臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 103年度苗簡字第30號
原 告 李貴坤
訴訟代理人 張家豪律師
被 告 鄭新榮
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於103 年8 月
12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落苗栗縣西湖鄉○○○段00000 地號土地如附圖所示B-N-Q1-M1-B 連接線所示區域、面積135 平方公尺之土地以買賣為原因分割及移轉登記予原告，並與原告所有坐落同段354-2 地號土地連件辦理買賣及合併登記。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查 本件原告原起訴聲明：被告應將坐落苗栗縣西湖鄉○○○段 00000 地號如附圖所示斜線範圍（實際地界依地政機關現場 量測為主）之土地所有權移轉登記予原告。嗣於民國103 年 8 月12日具狀變更為：被告應將坐落苗栗縣西湖鄉○○○段 00000 地號如內政部國土測繪中心103 年6 月20日所繪製鑑 定圖（以下簡稱附圖）所示N-Q1-M1-B 範圍合計135 平方公 尺之土地（下稱系爭土地）所有權分割後合併移轉登記予原 告（見本院卷第113 頁）。核屬不變更訴訟標的而補充或更 正事實上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張略以：
㈠被告原為苗栗縣西湖鄉○○○段00000 ○00000 地號土地（ 以下分別稱354-2 、354-3 地號土地）所有人，其於96年3 月30日（應係「23日」之誤）建造同段219 建號建物即門牌 號碼為苗栗縣西湖鄉○○村0 鄰○○0 ○0 號之建物（下稱 系爭建物）並請領使用執照之同時即已同時於西面處搭設白 色圍籬。故兩造於洽談買賣範圍時，即約定西以白色圍籬及 其延伸線為界，至於與鄰地所有人即訴外人蕭圓滿之同段35 3 地號土地之地界線為何並無明確基準，又由於被告向原告 稱系爭建物係坐落於354-2 地號土地上，故雙方遂於97年7 月26日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），由原告 向被告購買系爭建物及354-2 地號土地，並於系爭契約書第 4 頁之特約條款註明「甲方（即被告）同意同時申請土地鑑 界，以使乙方確認界址，相關費用由甲方負擔」。最後該界 址由鈞院以100 年度苗簡字第75號判決確認（下稱前案）， 而前開判決亦因兩造皆無上訴而告確定。為此，爰依買賣契
約提起本訴，請求被告將系爭土地所有權分割後合併移轉登 記予原告。
㈡對於被告抗辯之陳述略以：
被告辯稱其出售同段354-2 地號土地，即以該筆土地地號全 部出售予原告，並已完成所有權之移轉登記云云，皆與事實 不符：
⑴兩造於簽訂系爭契約書時根本沒有實際鑑界，被告當時向 原告介紹買賣之範圍時，也是告稱以白色圍籬以內之範圍 ，此觀買賣前，被告就已經搭建好白色圍籬亦不難知被告 販售給原告之範圍就是以白色圍籬為界，而非簽約時兩造 尚不知悉的地界位址。
⑵況自前案判決之經過與鑑定結果可看出：依前案判決所附 之鑑定圖，判決書所採納之址界範圍，原告所有354-2 地 號之實際面積將短少26平方公尺。若兩造當時買賣價金之 決定是以354-2 地號土地之面積計算，則雙方理應於判決 後要有互相找補之處。然該判決後，兩造皆未提及，亦足 見兩造間實際上並非以實際面積，而是以被告所指販售範 圍作為出賣範圍。如今，被告於前案判決知悉短少給面積 給原告時即以實際範圍做為買賣範圍，本件當知悉面積會 超過登記面積時，又欲稱兩造買賣是以登記面積為範圍， 足見其所言並非屬實，而僅以其自身利益為出發。 ⑶再觀原告於97年7 月26日買受不動產後，所活動及實際使 用之範圍就是白色圍籬及其延伸線以內。而系爭契約書第 九條亦明白表示「本買賣不動產產權，甲方（即被告）保 證產權清楚，絕無權利瑕疵或有任何糾紛」，輔以白色圍 籬內之範圍為被告所搭建，出售後又為原告實際使用範圍 ，兩造買賣範圍非受限於354-2 地號土地之登記面積範圍 ，至為顯然。
⑷或有認為若原告主張有理由，是否會造成原告持有面積增 加對被告不公平云云。然，依原告主張為判決，並不會不 公平。蓋本件原告並非是針對土地買賣，而是以其上之不 動產為主，並一併購入旁邊附連圍繞之土地，故對於354- 2 地號土地之面積究竟為1,161 平方公尺或是其他，本非 兩造所在意，此觀兩造自始自中皆未談論到不動產之每坪 單價即不難知之。而兩造契約成立時也是以實際範圍作為 被告出售之範圍，亦即都是以目測之白色圍籬以內範疇為 買賣標的，而今原告請求的範圍也是以白色圍籬為界以內 所有權之移轉，此與被告簽定系爭買賣契約書所理解之出 賣範圍並無落差。
⑸退萬步言，若鈞院認為原告使用之範圍雖與訂約以來皆相
同，但仍需再就請求移轉之標的範圍給付價金。也請鈞院 參考前案審理時，已由齊紘不動產估價師事務所評估354- 3 地號土地價格為每坪3,000 元為標準計算之。 ㈢並聲明：如主文第1 項所示。
三、被告抗辯略以：
㈠被告出售354-2 第號土地並已完成所有權移轉登記予原告， 原告對於上開土地之界址有爭議，亦經鈞院判決確認，原告 再請求被告移轉系爭土地所有權，於法不合。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
㈠原告主張被告原為354-2 、354-3 地號土地所有人，被告於 96年3 月23日建造系爭建物並請領使用執照，其向被告購買 系爭建物及354-2 地號土地，兩造並於97年7 月26日簽訂系 爭契約書等語，業據其提出系爭契約書、建物暨土地登記謄 本等件為證（見本院卷第9-15、53-1、54頁），且為被告所 不爭執，自堪信原告上開之主張為真實。
㈡按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語， 任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決 要旨參照）。經查，系爭建物係被告所建造並出賣予原告， 已於前述。又系爭建物外圍之白色木條圍籬，於被告將系爭 建物及同段354-2 地號土地所有權移轉登記予原告時即已存 在等情，業經被告於勘驗時自認（見本院卷第67頁）。另系 爭建物右側後方如附圖所示B-N-N1-H1-B 連接線即乙區域為 北高南低延伸而下之駁坎；如附圖所示P-Q 連接線為系爭建 物右側之白色木條圍籬，系爭建物前方之白色木條圍籬下方 為綠色樹木及道路等情，業經本院於103 年4 月30日會同兩 造及內政部國土測繪中心鑑測人員履勘現場，並囑託該中心 人員測量，有勘驗筆錄、現場相片、內政部國土測繪中心10 3 年6 月27日測籍字第0000000000號函附之鑑定書、鑑定圖 各1 份等在卷可稽（見本院卷第67-74 、89-90 頁）。依附 圖所示，甲部分為系爭建物之一部分，故此部分土地雖坐落 在354-3 地號土地上，惟此部分應在系爭契約書買賣範圍內 ，自屬當然之理。又由系爭建物及其附連週邊土地之地理環 境觀之，可認為由白色木條圍籬所延伸之如附圖所示B-N-Q1 -M1-B 連接線之其餘部分即乙、丙區域與系爭建物為一個整 體區塊，與系爭建物共同使用，並與其他土地相區隔。是原
告主張兩造於洽談買賣範圍時，即約定西以白色木頭圍籬及 其延伸線為界，即屬可採。
㈢系爭契約書第1 條約定買賣標的為354-2 地號土地及同段21 9 建號建物，被告雖已將上開不動產所有權移轉登記予原告 ，然依當事人之真意及契約之目的，實為買賣如附圖所示N- Q1連接線以東之土地及建物無訛，應認本件買賣契約之標的 除同段354-2 地號土地及219 建號建物外尚包含系爭土地即 如附圖所示甲、乙、丙區域（面積分別為20、11、104 平方 公尺，合計135 平方公尺），始合乎兩造買賣契約之真意。 是原告請求被告將系爭土地分割後移轉予原告，即屬有據。 ㈣次按耕地係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區 、山坡地保育區及森林區之農牧用地；每宗耕地分割後每人 所有面積未達0.25公頃者，不得分割，但有下列情形之一者 ，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為 分割合併，農業發展條例第3 條第11款、第16條第1 項但書 第1 款前段分別定有明文。又依本條例第16條第1 項第1 款 前段規定因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併 ，係指因買賣、贈與、交換及共有物分割之原因，必須分割 毗鄰耕地與其耕地合併者，耕地分割執行要點第7 點亦定有 明文。經查，本件354-3 地號土地之使用分區為山坡地保育 區、使用地類別為農牧用地，有土地登記謄本在卷可憑（見 本院卷第54頁），屬農業發展條例所稱之耕地，原告請求被 告分割移轉系爭土地之面積為135 平方公尺，未達0.25公頃 ，而不得分割。惟兩造間之買賣標的既含系爭土地，已於前 述，又原告所有之354-2 地號土地之使用分區為山坡地保育 區、使用地類別為農牧用地，亦屬農業發展條例所稱之耕地 ，此亦有土地謄本在卷可稽（見本院卷第40頁）。則系爭土 地以買賣為原因自354-3 地號耕地分割後與毗鄰之354-2 地 號耕地合併，自不受上開耕地分割後每人所有面積未達0.25 公頃不得分割之限制。是原告請求被告被告將系爭土地分割 後，移轉登記予原告並同時與其所有之毗鄰354-2 地號土地 合併，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依買賣契約請求被告將系爭土地分割後，移 轉所有權登記予原告，並同時與354-2 地號土地合併，為有 理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘之攻擊防禦方法及所為舉 證，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 8 月 26 日
苗栗簡易庭法 官 潘進順
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 黎東成
中 華 民 國 103 年 8 月 26 日