭土地自100年12月1日起至101年 3月31日止民眾申請土地使用分區相關資料（見原審卷 第96頁至第98頁），雖有吳宜臻於100年12月15日申請 土地使用分區證明書，然被上訴人已否認朝日公司於第 二次用印時交付土地使用分區證明書之事實，上訴人並 未舉證以實其說，亦難認上訴人上開抗辯係屬可信。參 以若朝日公司確於第二次用印時交付土地使用分區予被 上訴人，被上訴人豈未加爭執，且上訴人為免日後產生 爭議，衡情應會在系爭房地買賣契約書或相關文件補記 載道路用地情事，惟遍觀系爭房地買賣契約未就此為相
關記載，且於101年3月28日始有陳嘉文向新北市樹林區 公所申請土地使用分區證明書之資料，核與被上訴人主 張其係於101年3月間委託會計師辦理工廠設立登記時， 始經會計師告知系爭土地屬公共設施保留地之道路用地 ，而將上情告知陳嘉文，陳嘉文方於101年3月29日申請 土地使用分區證明書，並隨之向新北市政府城鄉發展局 申請提供系爭土地地籍圖套繪都市計畫圖，估算道路面 積等情相符，有新北市政府城鄉發展局101年4月5日北 城測字第0000000000號函、新北市樹林地政事務所101 年4月12日新北樹地測字第0000000000號函可按（見原 審卷第28頁、第29頁），足認被上訴人主張堪可採信， 況原審共同被告陳嘉文於原審抗辯其已交付上開土地分 區使用證明乙節亦未能舉證以實其說，不足採信，上訴 人聲請詢問證人陳嘉文即無必要。是上訴人抗辯被上訴 人於第二次用印時已知悉系爭土地一部為都市計畫道路 用地，卻仍繼續繳納價金，視為承認所受領之系爭土地 ，上訴人不負瑕疵擔保責任云云，洵非足取。
⒎上訴人另抗辯：系爭511地號土地現狀為道路使用，被 上訴人應對土地用途為道路有相當之認知，可依通常情 形檢查知悉系爭土地分區使用，猶仍給付全部價金而未 為任何瑕疵通知之表示，視為承認其所受領之物，上訴 人免除瑕疵擔保責任云云。按買受人應按物之性質，依 通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人 負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為 前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視 為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者 ，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領 之物，民法第356條雖定有明文，惟所謂「依通常程序 」迅速檢查，應視物之不同性質而定。查系爭土地於兩 造買賣之前早於68年、87年即已被編定為都市計畫道路 用地，有新北市政府城鄉發展局函可參（見原審卷第10 3頁），且系爭建物坐落於系爭土地之上，上訴人又未 告知系爭土地坐落於政府徵收預定地內，而系爭土地之 登記第一類謄本，使用地類別均為空白，均無任何資料 記載上開瑕疵，則被上訴人縱從速檢查買賣標的物，亦 無法發見，況土地之面積，是否為道路所佔用，其界址 為何，未經測量，顯難由所有權狀及現場勘查中得知， 又被上訴人為一般民眾，並非熟知應另向有關機關申請 閱覽土地使用分區證明，以瞭解買受之土地是否被編列 為公共計劃用地，加以對上訴人上開聲明之信任，無從
依通常檢查知悉系爭土地分區使用用途，且上訴人未舉 證證明被上訴人於買受系爭土地時或第二次用印時已知 悉系爭土地部分為都市計畫道路用地，業如上述，當難 認被上訴人已視為承認受領系爭土地，上訴人上開抗辯 ，顯非足採。
⒏綜上，系爭土地全部或部分為都市計畫道路用地，致通 常效用及價值減少而有瑕疵，被上訴人於買賣契約簽訂 時或第二次用印及全部價金給付完畢前，均不知上情， 亦無法依通常檢查而發現上開瑕疵存在，上訴人自應對 被上訴人負瑕疵擔保責任，從而，被上訴人請求減少價 金，並依不當得利法律關係請求上訴人返還該減少部分 之價金，即屬有據，應予准許。
㈡被上訴人得請求上訴人返還不當得利金額為何？ ⒈按民法第359條規定：出賣人應負擔保之責者，買受人 得解除其契約，或請求減少其價金，旨在兼顧買賣雙方 之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依 同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減 少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時 之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價 值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價 金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之 價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減 少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受 人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市 價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量，最高法院 86年台上字第1615號號裁判持相同見解。 ⒉本件被上訴人得請求減少價金，並依不當得利請求上訴 人返還價金，為有理由，業如前述，而被上訴人係以總 價2,650萬元購買系爭土地及坐落房屋，並未區別土地 及房屋個別價金，經新北市不動產估價師公會估價結果 ，以該公會估算之系爭房地於100年12月15日之正常價 格計算，若系爭土地未有部分土地被列入計畫道路用地 之情形，土地總價為2,382萬6,356元，建物總價為348 萬5,352元，合計為2,731萬1,708元，若系爭土地其中 有51.56平方公尺土地經劃設為都市計畫道路用地之情 形下，土地總價為1,963萬0,790元，建物總價不變，仍 為348萬5,352元，合計為2,311萬6,142元，有該估價報 告書可稽。則於計算被上訴人所得主張減損價值損失之 數額，先以估價報告書所列若系爭土地未有被列入都市 計畫道路用地情形之土地估價2,382萬6,356元，占有若
系爭土地未被列入都市計畫道路用地情形之房地估價2, 731萬1,708元之比例，據而計算兩造房地買賣價格2,65 0萬元其中系爭土地買賣價格為何之後，再減去估價報 告書所估若系爭土地有部分被列入都市計畫道路用地情 形之土地估價1,963萬0790元，二者差額即為被上訴人 本件得請求減少之價金數額，據上，被上訴人得請求減 少並返還之不當得利即為342萬4,210元【計算式：23,8 26,356元（系爭土地未有都市計畫道路用地估價）÷27 ,311,708元（系爭房地未有土地為都市計畫道路用地之 估價）＝0.87（小數點後第3位以下四捨五入），26,50 0,000元（系爭房地買賣總價）×0.87＝23,055,000元 （系爭土地買賣價格），23,055,000元－19,630,790元 （系爭土地有都市計畫道路用地之估價）＝3,424,210 元】。
⒊上訴人雖抗辯：縱日後系爭土地遭徵收，然亦同時得領 有相當於市價之補償金，且系爭土地原非相鄰道路之土 地，經徵收後反與道路相鄰，其效用及價值將會增加。 系爭土地是否徵收仍屬未定，其價格亦未有定數，故在 未變價前，仍未能產生實際損害，新北市不動產估價師 公會估價報告書第40頁亦記載未將徵收價格層面納入考 量云云，然查，依新北市不動產估價師公會估價報告書 ，其所估算內容係系爭土地於被上訴人100年12月15日 買受時，若系爭土地無部分土地列入都市計畫道路用地 與有部分土地列入都市計畫道路用二者之市場價值及差 額，且其所估系爭土地有部分係都市計畫道路之情形之 價值，已包含該都市計畫道路用地部分之交易價值，而 徵收補償為被徵收土地之代替物，自已包含在估價內， 從而被上訴人於買賣危險移轉當時確已受有價值減少損 害，與事後系爭土地是否徵收或徵收日期、徵收補償金 額係屬二事，上訴人抗辯被上訴人得請求之價值減少數 額尚無法確定，或須將徵收補償金額扣除計算云云，當 非可採。
⒋至上訴人另抗辯本件買賣價金應減少之金額至多為338 萬4,050元云云，惟依上訴人所陳計算方式係以兩造買 賣成交價即2,650萬元扣除有土地列入都市計畫道路用 地之應有價值，計算其差額占無土地列入都市計畫道路 用地應有價值之比例後乘以兩造買賣成交價2,650萬元 ，然上訴人以買賣成交價計算差額，卻又以無土地列入 都市計畫道路用地應有價值作為占有比例之分母，此一 計算方式顯將立於不同計算基礎之數據混用，洵非正確
，當非可採，上訴人以上述計算方式所計算之減少價金 金額自屬有誤，亦非足取。
㈢關於被上訴人主張上訴人故意隱匿系爭土地之瑕疵，而依 侵權行為法律關係請求上訴人賠償損害及被上訴人有無與 有過失部分，有無理由？
被上訴人主張上訴人故意隱匿系爭土地有部分為都市計畫 道路用地，應負侵權行為損害賠償責任。上訴人則以前揭 情詞置辯，並抗辯被上訴人亦因其代理人朝日公司之過失 責任而與有過失云云。按被上訴人主張依民法第354條、 第359條規定請求減少價金，依民法第179條規定請求上訴 人返還因減少價金之不當得利及依同法第184條、第185條 侵權行為法律關係，請求上訴人為上開給付，其訴訟標的 雖有數項，惟其僅有單一之聲明，法院於此重疊的訴之合 併，若認其中一項請求為有理由，即可為被上訴人勝訴之 判決，就他項標的之競合請求無須更為審判，最高法院90 年度台上字第1610號裁判持相同見解。查被上訴人係依不 當得利及侵權行為法律關係請求上訴人給付，僅有單一聲 明，請求法院為同一判決，應屬訴之客觀重疊合併。被上 訴人本於民法第179條之規定請求上訴人給付342萬4,210 元為有理由，如上述，則被上訴人另依侵權行為法律關係 請求損害賠償及上訴人所為與有過失抗辯，自毋庸再加以 論究，附此敘明。
七、綜上所述，被上訴人依不當得利返還請求權，請求上訴人給 付被上訴人407萬0,400元本息，於342萬4,210元，及自起訴 狀繕本送達上訴人之翌日即101年6月14日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息範圍，為有理由，應予准許，逾此所 為請求，為無理由，應予駁回。而就被上訴人上開勝訴部分 ，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行，經核於法並無不 合，至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應 併予駁回。原審就不應予准許部分，為上訴人敗訴之判決， 尚有未洽，上訴人上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2項所示。至上開 應予准許部分，原審判命上訴人如數給付，核無不合，上訴 人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理 由，應駁回其上訴。又被上訴人於原審係本於民法第359條 、第184條、第185條規定請求上訴人負共同給付責任，未有 不真正連帶之主張，惟原審判決為任一上訴人如為給付，其 他上訴人於清償之範圍內同免給付義務部分之諭知，非被上 訴人聲明，為訴外裁判，容有未洽，雖上訴人未指摘，惟顯 有不當，爰由本院予以廢棄如主文第1項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、判決如主文。中 華 民 國 103 年 8 月 13 日
民事第十四庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 陳麗玲
法 官 鄭佾瑩
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 14 日
書記官 強梅芳