臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第864號
原 告 呂宗翰
訴訟代理人 劉明益律師
被 告 王美文
訴訟代理人 李建暲律師
被 告 吳澤興(即萬綠椰園餐廳負責人)
共 同
訴訟代理人 林辰彥律師
複 代理人 黃淑怡律師
黃豐緒律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國103年7月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○路○段○○○○○號之房屋遷讓返還原告。
被告應自民國一百零三年一月一日起至前項房屋騰空返還原告之日止，按年連帶給付原告新臺幣伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣貳拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾玖萬壹仟柒佰捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明第2 項原為：被告應自民國103年1月1日起至門牌號碼為臺北市 ○○區○○路0段000號之房屋（下稱系爭房屋)騰空遷讓返 還原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）10萬元（見本 院103年度北簡字第1319號卷【下稱北簡字卷】第2頁）。嗣 於103年7月14日以民事言詞辯論意旨狀將訴之聲明第2項變 更為：被告王美文（下稱王美文）、吳澤興即萬綠椰園餐廳 負責人（下稱吳澤興，與王美文合稱被告）應自103年1月1 日起至系爭房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月連帶給付原 告5萬元（見本院卷第171頁）。此核屬擴張、減縮應受判決 事項之聲明，依前揭規定，自應准許之。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房屋係屬違章建築，未辦理保存登記，原為
訴外人陳寶川（下逕稱陳寶川）所有，陳寶川於101年6月15 日死亡，由其子女即訴外人陳錦秀、陳威融、陳明德及陳錦 安（下稱陳錦秀等人）共同繼承，嗣陳錦秀等人將系爭房屋 出租予王美文，並簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約）， 約定租期自102年1月1日起至同年12月31日止，租金為一年5 萬元。後因系爭房屋租期即將屆滿，且陳錦秀等人已將系爭 房屋出售並移轉所有權予原告，陳錦秀等人乃委由律師於10 2年11月15日以存證信函通知王美文，稱陳錦秀等人已無法 繼續出租系爭房屋，並請王美文於租期屆滿時返還系爭房屋 予原告等語，惟該存證信函經招領逾期而遭退回。另王美文 未經陳錦秀等人同意，竟將系爭房屋交由吳澤興作為開設萬 綠椰園餐廳使用，已違反租賃契約書第9條第3項約定。是系 爭房屋租賃契約於租期屆滿時即消滅，自103年1月1日起被 告占有系爭房屋即無正當權源，原告自得請求被告將系爭房 屋騰空遷讓返還予原告，又被告自103年1月1日起即無權占 有系爭房屋，使原告未能為使用收益，致生損害於原告。為 此，爰依民法第450條第1項、第455條前段、第767條第1項 前段、中段等規定，請求被告將系爭房屋騰空返還原告，並 依民法第179條、第184條、第185條第1項等規定，請求被告 連帶給付相當於租金之不當得利或損害賠償等語。並聲明： ㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自103年1 月1日起至系爭房屋騰空返還原告之日止按月連帶給付原告5 萬元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：陳寶川所有之原木造房屋，於61年間因西園路拓 寬而遭拆除大部分，該屋遭拆除後已不能住人，而陳寶川無 意出資改建，王美文遂經陳寶川同意，由王美文自費拆除該 木造房屋剩餘部分，並重建至現在金屬及磚造結構之系爭房 屋，是系爭房屋與原木造房屋無附合或物理上依附關係之情 形，應認原木造房屋已全部拆除而滅失，而現有之系爭房屋 為王美文所出資起造，王美文為系爭房屋之所有權人，惟因 陳寶川對系爭房屋所坐落之土地仍有使用權，王美文乃與陳 寶川簽立房屋租賃契約藉以補貼，陳寶川死後，王美文仍基 於同一理由與陳寶川之繼承人簽立系爭租賃契約。是以，原 告並無任何權利得以請求被告遷讓房屋，更遑論請求相當於 租金之不當得利或其他賠償。縱認系爭房屋為陳寶川所有， 陳寶川死後由陳錦秀等人共同繼承而共有，惟系爭房屋為違 建，並無登記名義可資信賴，而臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍 證明書僅能證明原告為納稅義務人，並不能證明原告對系爭 房屋有任何權利，況原告並未提出系爭房屋買賣契約證明陳 錦秀等人均同意轉讓系爭房屋處分權予原告，應認原告對系
爭房屋並無任何權利。另吳澤興為王美文之子，2人使用系 爭房屋共同經營餐廳，或2人之間成立使用借貸之法律關係 ，即非原告所稱之轉租，吳澤興亦非無權占有，原告之訴並 無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明為：㈠原告之訴及假執 行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第196頁反面）： ㈠系爭房屋係違章建築物，原為陳寶川所有。
㈡陳寶川已於101年6月15日死亡，而由陳錦秀、陳威融、陳明 德及陳錦安共同繼承。
㈢陳寶川之繼承人即陳錦秀等人，委由陳錦安與王美文簽立系 爭租賃契約，將系爭房屋出租予王美文，租期自102年1月1 日起至同年12月31日止，租金為一年5萬元。四、得心證之理由：
本件原告主張其受讓為系爭房屋之所有人，被告於系爭房屋 之租賃期限將於102年12月31日屆滿，自103年1月1日起被告 即無權占有系爭房屋，被告應遷讓並返還系爭房屋，另應給 付相當於租金之不當得利或損害賠償等語，為被告否認，而 以前開情詞置辯，是本件應審究者厥為：㈠系爭房屋是否經 王美文全部拆除改建？原告依民法第450條第1項、第455條 前段及第767條第1項前段、中段等規定，請求被告返還系爭 房屋？㈡原告得否依民法第179條、第184條、第185條第1項 請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償？如可，其 金額為若干？茲分述如下：
㈠系爭房屋是否經王美文全部拆除改建？原告依民法第450條 第1項、第455條前段及第767條第1項前段、中段等規定，請 求被告返還系爭房屋，有無理由？
1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有 或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者， 得請求除去之，民法第450條第1項、第455條前段、第767條 第1項前段、中段分別定有明文。又當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其 情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦定有明 文。
⒉經查：
⑴原告主張其受讓為系爭房屋之事實上處分權人，王美文依系 爭租賃契約之租賃期限業於102年12月31日屆滿，仍拒不搬 遷等情，業據提出系爭租賃契約書、臺北市稅捐稽徵處萬華 分處房屋稅籍證明書、102年11月15日臺北建北郵局第1182
號存證信函、存證信函信封、建築改良物移轉契約書、不動 產買賣契約書等件相佐（見北簡字卷第5頁至第11頁、本院 卷第158頁正反面、第209頁至第212頁），而依系爭租賃契 約書第15條、上開不動產買賣契約書第8條之約定，系爭租 賃契約於陳錦秀等人將系爭房屋讓與原告後，對於原告繼續 存在，且陳錦秀等人已將其對王美文基於系爭租賃契約之返 還請求權讓與原告，並經證人陳錦安於本院言詞辯論期日到 場具結證稱：委任毛律師發函給王美文是在丁榮聰律師辦公 室簽的，系爭租賃契約是伊代理其他繼承人簽的，之前是丁 律師告我們拆屋還地，伊提出繳稅、付地租的證據，所以他 們撤銷這個訴訟後，跟我們接觸，希望我們把系爭房屋所有 權讓出去，伊妹妹從美國回來，同意把系爭房屋賣出去，我 們繼承人四個人都同意，有訂定買賣契約書，而且我妹妹當 天要坐飛機回美國，所以當天有做決定，伊每年都有跟王美 文簽租賃契約，有時候會拖一下，但都有簽，系爭房屋是我 們繼承人四人共同決定要出售，對於出售得情形及價格我們 四人都同意，當時就是想要把這房子出售等語綦詳（見本院 卷第99頁反面至第102頁）。而被告雖辯稱吳澤興為王美文 之子，被告使用系爭房屋共同經營餐廳，或成立使用借貸之 法律關係，非原告所稱之轉租，吳澤興亦非無權占有云云， 然系爭租賃契約之租賃期限業已屆滿，且吳澤興本不可執與 王美文間之共同經營、使用借貸之法律關係，向原告主張占 用系爭房屋，被告所辯，顯有誤會。
⑵又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451條雖定有明文，然民法第451條所定出租人於租期屆滿 後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出 租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無 反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘 境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義 存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂 契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上 字第276號判例意旨參照）。是租賃契約期限屆滿後，除有 以不定期限繼續契約之情形外，租賃關係當然消滅。查系爭 租賃契約租期自102年1月1日起至同年12月31日止，為兩造 所不爭執（見上開不爭執事項㈢)，而陳錦秀等人於102年11 月15日及委由律師以存證信函通知王美文，表示已無法繼續 出租系爭房屋，並請王美文於租期屆滿時返還系爭房屋予原 告等語，有102年11月15日臺北建北郵局第1182號存證信函 、存證信函信封等件在卷可稽（見北簡字卷第9頁至第11頁)
，且原告於102年12月16日即提起本件，請求被告遷讓系爭 房屋，有原告民事起訴狀上本院收狀章戳，在卷可稽（見北 簡字卷第2頁），揆諸首開規定及判例意旨，本件亦無民法 第451條所定不定期限繼續租賃之情，系爭租賃契約所生之 租賃關係，業因租賃期間屆滿而於102年12月31日消滅，是 原告依民法第450條第1項、第455條前段規定，請求被告返 還系爭房屋，即非無由。
⒊至被告雖辯稱系爭房屋原為木造房屋已全部拆除而滅失，而 現有之系爭房屋為王美文所出資起造，王美文為系爭房屋之 所有權人，僅係基於補貼而簽立系爭租賃契約云云，然查： ⑴原告所提出之違章房屋及住戶調查表，業已載明系爭房屋構 造為磚木造，並非全為木造，且僅為部分拆除，有61年7月 13日違章房屋及住戶調查表在卷可稽（見本院卷第28頁至第 29頁），是被告所陳系爭房屋原為木造房屋，且於61年間因 西園路拓寬而遭拆除大部分，而由王美文自費拆除該木造房 屋剩餘部分，並重建為現存之金屬及磚造結構之系爭房屋乙 節，即非無疑。復觀諸被告所提出鐵工工程報價單、鋼鐵工 程估價請款單、總報價單、加減報價單、工程款會算單、平 面配置圖、空照圖、103年6月4日臺北市建築管理工程處北 市都建查字第00000000000號函、系爭房屋照片（見本院卷 第31頁至第64頁、第154頁、第204頁至第205頁），均無從 證明系爭房屋原已遭全部拆除而滅失，而由王美文另出資起 造，且核之前開鋼鐵工程估價請款單更載明細施做C型鋼夾 層、C型鋼加強原有屋頂、正面捲門上方封壁板（烤漆鋼板 ）、原有鐵捲門換門版，而其餘總報價單、加減報價單所載 均僅為室內設計、裝潢工程項目，更顯難認王美文有將系爭 房屋拆除、重新起造之情，且經本院至系爭房屋現場勘驗結 果系爭房屋構造為鐵皮建物、部分為磚造、部分為裝潢木造 結構乙情，有本院103年6月24日勘驗筆錄在卷可考（見本院 卷第163頁），亦難認王美文有將系爭房屋拆除、重新起造 ，是被告所辯，已難信實。
⑵且證人陳錦安更具結證稱：系爭房屋每年都有與王美文簽訂 租賃契約書，據伊所知，本來是媽媽管理，伊媽媽委託管家 處理，讓他去收租，後來媽媽78年過世，就讓伊大哥陳德財 處理，直到後來大哥98年過世，他的秘書才告訴伊有房子出 租這件事，要伊跟王美文聯繫，所以才由伊開始與王美文聯 絡處理出租問題，期間伊曾經提到說一間房屋一年租金才7 、8萬，後來才了解王美文有增建或改建，但並沒有全部拆 除的情形，西園路拓寬房子並沒有全部遭拆除，頂多就是增 建或改建，所以才象徵性收一點租金，那時候有想過要把房
子賣給王美文，換伊跟王美文接觸的時候，因為大哥已經過 世、父親生病，伊覺得還要處理房子有點麻煩，所以也有跟 王美文接觸說問他要不要，但王美文說他有困難，王美文說 孩子的生意有狀況，賠錢，沒辦法購買。但因為伊當時住的 復興南路房子拆除了，爸爸當時跟伊同住，我們後來是租屋 居住，所以伊有提到說乾脆請王美文把房子還我們不要再租 了，我們要回去住。王美文認為那房子不宜住人，我也考慮 到老人家身體，所以就沒有再提這件事，王美文後來有來表 示說願意購買，但那時候因為伊父親住院去世，大家都在傷 心當中，根本沒有辦法談，而且已經不是伊一個人能決定， 因為之前是父親還在，只要父親同意的話，就可以，但父親 過世之後就變成是繼承的問題，伊無法決定。最後賣給他人 是繼承人四個人都同意。伊是曾經有說過現在房子增建部分 都是王美文蓋的，伊的認知是房子的基礎還在，只是後來增 建部分是王美文蓋的等語明確（見本院卷第99頁反面至第 102頁），核與證人陳德財前因王美文所涉竊佔案件，於臺 灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署）98年度偵續字第 385號案件，偵查中檢察官訊問時具結證稱：系爭房屋係伊 父親陳寶川所有，因為陳寶川年紀大，系爭房屋的事十年前 開始都是伊幫陳寶川處理，有出租給王美文，房屋稅都是伊 在繳，納稅義務人為伊父親，從伊開始接管後就租給王美文 ，已有十年時間，後來伊知道王美文轉租出去，就跟王美文 抗議要告她，就伊所知伊父親管理時，應該沒有租給別人， 是給伊大伯作為倉庫之用，王美文翻修系爭房屋沒有知會伊 ，伊是事後才知道，租金是由伊公司秘書吳小姐去收等語大 致相符，有臺北地檢署98年度偵續字第385號案件98年8月31 日訊問筆錄、系爭房屋96年房屋稅繳款書，及陳德財與王美 文於97年12月31日簽立之房屋租賃契約書、臺北地檢署98年 度偵續字第385號不起訴處分書等件在卷可稽（見本院卷第 228頁至第231頁、第214頁至第219頁、第72頁至第73頁）， 足見被告所辯，要屬無稽。復衡諸常情，苟系爭房屋確係由 王美文所出資起造，而王美文係因欲取得陳寶川、陳寶川之 繼承人對於系爭房屋所坐落土地之使用權，始基於補貼而簽 立房屋租賃契約，當無庸每年均簽訂租賃契約，且亦應於契 約中載明係為取得土地使用權之意，更且如係出於補貼，亦 無須均以租賃契約之形式簽立，益徵被告所辯，委難信取。 ⑶被告雖復以陳錦安103年6月3日補充陳述狀、被告103年8月5 日民事陳報狀辯稱陳錦安前開於本院證述之內容不實，系爭 房屋為王美文所建造之鋼筋混凝土建築物，已非原有木造房 屋，陳錦秀等人僅係出賣土地使用權與原告，並非出賣系爭
房屋云云，惟按，經兩造同意者，證人亦得於法院外以書狀 為陳述。證人以書狀為陳述者，仍應具結，並將結文附於書 狀，經公證人認證後提出。其以科技設備為訊問者，亦應於 訊問前或訊問後具結。證人以書狀為陳述者，其具結應於結 文內記載係據實陳述並無匿、飾、增、減，如有虛偽陳述， 願受偽證之處罰等語，並簽名，民事訴訟法第305條第2項、 第6項、第313條之1分別定有明文。是證人以書面為陳述， 需經兩造同意，且仍應具結，並將結文附於書狀，經公證人 認證後提出，是前開陳錦安103年6月3日補充陳述狀及被告 103年8月5日民事陳報狀所述，顯然均不符合前開書狀為陳 述之規定，況究諸實際，對於系爭房屋是否經王美文拆除後 重新起造，陳錦秀等人有無將之出賣予原告等情，業經陳錦 安於本院具結證述明確，其證述之內容，信而有徵，且經兩 造及本院確認其證述之內容及真意無訛，有本院103年5月5 日言詞辯論筆錄在卷可考（見本院卷第99頁至第102頁）， 要無從因前開陳錦安103年6月3日補充陳述狀、被告103年8 月5日民事陳報狀所陳，而認陳錦安於本院經具結後之證述 內容，有何不實之處，被告執前開書狀所陳，飾詞強辯，要 屬虛妄，委不足取。
⒋另原告主張併依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被 告返還系爭房屋部分，系爭房屋係屬違章建築，為未辦理保 存登記建物，原為陳寶川所有，嗣經陳錦秀等人將系爭房屋 出售予原告，為原告所自承，然系爭房屋既因未辦理保存登 記致不能辦理所有權移轉登記，系爭房屋之所有權不能發生 讓與之效力，是原告僅取得事實上處分權，而此種事實上處 分權究非所有權，是原告憑以主張依民法第767條第1項前段 、中段規定，請求被告返還系爭房屋，尚屬無由，礙難准許 。
⒌綜上所陳，原告依民法第450條第1項、第455條前段規定， 請求被告遷還系爭房屋，核屬有據，應予准許。 ㈡原告得否依民法第179條、第184條、第185條第1項請求被告 給付相當於租金之不當得利或損害賠償？如可，其金額為若 干？
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證 明其行為無過失者，不在此限；數人共同不法侵害他人之權 利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條、第185條第1項 定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利 益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例
意旨參照），無權占有他人之建物，亦同。又就他人之物為 使用收益，而無正當之權源者，即屬不法侵害他人之權利， 自應成立侵權行為，而負損害賠償之責任（最高法院79年度 台上字第253號判決意旨參照）。本件被告於系爭租賃契約 租期屆滿後，無權占有系爭房屋，已如前述，自屬共同不法 侵害原告之權利，則原告依民法第184條、第185條第1項規 定，請求被告自103年1月1日起至系爭房屋騰空返還原告之 日止，連帶賠償相當於租金之損害，自為有理由。 ⒉又租金之數額，須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租 人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之，查本 件原告主張系爭房屋依當地租金行情，每月至少可收取租金 5萬元，固提出系爭房屋周遭區域之招租廣告為佐（見本院 卷第190頁至第194頁反面），然原告亦自承該等招租廣告僅 為出租資訊，並非成交行情，且核諸系爭房屋係屬未辦理保 存登記之違章建築，尚難與該等招租廣告之招租行情相提並 論，而審酌系爭房屋門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000 號，構造為鐵皮建物、部分為磚造、部分為裝潢木造結構， 近萬華車站及龍山寺捷運站，步行約3-5分鐘，面西園路一 段、近艋舺大道等情，業經本院赴現場勘驗屬實，並有勘驗 筆錄、Google地圖在卷可考（見本院卷第16 3頁至第166頁 ），復衡諸系爭房屋係屬未辦理保存登記之違章建築，且陳 錦秀等人委由陳錦安與王美文簽立系爭租賃契約，將系爭房 屋出租予王美文，租期自102年1月1日起至同年12月31日止 ，租金為一年5萬元乙情，為兩造所不爭執（見上開不爭執 事項㈢)，是被告抗辯原告所受之損害及被告所受之利益， 應以系爭租賃契約所約定之租金計算較為合理乙節，尚非無 由，因認原告得請求被告連帶賠償相當於租金之數額為每年 5萬元。
3.又原告係以相競合之侵權行為損害賠償請求權及不當得利返 還請求權為據，請求被告連帶償還相當於租金之利益，本院 既已認定被告應連帶賠償原告相當於租金之數額，且原告業 已表明由本院擇一為其有利之判決，則就被告是否應連帶返 還原告相當於租金之不當得利部分，即無庸審究，併予敘明 。
五、綜上所述，原告基於民法第450條第1項、第455條前段規定 ，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並依民法第18 4條、第185條第1項之規定，請求被告自103年1月1日起至系 爭房屋騰空返還原告之日止按年連帶給付原告5萬元，為有 理由，應予准許。至於逾此範圍之請求，則無理由，應予駁 回。又本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣
告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔 保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所 附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述。至王美文以10 3年8月5日民事陳報狀，請求本院再開辯論一節，惟本件事 證明確，且難依其所述，即認陳錦安於本院之證述內容，有 何不實之處，已如前述，是與本院之認定核無影響，並無再 開辯論必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，第85條第2項。中 華 民 國 103 年 8 月 14 日
民事第七庭 法 官 鄭昱仁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 8 月 14 日
書記官 王曉雁