臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度訴字第195號
原 告 盧立蔓
訴訟代理人 邱炎浚律師
被 告 劉昌明
鄒辰富
上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，本院於民國103
年7 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告劉昌明應給付原告新臺幣玖萬參仟玖佰零柒元，及自民國一０二年四月二十五日起，至被告劉昌明將坐落苗栗縣三義鄉○○段○○○○地號土地上如附圖所示編號A1、A2、A3等地上物全部拆遷返還原告之日止，按年以其占用上開土地面積（一四六點七三平方公尺）給付依當年度上開土地申報地價年息百分之十計算之金額。
被告鄒辰富應給付原告新臺幣壹拾萬貳仟參佰捌拾柒元，及自民國一０二年四月二十五日起，至被告鄒辰富將坐落苗栗縣三義鄉○○段○○○○地號土地上如附圖所示編號B1、B2、雨遮、圍牆等地上物全部拆遷返還原告之日止，按年以其占用上開土地面積（一五九點九八平方公尺）給付依當年度上開土地申報地價年息百分之十計算之金額。
原告其餘之訴之駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。本判決第一項、第二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠緣坐落苗栗縣三義鄉○○段○000 地號土地（下稱系爭土地 ）為原告所有，惟長期遭被告鄒辰富、劉昌明2 人分別無權 占用，被告劉昌明並於占用之土地上搭建如附圖所示編號A1 、A2、A3等地上物（未辦理保存登記，即門牌號碼苗栗縣三 義鄉○○村00鄰○○00號部分之地上物，下稱系爭房屋A ） ，被告鄒辰富則於占用之土地上搭建如附圖所示編號B1、B2 、雨遮、圍牆等地上物（未辦理保存登記，即門牌號碼苗栗 縣三義鄉○○村00鄰○○00號部分之地上物，下稱系爭房屋 B ），且均拒不拆遷。
㈡被告2 人無法律上原因而無權占用系爭土地，獲有相當於租 金之利益，並使原告受有損害，原告自得依不當得利之法律 關係，請求被告2 人返還上開利益。系爭土地未經土地所有 人申報地價，依平均地權條例第16條規定，應以公告地價之 百分之80為其申報地價，而系爭土地自民國98年起至今之公
告地價均為每平方公尺新臺幣（下同）1,600 元，故其申報 地價為每平方公尺1,280 元。又依附圖所示被告劉昌明部分 占用系爭土地之面積合計146.73平方公尺，被告鄒辰富部分 占用系爭土地之面積合計159.98平方公尺，觀諸土地法第97 條第1 項有關租金限制規定暨系爭土地位於商業熱絡之三義 木雕街旁之建築用地等情，應依被告2 人各別占用土地面積 之申報地價，按年息10% 計算被告2 人所獲之不當得利。而 以此計算被告2 人於起訴前5 年內之不當得利，則被告劉昌 明部分計為125,440 元，被告鄒辰富部分計為102,387 元； 至被告2 人起訴後至拆遷返還土地為止之不當得利，則各以 其占用範圍乘以當年度申報地價之年息10% 計算。爰依民法 第767 條規定及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。 ㈢並聲明：
⒈被告劉昌明應將坐落苗栗縣三義鄉○○段○000 地號、地目 建、如附圖所示：⑴編號A1、面積64.01 平方公尺之二樓磚 造建物；⑵編號A2、面積66.92 平方公尺之1 樓加強磚造建 物；⑶編號A3、面積15.80 平方公尺之雨遮，全部予以拆遷 ，並將土地返還原告。
⒉被告劉昌明應給付原告93,907元，及自起訴日起至前項土地 返還原告之日止，按年以前項占用土地面積（146.73平方公 尺）按當年度土地申報地價之年息10% 計算之金額。 ⒊被告鄒辰富應將坐落苗栗縣三義鄉○○段○000 地號、地目 建、如附圖所示：⑴編號B1、面積100.43平方公尺之2 樓磚 造建物；⑵編號B2、面積6.43平方公尺之1 樓磚造浴室及其 上之水塔；⑶綠色部分、面積3.82平方公尺，暨紅色部分、 面積49.30 平方公尺之二處雨遮；⑷A 、B 二點連線所示之 圍牆，暨C 、D 、E 三點連線所示之圍牆，全部予以拆遷， 並將土地返還原告。
⒋被告鄒辰富應給付原告102,387 元，及自起訴日起至前項土 地返還原告之日止，按年以前項占用土地面積（159.98平方 公尺）按當年度土地申報地價之年息10% 計算之金額。 ⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠被告劉昌明部分：
被告劉昌明之祖父即訴外人劉來錦於50多年前已向原告之前 手即臺灣農林股份有限公司（下稱農林公司）承租系爭土地 建築房屋，系爭房屋A 如附圖所示A1磚造建物部分即係劉來 錦所興建。嗣劉來錦歿後，被告劉昌明之父即訴外人劉阿乾 仍繼續給付租金予農林公司使用系爭土地，其後被告劉昌明 復於72年間興建系爭房屋A 如附圖所示A2加強磚造建物部分
，並按期繳租予農林公司。原告於78年間向農林公司購買系 爭土地時，被告劉昌明即有優先承買權及合法占有權，並非 無權占用系爭土地。況原告於購買系爭土地後，亦未請求租 金，時隔多年始提起本件拆屋還地訴訟，有違誠信原則，屬 權利濫用，其權利應已失效等語。
㈡被告鄒辰富部分：
劉來錦於50多年前已向農林公司承租系爭土地建築房屋，系 爭房屋B 即係劉來錦所興建。又系爭房屋B 乃被告鄒辰富之 母即訴外人張運妹於81年2 月10日購自訴外人彭文祥後，贈 與被告鄒辰富；而彭文祥原係向訴外人吳慶安購入，吳慶安 之前手即為劉來綿。再彭文祥歷年均向系爭土地之前地主即 農林公司繳納地租，原告於78年間向農林公司購買系爭土地 時，亦與彭文祥簽訂租賃契約，並於簽約同日收取年租金42 6 元，惟其後原告對系爭土地使用狀況擱置不理，亦未請求 租金，時隔多年始提起本件拆屋還地訴訟，有違誠信原則， 屬權利濫用，其權利應已失效等語。
㈢並均聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、得心證之理由：
㈠本件原告前於78年6 月28日向農林公司購買系爭土地，並於 78年9 月20日登記為系爭土地之所有權人，且系爭房屋A 、 B 均未辦理保存登記，被告劉昌明、鄒辰富分別為系爭房屋 A 、B 之現占有人及事實上處分權人等情，為兩造所不爭執 ，並有系爭土地之土地登記第二類謄本、苗栗縣政府稅務局 房屋稅籍證明書、苗栗縣房屋稅籍紀錄表、建築改良物買賣 所有權移轉契約書、戶籍謄本、土地登記聲請書、苗栗縣銅 鑼地政事務所103 年6 月10日銅地一字第0000000000號函及 其後附資料等件可資佐證（見本院卷㈠第10、82至85、196 、197 頁、卷㈡第22頁以下），自均堪信為真實。另被告劉 昌明之父係劉阿乾、祖父係劉來錦，且系爭土地重測前為苗 栗縣三義鄉○○段00000 地號土地，而該470-7 地號土地係 於65年9 月由該470-1 地號土地所分出等情，亦為兩造所不 爭執，並有戶籍手抄本、苗栗縣銅鑼地政事務所103 年2 月 19日銅地二字第0000000000號函及後附資料等件在卷足稽（ 見本院卷㈠第147 、152 至157 頁），自亦堪信屬實。 ㈡原告主張被告劉昌明、鄒辰富係無權占用系爭土地，應拆屋 還地，並應返還原告不當得利等情，為被告2 人所否認，並 以前詞置辯。是本件兩造所爭執之處厥為：⒈原告訴請被告 2 人拆屋還地，是否有理？⒉原告訴請被告2 人返還相當於 租金之不當得利，是否有理？茲分述如下：
⒈原告訴請被告2 人拆屋還地，是否有理？
⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8 條定有明文。又權利人在相當期間內不行使權利，並因其 行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為權利 人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠 信原則。此項原則學理上稱為「權利失效原則」，乃基於誠 信原則發展而出的一項法律倫理原則。旨在就個案中斟酌權 利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情 況及其他一切因素，加以判斷，以尋求事件之公平及個案之 正義（最高法院97年度台上字第745 號判決意旨參照）。質 言之，權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成 特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利， 或不欲義務人履行義務時，經斟酌當事人間之關係、權義時 空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可認其權 利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利 於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得 行使，此權利失效原則，乃係源於「誠信原則」之特殊救濟 方法（最高法院102 年度台上字第176 號判決意旨參照）。 而此源於「誠信原則」，實為禁止權利濫用，以軟化權利效 能而為特殊救濟形態之「權利失效原則」，究與消滅時效之 規定未盡相同，審判法院當不得因已有消滅時效之規定即逕 予拒斥其適用，且應依職權為必要之調查審認，始不失民法 揭櫫「誠信原則」之真諦，並符合訴訟法同受有「誠信原則 」規範之適用（最高法院97年度台上字第950 號判決意旨參 照）。再「權利失效原則」既係以「誠信原則」為基礎，而 誠實信用又為法律之基本原則，故權利失效對於整個法律領 域、一切權利均應有適用餘地，從而，已登記不動產之所有 物返還請求權自亦有權利失效原則之適用。
⑵查被告2 人所提之農林公司三義茶場49年度至53年度及55年 度收據影本共6 紙，其上均已記載：房屋基地、56年7 月19 日、劉來錦、土地坐落三義（三叉）470-1 地號、面積0695 等字樣明確（詳見本院卷㈠第123 至125 頁），且觀諸該6 紙收據影本復均有場長、會計、出納經手等多位人員蓋印， 不似臨訟杜造。又本件經本院函詢農林公司該6 紙收據影本 是否為真正，及若為真正，其上載明之承租人是否有向農林 公司承租土地等事項，農林公司亦函復本院稱：該6 紙收據 影本單純就該影印紙本之外觀來看應為真實，且收據上所載 之姓名「劉來錦」確實在早年曾向農林公司承租系爭土地（ 重測前為○○段00000 地號）；按照該收據上載文字，租用 基地之用途應為雜作租（番薯），而上載有「房屋基地」等
字，應係因為出租後遭搭蓋建物，故會於收租時加註等情， 此有農林公司103 年1 月29日農法字第0000000 號函附卷可 稽（見本院卷㈠第149 頁）。而系爭土地重測前為苗栗縣三 義鄉○○段00000 地號土地，且該470-7 地號土地係於65年 9 月由該470-1 地號土地所分出乙情，已如前述，且對照現 地籍圖謄本（見本院卷㈠第9 頁）及苗栗地政事務所測量原 圖（見本院卷㈠第156 頁），亦徵上開收據影本6 紙所載之 470-1 地號土地，原即包含重測前苗栗縣三義鄉○○段0000 0 地號土地即系爭土地無訛。併佐以系爭房屋A 、B 中之部 分磚造建物復早於65、66年間即已經調查人員勘查房屋構造 且有房屋稅籍之紀錄，亦有苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明 書、苗栗縣房屋稅籍紀錄表等件在卷可憑（見本院卷㈠第82 至85頁）。由上可知，系爭土地之原土地所有權人農林公司 應自其開立上開6 紙收據之日即56年7 月19日起，即已知悉 其出租予劉來錦之系爭土地上蓋有房屋，且系爭土地上早於 65、66年間即已存有系爭房屋A 、B 中部分磚造建物之房屋 稅籍紀錄乙情，農林公司亦難諉為不知。然而，農林公司迄 至78年9 月20日將系爭土地所有權移轉予原告為止，逾20年 從未主張拆屋還地之權利，甚且原告自78年9 月20日取得系 爭土地所有權起，至102 年4 月25日提起本件拆屋還地訴訟 為止（見本院卷㈠第4 頁收狀章），亦已逾20年未主張拆屋 還地之權利。則農林公司及原告等之長達逾40年不行使權利 之行為，是否已足以引起被告2 人及其前手之正當信任，以 為農林公司及原告已不欲行使所有物返還請求權，而有權利 失效原則之適用，即值探究。
⑶查農林公司自56年7 月19日起即已知悉系爭土地上蓋有房屋 ，本得主張拆屋還地之權利，業如前述，詎農林公司竟仍長 期沉默，不為行動，甚且繼續向劉來錦及劉阿乾收租而無異 議，此有農林公司56年度至65年度收據影本及68年、70年、 72至74年統一發票附卷足憑（見本院卷第183 至191 頁）。 又其後農林公司係於系爭土地上已明顯存有系爭房屋A 、B 部分磚造建物之情況下轉售系爭土地予原告，而買賣不動產 非如同買賣日常生活用品，其價格不菲，衡情買受不動產， 尤其係購買土地之人，必屬慎重，不可能會在不知土地占有 情形及緣由之情況下輕率購買土地，則原告於向農林公司購 買系爭土地時，就系爭土地早已經他人建屋占有使用乙事， 當知之甚稔，自難諉為不知。原告既已知悉其購得之系爭土 地上存有系爭房屋A 、B 之部分磚造建物，仍予以買受，倘 原告不同意該等建物占有系爭土地上，其於彼時即可異議， 甚或對之爭訟，惟其不然，反而對其取得系爭土地所有權後
之78年10月間系爭房屋A 、B 各因增建部分建物而起課房屋 稅乙情（有苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書在卷可證，見 本院卷㈠第82、83頁），亦坐視不理。再觀諸被告鄒辰富之 前手彭文祥前曾於78年6 月22日與訴外人金齡股份有限公司 簽訂系爭土地之租賃契約，約定租賃有效期限為6 年，且該 租賃契約書上亦蓋有原告之印文等情，為原告所不否認（見 本院卷㈠第202 頁背面），並有該租賃契約書附卷可稽（見 本院卷㈠第194 頁），而彭文祥已支付78年全年租金予金齡 股份有限公司乙情，亦有統一發票1 紙在卷可證（見本院卷 ㈠第195 頁），由此益徵，原告縱已知悉系爭土地上存有系 爭房屋B ，仍對金齡股份有限公司向彭文祥收取系爭土地之 租金並無異議。又對照此情，亦可徵原告縱已知悉系爭土地 上存有系爭房屋A ，惟原告仍坐令被告劉昌明繼續使用系爭 房屋A ，即令未對之收取租金，亦為原告所容任甚明。則綜 觀上情，凡此農林公司及原告之行為所造成之特殊情況，應 已足以引起被告2 人及其前手之正當信任，以為農林公司及 原告不欲行使拆屋還地之權利，而今原告於取得系爭土地所 有權逾20年後，始於102 年4 月間向本院起訴請求被告2 人 拆屋還地，致令被告2 人陷於窘境，依上開說明，原告再為 行使所有物返還請求權請求被告2 人拆屋還地，應認為有違 誠信原則，屬權利濫用，而有權利失效原則之適用。 ⑷據此，本件被告2 人雖未提出相當之證據足資證明其等對原 告係有權占用系爭土地，惟原告就系爭土地所有物返還請求 權之再為行使，有違誠信原則，屬權利濫用，其權利應已失 效，是本院自應駁回原告此部分拆屋還地之請求。 ⒉原告訴請被告2 人返還相當於租金之不當得利，是否有理？ ⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當 於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第16 95號判例意旨參照）。本件依誠信原則、權利失效原則，原 告固不得依所有物返還請求權訴請被告2 人拆屋還地，已如 前述，亦即系爭房屋A 、B 仍得繼續使用系爭土地，惟原告 之不當得利返還請求權並未隨之消滅；質言之，被告2 人對 於原告，並非可當然無償使用系爭土地，否則被告2 人可免 除繳納系爭土地相關稅捐之義務，而由原告就無法再為使用 收益之系爭土地負擔稅捐，自難謂平。又因兩造間就系爭房
屋A 、B 使用系爭土地尚無任何契約關係存在，則原告依不 當得利之法律關係，請求被告2 人返還使用系爭土地相當於 租金之利益，即無不合。
⑵復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之10為限，為土地法第97條第1 項所明定。又該 條所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定 ，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市 ）地政機關估定之價額。而所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申報之地價而言 ，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高 法院88年度台上字第108 號判決意旨參照）。再舉辦規定地 價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價 者，以公告地價80% 為其申報地價，平均地權條例第16條亦 規定甚明。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外 ，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基 地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為 決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年 台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭房屋A 坐落系爭土 地面積為146.73平方公尺，系爭房屋B 坐落系爭土地面積為 159.98平方公尺，而系爭土地自98年至101 年之公告地價為 1,600 元/ 平方公尺，102 年1 月之申報地價則為1,360 元 / 平方公尺等情，有如附圖所示之複丈成果圖、土地登記第 二類謄本、苗栗縣政府公告土地現值（含公告地價）查詢資 料等件附卷可稽（見本院卷㈠第10、14頁），堪認屬實。又 原告就起訴前5 年被告2 人之不當得利部分，主張系爭土地 自98年至101 年間未經原告申報地價，應以公告地價之80% 即1,280 元/ 平方公尺為申報地價，而102 年之申報地價亦 主張以1,280 元/ 平方公尺計算，且本件應依被告2 人各別 占用系爭土地面積之申報地價，按年息10% 計算相當於租金 之利益等節，其計算數額及基準為被告2 人所不爭執（見本 院卷㈡第77頁），且本院亦認屬適當，故以此計算被告2 人 於起訴前5 年內相當於租金之不當得利應為：①被告劉昌明 部分計為125,440 元（計算式：146.73平方公尺×每平方公 尺1,280 元×10% ×5 年＝93,907.2元，元以下四捨五入） ；②被告鄒辰富部分計為102,387 元（計算式：159.98平方 公尺×每平方公尺1,280 元×10% ×5 年＝102,387.2 元， 元以下四捨五入）。又被告2 人迄今仍繼續占用系爭土地中 ，是原告依民事訴訟法第246 條之規定，提起將來給付之訴 ，請求被告2 人按年給付至如主文所示地上物全部拆遷返還 原告之日止之不當得利，亦屬有據。而原告就起訴日起至被
告2 人將如主文第1 項、第2 項所示地上物全部拆遷返還原 告之日止之不當得利部分，主張按年以被告2 人分別占用系 爭土地面積（146.73平方公尺、159.98平方公尺）給付依當 年度系爭土地申報地價之年息10% 計算之金額乙節，其計算 數額及基準為被告2 人所不爭執（見本院卷㈡第77頁），且 本院亦認屬適當，故被告2 人此部分之不當得利即應為按年 以其2 人分別占用系爭土地之面積（146.73平方公尺、159. 98平方公尺），依當年度系爭土地申報地價之年息10% 計算 之金額。
⑶據此，本件原告依不當得利之法律關係，請求被告2 人給付 起訴前5 年及起訴後至如主文所示地上物全部拆遷返還原告 之日止之不當得利，此部分請求洵屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告主張被告2 人無權占用系爭土地，應拆屋還 地部分，因原告就系爭土地之所有物返還請求權行使有違誠 信原則，屬權利濫用，其權利應已失效，故不足取；至原告 主張被告2 人應返還原告不當得利部分，則屬有據。從而， 原告依民法第767 條規定及不當得利之法律關係，請求被告 2 人給付如主文第1 項、第2 項所示金額部分，為有理由； 逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條 第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。原告就勝訴部分 陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促使本院之職權發動， 無庸另為准駁之諭知；至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請 宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 8 月 19 日
民事第二庭 法 官 林大為
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 李佳靜
中 華 民 國 103 年 8 月 26 日
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