臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第1917號
原 告 黃淑苹
訴訟代理人 廖偉真律師
複 代理人 趙耀民
被 告 邱政代
訴訟代理人 周仕傑律師
上列當事人間返還不當得利事件，本院於，本院於民國103 年7
月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾貳萬伍仟元，及本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾貳萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
原告與被告於民國98年8 月10日簽訂房屋租賃契約書並經公 證，約定被告所有門號碼為臺北市○○區○○路00號1 樓房 屋（下稱系爭房屋）出租予原告，每月租金新臺幣（下同） 11萬元，押金40萬元，租賃期間自98年9 月6 日起迄101 年 9 月5 日止（下稱系爭租約）。系爭租約於100 年間因更換 連帶保證人，故再行公證。原告租約期滿後，被告於101 年 9 月6 日以前開二份公證書向本院民事執行處以101 年度司 執字第94579 號聲請強制執行遷讓房屋，經原告提起異議之 訴（本院102 年度北訴字第8 號案件）並供擔保後停止執行 。嗣於102 年12月4 日兩造進行調解時，原告同意返還系爭 房屋並撤回上訴，前開異議之訴因此確定。被告復於102 年 12月9 日以原告為停止執行所供之擔保金為執行標的，嗣於 103 年3 月間，以原告於系爭租約租賃期滿逾期返還系爭房 屋依系爭租約第12條應給付385 萬元為由追加聲請執行擔保 金385 萬元強制執行完畢，惟縱觀系爭租約全文內容，均未 特別明示系爭租約第12條約定有關租賃期滿原告逾期返還系 爭房屋被告得請求原告給付按每日按日租金貳倍計算之違約 金所稱之違約金（下稱系爭違約金）之性質，是依民法第25 0 條第2 項之規定，系爭違約金之約定應僅具損害賠償之預 定性質無疑。而被告於98年9 月間將系爭房屋出租予原告前 ，係將其出租予另一商號夏威夷養生行館，可徵被告長年以
來就系爭房屋使用收益之方式，均係將其出租後收取租金獲 利，並無其他已定之計劃或顯然預期可獲得之利益。則被告 因原告於系爭租約屆滿後仍未遷出系爭房屋所受有之損害， 應以系爭房屋出租後每月可獲得之租金為限，較為合理，況 被告先向原告謊稱「優先議約權」等文字係指租約期間屆滿 後當然繼續租承租系爭房屋，致原告信以為真，進而投資大 筆資金於內部裝潢及雜誌廣告等費用，卻斷然拒絕原告繼續 承租系爭房屋，並聲請強制執行，被告前開種種行為，顯然 有違誠信原則。且依照台灣房屋、東森房屋等不動產仲介公 司公佈於網站上之租賃行情資料，可得知鄰近於系爭房屋、 且同樣屬於1 樓之店面，租金行情每月每坪租金範圍為2,97 4 元至5,588 元之間。然系爭房屋總面積約為20坪，每月租 金11萬元，每月每坪租金經相除後所得結果約為5,500 元。 換言之，原告就系爭房屋每月每坪所支付之租金，顯處於現 今市場行情高點。是被告因原告於系爭房屋租賃期間屆滿後 仍未遷出系爭房屋所受有之損害，仍應以每月11萬元計算， 故自系爭租約屆滿翌日即101 年9 月6 日起算至原告遷讓返 還系爭房屋予被告即103 年2 月21日為止，共為17個月又16 日，以每月租金11萬元計算原告逾期返還系爭房屋之天數， 合計為1,927,863 元（計算式：【110,000 ×17】＋【1,32 0,000 ×16÷365 】＝1,927,863） ，則被告因原告租期屆 滿遲延返還系爭房屋所受有之損害應僅有1,927,863 元之租 金損失，系爭租賃契約第12條約定以原租金兩倍計算原告逾 期返還系爭房屋之違約金顯然過高，是系爭違約金依民法第 252 條規定，應酌減為上開以原訂每月租金計算之1,927,86 3 元；被告領取逾此範圍之金額1,922,137 元（計算式：3, 850,000 －1,927,863 ＝1,922,137） ，顯無法律上原因， 為此本於民法第252 條規定，請求法院酌減違約金至1,927, 863 元後，再依民法第179 條規定請求被告返還經酌減後之 餘額1,922,137 元。並聲明：被告應給付原告1,922,137 元 ，及自本判決確定之翌日起迄清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
系爭租約第12條係約定「本契約租賃期滿後，非經雙方合意 另訂新的書面租賃契約，視為不再續約。乙方（即原告）應 於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還甲方（即被告 ），不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求 任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時 ，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓 房屋完竣日止，每日按日租金貳倍計算之違約金。」，故從
該約定之「乙方未即時遷出返還房屋時」內容可知，該條側 重之重點係在要求承租人即時從租賃房屋內遷出，而違約金 係以「每日按日」之基準來計算，更可見該條違約金之約定 係用以督促承租人按時返還房屋無疑，故從約定之性質以觀 ，其係具有懲罰性違約金之性質，而非為損害賠償總額之預 定。原告主張違約金過高云云，然有關懲罰性違約金之目的 ，本在於督促債務人履行債務，而非預定損害賠償之總額， 故其金額往往會高於債權人實際所受之損害以及債務人因違 約所受之利益，否則即無法發生懲罰及督促履約之效果。故 有關懲罰性違約金是否過高，並非僅以契約當事人因他方不 履行債務所受之損害額，而係審酌該違約金之約定，是否依 一般社會概念，可以達成督促債務人履行之目的而定。今原 告所主張給付違約金之金額，僅係依據原先雙方所定租賃契 約每月租金11萬元之標準，此部分充其量僅能填補被告房屋 遭原告占用之損害，原告無權繼續占用系爭租賃房屋卻僅需 給付相當於原先雙方約定之租金數額，此種主張不但無法達 成督促債務人履行契約之目的，反而是鼓勵債務人違反契約 不履行相關義務，顯與雙方約定懲罰性違約金之目的有違， 又本件系爭租賃房屋，被告於103 年1 月16日出租予第三人 全家便利商店股份有限公司，出租之標的包含系爭租賃房屋 與臺北市○○區○○路00號1 、2 樓房屋，租金每月為19萬 元，此有經公證之租賃契約書可參，而被告所有臺北市○○ 區○○路00號2 樓房屋原本之租金為45,000元，以此標準來 計算，原告無權占用被告所有系爭租賃房屋，致被告無法如 期出租予全家便利商店，因而每月所受之損害即為145,000 元（計算式190,000-45,000＝145,000） ，故考量被告因原 告占用系爭房屋之損害及懲罰性違約金督促原告履行契約等 目的，雙方約定之違約金依一般客觀事實、社會經濟狀況及 當事人所受損害情形來綜合考量，實符合一般社會概念之標 準，並無過高須酌減之情形。原告主張被告聲請強制執行違 反誠信原則云云，與本件為約金之爭議無關，亦未見其主張 之法律效果，顯非本案之爭點，且原告當初曾就被告聲請強 制執行事件提出債務人異議之訴，並經102 年度北訴字第8 號民事判決駁回原告之訴，其判決理由中已清楚說明原告與 被告間已無租賃關係之存在，原告屬於無權占用之性質，而 該判決並已確定，顯見被告聲請強制執行並無任何不當，原 告此部分主張亦無理由。並答辯聲明：原告之訴駁回；如受 不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造於98年8 月10日簽訂系爭租約並經公證，約定由被告將 系爭房屋出租予原告，租賃期間自98年9 月6 日起至101 年
9 月5 日止，租金每月11萬元，押租金40萬元，訴外人陳瑞 津擔任原告之連帶保證人，租約第12條並約定：「本契約租 賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再 續租。乙方（即原告）應於租約期滿、或終止時，將租賃房 屋遷讓交還給甲方（即被告），不得藉詞任何理由，繼續使 用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用， 乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約 或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，每日按日租金貳倍計 算之違約金。」，且公證書載明應逕受強制執行，兩造於10 0 年間因變更系爭租約原告之連帶保證人，原訂租約條款均 未變更，再行公證，被告於101 年9 月6 日以98年度北院民 公麟字第224111號公證書、100 年度北院民公麟字第222225 號公證書為執行名義，向本院民事執行處聲請強制執行遷讓 返還系爭1 樓房屋，經本院101 年度司執字第94579 號遷讓 房屋執行事件受理在案，嗣因原告供擔保停止執行，其後被 告以原告於系爭租約租賃期滿逾期返還系爭房屋依系爭租約 第12條應給付385 萬元為由追加聲請執行385 萬元，並強制 執行受領完畢，系爭租約租賃期滿後，原告未即時遷出返還 系爭房屋之日期為始自101 年9 月6 日起算至103 年2 月21 日為止等情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書、臺灣 臺北地方法院所屬民間公證人陳幼麟謝孟儒聯合事務所98年 度北院民公麟字第224111號公證書、聲請追加強制執行狀、 系爭房屋返還確認書單、100 年度北院民公麟字第222225號 公證書附卷可稽（見本院卷第11頁至第17頁、第21頁、第64 頁至第66頁），且經依職權調閱本院101 年度司執字第9457 9 號強制執行事件執行卷宗查核無訛，堪信為真實。四、至原告主張系爭租約第12條所稱違約金之性質應屬損害賠償 總額之預定，且被告長年以來就系爭房屋使用收益之方式， 均係將其出租後收取租金獲利，並無其他已定之計劃或顯然 預期可獲得之利益，則被告因原告於系爭租約屆滿後未如期 遷出系爭房屋所受有之損害，應以系爭房屋出租後每月可獲 得之租金為限，較為合理，且兩造間系爭租約原訂租金每月 11萬元，已高於附近市場行情，是被告因原告於系爭房屋租 賃期間屆滿後仍未遷出系爭房屋所受有之損害，仍應以每月 11萬元計算，故自系爭租約屆滿翌日即101 年9 月6 日起算 至原告遷讓返還系爭房屋予被告即103 年2 月21日為止，以 每月租金11萬元計算原告逾期返還系爭房屋之天數，合計為 1,927,863 元，則被告因原告租期屆滿遲延返還系爭房屋所 受有之損害應僅有1,927,863 元之租金損失，系爭租賃契約 第12條約定以原租金兩倍計算原告逾期返還系爭房屋之違約
金顯然過高，是系爭違約金依民法第252 條規定，應酌減為 上開以原訂每月租金計算之1,927,863 元，被告以強制執行 領取逾此範圍之金額1,922,137 元，顯無法律上原因，原告 自得依民法第179 條規定請求被告返還經酌減後之餘額等語 ，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：系 爭租約第12條約定租賃期滿原告逾期返還系爭房屋，被告得 請求原告給付按原訂租金貳倍計算逾期返還天數之違約金， 是否有違約金過高之情形？若有約定違約金過高之情形，酌 減為若干為合理？原告請求法院酌減違約金後，得依民法第 179 條不當得利之規定請求被告返還之金額為何？茲析述如 下：
㈠、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252 條所明定；又按違約金是否相當，應依一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準， 若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核 減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高 法院82年度台上字第2529號裁判意旨足參）。蓋違約金之約 定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形 成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契 約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原 應受其約束，惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違 約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客 觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至 相當之金額。
㈡、經查，兩造間就系爭房屋簽訂系爭租約並經公證，約定之租 賃期間自98年9 月6 日起至101 年9 月5 日止，期滿後兩造 未續約，原告於租賃期滿後未依約遷讓返還系爭房屋予被告 ，迄至103 年2 月21日原告始將系爭房屋遷讓返還予被告， 被告於本院101 年度司執字第94579 號強制執行事件中，以 系爭租約第12條約定：「…乙方（即原告）應於租約期滿、 或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方（即被告），不得藉 詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費 或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向 乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止， 每日按日租金貳倍計算之違約金。」為由，計算原告逾期返 還系爭房屋之期間為101 年9 月6 日起至103 年2 月21日， 共計17個半月，以原訂每月租金11萬元兩倍即22萬元計算17 個半月原告逾期返還系爭房屋之違約金為385 萬元（計算式 ：22萬元17.5月＝385 萬元），並在上開執行程序中強制 執行385 萬元受領完畢等情，為兩造所不爭執，業已認定如
前。然查，原告於系爭租約租賃期滿後，逾期未將系爭房屋 依約返還予被告，被告所受有之損害應為101 年9 月6 日起 至103 年2 月21日不能使用、收益系爭房屋之損失，被告自 承其於收回系爭房屋後，被告於103 年2 月21日收回系爭房 屋後，隨即於103 年3 月1 日起將系爭房屋以約14萬5 千元 之租金出租於全家便利商店使用（見本院卷第48頁租賃契約 、第61頁背面），且參以原告於103 年2 月21日返還系爭房 屋予被告時，已將系爭房屋內部清空並回復至原告承租時之 原貌（見本院卷第21頁兩造簽訂之房屋返還確認書），是以 原告逾期返還系爭房屋，造成被告之損害應有上述不能使用 、收益系爭房屋之損失，及被告需透過強制執行及訴訟程序 方能讓原告交還房屋，本院衡以原告逾期返還之期間即違約 之情節、系爭房屋前後出租之租金行情、被告因此所受之訟 累，及考慮系爭租約第12條訂定逾期返還租賃物應給付違約 金之目的亦有達成督促承租人如期履行契約義務之目的，又 被告未舉證其有因此造成其他損失，是本院認被告可請求之 違約金應以每月15萬元計算原告逾期返還之期間以為原告逾 期返還系爭房屋之違約金為適當，被告主張以每月22萬元計 算衡情尚屬過高，有顯失公平之情形，原告主張以每月11萬 元即原訂租金計算，則喪失該契約訂定違約金之目的，亦不 可採。是以原告逾期返還系爭房屋之期間為101 年9 月6 日 起至103 年2 月21日，共計17個半月，以每月金額15萬元計 算17個半月原告逾期返還系爭房屋之違約金為262 萬5 千元 （計算式：15萬元17.5月＝262 萬5 千元）為適當，逾此 部分即屬不相當，爰依民法第252 條酌減之。㈢、按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段定有明文。本件原告逾期返還系 爭房屋之違約金既以上述每月15萬元計算原告逾期返還之期 間即262 萬5 千元為適當，則被告前於本院101 年度司執字 第94579 號強制執行事件中，以原訂每月租金11萬元兩倍即 22萬元計算17個半月原告逾期返還系爭房屋之違約金為385 萬元，並在上開執行程序中強制執行385 萬元受領完畢，被 告受領逾上開本院酌減後之違約金即262 萬5 千元此部分所 收受122 萬5 千元，即無法律上原因而受有利益，致原告受 有損害，其受利益與受損害間復有同一原因事實之直接因果 關係，自構成不當得利。從而，本件原告主張核減逾期返還 系爭房屋之違約金，並依民法不當得利之法律關係請求被告 應返還122 萬5 千元，為有理由，應予准許；又被告前於本 院101 年度司執字第94579 號強制執行事件中依兩造簽訂系 爭租約第12條所約定以原訂每月租金11萬元兩倍即22萬元計
算17個半月原告逾期返還系爭房屋之違約金為385 萬元所受 領之違約金於法院未予核減之前，難認有何不當得利之情， 其等於法院予以核減後始構成不當得利，是被告應負不當得 利之遲延利息責任，應自本件判決確定起算，原告請求自本 判決確定之翌日起迄清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息，亦屬有據。
五，綜上所述，本院審酌原告逾期返還系爭房屋之期間即違約之 情節、系爭房屋前後出租之租金行情、被告因促使原告返還 系爭房屋而受之訟累，及考慮系爭租約第12條訂定逾期返還 租賃物應給付違約金之目的亦有達成督促承租人如期履行契 約義務之目的，又被告未舉證其有因此造成其他損失，是本 院認被告可請求之違約金應以每月15萬元計算原告逾期返還 之期間以為原告逾期返還系爭房屋之違約金為適當，被告主 張以每月22萬元計算衡情尚屬過高，有顯失公平之情形，原 告主張以每月11萬元即原訂租金計算，則喪失該契約訂定違 約金之目的，亦不可採，是以原告逾期返還系爭房屋之期間 為101 年9 月6 日起至103 年2 月21日，共計17個半月，以 每月金額15萬元計算17個半月原告逾期返還系爭房屋之違約 金為262 萬5 千元為適當，逾此部分即屬不相當，爰依民法 第252 條酌減之，被告前於本院101 年度司執字第94579 號 強制執行事件中，以原訂每月租金11萬元兩倍即22萬元計算 17個半月原告逾期返還系爭房屋之違約金為385 萬元，並在 上開執行程序中強制執行385 萬元受領完畢，被告受領逾上 開本院酌減後之違約金即262 萬5 千元此部分所收受122 萬 5 千元，即無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，其 受利益與受損害間復有同一原因事實之直接因果關係，自構 成不當得利。從而，本件原告主張核減逾期返還系爭房屋之 違約金，並依民法不當得利之法律關係請求被告應返還122 萬5 千元，及自本判決確定之翌日起迄清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之 請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用 之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 8 月 12 日
民事第一庭 法 官 張宇葭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 8 月 13 日
書 記 官 余富琦