臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第1398號
原 告 蔡有明
訴訟代理人 陳益軒律師
訴訟代理人 邵芳芳
被 告 安信建築經理股份有限公司
法定代理人 高志尚
訴訟代理人 邱創智
上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國103年8月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為彰化縣芳苑鄉○○段000○0地號土地 及其上門牌號碼彰化縣芳苑鄉○○路○○巷0○0號1至4樓房 屋所有權人（下稱系爭房地），嗣原告委託詠春不動產台中 中港加盟店出售系爭房地，因而與訴外人即受告知人盧定墉 於102年10月8日成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定 總價金新台幣（下同）1000萬元分四期支付，前三期均為 100萬元，尾款為700萬元，並合意由被告辦理買賣價金履約 保證，由被告發給買賣價金履約保證證書（下履約保證契約 ）。盧定墉應支付買賣價金至履約保證專戶，惟盧定墉僅交 付前二期買賣款項共計200萬元後，即未再給付餘款，原告 遂依照系爭買賣契約第8條第2項約定，催告盧定墉給付價款 ，並因盧定墉迄未付款而解除系爭買賣契約，並得沒收盧定 墉已付價金。再依據履約保證契約第2條第2項第1款約定， 經賣方合法程序催告，解除契約，沒收已付價金確定，本公 司即將買方已支付之買賣價金售出賣方應給付之仲介服務報 酬及相關費用後轉交予賣方。被告應於原告合法解除系爭買 賣契約沒收買賣價金後，給付盧定墉已支付之200萬元價金 ，爰依據履約保證契約第2條第2項第1款約定，請求被告給 付200萬元，並聲明：被告應給付原告200萬元及自支付命令 狀送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。二、被告則以：原告雖以盧定墉未依約履行給付買賣價金義務而 催告解除系爭買賣契約，惟盧定墉並以系爭房地之基地遭鄰 地佔用為由，主張原告告知不實並解除系爭買賣契約，則因 原告與盧定墉均為解除契約之意思表示，孰有權解除系爭買 賣契約端賴法院判決，非被告得判定，而盧定墉已於臺灣彰 化地方法院提起訴訟，再依據原告與盧定墉之買賣價金履約 保證申請書第6條約定，專戶撥款需待判決確定方得為之，
則被告需待前開訴訟案件確定後，方依據判決內容發回履約 保證專戶內之金錢等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲請 均駁回。
三、首查：
（一）原告為系爭房地之所有人，嗣原告委託詠春不動產台中中 港加盟店出售系爭房地，因而與盧定墉於102年10月8日成 立系爭買賣契約，總價金為1000萬元，分四期支付，前三 期均為100萬元，尾款為700萬元，並合意由被告辦理買賣 價金履約保證，由被告交付履約保證契約，盧定墉僅交付 前二期買賣款項共計200萬元後，即未再給付餘款。（二）原告於103年1月9日以律師函催告盧定墉於103年1月17日 給付系爭房地買賣價款800萬元，逾期不給付即解除系爭 買賣契約。
（三）盧定墉已103年7月3日於臺灣彰化地方法院提起訴訟，主 張原告出售系爭房地，未告知系爭房地基地遭鄰地佔用， 故解除系爭買賣契約並請求原告給付價金及同額違約金共 400萬元，經該院以103年度訴字第778號案件審理中。 以上事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、專任委託 銷售契約書、買賣價金履約保證申請書、履約保證契約、起 訴狀、公務電話記錄在卷可稽（見本院103年度司促字第 3050號卷，下稱支付命令卷第4至14、18頁、本院卷第57至 59、78頁），應為真實。
四、其次，原告主張被告應依照履約保證契約第2條第2項第1款 約定，給付盧定墉已支付之系爭房地價款200萬元，然為被 告所不承認，並以前詞置辯，則本件應審究者即為：原告依 據前開約定請求給付200萬元，有無理由？
五、按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又 應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥 文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之 事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及 經濟價值作全盤之觀察，民法第98條及最高法院85年度台上 字第517號裁判可資參照。經查，原告與盧定墉簽立系爭買 賣契約時，共同申請買賣價金履約保證交由被告辦理一情， 業如前述，依據前開申請書第6條約定，專戶結算，於結案 且點交程序完成或買賣雙方合意解除買賣合約或判決確定後 ，買賣雙方應就前開事項提供書面予安信建經........將應 給付之價款及其孳息（扣除利息所得稅）給付或返還予應得 之人。第10條第4項約定，買方或賣方因有解約或撥款等相 關爭議時，安信建經除得依本契約及相關文件出款外，另得 保留該款項於履保專戶內，待爭議釐清後之確定結論將專戶
餘款撥付（見支付命令卷第10至11頁），復依照履約保證契 約第2條第2項第1款及第4項約定，買賣標的物之產權移轉前 ，買方若未能如期履行交付價金之義務，經賣方合法程序催 告，解除契約，沒收已付價金確定後，本公司即將賣方已支 付之買賣價金扣除賣方依約應給付之仲介服務報酬及相關費 用後，轉交予賣方；本公司履行保證責任前，若有關買賣之 爭議已進入司法程序，則應以確定判決之結果作為本公司履 行保證責任之依據（見支付命令卷第14頁），顯見被告自履 約保證專戶撥款予買賣雙方，需買賣雙方均無爭執，倘買賣 雙方存有爭議，需待確定判決釐清爭議後，被告方得給付予 應領取之人，即於買方未付款，賣方催告並解除契約之情形 ，需買方對於沒入已納價金作為違約金無意見，方得逕自履 約保證專戶付款予賣方。原告固於103年1月9日以律師函催 告盧定墉於103年1月17日給付系爭房地買賣價款800萬元， 逾期不給付即解除系爭買賣契約（見支付命令卷第12至13頁 ），惟盧定墉已主張原告未告知系爭房地基地遭鄰地佔用， 爰解除系爭買賣契約，起訴請求返還已付價金200萬元並給 付同額違約金200萬元，並經臺灣彰化地方法院以103年度訴 字第778號案件審理中，業如前述，足認就系爭房地買賣之 爭議，已因盧定墉起訴而進入司法程序，就盧定墉支付之 200萬元買賣價款應由原告沒入或返還盧定墉，尚待前開案 件判決，從而盧定墉就履約保證專戶內其已支付之價款是否 得由原告沒收，仍有爭議，並非無意見，而難認與履約保證 契約第2條第2項第1款約定相符，原告請求被告將履約保證 專戶內盧定墉給付之價金撥予原告，並非有據。六、綜上，原告主張依據履約保證契約第2條2項1款約定，請求 被告給付200萬元及其利息，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經 本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁 之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 27 日
民事第七庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 蘇嘉豐
法 官 曾育祺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 8 月 27 日
書記官 曾鈺馨
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