確認優先承買權存在
臺灣高等法院(民事),重上字,101年度,377號
TPHV,101,重上,377,20140819,2

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度重上字第377號
上　訴　人　羅秉坤
訴訟代理人　李永然律師
　　　　　　黃斐旻律師
　　　　　　張柏涵律師
被 上 訴人　華震精機有限公司
法定代理人　翁玉秀
訴訟代理人　張語蓁
　　　　　　蔡文燦律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民
國101年4月6日臺灣桃園地方法院100年度訴字第298號第一審判
決提起上訴，本院於103年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落桃園縣蘆竹鄉○○○段00000地號、面 積3019平方公尺之土地（下稱系爭土地）原為訴外人羅文科 所有，羅文科前於該土地上興建門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○ ○村0鄰○○街000巷00號，未辦理保存登記之700坪鐵皮倉 儲廠房（下稱系爭鐵皮廠房），嗣羅文科將系爭鐵皮廠房讓 與訴外人紘映實業有限公司（下稱紘映公司）。伊除於民國 94年4月5日出資委由訴外人翔安工程有限公司（下稱翔安公 司）將舊廠拆遷移入系爭鐵皮廠房外，並出資擴建廠房（下 稱系爭擴建廠房），成為系爭擴建廠房之所有權人，復自94 年5月起向紘映公司承租系爭鐵皮廠房，而後於94年6月15日 以新臺幣（下同）700萬600元，向紘映公司及羅文科購買系 爭鐵皮廠房，簽立原證2之買賣合約書（下稱系爭買賣合約 書），成為系爭鐵皮廠房之事實上處分權人。伊另於94年6 月25日與紘映公司及羅文科簽立原證3之租賃契約書（下稱 系爭租賃契約書），向渠等承租系爭土地及坐落桃園縣蘆竹 鄉○○○段000000地號土地（下稱315-14地號土地）。因羅 文科前提供系爭土地為擔保向上訴人借款未還，上訴人聲請 拍賣抵押物裁定後並據以聲請強制執行，與他案併案執行， 嗣經原法院以97年度司執字第29461號清償債務強制執行事 件（下稱系爭執行事件）受理，將債務人之一即羅文科所有 系爭土地列為執行標的甲標，定於98年8月31日進行第一次 拍賣，惟無人應買，由上訴人以執行債權人之地位聲明承受 。然依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項之規定 ，伊就系爭土地有依同樣條件優先購買之權利，且從未放棄



，但遭上訴人否認，為此提起本訴，求為確認伊就系爭土地 之優先承買權存在等語（原審判決被上訴人勝訴，上訴人不 服，提起上訴），並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：被上訴人與紘映公司為關係企業，使用相同員 工，紘映公司於98年9月23日經執行法院通知而知悉系爭土 地優先承買之買賣條件，被上訴人應同時已知悉。縱認當時 不知悉，被上訴人於98年12月21日具狀主張優先承買，亦屬 自認知悉系爭土地優先承買之買賣條件，否則如何主張優先 承買。故被上訴人提起本件訴訟主張優先承買權，已逾土地 法第104條第2項及民法第426條之2第2項規定之十日期間， 依法應視為放棄優先權。系爭土地為羅文科所有，系爭鐵皮 廠房為訴外人千速通風工業有限公司（下稱千速公司）、千 風環保工程股份有限公司（下稱千風公司）出資興建，羅文 科於93年底向訴外人吳天銘借款1000萬元，復因千速公司、 千風公司經營不善致跳票，積欠大筆債務無力償還，多數債 權人催討，於94年5月23日出境前往大陸地區後即未回國， 羅文科自不可能在93年間將作為還款來源且尚在營運獲利之 系爭鐵皮廠房處分出售予紘映公司。且羅文科不認識訴外人 黃明元，被上訴人提出之授權書上印文非羅文科所為，該授 權書並非真正，羅文科並無授權黃明元代理其與被上訴人簽 訂系爭買賣合約書、租賃契約書。況授權書所載授權範圍， 僅限於辦理系爭土地、315-14地號土地租賃地上物點交事項 ，不包括系爭鐵皮廠房之出售，黃明元亦屬無權代理，羅文 科不予承認，故系爭買賣合約書、系爭租賃約書及授權書均 為臨訟製作，應屬無效，被上訴人根本未取得系爭鐵皮廠房 之事實上處分權，更無承租系爭土地之事實。另被上訴人未 能證明出資擴建廠房之事實，假設有擴建事實，擴建部分亦 非獨立建物，應附合於系爭鐵皮廠房，被上訴人亦不可能取 得系爭擴建廠房之所有權，是被上訴人無優先承買權可言等 語，資為抗辯，並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上 訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為羅文科所有，於系爭執行事件內經執行法院定於 98年8月31日進行第一次拍賣，當次拍賣期日無人應買系爭 土地，由上訴人以最低拍賣價格2192萬元聲明承受。 ㈡坐落於系爭土地上之系爭鐵皮廠房未經辦理保存登記。四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所 謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確 ，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此



種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52 年台上字第1240號判例要旨參照）。查系爭執行事件中，因 無人聲明應買系爭土地（即甲標執行標的），而由上訴人聲 明承受，然兩造對於被上訴人就系爭土地有無優先購買權存 有爭執，致被上訴人之私法上地位有不安之狀態存在，有賴 確認判決除去此不安之狀態，揆諸前開說明，應認被上訴人 有提起本件確認之訴之法律上利益，先予敘明。而本件被上 訴人主張向紘映公司承租系爭鐵皮廠房，興建系爭擴建廠房 ，並向紘映公司、羅文科購買系爭鐵皮廠房，另向羅文科承 租系爭土地，為系爭土地之承租人，依土地法第104條及民 法第426條之2規定，對於系爭土地有優先購買權等情，則為 上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件所應審究之爭點 厥為：㈠被上訴人是否有放棄優先購買權之情形？㈡被上訴 人是否為系爭鐵皮廠房之事實上處分權人？被上訴人是否為 系爭土地之承租人？㈢被上訴人有無興建系爭擴建廠房而取 得其所有權？茲分述如後。
五、被上訴人是否有放棄優先購買權之情形？
㈠按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出 賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，為土地法 第104條第1項所明定，其立法意旨，在於房屋及基地如不屬 於同一人所有時，無論基地或房屋之所有人，出賣其基地或 房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利，以維護建 築物之經濟價值，並簡化法律關係。故房屋之所有人係租地 自建，或向前手購買房屋承租基地，均有該條之適用（最高 法院62年台上字第2962號判例要旨參照）。又基地承租人之 優先購買權，係為保護房屋所有權人與基地承租人之權益， 並調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權 得結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經 濟，而賦與基地承租人之權利。是同條第2項規定：「前項 優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先 權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買 賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」應解釋為必該 優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約同樣條件（即買 賣契約上所約定之各項條件，如買賣標的、範圍、價金與付 款方法等）之通知後，而於十日內不表示者，其優先購買權 始得視為放棄；如基地出賣人出賣基地並未為上述之通知者 ，縱基地承租人知悉其事，而不為購買之表示，其優先購買 權仍不能視為放棄，方能貫徹土地法第104條第1項規定之立 法意旨在保護房屋所有權人與基地承租人之規範目的（最高 法院100年度台上字第1530號裁判要旨參照）。而違章建築



者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與 之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始 建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得 ，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土 地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土 地法第104條之適用（最高法院91年度台上字第2154號判決 參照）。系爭鐵皮廠房屬未經保存登記之違章建築，倘被上 訴人能證明其受讓系爭鐵皮廠房，並於受讓後有承租坐落基 地即系爭土地之事實，依前開說明，仍有土地法第104條規 定之適用。
㈡又系爭執行事件於拍賣公告上有記載系爭土地之最低拍賣價 格，固得從公告上知悉該價格。惟執行法院係以投標方法進 行拍賣，並以投標價額達最低拍賣價格且標價最高者為得標 人，而當次拍賣期日是否能拍定，拍定價格為何，有無債權 人聲明承受情形，均屬未定，自不能以執行法院為拍賣條件 之公告，即謂已依法通知；亦不能以優先購買權人因獲悉拍 賣公告上之最低拍賣價格，即謂知悉出賣條件。而仍應由執 行法院於拍定或債權人聲明承受後，依土地法第104條第2項 之規定，通知優先購買權人行使，方屬合法通知。系爭土地 於98年8月31日進行第一次拍賣，因無人應買，由上訴人聲 明按最低拍賣價格承受，故本件應於被上訴人收到執行法院 關於系爭土地出賣條件即承受價格（2192萬元）之合法通知 後，且於十日內不表示以同樣承受條件行使優先購買權者， 方得視為被上訴人放棄。查執行法院於98年9月15日係發函 通知「紘映有限公司」於十日內行使優先購買權，此有該函 可憑（見本院卷㈠第87頁），至於上訴人提出之同日函文（ 見本院卷㈠第50、51頁）係屬草稿，實際上並未寄發被上訴 人，此觀二份函文之用印與卷附系爭執行事件影印卷即明， 是難認執行法院業於98年9月15日依法向被上訴人為出賣通 知，即無被上訴人未於十日內表示，視為放棄優先購買權可 言。次查被上訴人曾於98年12月21日具狀向執行法院陳明： 其自94年5月起向紘映公司承租系爭土地上之鐵皮廠房營運 製造機械，並提出房屋租賃契約書及製造設施型式檢查合格 證明，系爭土地拍賣已逾二個月，執行法院應儘速發文通知 優先承買，以維其權利等語，有陳報狀可憑（見原審卷第 105至110頁），顯然被上訴人已主張就系爭土地有優先購買 權，且要求執行法院依法通知，以利行使。惟執行法院以拍 賣公告上未記載被上訴人有優先購買權，且承受人即上訴人 就此亦有爭執，發函載明系爭土地之「最低拍賣價格」，通 知被上訴人如欲行使優先承買權，應於函到十五日內提出起



訴證明，此有執行法院99年1月25日函可憑（見原審卷第56 至57頁）。顯見執行法院認定被上訴人非優先購買權人，且 從未依法將上訴人承受系爭土地之條件通知被上訴人，依前 說明，亦難認被上訴人放棄優先購買權。是上訴人抗辯執行 法院以上開99年1月25日函通知被上訴人行使優先購買權， 被上訴人收受該函文，仍未遵期起訴主張行使，依土地法第 104條第2項之規定，已放棄優先購買權云云，委非可採。 ㈢次按土地法第104條第1項所定之優先購買權，除基地承租人 不依第2項規定於接到通知後十日內為表示，應視為放棄外 ，若基地承租人於知悉土地買賣之條件後，曾明示或默示表 示拋棄該優先購買權者，仍生權利拋棄之效力。查執行法院 於拍賣公告上載明系爭土地上之鐵皮廠房為原債務人所有， 已讓與紘映公司，現由被上訴人占有使用，該建物所有人有 優先購買權。上訴人依法聲明承受系爭土地後，因被上訴人 非拍賣公告上所載之優先購買權人，執行法院於98年9月15 日係發函通知紘映公司是否依法行使優先購買權，紘映公司 聲明行使優先購買權後，上訴人則於98年11月10日聲明異議 予以爭執，而被上訴人於98年12月21日具狀陳明執行法院應 儘速發文通知其優先承買，以維其權利，執行法院乃於99年 1月25日發函通知兩造各自起訴解決，上訴人因而對紘映公 司提起另案確認優先承買權不存在之訴，經判決確認紘映公 司優先購買權不存在，其判決理由內並認定紘映公司在買受 系爭鐵皮廠房後業已轉售被上訴人，不得主張與系爭土地所 有人間有租賃關係，而依土地法第104條規定行使優先購買 權，故系爭土地在系爭執行事件中拍賣時，紘映公司無主張 以同樣條件優先購買之權。被上訴人於另案100年2月間確定 後，即於100年2月22日提起本件確認優先承買權存在之訴等 情，有另案原法院99年度重訴字第85號、本院99年度重上字 第364號民事判決（見原審卷第67至74頁）在卷可稽，並經 調閱系爭執行事件、另案卷宗核對無誤。由此可見，被上訴 人主張其就系爭土地有優先購買權，且要求執行法院依法通 知其行使權利，從無明示或默示拋棄此優先購買權。甚且於 另案判決確定後，隨即起訴請求確認其優先購買權存在，亦 難認被上訴人知悉上訴人之承受條件後，不欲行使其權利， 有違反誠實信用原則可言。是上訴人抗辯被上訴人早於98年 12月21日即知悉上訴人承受系爭土地之買賣條件，經執行法 院於99年1月25日通知在十五日內提出起訴證明，未遵期提 出訴訟，被上訴人就其優先購買權已於相當期間內不行使， 足令其正當信任，認為被上訴人不欲行使其權利，被上訴人 再提起本件訴訟請求確認優先承買權存在，有違誠信原則，



應依權利失效原則，認被上訴人就系爭土地之優先購買權歸 於消滅，不得再行使云云，亦非可取。
六、被上訴人是否為系爭鐵皮廠房之事實上處分權人？被上訴人 是否為系爭土地之承租人？
㈠依證人即紘映公司前實際負責人吳天銘於另案本院審理時證 稱：紘映公司一開始登記負責人為伊，92、93年間換成訴外 人廖永義，惟係掛名為董事長，實際負責人為伊，由伊代表 紘映公司與千風公司、千速公司簽約購買廠房，買賣契約書 上誤寫為2003年12月20日，實際上時間為2004年12月20日（ 即93年12月20日）。千風公司、千速公司的實際負責人是羅 文科，掛名負責人為羅林杉。購買時羅文科告知鐵皮廠房是 千風公司、千速公司所建，當時廠房只搭建三分之二，伊有 請羅文科提出廠房的稅單，稅單上名字是羅文科，但廠房是 千風公司、千速公司花錢建造的，所以當時在契約書上寫的 出賣人是千風公司、千速公司，保證人是羅文科及羅林杉等 語（筆錄影本見原審卷第97、98頁）。核與其所提買賣合約 書記載：鐵皮廠房之出賣人為千風公司、千速公司，買受人 為紘映公司，保證人為羅文科及羅林杉等人相符，此有買賣 合約書在卷可按（見原審卷第121頁）。雖吳天銘於法官訊 問「廠房在87年11月已有課稅，為何會說訂約時才蓋三分之 二？」問題時，曾證述：廠房有兩個部分，早期的是羅文科 在87年所建，約占廠區四分之三，另外一部分是交易當時千 風公司、千速公司所建，約占廠區的四分之一等語。然觀諸 當日全部筆錄，證人吳天銘係於證稱依羅文科告知廠房稅籍 雖登記其本人，但實為千風公司、千速公司出資建造後，方 針對法官之提問，為前開證述內容，依其語意，應係指早期 87年間稅籍登記為羅文科之廠房部分，尚非改稱廠房為羅文 科出資建造者。足見系爭鐵皮廠房之納稅義務人雖登記為羅 文科，然原始建築取得所有權之人應為出資建造之千速公司 、千風公司，且千速公司、千風公司業於93年12月20日將系 爭鐵皮廠房出售予紘映公司。被上訴人主張羅文科係為自己 之意思興建系爭鐵皮廠房，因原始建築取得系爭鐵皮廠房之 所有權云云，應屬錯誤，尚非可取。
㈡上訴人雖抗辯93年至94年間千速公司、千風公司處於正常營 業狀態，羅文科顯無出售系爭鐵皮廠房及出租系爭土地之可 能，關於紘映公司與羅文科簽訂買賣合約書、租賃契約書均 非真正等語。惟查：
⒈93年12月20日買賣合約書為真正，業經證人吳天銘證述甚 詳，參諸羅文科於93年11月9日至94年1月14日並未出境， 有入出境連結作業資料可憑（見原審卷第268頁），尚非



完全不可能與吳天銘洽訂上開買賣合約書。另參酌①證人 即羅文科之兄羅金來證稱：羅文科於91年、92年去大陸地 區設廠後，財務比較緊，千速公司有向銀行貸款，羅文科 有向上訴人借款，亦有向伊借款，也有向他的朋友借款， 羅文科共積欠伊700萬元借款，尚未返還等語（見本院卷 ㈡第155頁反面、156頁正面、第157頁正面）；②上訴人 自認羅文科於93年底向吳天銘借款1000萬元，嗣千風公司 、千速公司經營不善致跳票，積欠大筆債務無力償還，有 30餘位債權人催討，乃於94年5月23日出境前往大陸地區 躲債後即未回國之事實（見本院卷㈢第8頁反面）；③羅 文科早於93年5月6日以系爭土地及315-14地號土地設定抵 押權為擔保，向上訴人借款1500萬元，千速公司於93年2 月間向訴外人玉山商業銀行股份有限公司借款300萬元、 於93年12月22日向第一商業銀行大稻埕分行申辦貸款2000 萬元，有系爭執行事件卷內所附原法院94年度執全字第17 15號假扣押及94年度執字第32789號拍賣抵押物執行事件 資料、第一商業銀行大稻埕分行101年8月29日函（見本院 卷㈠第129至141頁）可稽。足見羅文科自91年、92年以來 財務已吃緊，個人對外有負債之情，除以自己名義向私人 借款外，並以千速公司名義向銀行貸款甚明。而羅文科既 於94年5月23日因債權人上門要債而出境前往大陸地區躲 債，依經驗常情應係累積鉅額債務無力解決方不得不如此 。是依羅文科之實際財務狀況，於93年12月20日將系爭鐵 皮廠房出售紘映公司，以償還積欠之債務，非無可能，亦 無違經驗常情，益見上開買賣合約書應屬非虛。況且上訴 人前於94年11月29日以拍賣抵押物裁定聲請就系爭土地強 制執行時，在96年3月16日曾具狀予執行法院，陳報系爭 土地上之系爭鐵皮廠房一棟，地上物所有人為紘映公司， 現由被上訴人占用中，此有94年度執字第32789號執行卷 影本可稽；又上訴人於另案本院審理時就前開93年12月20 日買賣合約書之真正亦不爭執，此經調閱另案卷宗核對無 誤（影本見原審卷第98、99頁），亦可佐明。上訴人於本 件空言否認該買賣合約書之真正，自非可採。
⒉上訴人抗辯依千風公司、千速公司93年及94年之員工健康 保險資料（見本院卷㈡第6至23頁）、勞工保險投保資料 （見本院卷㈡第5頁暨卷附被保險人名冊），於94年5月前 無員工離職或領取失業補助，千風公司有12名員工，千速 公司有24名員工，公司營運交易正常，不可能將系爭鐵皮 廠房出售或出租他人，且紘映公司買受系爭鐵皮廠房後未 辦理變更稅籍，足認買賣合約書為臨訟偽造等語。惟按稅



籍之變更非事實上處分權讓與生效之要件，自不得以稅籍 未變更，推論買賣合約書即屬偽造。查紘映公司於另案主 張羅文科及所營千風公司、千速公司在93年間出現財務缺 口，向其周轉資金，雙方協議由紘映公司購買系爭鐵皮廠 房與機械、週邊素材後，再出租予羅文科交由千風公司、 千速公司使用，紘映公司每月收取36萬元之房租，紘映公 司並與羅文科、羅林杉簽訂合作認同書，由千速公司簽發 面額36萬元之支票12紙交付紘映公司，紘映公司另簽立土 地租賃契約書，簽發一年土地租金12萬元支票及押金3萬 元支票予羅文科，紘映公司嗣於93年12月25日將系爭鐵皮 廠房與機械、週邊素材交付使用等情，並提出93年12月21 日房屋租賃契約書、合作認同書、36萬元之支票、12萬元 及3萬元支票各一紙（見另案本院卷第35至40、104至105 、112至114、115至117頁）為證，參諸羅文科當時並未出 境仍在國內，確實有可能與紘映公司簽立上開合作協議， 藉以清償積欠紘映公司之1000萬元債務，並仍得使千速公 司、千風公司繼續營運獲利，而事實上該二公司亦繼續在 系爭鐵皮廠房內營業，應堪認紘映公司陳述屬實。則紘映 公司於買受系爭鐵皮廠房取得事實上處分權後，於93年12 月25日再將系爭鐵皮廠房與機械、週邊素材交付羅文科供 千速公司、千風公司使用，因而未辦理稅籍變更，且千速 公司、千風公司依合作認同書繼續於系爭鐵皮廠房營運， 員工因而未離職，亦難據此認買賣合約書、租賃契約書係 臨訟製作，紘映公司未向千風公司、千速公司買受系爭鐵 皮廠房等。上訴人此部分所辯，亦非可取。
㈢被上訴人向紘映公司買受系爭鐵皮廠房，並已受讓事實上處 分權：
⒈被上訴人主張羅文科於93年12月23日出具授權書，授權黃 明元代為處理系爭土地及315-14地號土地租賃及地上物點 交事項，業據提出授權書為證（見原審卷第36頁）。上訴 人否認該授權書上授權人欄「羅文科」簽名及印文之真正 ，並否認授權之事實。查該授權書附有羅文科印鑑證明， 該印鑑證明上羅文科印文之真正為上訴人所不爭執。雖因 羅文科出境大陸地區躲債，無從透過訊問證人方式予以查 證。復經本院向桃園縣戶政事務所函調取得羅文科之印鑑 變更申請書原本（見本院卷㈡第159頁），連同授權書暨 羅文科開戶填寫資料等送請法務部調查局鑑定，該局函覆 ：因授權書上印文蓋印時印章移位，印文紋線特徵不明， 無從鑑定印文異同；筆跡部分因送鑑資料不足，亦難鑑定 等語（見本院卷㈡第194頁），本院再囑託內政部警政署



刑事警察局鑑定，該局亦函覆依現有資料無法認定等語（ 見本院卷㈡第213頁），致無從確認授權書上印文、筆跡 真正否。然依證人即授權書所載之受任人黃明元具結證稱 ：羅文科在93年年底開始出現財務狀況，委託伊處理廠房 的問題，當時簽立授權書給伊，處理有關系爭土地及315- 14地號土地租賃與地上物點交等事項。伊因生意上往來認 識羅文科，後來變成好朋友，當時羅文科出現財務危機， 很多債權人都在找他，他為了躲債權人不方便出面，就出 具授權書給伊，由羅文科親自與對方談，談好後再由伊出 面簽書面契約。羅文科交付授權書時，同時交付印章及幾 份印鑑證明等語（見原審卷第276至277頁）。參諸黃明元 與兩造無親誼關係，應無偏頗被上訴人之必要，且黃明元 擔任負責人之訴外人廣炘有限公司於87年2月17日曾與千 風公司訂購焚化爐之事實，有訂購合約書可憑（見本院卷 ㈠第161至162頁），足見黃明元應與羅文科認識甚久，黃 明元更無偏袒被上訴人之理，所為證述內容應屬可信。而 證人張明成自73年間受僱於千速公司直至94年6月初，擔 任業務與工程安裝職務，簽訂契約事項應非其所為，其證 稱不知道黃明元等語，亦不足據以推認羅文科與黃明元不 認識及羅文科不可能授權黃明元。又羅文科向紘映公司借 款1000萬元，於93年12月20日將系爭鐵皮廠房等作價1000 萬元出售紘映公司，並達成合作協議之情，業如前述，當 時羅文科及所營千速公司、千風公司應已累積相當之債務 ，而有必須出售系爭鐵皮廠房等以清償債務之舉，故關於 該廠房坐落之其所有系爭土地，當亦有授權他人處理之必 要，是被上訴人主張該授權書應屬真正可採，羅文科確實 有授權黃明元處理之情，堪以採信。
⒉又黃明元根據前開授權書，先於94年6月15日以羅文科之 代理人名義，與紘映公司共同將系爭鐵皮廠房出售被上訴 人，而簽訂系爭買賣合約書（原審卷第34頁），復於94年 6月25日以羅文科代理人名義，與紘映公司共同將系爭土 地及315-14地號土地出租被上訴人，而簽訂系爭租賃契約 書（原審卷第37至38頁）等情，除有系爭買賣合約書影本 、系爭房屋租賃契約書正本可憑，復據證人黃明元證述明 確，堪信為真實。又紘映公司於買受系爭鐵皮廠房約二、 三個月後轉售予被上訴人之事實，亦經另案判決認定確定 在案。是紘映公司將其買受之系爭鐵皮廠房轉賣被上訴人 之事實，亦堪以認定。參諸紘映公司於另案主張其買受系 爭鐵皮廠房後，於千速公司簽發之每月23日之面額36萬元 支票跳票後，即將廠房及設備出租予被上訴人，原租金為



每月26萬5000元，嗣因羅文科被逼債將系爭鐵皮廠房二重 買賣，有訴外人前鋒帳務管理公司在被上訴人移入系爭鐵 皮廠房前進駐，由其以300萬元解決後，又有羅金來出面 主張部分廠房為其所有並占用，故三方協議由被上訴人每 月支付紘映公司租金17萬元；支付羅金來每月租金3萬元 等情，有紘映公司與被上訴人於94年4月8日簽立之房屋租 賃契約書（見原審卷第80至82頁）、附於另案第一審卷內 之94年4月21日工廠買賣附買回條件契約書、94年5月21日 同意書（見第59至60、65頁）、系爭租賃契約書、被上訴 人支付租金支票及轉帳傳票（見原審卷第85至96頁）可稽 ，與羅金來於原法院95年度執字第12847號清償債務執行 事件內主張鐵皮廠房第三棟部分為其出資所建另向紘映公 司收取租金所檢附之房屋租賃契約書可按。可見因紘映公 司係向千速公司、千風公司購買系爭鐵皮廠房及設備等， 再將廠房及設備等出租羅文科交由千速公司、千風公司使 用，每月收取36萬元，雖紘映公司就系爭鐵皮廠房有事實 上處分權，於轉售被上訴人時本無須羅文科之同意，然涉 及廠房與設備等之點交，故由紘映公司及羅文科共同列名 ，以避免疑義，亦應與經驗常情相符。是上訴人以授權書 內容不包括授權黃明元代理出售系爭鐵皮廠房，黃明元代 理羅文科簽立系爭買賣合約書係屬無權代理，因羅文科拒 絕承認而不生效力云云，尚非可採。另紘映公司原名為「 紘映貿易有限公司」，於94年6月9日始經辦理公司變更登 記為「紘映實業有限公司」，有該公司變更登記表可證（ 見原審卷第154頁），系爭買賣合約書雖仍以「紘映貿易 有限公司」名義簽訂，或可能因未即知悉變更登記手續已 完成而仍延用舊名稱，且紘映公司當時之實際負責人為李 德隆，已據吳天銘證述明確，系爭買賣合約書由李德隆代 表紘映公司簽訂，亦無不合。是上訴人空言否認授權書、 系爭買賣合約書之真正，均非可採。至於上訴人所提出羅 文科口述畫面及陳述書摘要等（見原審卷第233、234頁） ，因無法確認其陳述是否出於任意，亦難遽為有利於上訴 人之認定。
⒊如前所述，被上訴人係先向紘映公司承租系爭鐵皮廠房與 設備使用後，再向紘映公司買受系爭鐵皮廠房，依買賣契 約之法律關係，紘映公司對於被上訴人負有交付系爭鐵皮 廠房之義務，被上訴人則負有交付價金之義務。系爭買賣 合約書簽訂後，雙方於94年6月25日以手寫方式修改並增 加：「(4)支票修改2年後期票，且期間無任何人再來主張 任何權益後點交付款、(5)另乙方（即被上訴人）保留50



萬元，待6年後無任何人再來主張才付款」內容，該約定 內容均以一定期限內，無人就買賣標的物對買受人主張權 利，作為買受人支付買賣價金之條件，亦即該附加部分文 字，係對於出賣人之價金給付請求權所附加之條件，與買 賣標的物交付時點無關。此由94年6月25日配合第三條手 寫文字之修正，於第四條付款方式亦增添：「乙方另開立 96年7月27日支票一張金額4,150,000元整」等語即明，自 非指在各該期限屆滿後，出賣人始將系爭鐵皮廠房事實上 處分權轉讓被上訴人。而系爭鐵皮廠房已點交被上訴人完 成之事實，業經證人黃明元證述：「地上物就是在315-4 地號上的鐵皮廠房，還有工廠內的一部分機具，最主要就 是點交廠房，當初羅文科是交代我到現場去確認點交的內 容跟契約上約定的內容是否相符」等語（見原審卷第276 頁反面），果如上訴人所述，上開買賣合約書所附加之文 字內容為交付買賣標的物之停止條件，羅文科豈可能在該 條件未成就前，即交待黃明元赴現場點交地上廠房及機具 予被上訴人？是黃明元既已代羅文科將系爭鐵皮廠房及機 具交付被上訴人，並經被上訴人受領，被上訴人自已取得 系爭鐵皮廠房之事實上處分權。
㈣被上訴人買受系爭鐵皮廠房後向羅文科承租系爭土地： ⒈系爭鐵皮廠房坐落之系爭土地及315-14地號土地為羅文科 所有，而使用廠房必然使用到土地，紘映公司既將系爭鐵 皮廠房轉售予被上訴人，關於坐落基地部分自須一併處理 。又黃明元依授權書之內容，其授權範圍包括處理前開土 地出租事宜，是黃明元於94年6月25日以羅文科代理人名 義，與紘映公司共同將系爭土地及315-14地號土地出租被 上訴人，而簽訂系爭租賃契約書，亦屬合法有據。且被上 訴人確實支付每月租金17萬元之事實，亦如前述，是被上 訴人主張買得系爭鐵皮廠房後，向羅文科承租坐落基地包 括系爭土地在內之事實，堪以採信。
⒉又被上訴人於94年6月25日所簽訂之系爭租賃契約書，其 租賃標的為系爭土地、315-14地號土地及桃園縣蘆竹鄉○ ○○段00000○00000○00000地號等三筆土地上建物（該 契約書第1條及第4條參照），約定承租人即被上訴人應於 每月27日給付租金17萬元（該契約書第4條），依其約定 之租金額及給付日期，適與上揭被上訴人簽發並交付紘映 公司之支票面額均為17萬元、發票日均為每月27日相符， 並有支票及轉帳傳票影本足證（見被證8，原審卷第85至 95頁），被上訴人主張以上開支票支付其向紘映公司、羅 文科租用「系爭土地及系爭315-14地號土地等」之租金而



簽發，與系爭鐵皮廠房無涉，堪以信實。而被上訴人依出 租人之指示，開立受款人為紘映公司之支票給付租金，乃 出租人紘映公司與羅文科內部事項，如紘映公司未將租金 轉付羅文科，要屬二人間債權債務關係，亦不得因此謂系 爭租賃契約書為不實。是上訴人抗辯被上訴人未給付租金 ，無承租系爭土地之事實云云，亦不足採信。
七、被上訴人有無興建系爭擴建廠房而取得其所有權？ 被上訴人原主張其於94年4月5日與訴外人翔安公司訂立契約 ，約定由被上訴人出資250萬元委託翔安公司，進行其舊廠 廠區內之機械設備買賣及鐵屋拆除，與遷移至系爭鐵皮廠房 ，並委由翔安公司擴建廠房，而興建系爭擴建廠房等語，為 上訴人所否認。查被上訴人與翔安公司合約書（見原審卷第 33頁）載明：「合約內容：甲方（即翔安公司）於94年4 月5日與乙方（即被上訴人）簽訂，位於桃園市龜山鄉○○ 路00號廠區內之機械設備買賣與鐵屋拆遷移廠工程（移至華 震精機新廠址：桃園縣蘆竹鄉○○街000巷00號）……雙 方協議：⒈乙方需將所有機械設備保養且試車運轉無誤⒉鐵 屋拆遷搬移擺置需負責運送建造於甲方（即被上訴人）新廠 」等語，依其文義僅足認定被上訴人出資委請翔安公司將被 上訴人舊址鐵屋廠房及機械設備拆除、遷移運送並建造於被 上訴人之新廠即系爭鐵皮廠房內，尚無被上訴人委託翔安公 司在系爭鐵皮廠房為擴建或增建之旨。參諸被上訴人於94年 4月8日與紘映公司簽訂租賃契約書，自同年5月1日承租系爭 鐵皮廠房，租賃契約內無關於系爭鐵皮廠房擴建之約定，且 比對93年11月3日及94年6月6日廠房之航空圖（見本院卷㈢ 第57、58頁），三棟廠房之周圍面積幾無不同，惟前者僅於 第一棟有長方型之雨遮；後者變更為僅第二棟有橢圓型之雨 遮，而自95年10月19日以後之航空圖（見同前卷第59至64頁 ），就三棟廠房之周圍面積亦無不同，難認翔安公司有擴建 系爭鐵皮廠房之情。又果若被上訴人有出資擴建廠房，被上 訴人於94年6月15日向紘映公司購買系爭鐵皮廠房時，理應 就原有廠房與擴建廠房有所記載，然觀諸系爭買賣合約書無 隻字片語提及，益見無擴建之事實。是被上訴人主張與翔安 公司簽訂上開合約書後，即出資委託翔安公司擴建系爭鐵皮 廠房，取得系爭擴建廠房之所有權云云，委非可採。被上訴 人於本院另主張其將第二棟廠房拆除改建，改建部分占三棟 廠房之比例為30%，其確有出資建造廠房等語，亦為上訴人 所否認。被上訴人所提出自行繪製圖面（見本院卷㈢第106 至109頁），尚不足證明拆除第二棟廠房出資改建之事實， 是被上訴人主張有拆除第二棟廠房出資重新改建，為原始起



造人，並取得其所有權云云，亦非可採。是被上訴人無興建 系爭擴建廠房取得其所有權之情，惟此不影響被上訴人已取 得系爭鐵皮廠房之事實上處分權，附予敘明。
八、綜上所述，被上訴人主張向紘映公司買受系爭鐵皮廠房後， 向坐落基地之所有人即羅文科承租系爭土地，其對於系爭土 地有優先購買權，且未放棄行使，為可採信。上訴人所辯， 均無可取。從而，被上訴人本於土地法第104條之規定，確 認其就系爭土地有優先購買權存在，為有理由，應予准許。 是則原審判准被上訴人之請求，於法並無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此 敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 19 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 黃豐澤
法 官 林麗玲