臺灣花蓮地方法院民事判決 103年度訴字第53號
原 告 黃杏
林音攸
共 同
訴訟代理人 林政雄律師
許嚴中律師
廖繼滄
林奇穎
被 告 林家斌
楊玉英
共 同
訴訟代理人 陳正忠律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年8月5 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第2 款定有明文。本件原告所為訴之聲明原為：被告應於原告給 付新臺幣（下同）365萬元之同時，將花蓮市○○段000地號 土地所有權移轉登記予原告二人共有，權利範圍各二分之一 。嗣變更聲明為：被告應於原告給付395 萬元之同時將坐落 花蓮市○○段000 地號土地所有權移轉登記予原告二人共有 ，權利範圍各二分之一（見本院卷第144 頁）。核屬請求之 基礎事實同一，揆諸上開規定，應予准許，先予敘明。貳、實體部分
一、原告起訴主張：原告黃杏所有之花蓮市○○段0000○號建物 （門牌號碼：花蓮縣花蓮市○○路000巷00○0號），及原告 林音攸所有之未辦保存登記房屋（門牌號碼：花蓮市○○路 000巷00號），均坐落於被告2人共有（權利範圍各2分之1） 之花蓮市○○段000 地號土地上（下稱系爭土地）。被告林 家斌於102年8月間詢問原告2人有無購買意願，經原告2人與 被告2人協商之結果，兩造達成以總價365萬元買賣系爭土地 之意思表示合致，且土地增值稅兩造亦同意依照法律規定由 賣方負擔（卷第5頁）。嗣後原告於102 年8月底接獲訴外人 羅昌華寄發之存證信函，表示其為系爭土地之承買人，通知 原告行使優先承買權云云。被告2人於102年10月22日寄發存
證信函，稱其與羅昌華訂立之買賣契約售價為395 萬元，且 買方尚須負擔土地增值稅、代書費、仲介費等等（經計算共 約80萬元）。此與法律規定及一般交易常態均不符，似欲藉 此方式賺取不當之價差，試圖規避兩造間原先達成之契約合 意。兩造已於102年8月間達成買賣契約意思表示合致，買賣 契約即已成立，原告自得請求被告依約履行土地所有權移轉 登記。至於兩造就土地增值稅由何負責乙節或有爭議，惟此 僅屬契約成立後之履約爭議，不論被告二人事後是否有與他 人另訂買賣契約，均不影響兩造間契約之效力等語，爰依民 法第426條之2第1項前段、土地法第104 條第1項等規定提起 本件訴訟，並聲明：㈠被告應將花蓮市○○段000 地號土地 所有權移轉登記予原告二人共有，權利範圍各二分之一，㈡ 訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：否認與原告於102年8月間達成以365 萬元買賣系 爭土地之意思表示合致，原告應舉證證明。另被告於102 年 10月22日函覆原告出售訴外人羅昌華395 萬及賣清條件如買 賣契約，有存證信函及不動產買賣契約可證，與原告於102 年10月18日寄發之花蓮國安郵局存證信函內容相對照，可知 並無原告所稱兩造意思合致之跡證。況通知原告之價格是按 係爭土地當年（民國102 年）之公告現值金額及賣清為條件 ，原告所稱之價格及稅負費用條件顯無依據，綜上所陳，原 告起訴顯非有理等語，資以抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回 ，㈡訴訟費用由原告負擔。
三、本院判斷：
㈠原告主張業據提出花蓮市○○段000 地號土地登記謄本、花 蓮市○○段0000○號建物登記謄本及門牌證明書、房屋稅籍 證明書、訴外人羅昌華寄發之存證信函、被告二人於102年1 0月22日寄發之存證信函（卷第8-13 頁）、錄音光碟及譯文 （本院卷第87頁），惟為被告所否認，並以前詞置辯。 ㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條本文定有明文。原告既主張兩造就系爭 花蓮市○○段000 地號土地買賣於土地增值稅部分約定由被 告負擔，依上開舉證責任分配原則，自應由原告就此負舉證 之責。經查，原告先以起訴狀稱兩造已於102年8月間達成以 「365萬元」購買系爭土地之意思表示合致（卷第5頁），復 於103年8月1日以更正聲明狀稱兩造就系爭土地買價金為「3 95萬元」已達成合致（卷第142-1頁），則兩造究係以365萬 元或395 萬元達成買賣契約之合致，原告主張已前後不一， 復參照被告於102年10 月15日以存證信函通知原告行使優先 承買權，原告於102年10月18 日回覆被告之存證信函內容略
以：「請台端於文到3 日內，以書面具體表示…出售價格… 。台端…未具體說明旨揭土地之出售價格…」，被告復於10 2年10月22 日以存證信函函覆原告略以：「土地出售價格新 台幣參佰玖拾萬元整，土地買賣產生之土地增值稅…費用由 承購人支付」（本院卷第73頁背面至75頁）。該函並無隻字 提及兩造已於同年8 月間達成買賣系爭土地之意思表示合致 ，且由彼等往來存證信函內容可知，兩造並未於同年8 月間 達成以總價365 萬元買賣系爭土地之意思表示合致，而原告 迄未對被告上述出售系爭土地之金額表示同意，原告泛稱與 被告已於102年8月間就系爭土地之買賣價金達成合意云云， 並未提出具體事證以實其說，實不足採。
㈢原告另主張被告與訴外人羅昌發所訂立之買賣契約價金為39 5 萬元，土地增值稅由賣方即被告負擔，並提出被告林家斌 與訴外人廖繼滄、林奇穎對話錄音譯文（本院卷第87頁）， 欲證明被告與土地承買人即訴外人羅昌華間確實就系爭土地 之買賣約定由被告負擔增值稅，卻與原告訂立之買賣條件不 同，違反土地法第104 條優先購買權人有依同樣條件購買之 規定云云。然查，證人林奇穎到庭具結證稱：「（問：你跟 林家斌認識多久？）不認識。是因102 年10月28日一位邱先 生帶我們去我才知道這個人。」證人廖繼滄亦證稱「（問： 你跟林家斌認識多久？）我大概知道他的名字，是鄰居，但 是不熟。平常也不會遇到，我也沒有住在花蓮）」（卷第11 1-112 頁背面），可知證人與被告並不熟識且非契約當事人 ，依一般社會常情，被告對於證人就買賣契約內容及條件並 無任何據實告知及誠實說明義務，況不動產買賣契約應以買 賣雙方合意之不動產買賣契約書為憑，依被告提出之被告與 羅昌華訂立之買賣契約書（卷第76-77頁）第2條價款協議部 分記載「新台幣：參佰玖拾萬元正」、第5 條「稅費負擔由 甲方（即買方）負擔…」，可證並無原告所指被告與訴外人 羅昌華簽訂之買賣契約約定由賣方負擔土地增值稅之事，是 原告此部分主張並不足採。
㈣次按土地增值稅之納稅義務人如左：一、土地為有償移轉者 ，為原所有權人。土地稅法第5條第1款定有明文。原告主張 被告所提出之買賣契約記載土地增值稅由買方負擔，與法律 規定及一般交易常態均不符，顯係被告為求賺取不當利益之 詞云云（見本院卷第125 頁）。惟查，該法條僅係規定土地 增值稅課稅對象（即義務人）而已，至於實際上由誰支付， 則在所不問。縱令土地買受人與土地原所有人間訂立之買賣 契約有土地增值稅由土地買受人負擔之特約，並以土地出賣 人之名義代為繳付時，基於契約自由原則，自屬合法有效，
是原告前述主張並不足採。
㈤末按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同 樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依 同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以 書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內 未以書面表示承買者，視為放棄。基地出賣時，地上權人、 典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時， 基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之 先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不 表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而 與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。 民法第426條之2第1、2項及土地法第104條分別定有明文。 查被告已於102年10月15日以花蓮國安郵局628號存證信函通 知原告於文到10日內以書面表示承買，原告復於同年10月18 日以花蓮國安郵局633 號存證信函請被告說明出售系爭土地 之價格，以利其行使優先購買權，被告乃再於同年10月22日 以花蓮國安郵局644號存證信函告知原告土地出售價格為395 萬元，…土地增值稅、代書費…由承購人支付等情，為兩造 所不爭執，而自被告以前開花蓮國安郵局644 號存證信函通 知原告迄今已逾10日，原告均未以書面表示承買，依前揭法 律規定即視為放棄，是原告主張依民法第426 條之2第1項前 段及土地法第104條第1項行使優先承買權，為無理由，應予 駁回。
四、綜上，原告未能證明兩造間有何意思表示合致之情形，復未 於收受通知後10日內向原告表示承買，則原告依買賣契約、 民法第426條之2第1項及土地法第104 條第1項等規定，請求 被告應於原告給付395 萬元之同時將系爭土地所有權移轉登 記予原告2 人共有，權利範圍各二分之一，為無理由，應予 駁回。
五、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核 與本件判決結果不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。六、訴訟費用依民事訴訟法第78 條、第85條第1項前段，判決如 主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 20 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官 湯文章
法 官 林恒祺
法 官 李可文
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 103 年 8 月 20 日
法院書記官 劉又華