臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第二０六三號
原 告 乙○○
丙○○
己○○
共同送
共 同
訴訟代理人 黃子素律師
張佳瑜律師
被 告 家瓏建設股份有限公司 設台北市○○路○段六一號五樓
法定代理人 戊○○ 住同右
被 告 丁○○ 住台北市○○路○段二一六號八樓
共 同
訴訟代理人 詹益煥律師
右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主 文
被告家瓏建設股份有限公司應給付原告乙○○新台幣參拾萬玖仟元，給付原告丙○○新台幣陸拾陸萬陸仟元，給付原告己○○新台幣參拾參萬捌仟元，及均自民國八十七年十一月二十五日起至清償日止，按年息佰分之伍計算之利息。被告丁○○應給付原告乙○○新台幣陸拾壹萬柒仟元，給付原告丙○○新台幣壹佰肆拾肆萬玖仟元，給付原告己○○新台幣伍拾捌萬壹仟元，及均自民國八十七年十一月二十五日起至清償日止，按年息佰分之伍計算之利息。訴訟費用由被告家瓏建設股份有限公司負擔佰分之參拾參，餘由被告丁○○負擔。本判決第一項，於原告乙○○以新台幣壹拾萬參仟元或同面額之台灣銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，原告丙○○以新台幣貳拾貳萬貳仟元或同面額之台灣銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，原告己○○以新台幣壹拾壹萬貳仟元或同面額之台灣銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，各得假執行。但被告家瓏建設股份有限公司於假執行程序實施前，以新台幣參拾萬玖仟元或同面額之彰化銀行仁和分行可轉讓定期存單為原告乙○○供擔保，以新台幣陸拾陸萬陸仟元或同面額之彰化銀行仁和分行可轉讓定期存單為原告丙○○供擔保，以新台幣參拾參萬捌仟元或同面額之彰化銀行仁和分行可轉讓定期存單為原告己○○供擔保，各得免假執行。本判決第二項，於原告乙○○以新台幣貳拾萬元或同面額之台灣銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，原告丙○○以新台幣肆拾捌萬元或同面額之台灣銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，原告己○○以新台幣壹拾玖萬元或同面額之台灣銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，各得假執行。但被告丁○○於假執行程序實施前，以新台幣陸拾壹萬柒仟元或同面額之彰化銀行仁和分行可轉讓定期存單為原告乙○○供擔保，以新台幣壹佰肆拾肆萬玖仟元或同面額之彰化銀行仁和分行可轉讓定期存單為原告丙○○供擔保，以新台幣伍拾捌萬壹仟元或同面額之彰化銀行仁和分行可轉讓定期存單為原告己○○供擔保，各得免假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)被告家瓏建設股份有限公司（以下簡稱家瓏公司）應給付原告乙○○新台幣︵以 下同︶三十萬九千元，給付原告丙○○六十六萬六千元，給付原告己○○三十三 萬八千元，及均自民國（下同）八十七年十一月二十五日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。
(二)被告丁○○應給付原告乙○○六十一萬七千元，給付原告丙○○一百四十四萬九 千元，給付原告己○○五十八萬一千元，及均自八十七年十一月二十五日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。
(三)原告願供現金或台灣銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。二、陳述：
(一)原告於八十二年間分別與被告家瓏公司、丁○○簽訂太陽廣場商場攤位建物預定 買賣契約及土地預定買賣契約，購買臺北市○○區○○段二小段二四一等地號土 地上興建之〔太陽大帝〕(即中日站前百貨)大廈地下一樓之美食街小吃攤位及其 基地。
(二)被告家瓏公司刊登、發放之廣告記載左列事項： １、太陽大帝位於捷運藍線與棕線雙捷運站口五十公尺處，只需步行五分鐘即可 到第二世貿國際商圈。且捷運藍線(南港線)將於八十四年十二月完工通車， 捷運棕線(內湖延伸線)將於八十八年前完工通車，太陽大帝可接收澎湃人潮 。
２、太陽大帝規劃一樓黃金店面，二樓精品名店，地下一樓為南北小吃美食街， 地下二樓為生鮮超市，採二十四小時經營方式，地下三樓為視聽音樂廣場。 該地區係一百萬流動人口世貿特區，每天有十五萬通勤消費人員之人潮。 ３、百貨Ａ區銷售一空，地下一樓熱銷九成、地下二樓美國橋領百分之百購買、 地下三樓台北遊樂界大亨百分之百購買。
４、攤位每月租金五十一點二萬元。
另銷售人員顏芳余、文匯閣向原告表示太陽大帝有保齡球館、電影院、游泳池； 公共設施比例為百分之三十。原告誤信為真，且無從得知當時捷運等各項建設究 在何處，而簽訂買賣契約。迄八十七年間前往現場查看，及比對竣工圖，發現左 列與廣告不符及違法使用情形，無法依系爭契約所定之方式經營使用： １、無所謂第二世貿國際商圈，僅係一預定科學園區，與太陽大帝相距約一點五 公里，如何步行五分鐘到達？且非屬同一生活圈，對於匯集太陽大帝商場之 人潮無任何助益。又木柵捷運線(即捷運棕線)與南港捷運線(即捷運藍線)無 交會。且與太陽大帝最近之捷運站口為南港線之市政府站，距離在五、六公 里以上。與南港線昆陽站之距離在二公里左右。實無從匯集捷運人潮匯集。 ２、太陽大帝之使用執照及附表顯示地下一樓為一般零售業及機車停車位，地下 二樓為一般零售業，地下三樓為日常用品零售業。而依被告家瓏公司預定交 屋當時，八十五年七月十二日公佈之台北市土地使用分區管制規則第五條規 定，美食街(即小吃店)屬該條第二十一組小吃店業。太陽大帝之使用分區為 住三區，若要經營小吃店，使用執照需變更為供小吃店使用，而非一般零售
業。且必須符合以下條件：一、鄰近通路需為八米以上寬度，二、營業樓地 板面積不超過一百平方公尺（嗣放寬為一百五十平方公尺），三、經主管機 關許可。然太陽大帝之地下一樓不符合上述條件，故無法經營美食街。況系 爭大樓之建築執照附表注意事項第十點載明：一般零售業如做餐館使用，應 另依規定辦理。可知非建築執照中准許太陽大帝得經營一般零售業，即代表 確定得經營小吃店。舉例而言，經營小吃店與經營一般零售業之消防安全要 求完全不同，且係以申請經營時為準，則如太陽大帝之消防設備不合於經營 小吃店之標準，則原告永遠無法合法取得經營小吃店之資格。縱被告家瓏公 司申請變更用途為小吃店，然可經營之面積限於一百五十平方公尺，根本無 法形成相當規模之美食街。且台北市政府工務局建築管理處表示太陽大帝地 下一樓核准平面圖與被告銷售所用廣告圖圖面不符。即走廊走道無法擺設桌 椅等妨礙通行之障礙物，則原告專有營業面積僅二點多坪，無法擺設桌椅， 公共區○○○○○道亦禁止擺設，消費者得於現場進食之空間大為降低，不 符合形成美食街之條件。
３、太陽大帝地下二、三樓均未售出。地下二樓無二十四小時經營之生鮮超市， 亦無電影院、保齡球館。
４、原告乙○○購買面積八．三一坪，所有權登記專有部份二．八一三三坪，公 共設施五．五九七七坪，總面積八．四一一坪，公共設施高達百分之六十六 點五五。原告丙○○購買面積七．二四坪，所有權登記專有部份二．四五０ 二五坪，公共設施四．八八九七五坪，總面積七．三四坪，公共設施高達百 分之六十六點六一。原告己○○購買面積七．二八坪，所有權登記專有部份 二．四六五四坪，公共設施四．九四０四坪，總面積七．四０五八坪，公共 設施高達百分之六十六點七０。造成原告購買之攤位營業場所使用面積不到 一坪，根本無法放置營業設備。被告隱瞞上情，將攤位擴大至通道上而違法 使用。
５、被告近日向原告表示代為出租攤位，每月租金僅一萬五千元。 ６、被告將部分機車停車位違法作為攤位對外銷售。(三)被告家瓏公司以不實廣告欺騙原告購買系爭攤位。且按物之出賣人對於買受人， 應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證 之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受 人得解除其契約。民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條分別定有明文。 被告家瓏公司興建完工後所交付之攤位面積短少，不符原告營業需要，構成重大 瑕疪。原告乃於八十七年十一月十七日依民法第九十二條規定，對被告表示撤銷 買受之意思表示，及依民法第三百五十九條規定對被告表示解除契約。爰依不當 得利法律關係，及民法第二百五十九條規定，請求被告家瓏公司返還自原告乙○ ○、丙○○、己○○分別受領之價金二十六萬四千元、六十二萬一千元、二十五 萬四千元；瓦斯管道架設費各四萬五千元；及自原告己○○受領之登記代辦費三 萬九千元。請求被告丁○○返還自原告乙○○、丙○○、己○○分別受領之價金
六十一萬七千元、一百四十四萬九千元、五十八萬一千元。(四)系爭建物買賣契約第四條第五項規定：甲方︵原告︶另向本大廈基地出賣人購買 持份土地另簽立之﹃商場攤位土地預定買賣契約書﹄與本約有不可分之並存關係 。系爭建物與土地買賣契約具有不可分離之關係，原告解除系爭建物買賣契約， 土地買賣契約一併失其效力。
(五)被告家瓏公司代各承購戶向訴外人欣湖天然氣股份有限公司( 以下簡稱欣湖公司 ) 申請安裝天然瓦斯，原告據其通知，分別預繳系爭四萬五千元之瓦斯管道架設 費。是原告基於系爭買賣契約，委任被告家瓏公司與欣湖公司簽訂安裝天然瓦斯 管線之承攬契約。該委任契約從屬於系爭買賣契約而成立生效者，原告依法解除 買賣契約，該委任契約無繼續獨立存在之意義，自應一併解除。故依回復原狀請 求權，請求被告家瓏公司應返還上開費用。退一步言，於原告解除系爭買賣契約 前，被告家瓏公司已通知欣湖公司安裝瓦斯管線並支付其費用。因系爭買賣契約 已解除，系爭攤位之天然瓦斯管線應由被告家瓏公司自行支付安裝費用，竟由原 告代為支付，被告家瓏公司受有利益(應支出而免於支出)，原告受有損害( 不應 支出而支出 )，均無法律上之原因，原告亦得基於民法第一百七十九條不當得利 返還請求權，請求被告家瓏公司返還該費用。況原告如非基於系爭房屋買賣契約 ，不會支出上開費用，今原告因系爭房屋有瑕疵而解除契約，該支出之費用屬原 告所受之損害，依民法第二百六十條規定，亦得請求被告家瓏公司賠償。(六)原告己○○為移轉系爭攤位及基地所有權，依被告家瓏公司之通知，預繳系爭三 萬九千元之登記代辦費，而委任被告家瓏公司辦理移轉所有權事宜。該委任契約 從屬於系爭買賣契約而成立生效者，原告己○○依法解除買賣契約，該委任契約 無繼續獨立存在之意義，自應一併解除。故依回復原狀請求權，請求被告家瓏公 司返還原告己○○交付之代辦費。況原告己○○如非基於系爭房屋買賣契約，不 會支出上開費用，今原告己○○因系爭房屋有瑕疵而解除契約，該支出之費用屬 其所受之損害，依民法第二百六十條規定，亦得請求被告家瓏公司賠償。(七)系爭房屋買賣契約書附件一〔面積計算分配說明〕雖未詳述專有面積及公共面積 之比例，惟被告於銷售當時保證公共設施面積不超過百分之三十。又被告抗辯附 件八〔專有位置面積示意圖〕詳細標明尺寸。惟查該示意圖僅標本數字，未標明 為系爭攤位之尺寸。且簽約當時兩造所注重者僅攤位之位置，且原告非建築方面 之專業人員，僅得信任被告之解說以得知專有面積之尺寸，無從依據上開標示之 尺寸清楚得知。
(八)房屋銷售公司所有資料均由被告提供，製作銷售圖說及決定銷售策略時，亦須得 被告之同意，豈可能自行決定銷售房屋日後之實際用途。是被告委託銷售公司銷 售房屋時，同意銷售公司所製作之銷售圖說，且應對之負責，不得事後否認廣告 圖說之效力。
(九)被告於八十三年四月二日開工，八十七年十一月九日取得使用執照，惟迄今無法 交付得合法經營美食街內小吃店之地下一樓攤位予原告。且太陽大帝商場迄今未 開始營業，有甚多於廣告中應設計施作之公共設施均未施作，諸多已裝設之設施 仍有缺失，是未達於可交屋之狀態。
(十)原告乙○○陳述：
１、系爭房屋契約之附件八〔專有位置面積示意圖〕係被告於簽約後才貼入，其稱係 表示攤位位置。且該示意圖所示數字太小，未註明單位，無從知悉其代表意義。２、系爭房屋買賣契約第十條第三項約定：若不能照原興建計畫交攤位，雙方同意解 除契約。
３、系爭房屋買賣契約附件(二)約定賣場內設統一廣播系統，附贈不鏽鋼流理台。但 被告家瓏公司僅於出口處設一廣播喇叭，亦未附贈流理台。４、被告於銷售時表示編號十二攤位之面積八．三一坪，包括公共設施，未說明公共 設施面積多少。
５、原告乙○○購買系爭攤位欲賣麵。
(十一)原告己○○陳述：
１、原告己○○購買系爭攤位欲經營販賣魯味、麵食之小吃店。２、原告己○○繳交價金期款至約一半時，被告說契約漏蓋章，要求收回補蓋，嗣返 還時始附入附件(八)，並稱係表示攤位之位置。三、證據：
(一)原告提出買賣契約書、收據、廣告、使用執照存根、台北市土地使用分區管制規 則有關使用規定一覽表、竣工圖、平面配置參考圖、存證信函、統一發票、被告 家瓏公司變更登記事項卡、消防安全檢查紀錄表、台北市政府工務局建築管理處 函、名片、存證信函等影本、新聞紙。又聲請履勘現場，函查系爭建物之使用區 分，及傳訊證人顏芳余、文匯閣。
(二)原告乙○○提出醫療費用收據。
乙、被告方面：
一、聲明：
(一)原告之訴駁回。
(二)如受不利判決，願供現金或同面額之彰化銀行仁和分行可轉讓定期存單供擔保， 請准宣告免為假執行。
二、陳述：
(一)廣告海報為地理環境氛圍及將來展望之簡介，且係房屋銷售公司所印製，未附於 買賣契約書為附件，非買賣契約之內容。
(二)原告己○○購買地下一樓編號九攤位，面積七．二八坪，門牌號碼台北市南港區 ○○○路一段九九號地下一層之七０，登記面積二四．四八二０九一平方公尺， 折合七．四０五八坪，明細如下：
１、二四七二建號，八．一五平方公尺，折合二．四六五四坪。 ２、共同使用部分：
⑴二五０四建號，俗稱〔大公〕，即地上十八層地下五層之共同使用部分， 總面積四六七六．六平方公尺，應有部分十萬分之六十，計二．八０六平方 公尺。
⑵二五一一建號，俗稱〔當層樓小公〕，即地下一層當層之共同使用部分，總 面積一二一三．０一平方公尺，應有部分一萬分之九一，計一一．０三八三 九一平方公尺。
⑶二五一二建號，俗稱〔地下層全部小公〕，即地下一層至五層之共同使用部
分，總面積八五七．八四平方公尺，應有部分一萬分之二九，計二．四八七 七平方公尺。
(三)原告乙○○購買編號十二攤位，面積八．三一坪，門牌號碼同號地下一層之七三 ，登記面積二七．八０五平方公尺，折合八．四一一坪，明細如下： １、二四七五建號，九．三平方公尺，折合二．八一三三坪。添 ２、共同使用部分：
⑴二五０四建號，應有部分十萬分之六八，面積三．一八０一平方公尺。 ⑵二五一一建號，應有部分一萬分之一０三，面積一二．四九四平方公尺。 ⑶二五一二建號，應有部分一萬分之三三，面積二．八三０九平方公尺。(四)原告丙○○購買編號六九攤位，面積七．二四坪，門牌號碼同號地下一層之六八 ，登記面積二四．二六四平方公尺，折合七．三四坪，明細如下： １、二四七０建號，面積八．一平方公尺，折合二．四五０二五坪。添 ２、共同使用部分：
⑴二五０四建號，應有部分十萬分之五九，面積二．七五九二平方公尺。 ⑵二五一一建號，應有部分一萬分之九十，面積一０．九一七一平方公尺。 ⑶二五一二建號，應有部分一萬分之二九，面積二．四八七七平方公尺。(五)系爭房屋買賣契約第一條約定：預定買賣標的及權利範圍：一、本預定買賣之攤 位係．．太陽大帝地下樓第一層商場編號．．攤位建物一個，其主建物及附屬建 物所有權全部及其應分擔之公共面積部分合計共約．．坪，其面積、計算分配說 明如本約附件(一)所載，業經甲方（原告）詳細審閱平面配置圖及有關圖說後而 為決定。二、買賣攤位建物之正確面積以地政機關複丈依現行地政法令登記為準 。第二條約定：本買賣攤位建物包括：一、本大廈整體結構及外牆與公共梯廳之 裝飾，二、本商場內部水電管線與內部隔間工程，三、本大廈全體所有人所共有 之公共設施（包括供水、供電、排水、安全警報設備、電梯、樓梯、通電、水電 瓦斯管線通氣孔等共同使用部分），四、建材與設備如本約附件(二)所示。第二 十二條約定：本約附件及效力：本約附件均即為本約之一部分，與本約具有同等 效力，任何一部分不履行時，視為全部違約。附件(一)面積計算分配說明。附件 (二)建材與設備。．．附件(八)專有位置、面積示意圖。又附件(一)面積計算分 配說明：壹、攤位建物預定買賣契約內所載面積包括：一、主建物及附屬建物： 各當層樓區分所有建築物內之主建物及附屬建物。二、公共面積：各當層樓區分 所有建物依土地登記規則第七十二條規定原則所應分攤之大廈共同使用建物及附 屬建物。貳、本大廈各分層區分所有建物（各單位）面積係根據台北市政府工務 局核發之建造執照圖樣計算。參、各單位面積依建物測量辦法第二十條規定計量 ：一、建物之外牆，以牆之外緣為準。二、建物共用之牆壁，以牆之中心線為界添 。三、地下層建物包括室內面積及四周牆壁厚度面積。附件(八)專有位置、面積 示意圖標示尺寸，雖係影本，字體太小，但仍可辨識，分陳如左：編號九號為二 一五公分乘二五九公分；編號十二號為二七九公分乘二二三公分；編號六九號為 三四二公分乘不詳尺寸，但由同隔局之編號七四、七六號可知為二三０公分。與 使用執照之竣工圖顯示編號九號為二一五公分，上方二六六公分，下方二五二公 分；編號十二號為二七三公分，上方二二五公分，下方二一六公分；編號六九號
為三五二公分乘二三０公分。及與鈞院履勘現場丈量結果，編號九號為二一六． 五公分，左二八三．二公分，右二七二．五公分；編號十二號為二七三公分，左 二四二公分，右二二三公分；編號六九號為二二九．五公分，左三五０．五公分 ，右三五一．五公分，相較面積差不多，確無不足情事。(六)被告留設機車位，未劃為攤位。
(七)被告與原告己○○於八十二年七月二十四簽約，與原告乙○○於同月二十六日簽 約，與原告丙○○於同年十二月一日簽約。又太陽大帝大廈之興建係八十二年三 月間申請，台北市政府工務局於同年九月十四日核發八二建字第六四六號建造執 照，八十七年十一月九日核發八七使字第四三九號使用執照，使用分區為〔住三 〕，地下六層防空避難室兼停車場，地下五、四層停車場，地下三層日常用品零 售業，地下二層一般零售業，地下一層一般零售業、機車停車位，地上一層、一 層夾層及二層日常用品零售業，三至十八層集合住宅。查台北市政府以七十二年 四月二十五日府法字第０九三三九號令訂定台北市土地使用分區管制規則，以七 十七年七月十八日府法三字第二五四０二九號令修正，以八十二年十一月二日府 法三字第八二０八四五六五二號令再修正，是上開建造執照應適用七十七年修正 之規則。而依當時規則，第三種住宅區之劃定目的係為維護中等之實質居住環境 水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度， 並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。第八條規定：在第三種住 宅區內得為前條（指第二種住宅區）規定及左列各組之使用，但第八、九、十、 十一、十三、十四、十七、三十一、三十三、三十八各組須經本府核准．．(三) 第十四組：建築物第一層及地下層之一般零售業。第五條規定：本府都市計畫範 圍內土地及建築物之使用，依其性質、用途，分為左列各組：一、第一組：獨立 雙拼住宅．．第十四組：一般零售業：(一)中西藥品．．(三三)茶館、咖啡館( 三四) 餐廳。足見茶館、咖啡館、餐廳為一般零售業得在建築物第一層及地下層 使用。
(八)上開八十二年修正之規則，於第三種住宅外加編第三之一種住宅區、第三之二種 住宅區（參見第四條第四款、第五款）。又第八條規定；在第三種住宅區得為左 列規定使用：一、允許使用．．二、附條件允許使用．．(四)第十七組：日常用 品零售業(五)第十八組：零售市場(六)第十九組：一般零售業甲組(七)第二十一 組：小吃店業。又依八十二年十一月四日府都二字第八二０八四六五六號公告之 〔台北市土地使用分區管制規則第五條土地及建築物使用組之使用項目〕規定如 左：甲、第十七組：日常用品零售業：(一)飲食成品．．(三)糧食(四)水果。乙 、第十八組：零售市場：(一)傳統零售市場(二)超級市場。丙、第十九組：一般 零售業甲組：(一)中西藥品．．。丁、第二十一組：小吃店業：本組限於營業樓 地板面積不超過一００平方公尺之左列各款：(一)冰果店(二)點心店(三)飲食店 (四)麵食店(五)自助餐廳。足見第三種住宅區附條件允許使用小吃店業。且系爭 房屋適用七十七年規則，不因八十二年修正規則而受影響。(九)象神颱風期間淹水至地下三層，損壞水電設備，正在修復中。又目前尚無美食街 部分交屋營業。原告目前亦無法經營小吃店。
三、證據：提出建物登記謄本、專有位置、面積示意圖、竣工圖、建造執照、台北市
土地使用分區管制規則等影本。又聲請函查系爭建物之使用區分。 理 由
一、原告主張：伊於八十二年間分別與被告家瓏公司、丁○○簽訂太陽廣場商場攤位 建物預定買賣契約及土地預定買賣契約，購買臺北市○○區○○段二小段二四一 等地號土地上興建之〔太陽大帝〕(即中日站前百貨)大廈地下一樓之美食街小吃 攤位及其基地應有部分，被告家瓏公司已向原告乙○○、丙○○、己○○分別收 取房屋價金二十六萬四千元、六十二萬一千元、二十五萬四千元，並因代原告向 欣湖公司申請安裝天然瓦斯，而預收瓦斯管道架設費各四萬五千元，及向原告己 ○○預收所有權移轉登記代辦費三萬九千元，被告丁○○則向原告乙○○、丙○ ○、己○○分別收取土地價金六十一萬七千元、一百四十四萬九千元、五十八萬 一千元等事實。業據原告提出買賣契約書、收據、統一發票、被告家瓏公司變更 登記事項卡等影本為證。並為被告所不爭執，堪信為真正。二、原告主張：系爭攤位無法供經營小吃店業務，屬民法第三百五十四條規定之重大 瑕疵。為被告否認。按：
(一)物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人 時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用 之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一 項定有明文。
(二)查原告乙○○主張：伊購買系爭攤位欲賣麵等語，原告己○○主張：伊購買系爭 攤位欲經營販賣魯味、麵食之小吃店等語，為被告所不爭執。又系爭房屋買賣契 約封面明示系爭大樓之地下一層為美食街。其附件(二)約定賣場：依各人需要配 置作業台、櫃台、座椅、展示台、燈具等；空調設備：美食廣場採用中央空調冷 氣系統，並控制適當之溫度，達到舒適之消費空間；排油煙設備：美食廣場內依 攤位需求，統一設置排油煙風管及風車，以利攤位使用方便營造，另於機房內預 留自動化水洗空間；廣播設備：賣場內統一設置廣播系統，播放音樂及各種促銷 訊息，並為顧客提供臨時性服務等；給排水設備：．．(三)污廢水排水管均採用 PVC 厚管或PE管，另於適當位置設置油脂截流槽。(四)每一攤位於適當位置留設 給排水設備，附贈不鏽鋼流濯台；保全自動化系統：．．(二)美食廣場部份之賣 場特設瓦斯偵漏系統字樣。顯見系爭攤位可供原告從事小吃業或餐館業營利，為 系爭房屋買賣契約預定主要之效用，則被告家瓏公司如無法交付符合該預定效用 之攤位予原告，當屬民法第三百五十四條第一項前段所指瑕疵。(三)查被告家瓏公司抗辯：其與原告簽訂系爭房屋買賣契約之時日分別為原告己○○ 八十二年七月二十四，原告乙○○同月二十六日，原告丙○○同年十二月一日， 其於八十二年三月間申請建造執照，經台北市政府工務局於同年九月十四日核發 八二建字第六四六號建造執照，嗣於八十七年十一月九日核發八七使字第四三九 號使用執照，使用分區為〔住三〕，地下一層為一般零售業、機車停車位，原告 己○○購買編號九攤位，門牌號碼台北市南港區○○○路○段九九號地下一層之 七０，登記面積二四．四八二０九一平方公尺，原告乙○○購買編號十二攤位， 門牌號碼同號地下一層之七三，登記面積二七．八０五平方公尺，原告丙○○購 買編號六九攤位，門牌號碼同號地下一層之六八，登記面積二四．二六四平方公
尺等事實，業據被告家瓏公司提出建造執照、建物登記謄本為證。核與原告提出 之使用執照存根相符，並為原告所不爭執，堪信為真正。經查：１、台北市政府以七十二年四月二十五日府法三字第０九三三九號令訂定，七十七年 七月十八日府法三字第二五四０二九號修正之台北市土地使用分區管制規則，第 五條規定：本市都市計畫範圍內土地及建築物之使用，依其性質、用途，分為左 列各組：．．．第十四組：一般零售業．．(三三)茶館、咖啡館。(三四)餐館． ．。第八條規定：在第三種住宅區內得為前條規定及左列各組之使用，但．．第 十四．．組須經本府核准：．．三、第十四組：建築物第一層及地下層之一般零 售業。另上開建造執照附表(一)注意事項(十)、使用執照存根附表(三)注意事項 (三)均記載：一般零售業如作餐館、中西藥品、音響、視聽器材及唱片、錄音帶 使用，應另依規定辦理。是台北市政府雖核准系爭大樓地下一層部分區域之使用 區分屬第三種住宅區內之一般零售業，然如欲用以經營餐館業務，仍須另依相關 規定辦理，並非當然可供經營。
２、兩造聲請本院向台北市政府工務局函查，該局以九十年四月四日北市工建字第九 ０四二七六０八００號函覆：有關一般零售業申請設置經營茶館、咖啡館、餐廳 、小吃店業務，依七十四年七月一日本市公布之核准使用組別核准標準表，其使 用用途細目包括茶館、咖啡館，與原核定用途相符，應免辦理變更使用。至餐廳 、小吃店如符合現行台北市土地使用分區管制規則規定，且依台北市政府營利事 業登記建築物用途審查作業原則第六點之規定，一般零售業與小吃店、飲食店等 營業樓地板面積不得超過一００平方公尺，同屬第四類〔餐飲類及零售業〕之使 用組別，得逕依前述原則辦理營利事業登記，如非屬上開營利事業登記簡化之範 圍，則應依規定辦理變更使用字樣。另檢附台北市政府營利事業登記建築物用途 審查作業原則，其第六點規定：申請營利事業登記，其營業用途與建築物之使用 執照用途不符，但符合左列二條件者，得准予登記，免再辦理變更使用執照，且 免附使用範圍證明：(一)符合第四點規定。(二)使用執照原核准用途及申請營業 用途均屬附件〔建築物用途分類及使用強度區分表〕所列之使用組別，且原核准 用途與申請營業用途係屬同類，或原核准用途係屬較高強度類別，而申請營業用 途係屬較低強度類別者（但附表備註欄另有規定者從其規定〕。第四點規定：申 請營利事業登記，其營業用途及申請樓層應符合台北市土地使用分區管制規則及 都市計畫細部計畫說明規定各使用分區容許設置之使用組別範圍，並應受台北市 土地使用分區管制規則各分區有條件核准使用組別核准標準表限制。附件〔台北 市政府營利事業登記建築物用途審查作業原則建築物用途分類及使用強度區分表 〕，規定第四類為餐飲類及零售業，包含之使用組別為小吃店、飲食店、小吃業 （營業樓地板面積不得超過一００平方公尺）、餐廳、餐飲業．．、一般零售業 ．．，備註一、申請營業項目為餐廳、餐飲業營業樓地板面積超過五００平方公 尺。查系爭大樓地下一層使用分區屬一般零售業部分為連續式之店舖商場，被告 家瓏公司申請使用執照時所附平面圖即就各攤位加以區隔，顯見各攤位屬一單獨 店舖，有上開函文及所附平面圖附卷可稽。是各攤位營業人得分別就其攤位申請 營利事業登記證，上開所謂營業樓地板面積自係指各攤位之面積，而非同樓層攤 位面積總和。故系爭攤位之面積均未超過一００平方公尺，如用以販賣小吃，應
屬上開小吃業使用組別。再查上開使用執照核准用途與申請小吃業營業用途同屬 〔台北市政府營利事業登記建築物用途審查作業原則建築物用途分類及使用強度 區分表〕之第四類。是系爭攤位如符合現行台北市土地使用分區管制規則及都市 計畫細部計畫說明規定之使用分區容許設置小吃業之使用組別，並符合台北市土 地使用分區管制規則各分區有條件核准使用組別核准標準表之限制規定，免辦理 變更使用執照，得准予為營利事業登記。
３、現行台北市政府以八十九年一月二十六日(90)府法三字第8900164900號令修正之 台北市土地使用分區管制規則第五條規定：本市都市計畫範圍內土地及建築物之 使用，依其性質、用途、規模，分為左列各組：．．第二十一組：飲食業；第八 條規定：在第三種住宅區內得為左列規定之使用：．．二、附條件允許使用．． 第二十一組：飲食業。另台北市政府工務局建築管理處以九十年一月十日北市工 建字第八九七一一六八二００號函覆本院：依現行土地使用分區管制規則之規定 ，茶館、咖啡館、餐廳、小吃店歸屬第二十一類組飲食業，在第三種住宅區經營 飲食業係屬附條件允許使用，其設置地點應臨接寬度八公尺以上之道路，並限於 建物第一層及地下一層使用，且營業樓地板面積不得超過一五０平方公尺，如符 合上述條件時，仍應辦理變更使用執照或申領營利事業登記。系爭攤位坐落建物 之地下一層，營業樓地板面積均未超過一五０平方公尺。且按建築技術規則建築 設計施工編第一百二十九條規定：供商場、餐廳、市場使用之建築物，其基地與 道路之關係應依左列規定：一供商場、餐廳、市場使用之樓地板合計面積超過一 、五○○平方公尺者，不得面向寬度十公尺以下之道路開設。系爭大樓第一層、 地下一層供商場使用之樓地板面積均超過一千五百平方公尺，有上開使用執照存 根可稽，堪認其面臨之道路寬度應在十公尺以上。足見原告得以系爭攤位申領小 吃飲食業之營利事業登記，且無庸辦理變更使用執照。故原告主張系爭攤位無法 供經營小吃業云云，應不足採。
(四)原告主張：系爭地下一樓之公共走廊走道及攤位均無法擺設桌椅，無法供消費者 進食，不符合美食街之條件等語。有左列事證為憑，堪認為真正：１、原告己○○購買之攤位專有面積僅八．一五平方公尺，折合二．四六五四坪。原 告乙○○購買之攤位專有僅面積九．三平方公尺，折合二．八一三三坪。原告丙 ○○購買之攤位專有面積僅八．一平方公尺，折合二．四五０二五坪。有上開建 物登記謄本可稽。於設置作業台、櫃台、展示台、排油煙風管、風車，自動化水 洗空間、油脂截流槽、給排水設備、不鏽鋼流濯台等設備後，顯然無法擺設桌椅 供消費者進食。
２、原告提出被告家瓏公司製作之廣告圖說，其中美食街平面配置參考圖、經營空間 參考圖、照片，均顯示供消費者進食所擺設之桌椅係設置在各攤位間公共走道。 然上開台北市政府工務局九十年四月四日北市工建字第九０四二七六０八００號 來函，記載：按建築技術規則規定，連續式之店舖商場應留設室內通路，規定之 室內通路範圍應不得擺設因經營使用之餐桌、椅，室內通路範圍則由設計師依規 畫情形予以留設字樣。並檢附系爭地下一層原使用執照圖，顯示上開廣告圖說所 示擺設桌椅之區域，均屬留設之室內通路。堪認系爭地下一層並無可供擺設餐桌 、椅之空間。
(五)綜上所述，原告雖能夠以系爭攤位經營小吃店，然因無法提供消費者進食之位置 ，而嚴重減損營業收益，甚至毫無收益可言，堪認系爭攤位欠缺買賣契約預定之 營業效用，且非無關重要，原告主張有民法第三百五十四條第一項前段所指物之 瑕疵，應無不合。
三、原告主張依民法第三百五十九條規定，解除系爭買賣契約，並依民法第二百五十 九條規定，請求被告返還上開價金及費用以回復原狀等語。按：(一)民法第三百五十九條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約。又按物之出賣人固應擔保其物於交付時無瑕疵 存在，若瑕疵於清償期屆至而尚未交付以前確已存在者，買受人當非不得請求出 賣人負擔瑕疵擔保責任，最高法院四十九年台上字第三七六號判例足資參照。查 系爭攤位欠缺房屋買賣契約預定之效用，構成瑕疵。且按建築技術規則建築設計 施工編第一百七十九條規定：本章建築技術用語之定義如左：一地下建築物：主 要構造定著於地面下之建築物，包括地下使用單元、地下通道、地下通道之直通 樓梯、專用直通樓梯、地下公共設施等．．地下通道：地下建築物之一部分，專 供連接地下使用單元、地下通道直通樓梯、地下公共設施等，及行人通行使用者 ；第一百八十四條規定：地下通道不得設置有礙避難通行之設施。是上開瑕疵顯 無法補正。原告自得依上開規定解除系爭房屋買賣契約。(二)查系爭房屋買賣契約第十條第五項約定：甲方（即原告）另向本大廈基地出賣人 購買持分土地另簽立之〔商場攤位土地預定買賣契約書〕與本約有不可分之並存 關係。土地買賣契約第十一條約定：本約土地上之攤位建物，由甲方（即原告） 另向房屋興建人價購簽訂之〔商場攤位建物預定買賣契約書〕，與本約有不可分 之並存關係。且基地應有部分與攤位之使用不可分離，如原告僅得就攤位主張瑕 疵擔保權利，徒留土地買賣契約，使基地與攤位分離，顯對兩造均造成損害。依 公寓大廈管理條例第四條第二項規定，建物之專有、共同部分亦不得與基地應有 部分分離而為移轉。是依民法第三百六十三條第二項規定，原告應得一併解除系 爭土地買賣契約。
(三)按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除其契約；前項情形， 給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部分 之給付，並解除其契約，民法第二百二十六條、第二百五十六條定有明文。查原 告交付系爭瓦斯管線安裝費，及原告己○○交付所有權移轉登記代辦費予被告家 瓏公司，係被告家瓏公司基於與原告間之委任契約關係，為執行委任事務而收受 之必要費用。然原告委任被告家瓏公司辦理上開事務，為被告家瓏公司履行其基 於房屋買賣契約所負應交付已具備瓦斯管線之攤位、移轉登記攤位所有權，及代 理被告丁○○履行移轉土地應有部分予原告之義務之輔助行為。是該委任契約與 系爭土地、房屋買賣契約有依存關係，屬契約之聯立。則土地、房屋買賣契約一 旦遭原告解除而消滅，上開委任契約之履行於原告亦無利益。考量各該契約之依 存關係，及類推適用上開規定，原告應亦得一併解除系爭委任契約。(四)查原告主張其於八十七年十一月十七日依民法第三百五十九條規定對被告表示解 除契約，有其提出存證信函附卷可憑，並為被告所是認。從而兩造間之契約關係 自始失效，原告依民法第二百五十九條規定，請求被告家瓏公司返還系爭房屋價
金、瓦斯管線安裝費、移轉登記代辦費，及請求被告丁○○返還系爭土地價金， 並均自八十七年十一月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定利息 ，為有理由，應予准許。
四、兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別 酌定相當擔保金額准許之。
五、兩造其餘攻擊、防禦方法，於判決結果無礙，爰不一一論述。六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第一項但書、第三百九十條 第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 三十一 日 民事第三庭法 官 翁昭蓉
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 五 月 三十一 日 法院書記官 高菁菁
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