臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第798號
原 告 俞丞謙
訴訟代理人 薛淑雅
被 告 吳玉琴
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國103 年7 月29日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼台南市○○區○○路○○○號四樓之二房屋全部騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣壹萬柒仟捌佰元，及自民國一百零三年五月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百零三年四月六日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣捌仟玖佰元。
訴訟費用新台幣壹萬零貳拾元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣參拾萬伍仟元供擔保後，得假執行。 事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造而為判 決。
二、原告主張其於民國103 年1 月14日拍賣取得本院102 年度司 執字第75269 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）之執行 標的即門牌號碼台南市○○區○○路00號4 樓之2 房屋（下 稱系爭房屋）之所有權，而依系爭房屋之拍賣公告，可知被 告於系爭執行事件主張伊與訴外人即原所有權人鄭秋雲就系 爭房屋訂有租賃契約（下稱系爭租約），期間自102 年4 月 25日起至104 年4 月24日止，約定租金每月新台幣（下同） 8,900 元，則依最高法院41年台上字第1100號判例意旨及民 法第425 條第1 項規定，原告於取得系爭房屋所有權開始， 即當然繼承原出租人地位，而得行使或負擔系爭租約所生之 權利或義務。又原告於103 年2 月18日函告被告系爭房屋所 有權人已易主，並以台南原佃郵局第47號存證信函通知被告 盡速與原告聯絡，然被告仍避不見面，原告遂再於同年4 月 1 日以永康網寮郵局第117 號存證信函（下稱系爭存證信函 ）催告被告於函到3 日內限期繳納積欠之103 年2 月、3 月 共17,800元之租金，否則即以該函為終止系爭租約之意思表 示，惟被告於同年4 月2 日收受系爭存證信函後，仍拒不付 積欠之租金，是系爭租約應已於同年月5 日合法終止，被告 對系爭房屋即屬無權占有，原告得請求被告給付積欠之租金 17,800元及遷讓返還系爭房屋。又被告自103 年4 月6 日起 無權占有系爭房屋，可獲得相當於租金之不當得利，致原告
受有損害，原告亦得依民法第179 條規定，請求被告自103 年4 月6 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8, 900 元。為此依民法第440 條第1 項、第2 項、第767 條第 1 項前段、系爭租約及第179 條前段規定，提起本件訴訟等 語。並聲明：除假執行之擔保金額外，如主文所示。三、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
四、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視 同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。當事人對 於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞 辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1 項之 規定。為民事訴訟法第280 條第1 項、第3 項前段所明文。 本件原告主張之事實，業據原告提出與其所述相符之房屋稅 籍證明書、系爭房屋登記謄本正本、台南原佃郵局存證信函 、永康網寮郵局存證信函、掛號郵件收件回執影本各1 件為 證，且經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗查對無誤。又記 載原告上開主張之起訴狀繕本，已於103 年5 月6 日送達被 告，有本院送達證書1 紙在卷可稽，被告對於原告主張之事 實，既未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明 或陳述，自堪認被告已自認原告之主張為真實。五、次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉 證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不 動產者亦同。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他 方使用、收益，他方支付租金之契約。出租人於租賃物交付 後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約 ，對於受讓人仍繼續存在。強制執行法第98條第1 項、民法 第421 條第1 項、第425 條第1 項分別定有明文。經查系爭 房屋之租金每個月8,900 元，並應於每月25日以前繳納，被 告迄至102 年10月份為止，均按月給付系爭租金予鄭秋雲， 而本院民事執行處業於102 年12月23日核發移轉命令將系爭 房屋租金債權移轉於訴外人即債權人神腦國際企業股份有限 公司（下稱神腦公司），惟被告未依移轉命令給付系爭租金 予神腦公司。又原告於103 年1 月14日在系爭執行事件拍賣 投標拍定系爭房屋，並於同年月28日取得本院民事執行處核 發之不動產權利移轉證書等情，業經本院依職權核對系爭執 行事件卷內之被告聲明異議狀（內含系爭租約）、本院執行 命令、電話紀錄、拍定筆錄、不動產權利移轉證書及回證各 1 件查對無誤，足認被告自102 年11月份起即未給付系爭房 屋租金。而原告係自103 年1 月28日取得系爭房屋所有權， 並受讓系爭租約，故自該日起即得向被告收取租金。
六、再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期 開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約 。民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。再按契約當 事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並表明如於 期限內不履行，契約即為終止或解除，即係於催告之同時， 表示附有停止條件之終止或解除意思，因此他方當事人如未 履行契約，則停止條件成就，終止或解除契約之意思表示發 生效力，故無須再另為終止或解除契約之意思表示。又按承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占 有或侵奪其所有物者，得請求返還之。亦為民法第455 條前 段、第767 條第1 項前段所明定。經查被告自原告於103 年 1 月28日取得系爭房屋所有權後，未曾交付租金予原告，原 告於同年4 月1 日以系爭存證信函向被告催告於文到3 日內 給付積欠之103 年2 、3 月租金，逾期未給付即終止系爭租 約，並經被告於同年月2 日收受系爭存證信函，惟被告迄今 仍未給付積欠之租金，足見原告就被告之遲延給付租金，已 履行其催告被告支付租金之義務，被告遲付之租金總額亦達 系爭租約2 個月之租額。又被告既於103 年4 月2 日收受原 告終止系爭租約之系爭存證信函，則原告通知被告終止系爭 租約之意思表示於103 年4 月6 日合法生效，被告自該日即 系爭租約終止時起，即無權繼續占有系爭房屋，是原告依民 法第767 條第1 項前段規定，請求被告將系爭房屋全部騰空 遷讓返還予原告，要屬有據。
七、復按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439 條前段有 明文規定。經查系爭租約約定被告應於每月25日以前給付租 金8,900 元，惟被告自102 年11月份起即未給付系爭房屋租 金，而原告係於103 年1 月28日取得系爭房屋所有權，業如 前述，則原告依系爭租約，請求被告給付103 年2 月、3 月 ，共2 個月即17,800元之租金，亦屬有據。八、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項 、第2 項亦有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者， 債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高 者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，
亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，亦為同法第233 條 第1 項及第203 條所明定。經查原告請求被告給付之積欠租 金17,800元，乃約定應於每月25日前給付，且均已屆期，則 原告請求被告另給付其自起訴狀繕本送達之翌日即103 年5 月7 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，同 屬有據。
九、再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第 179 條所明定。故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院 61年台上字第1695號判例可參，而房屋性質上與土地相同， 所有權人得以出租收益，是無權占有他人房屋所受之利益， 自應同此見解。經查被告自系爭租約於103 年4 月6 日終止 後，仍無權占有系爭房屋全部，自係侵害原告之所有權，原 告主張被告因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有相 當於租金之損害，參照前開說明，自屬可採。又系爭房屋每 月租金為8,900 元，則自103 年4 月6 日起至被告遷讓返還 系爭房屋之日止，原告主張被告每月受有相當於租金之不當 得利8,900 元，亦屬可採，是原告請求被告自103 年4 月6 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付8,900 元，同屬 有據。
十、綜上所述，原告請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠之2 個月租金、返還不當得利等項，均屬有據。從而原告依民法 第767 條第1 項前段、系爭租約及民法第179 條之規定，請 求被告騰空遷讓返還系爭房屋全部；並給付原告17,800元， 及自103 年5 月7 日起至清償日止之法定遲延利息；另自10 3 年4 月6 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 8,900 元，均有理由，應予准許。
十一、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴 訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項 及第78條分別定有明文。經核原告之請求為有理由，本件 訴訟費用即第一審裁判費10,020元，自應由被告負擔，爰 依職權確定如主文第3 項所示。
十二、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核合於法律規定， 爰酌定相當擔保金額併准許之。
十三、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊及防禦方法，核與本件 判決結果無影響，爰不一一論述，併此說明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條、第87條第1 項、第390 條第2 項，判決如主文
。
中 華 民 國 103 年 8 月 14 日
民事第一庭 法 官 林雯娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 14 日
書記官 陳著振