臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第593號
原 告 江萬杰
訴訟代理人 胡怡嬅律師
被 告 臺北市大安區建安里
法定代理人 溫進亮
訴訟代理人 黃泰源律師
被 告 溫進亮
訴訟代理人 林秀緞
黃泰源律師
上列當事人間請求不當得利等事件，本院於民國103 年8 月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）緣坐落於臺北市○○區○○段○○段000 ○00000 地號土 地（權利範圍各為萬分之99）（下稱系爭土地）及其上門 牌號碼為臺北市○○區○○里○○○路0 段000 巷00弄0 號1 樓房屋（建物登記建號為同地段3000建號〈主建物面 積為123.18平方公尺、附屬建物即平台面積為9.82平方公 尺；權利範圍：全部〉，另共有部分登記建號為同地段29 42建號〈面積：1060.16 平方公尺；權利範圍：萬分之97 〉）原為訴外人蘇北山所有；被告臺北市大安區建安里（ 下稱建安里）前由里長即被告溫進亮之代表下，與蘇北山 、訴外人富邦人壽保險股份有限公司（下稱富邦人壽公司 ），於民國99年7 月16日簽立不動產租賃契約書（下稱99 年7 月16日租約），由蘇北山將系爭房屋中如附圖編號A 、A'、A'' 、A-1 、B 、B'、C 、C'所示範圍出租予被告 建安里作為里民活動場所使用（租賃範圍不包含系爭房屋 於75年建築完工售屋時，即約定由系爭房地所有權人專用 之附圖編號D 停車場及編號E 花園）（又編號A'、A'' 、 B'、C'，因非系爭房屋與其他建物之共用牆壁，故該等測 量至外牆界線之範圍，全數均屬系爭房屋之範圍，並應計 入蘇北山先前出租予被告建安里之面積範圍），租賃期間 為99年7 月16日至104 年3 月15日止，租金於每月16日以 前繳納、每月租金數額按年度調整，範圍為每月新臺幣（ 下同）8 萬元至9 萬800 元（代扣所得稅另計），其中3 萬元租金係由建安里向臺北市大安區公所民政課（下稱區
公所民政課）轉由臺北市政府民政局（下稱市政府民政局 ）申請「里民活動場所租金補助」支付，其他租金餘額則 因富邦人壽公司為使其關係企業即訴外人富邦建設股份有 限公司（下稱富邦建設公司）於建安里所在區域之都市更 新事業計畫得順利推展，富邦人壽公司乃同意臺北市議員 建議之鄰里回饋方案，與蘇北山及由被告溫進亮代表之被 告建安里，於99年7 月16日簽立「都市更新計畫鄰里回饋 方案─三方協議書」（下稱鄰里回饋三方協議書），約定 由富邦人壽公司為建安里支付扣除市政府民政局每月3 萬 元租金補助後之租金餘額，亦即：富邦人壽公司僅為負擔 租金支付義務之人，實際承租人只有被告建安里。（二）原告於101 年間向蘇北山購得系爭房地，承繼蘇北山之出 租人地位，因被告溫進亮主動提及建安里承租範圍只須12 .1坪即40平方公尺（即申請市政府民政局租金補助最小面 積限制）之面積，經兩造與訴外人即富邦人壽公司承辦人 賴武煜、蘇勉羽及富邦建設公司承辦人王偉仲多次洽談後 ，兩造達成協議，將建安里之承租範圍自102 年1 月1 日 起，減縮為系爭房屋後方即靠廚房位置之附圖編號A 、A' 、A'' 範圍（若此範圍面積不足12.1坪，原告亦願意將附 圖A-1 所示範圍納入建安里承租使用之範圍），租金金額 則仍依99年7 月16日租約約定按年度調整，且由市政府民 政局及富邦人壽公司分別負責支付3 萬元及其他租金餘額 ，被告建安里即由被告溫進亮之代表下，與原告簽立有10 1 年12月31日「臺北市大安區建安里租用里民活動場所租 賃契約書」（下稱101 年12月31日租約）及102 年1 月1 日聲明書（下稱102 年1 月1 日聲明書）載明租賃範圍為 12.1坪。由此，原告與被告建安里已合意重新議定租賃契 約條件，本件非屬買賣不破租賃之情形。原告並應被告溫 進亮之要求，配合被告建安里縮減承租之範圍，為附圖編 號A 、A-1 進行免費裝潢，作為換約條件，並同意於施工 期間，將附圖編號B 、B'範圍暫時借用予被告建安里供里 民活動及公務上使用，另同意僅於選舉投開票當日、將附 圖編號D 停車場借用建安里作為投開票所使用，原告與被 告溫進亮並就此於102 年4 月24日簽立有雙方協議書（下 稱102 年4 月24日協議書）為憑。詎於原告裝潢期間，被 告竟多次刻意阻撓施工過程，且被告建安里及非屬承租人 、亦非借用人之被告溫進亮，更占用非雙方合意租賃範圍 、亦非借用範圍之附圖編號C 、C'、D 、E 部分，且於10 2 年5 月16日裝潢工程完成即借用期限屆至時，原告已於 102 年5 月17日寄發催告函通知被告點交已裝潢完成之附
圖編號A 、A-1 範圍，並於函後二週內將占用之編號B 、 B'、C 、C'、D 、E 部分返還原告，該函已於102 年5 月 20日送達被告，然被告均置之不理，除占用附圖編號A 、 A'、A'' 、A-1 外，亦仍持續占用附圖編號B 、B'、C 、 C'、D 、E 迄今，則被告占用A 、A'、A'' 、A-1 、B 、 B'、C 、C'面積（計106.3 平方公尺）扣除縮減租賃範圍 40平方公尺之差額66.3平方公尺之範圍，以及占用D 部分 停車場及E 部分花園，均屬無權占用。
（三）被告共同無正當權源占用上開66.3平方公尺差額範圍以及 占用D 部分停車場，受有相當於租金之利益，致原告無法 本於所有權人地位自由收益、處分而受損害，原告自得依 民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告返還自上開 催告函送達翌日起算二週即102 年6 月4 日起至遷讓返還 該等部分之日止之相當於租金不當得利（至被告占用E 部 分範圍部分則未予請求）；就不當得利數額方面，依原告 與被告建安里合意自102 年1 月1 日起、仍據99年7 月16 日租約所定租金數額、租賃面積40平方公尺之每月租金為 9 萬6,111 元（即每月每平方公尺2,403 元，元以下四捨 五入，下同），自103 年3 月16日則依99年7 月16日租約 調升為每月租金10萬888 元（即每平方公尺2,522 元）， 依此比例計算，被告占用上開66.3平方公尺差額範圍，於 102 年6 月4 日至103 年3 月15日每月不當得利金額為15 萬9,319 元（計算式：66.3平方公尺×2,403 元＝15萬9, 319 元），自103 年3 月16日起之每月不當得利金額為16 萬7,209 元（計算式：66.3平方公尺×2,522 元＝16萬 7,209 元），而附表編號D 部分依附近月租停車位行情每 月約6000元至1 萬元，原告僅以每月最低限額6,000 元計 算，則被告占用上開差額66.3平方公尺面積及D 部分停車 場之不當得利金額，於102 年6 月4 日至103 年3 月15日 期間金額計為155 萬1,865 元（計算式：〈15萬9,319 元 ＋6,000 元〉×〈9 ＋12/31 〉＝155 萬1,865 元），自 103 年3 月16日至103 年8 月15日計5 個月期間之不當得 利金額計為86萬6,045 元（計算式：〈16萬7,209 元＋6, 000 元〉×5 ＝86萬6,045 元），故原告自得請求被告連 帶返還241 萬7,910 元及其法定遲延利息，並自103 年8 月16日起至被告騰空返還附圖編號B 、B'、C 、C'、D 、 E 部分予原告之日止，按月連帶給付17萬3,209 元。又被 告溫進亮於執行被告建安里職務時，明知上開差額66.3平 方公尺範圍及D 部分非屬建安里承租範圍，仍故意以不法 之加害行為共同占用該等部分，共同侵害原告就系爭房屋
之所有權，造成原告租金收益之損害，原告亦得類推適用 民法第28條、第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求 被告連帶給付上開金額。
（四）並聲明：被告應連帶給付原告241 萬7,910 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止、按週年利率百分之5 計算 之利息，並自103 年8 月16日起至被告騰空返還原告附圖 編號B 、B'、C 、C'、D 、E 部分之日止，按月連帶給付 原告17萬3,209元；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：
（一）被告建安里與富邦人壽公司前因都市更新計畫鄰里回饋方 案，共同向蘇北山承租系爭房屋，三方簽立99年7 月16日 租約及鄰里回饋三方協議書，約定租賃期限自99年7 月16 日至104 年3 月15日，租賃範圍為系爭房屋之全部即包含 附圖編號A 、A-1 、B 、C 以及屬於系爭房屋所有權人約 定專用部分之編號D 、E 所示範圍均出租予被告建安里設 置里民活動場所使用（又編號A 、B 、C 就外牆部分，應 僅能測量至牆壁之中心點，故中心點以外之編號A'、A'' 、B'、C'部分面積，即不應計入出租予建安里之系爭房屋 面積範圍），租賃期間為99年7 月16日至104 年3 月15日 止，每月租金按年度有所調整，由富邦人壽公司實際支付 租金，故被告建安里與富邦人壽公司為共同承租人，此不 因本件僅建安里為系爭房屋實際使用人而受影響。（二）嗣蘇北山於101 年10月間將系爭房屋出售而移轉所有權予 原告，原告依民法第425 條規定繼受蘇北山與被告建安里 間之99年7 月16日租約，原告並進而與蘇北山、被告建安 里及富邦人壽公司共同簽立訂約日為102 年2 月6 日之租 賃契約轉讓書（下稱102 年2 月6 日租賃契約轉讓書）， 約明由原告繼受蘇北山依該租賃契約轉讓書及原99年7 月 16日租約、鄰里回饋三方協議書所生一切權利義務關係， 即被告建安里繼續向原告承租使用系爭房屋附圖編號A 、 A-1 、B 、C 、D 、E 全部範圍。於租賃期間，被告建安 里為向市政府民政局申請每月3 萬元租金補助，須每一年 度另與出租人按公訂租約範本就系爭房屋簽訂僅將被告建 安里載為承租人、且每月租金僅載為3 萬元之「臺北市大 安區建安里租用里民活動場所租賃契約書」，以為補助申 請，詎原告竟藉機要脅強迫被告將租賃面積縮減至里民活 動場所最小面積限制即12.1坪，因區公所民政課催促被告 儘快提出租金補助申請，被告迫於無奈只得同意該減縮租 賃範圍為12.1坪之要求，而與原告簽立101 年12月31日租 約，然該租賃契約書僅為申請租金補助供區公所民政課查
核之用，並非實際規範原告與建安里系爭房屋租賃關係權 利義務之契約，又被告建安里雖另與原告簽立有102 年1 月1 日聲明書，當時被告建安里固與原告有減縮租賃範圍 為12.1坪之合意，然當時雙方對於確切要縮減至哪一租賃 位置並未達成合意（原告欲縮減至靠近後門廚房即附圖編 號A 之位置，被告建安里則希望為靠前門之位置），該聲 明書性質上僅為原告與被告建安里間之預約，最後在原告 僱工裝潢前，被告雖對於將里民活動場所設於附圖編號A 部分並不滿意，但最終還是接受，乃同意原告施工。然10 2 年1 月1 日聲明書僅為預約，且原告與被告建安里除上 開用作租金補助申請文件之101 年12月31日租約所載3 萬 元租金數額外、別無其他針對縮減租賃範圍後之租金數額 合意，被告否認原告所稱「於縮減租賃範圍後、仍係依原 99年7 月16日租約所定租金數額」一節，是本件應於原告 依債之本旨提出符合12.1坪以上可獨立完整使用之空間， 並經主管機關會勘合格，且雙方就縮減後之租金協議完成 ，協同共同承租人富邦人壽公司簽訂增補契約或新租賃契 約後，系爭房屋之租賃範圍始依約縮減至12.1坪。（三）詎於原告裝潢完工後，被告經里上鄰長告知附圖編號A 部 分看似不足12.1坪，被告遂委請工程界友人前往丈量，發 現該A 部分確實不足12.1坪，非僅不合101 年12月31日租 約所載12.1坪，且不符臺北市里民活動場所租金補助辦法 第15條規定之最小面積限制，依規定不得作為里民活動場 所，是雙方自須再行協調究係要擴大編號A 部分的面積、 或是更換至系爭房屋其他有足夠12.1坪面積之區域等具體 處理方式，然原告卻一味要求被告須立即搬遷至該編號A 部分，原告顯未依債之本旨給付，被告自有權拒絕搬遷。 又因雙方迄今仍未能就上開問題之處理方式達成協議，故 有關租賃範圍減縮至12.1坪、以及租賃位置是否仍在編號 A 部分，即一直未規定至真正規範原告與被告建安里、富 邦人壽公司本件租賃關係實質權利義務之102 年2 月6 日 租賃契約轉讓書及其附件即99年7 月16日租約、鄰里回饋 三方協議書中。而原告自始均係依102 年2 月6 日租賃契 約轉讓書及其附件即99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協 議書約定之數額，收取每月租金，由富邦人壽公司每月16 日開立支票予原告，顯見被告建安里與富邦人壽公司共同 承租之範圍仍即為99年7 月16日租約約定之附圖編號A 、 A-1 、B 、C 、D 、E 全部範圍。又原告與被告建安里間 針對系爭房屋自始均僅有租賃契約關係，並無借用關係， 遑論有何借用範圍，被告否認「原告與被告建安里另有於
裝潢施工期間就編號B 、B'成立有借用關係」之事實。再 者，系爭房屋係作為建安里里民活動場所使用之公共場所 ，除身為里長之被告溫進亮為公務使用外，里幹事亦經常 前來洽公，除假日外、每日均有建安里鄰長一人到場輪值 ，被告溫進亮絕無以非公務使用之私人物品占用系爭房屋 之情事，縱認被告溫進亮有非公務使用之情，侵害之客體 亦為被告建安里之承租占有權源，並非原告。基此，被告 建安里乃基於租賃關係合法使用系爭房屋附圖編號A 、A- 1 、B 、C 、D 、E 所示範圍為里民活動場所使用（牆壁 中心點以外之編號A'、A'' 、B'、C'部分面積則不應計入 建安里承租使用系爭房屋之面積範圍），被告溫進亮則係 以里長身分為公務使用，對原告均不構成無權占有，故原 告依民法第179 條規定、第184 條第1 項前段、第185 條 規定及類推適用民法第28條規定請求被告連帶給付相當於 租金不當得利及租金損害，實屬無據。
（四）退步言之，縱認原告得請求租金損害，數額亦應「依99年 7 月16日租約所定租金數額」除以「系爭房屋包括區分所 有、共用部分及約定專用部分之總面積」，作為單位面積 之租金數額，始屬相當，且原告所提附近車位市場行情資 料僅屬傳聞證據，欠缺形式及實質上真正，不足採信；再 者，原告請求之數額，依土地法第94條第2 項，亦不得超 過土地及其建築物價額年息百分之8 等語。並聲明：原告 之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭房地原為蘇北山所有，系爭房屋之建物登記建號為同 地段3000建號（主建物面積為123.18平方公尺、附屬建物 即平台面積為9.82平方公尺；權利範圍：全部），另共有 部分登記建號為同地段2942建號（面積：1060.16 平方公 尺；權利範圍：萬分之97）；富邦人壽公司因都市更新計 畫鄰里回饋方案，與由里長即被告溫進亮代表下之被告建 安里、蘇北山，共同簽立99年7 月16日租約及鄰里回饋三 方協議書，99年7 月16日租約將被告建安里及富邦人壽公 司均列為承租人，所載租賃標的為系爭房屋、面積為「第 一層，面積123.18平方公尺，陽台9.82平方公尺，權利範 圍（約43.342坪）」，提供建安里設置里民活動場所使用 ，租賃期限為99年7 月16日至104 年3 月15日止，租金約 定於每月16日前繳納、每月租金數額按年度調整，範圍為 每月8 萬元至9 萬800 元（代扣所得稅另計），鄰里回饋 三方協議書則記載「由建安里及富邦人壽公司向蘇北山承
租系爭房屋，面積約43.34 坪，作為建安里設置里民活動 場所之用」，其中3 萬元租金係由建安里向區公所民政課 轉呈市政府民政局申請「里民活動場所租金補助」以為支 付，其他租金餘額則由富邦人壽公司實際支付（見卷一第 38至40頁99年7 月16日租約影本、第164 至167 頁鄰里回 饋三方協議書影本）。
（二）原告於101 年間向蘇北山購得系爭房地，於同年10月間辦 理所有權移轉登記（見卷一第35至37頁系爭房地所有權狀 影本、第89至99頁系爭房地登記謄本及異動索引資料）。（三）原告與被告建安里簽立有101 年12月31日租約及共同出具 予富邦人壽公司之102 年1 月1 日聲明書，原告與蘇北山 、富邦人壽公司及被告建安里簽立有以99年7 月16日租約 及鄰里回饋三方協議書為附件之102 年2 月6 日租賃契約 轉讓書。（卷一第43至44頁101 年12月31日租約影本、第 56頁102 年1 月1 日聲明書影本、第262 至271 頁102 年 2 月6 日租賃契約轉讓書影本）。
（四）原告有對於附圖編號A 、A-1 部分進行裝潢修繕，原告與 被告溫進亮簽立有102 年4 月24日協議書（卷一第46頁10 2 年4 月24日協議書影本及第121 頁該協議書附圖影本） 。
（五）依鄰里回饋三方協議書約定，102 年3 月16日至103 年3 月15日期間之每月租金為9 萬6,111 元（扣除10% 所得稅 9,611 元及2%二代健保費用1,922 元後，原告每月實收租 金為8 萬4,578 元），103 年3 月16日至104 年3 月15日 期間之每月租金為10萬888 元（扣除10% 代扣所得稅1 萬 89元及2%二代健保費用2,017 元後，原告每月實收租金為 8 萬8,782 元）；針對102 年3 月16日至103 年6 月15日 期間之租金，均係由富邦人壽公司依上述原告實收租金之 數額，按月開立支票交付原告支付完畢（其中原應由被告 建安里向市政府民政局申請租金補助支付之3 萬元〈扣除 所得稅及二代健保費後之實際數額為2 萬6,400 元〉係由 富邦人壽公司先行代墊，再由建安里向市政府民政局申請 租金補助後，返還富邦人壽公司）。（參見卷一第164 至 167 頁鄰里回饋三方協議書影本、卷一第130 至161 頁富 邦人壽公司開立之支票影本、卷二第125 至126 頁市政府 民政局103 年3 月31日北市○○○○00000000000 號函） 。
（六）被告建安里自101 年10月間起迄今，均占用系爭房屋附圖 編號A 、A 、A-1 、B 、C 、D 、E 所示之全部範圍（編 號A'、A'' 、B'、C'則僅為兩造分別針對A 、B 、C 部分
面積測量上之爭議）。
四、兩造之爭點：
（一）原告是否繼受蘇北山依99年7 月16日租約、鄰里回饋三方 協議書所生之一切權利義務關係？
1. 按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限 者，不適用之，民法第425 條定有明文。經查，本件依據蘇 北山與被告建安里及因都市更新計畫鄰里回饋方案加入之富 邦人壽公司，所共同簽立99年7 月16日租約及鄰里回饋三方 協議書，其中99年7 月16日租約將被告建安里及富邦人壽公 司均列為承租人，所載租賃標的為系爭房屋、面積為「第一 層，面積123.18平方公尺，陽台9.82平方公尺，權利範圍（ 約43.342坪）」，提供建安里設置里民活動場所使用，租賃 期限為99年7 月16日至104 年3 月15日止，鄰里回饋三方協 議書則記載「由建安里及富邦人壽公司向蘇北山承租系爭房 屋，面積約43.34 坪，作為建安里設置里民活動場所之用」 ，而依據此99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書，每月 租金於每月16日前繳納、租金數額按年度調整，範圍為每月 8 萬元至9 萬800 元（代扣所得稅另計），其中3 萬元租金 係由建安里向市政府民政局申請「里民活動場所租金補助」 以為支付，其他租金餘額則由富邦人壽公司實際支付等情， 業如前述，兩造對於富邦人壽公司是否因上開99年7 月16日 租約、鄰里回饋三方協議書之約定，而屬系爭房屋之共同承 租人一節，固有爭執，然兩造均不否認蘇北山及被告建安里 前就系爭房屋租賃契約之實際權利義務關係，確應依99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書約定，而分別為此租賃契 約關係之出租人與承租人，而依據蘇北山與被告建安里間之 99年7 月16日租約及與此相關之鄰里回饋三方協議書，租賃 期限為99年7 月16日至104 年3 月15日，未逾五年，是依上 開民法第425 條第1 項規定，於蘇北山在101 年10月間將系 爭房屋所有權於移轉予原告後，即由原告依法繼受「蘇北山 基於99年7 月16日租約及與此相關之鄰里回饋三方協議書， 對於被告建安里之租賃關係之一切權利義務」。2. 由於本件扣除市政府民政局補助金後之租金餘額之實際支付 者係富邦人壽公司，故須由原告與被告建安里、富邦人壽公 司共同簽立一份正式之繼受契約，以使富邦人壽公司有將租 金轉為交付予原告之依據，原告與蘇北山、被告建安里、富 邦人壽公司乃再共同簽立102 年2 月6 日租賃契約轉讓書， 載明：「緣甲方（即蘇北山）與丙方（即富邦人壽公司、建
安里）於99年7 月16日訂立99年7 月16日租約及鄰里回饋三 方協議書（下統稱原租約），現因甲方（即出賣人蘇北山） 與乙方（即買受人即原告）訂立房屋買賣契約，由甲方將系 爭房屋（下稱標的物）賣予乙方並完成房屋所有權移轉過戶 登記在案，今甲、乙、丙三方協議如下條款（下稱本轉讓書 ），以資信守：一、甲、乙、丙三方同意自本標的物之所有 權移轉予乙方之當日零時（下稱移轉日）起，由乙方繼受甲 方於原租約下之所有權利及義務，除本協議書另有規定外， 丙方於原租約之其他權利義務均維持不變；且自前述移轉日 屆至後，甲方概不得向丙方主張原租約收取租金或其他契約 權利。二、（一）乙方擔保履行移轉日後原租約涉及出租人 一切義務。（二）丙方得以對抗甲方之個別事由（包括但不 限於依原租約之規定）均得對乙方主張。... 三（一）應付 租金：..2.自移轉日起之每月租金仍由丙方按原租約規定給 付予乙方受領。」等語，並以99年7 月16日租約及鄰里回饋 三方協議書為轉讓書之附件，此有該102 年2 月6 日租賃契 約轉讓書影本1 份為證（卷一第第262 至271 頁），且經證 人即富邦人壽公司就本件房屋租賃事宜於101 年10月以前之 承辦人賴武煜結證略以：「鄰里回饋三方協議書是約定由富 邦人壽公司幫被告建安里支付里民活動場所的租金，就是因 為富邦建設公司要於建安里進行都市更新計畫的關係。... （問：為何富邦人壽公司也同樣以『承租人』之身分簽署99 年7 月16日租約？99年7 月16日租約與鄰里回饋三方協議書 有何關係？）因為實際每月租金金額是由富邦人壽公司支付 給蘇北山，所以我們必須要有是富邦人壽公司為承租人地位 的資料，相關會計事宜才可以處理。... （問：於蘇北山將 系爭房屋出售予原告後，蘇北山是否有與原告、被告1 、2 針對該房屋租賃事宜，有何約定？102 年2 月6 日租賃契約 轉讓書是為何意？）當時是原告約我、溫進亮及（富邦建設 公司之承辦人）王偉仲到系爭房屋洽談有關房屋租賃事宜， 我就跟原告解釋因為租金是由富邦人壽公司實際支付所以要 有一份有記載富邦人壽公司是承租人的租約... 。後來本件 富邦人壽公司方面就由蘇勉羽接手承辦... 。我是有跟蘇勉 羽說必須要求兩造要簽一份繼受合約，這樣才可以有讓富邦 人壽公司交付租金給原告的依據，後來蘇勉羽有跟我說有要 他們簽這樣的繼受合約了... 」等語（卷二第81頁背面、第 82、83頁），與證人即富邦人壽公司於101 年11月以後之承 辦人蘇勉羽證稱略以：「鄰里回饋三方協議書是指富邦人壽 公司要幫建安里支付租金給出租人。... （問：為何富邦人 壽公司也同樣以『承租人』之身分簽署99年7 月16日租約？
99年7 月16日租約與鄰里回饋三方協議書有何關係？）富邦 人壽公司之所以也同樣以『承租人』之身分簽署99年7 月16 日租約，是因為要有一個付款給屋主的依據。99年7 月16日 租約與鄰里回饋三方協議書是配合的。... （問：於蘇北山 將系爭房屋出售予原告後，蘇北山是否有與原告、被告1 、2 針對該房屋租賃事宜，有何約定？102 年2 月6 日租賃契約 轉讓書是為何意？）當時是由兩造、蘇北山、與富邦人壽公 司簽立102 年2 月6 日租賃契約轉讓書，約定日後就要依據 99年7 月16日租約記載所示的租金交付租金給原告。102 年 2 月6 日租賃契約轉讓書是兩造同時在102 年1 月間用印， 再交給我，我再交給蘇北山，蘇北山是在102 年1 月底、2 月初用印完成交還給我，我再拿到富邦人壽公司用印，轉讓 書上面所載的102 年2 月6 日就是指富邦人壽公司用印完成 整個流程完成的日期」等語（卷二第87頁背面、第88、89頁 ），以及證人即富邦建設公司之承辦人王偉仲證述略以：「 當時是建安里、富邦人壽公司作為承租人（因為富邦人壽公 司要出帳，所以要作為共同承租人），向屋主承租系爭房屋 ，但富邦人壽公司不是實際使用人，實際使用人只有建安里 ，富邦建設公司是富邦人壽公司本件都更的實施者以及附近 大樓的營建管理顧問，市議員要求要針對附近大樓對於里民 有相關回饋方案，所以才會有鄰里回饋三方協議書，富邦建 設公司也才會參與。」等語（卷二第131 頁），以及代蘇北 山出面接洽本件租賃事宜之蔣慧琪證稱：「當時因為富邦人 壽公司要幫建安里付租金，所以需要在99年7 月16日租約載 明富邦人壽公司也是承租人，鄰里回饋三方協議書也是配合 99年7 月16日租約，實際承租使用人還是只有建安里。... 在蘇北山出售房屋時，本來有跟房仲說是否需要針對租賃簽 立轉讓書，當時原告說不需要，他會自己處理，是事後才由 富邦人壽公司拿102 年2 月6 日租賃契約轉讓書要給蘇北山 簽，當時大約是102 年1 月底。當時簽轉讓書的意思就是指 原來蘇北山與建安里之99年7 月16日租約所示之所有約定（ 包含所有租賃範圍之約定），均由原告承受而成為原告與建 安里間之約定內容。（問：為何富邦人壽公司也同樣以『承 租人』之身分簽署102 年2 月6 日租賃契約轉讓書？又為何 102 年2 月6 日租賃契約轉讓書後面要附有鄰里回饋三方協 議書及99年7 月16日租約作為附件？）應該是因為富邦人壽 公司是實際租金的支付人。」等語在卷（卷二第85頁背面至 第86頁），由上開證人證述可知，由於富邦人壽公司為本件 蘇北山與被告建安里間租賃關係之實際支付租金之人，故於 原告依民法第425 條第1 項規定依法繼受蘇北山與被告建安
里就系爭房屋依99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書之 租賃關係之一切權利義務下，為使富邦人壽公司轉支付租金 予原告時，得有所依憑，乃須由原告與蘇北山、被告建安里 、富邦人壽公司再共同簽立該102 年2 月6 日租賃契約轉讓 書，以蘇北山前與被告建安里、富邦人壽公司簽立之99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書作為該轉讓書之附件，約 明原告確實於受讓系爭房屋所有權之移轉登記日起，繼受蘇 北山依99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書之租賃契約 關係，以為明確，足認原告確已繼受蘇北山依99年7 月16日 租約、鄰里回饋三方協議書所生、對於被告建安里乃至實際 租金支付人即富邦人壽公司之一切權利義務關係。3. 繼查，蘇北山依99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書約 定，將系爭房屋出租予建安里使用之範圍，乃包含附圖編號A 、A'、A'' 、A-1 、B 、B'、C 、C'及編號D 停車場及編號E 花園等系爭房屋之全部範圍，故當時乃將蘇北山就該屋所有 之全部鑰匙遙控器均交付予被告等情，業據蘇北山之承辦人 蔣慧琪結證明確（卷二第85頁背面至第86頁、第87頁正面） ，並有蘇北山出租期間之富邦人壽公司承辦人賴武煜同證稱 ：「（問：99年7 月16日租約約定之租賃範圍為何？）當時 我們的理解就是把系爭房屋整個租給建安里作為里民活動場 所，沒有特別說哪些室內或室外部分沒有包括。」（卷二第 82頁），以及富邦建設公司之承辦人王偉仲亦證述：「99年 7 月16日租約是要租賃附圖編號A 、A'、A'' 、A-1 、B 、 B'、C 、C'、D 、E 全部的範圍」等語（卷二第131 頁背面 ），可資佐證，足見本件蘇北山出租予建安里使用之租賃範 圍，確實包含附圖編號A 、A'、A'' 、A-1 、B 、B'、C 、 C'、D 、E 所示全部範圍，則原告於101 年10月間繼受蘇北 山與建安里間之租賃契約關係時，自應同受該租賃範圍約定 之拘束。
（二）原告是否有與被告溫進亮、建安里達成縮減建安里之租賃 範圍為12.1坪即附圖編號A 、A'、A'' 或（與）A-1 所示 之位置、租金金額仍援用99年7 月16日租約及鄰里回饋三 方協議書規定之合意，而重新議定本件租賃契約條件？被 告建安里自101 年10月間起迄今，均占用系爭房屋附圖編 號B 、C 、D 、E 所示範圍，是否對原告構成無權占用？ 又被告溫進亮是否亦有對原告構成無權占用上開範圍之情 事？
1. 本件原告主張其有與被告建安里達成縮減租賃範圍為12.1坪 即附圖編號A 、A'、A'' 或（與）A-1 所示位置、租金金額 仍援用99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書規定之合意
，而重新議定本件租賃契約條件等語，無非係以原告與被告 建安里簽立之101 年12月31日租約及建安里持此租約向區公 所民政課轉呈市政府民政局申請102 年1 月1 日至102 年12 月31日每月3 萬元租金補助之申請文件資料、原告與被告建 安里共同出具予富邦人壽公司之102 年1 月1 日聲明書，以 及原告主張係兩造就確切縮減之租賃範圍討論時所繪3 張系 爭房屋之平面圖等件影本為證（卷一第43至44、47至50、56 、236 至238 頁），而被告雖不否認建安里確有與原告達成 要縮減租賃面積為40平方公尺即12.1坪之合意，惟抗辯兩造 針對確切縮減至何一租賃範圍尚未達成協議，上開101 年12 月31日租約僅係建安里為向區公所民政課申請租金補助所簽 立、並非實際規範原告與建安里本件租賃關係權利義務之契 約，該102 年1 月1 日聲明書亦僅為預約等語。2. 按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。而租 賃標的物及租金為租賃契約之必要之點，若兩造就此租賃契 約之重要內容，即包含租賃標的物之範圍、租金數額若干、 如何支付等事項，尚未有具體而確定之意思表示合致，即難 認租賃契約已成立（最高法院69年度台上字第3405號、71年 度台上字第68號86年度台上字第791 號、89年度台上字第67 6 號裁判意旨參照）。次按，契約有預約與本約之分，兩者 異其性質及效力，預約係約定將來訂立一定契約（本約）之 契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務，預約雖非不 得就部分必要之點先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但 不能因此即認本約業已成立，是預約權利人僅得請求對方履 行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，或 逕依預定之本約內容請求賠償其支付或可預期之利益；而當 事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定 之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是 否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另 訂本約等情形決定之（最高法院61年台上字第964 號判例及 74年度台上字第1117號、81年度台上字第886 號、85年度台 上字第2396號、103 年度台上字第22號、103 年度台上字第 181 號、103 年度台上字第718 號裁判意旨亦可參照）。3. 經查，原告所提上開101 年12月31日租約（卷一第43頁）， 雖記載租賃標的為：「系爭房屋，面積12.1坪」，然所載每 月租金數額為3 萬元，顯與本件原告主張之約定租金及其實 際收受之租金數額不符，且僅列有建安里為承租人，未見任 何如99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書、102 年2 月 6 日租賃契約轉讓書上有關富邦人壽公司為「承租人」或「
負擔租金支付義務」之記載，亦與本件實際負擔租金支付義 務者不符，原告亦不否認該101 年12月31日租約格式實為市 政府民政局提供予各里於申請租金補助時所用之「臺北市大 安區建安里租用里民活動場所租賃契約書」公訂租約範本， 且本件被告建安里即係持此101 年12月31日租約向區公所民 政課轉呈市政府民政局申請102 年1 月1 日至102 年12月31 日每月3 萬元租金補助，亦據原告提出前揭申請文件資料可 參（卷一第47至50頁）。事實上，本件於蘇北山出租系爭房 屋予被告建安里之期間，被告建安里即會另外單獨與蘇北山 按期間簽立一份內載租金數額為每月3 萬元、且未有富邦人 壽公司記載之公訂範本「臺北市大安區建安里租用里民活動 場所租賃契約書」，供建安里持以向區公所民政課申請每月 3 萬元租金補助所用，該所載租金3 萬元並非實際約定之租 金數額，僅係為配合每月租金補助金額之記載等節，為兩造 所不爭執，並據蔣慧琪證稱無訛（卷二第85頁背面），且有 蘇北山與建安里當時簽立之臺北市大安區建安里租用里民活 動場所租賃契約書影本在卷可稽（卷二第138 至141 頁）， 復經證人賴武煜證述：「因為里要跟區公所申請租金補助所 需附上的租約，不能有其他並不是里名義作為承租人，也就 是不能有富邦人壽公司作為承租人的契約，所以在蘇北山與