臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第1343號
原 告 大華建設股份有限公司
法定代理人 林文亮
訴訟代理人 葛苗華律師
複 代理人 張仁龍律師
被 告 雍國建設開發股份有限公司
法定代理人 李治
訴訟代理人 莊乾城律師
上列當事人間確認租賃關係不存在事件，本院於民國103 年7 月
24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○○○○○地號土地之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法 院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認 判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1237號判例意旨 參照）。查原告主張其於民國100 年11月1 日與被告簽訂土 地租賃契約（下稱系爭租約），將其所有之臺北市○○區○ ○段○○段000 ○00000 ○000 地號等3 筆土地（下稱系爭 土地）出租予被告，系爭租約租期屆滿後並未重新簽訂租約 ，且原告亦已終止系爭租約，為被告發函否認上情，並繼續 支付租金，則兩造間對系爭租約之法律關係即有不明之處， 且原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此 種不安之狀態，原告得以本件確認判決將之除去，依前揭說 明，應認原告有即受確認判決之法律上利益，故原告提起本 訴自有確認利益，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於100 年10月6 日與被告及訴外人黃誠訂定共同合作開 發協議書（下稱系爭協議書），依系爭協議書第9 條第5 款 之約定，原告將合作範圍內所有之系爭土地出租予被告，兩 造即於100 年11月1 日簽訂系爭租約，每月租金新臺幣（下 同）50,000元，租期自100 年11月1 日起至101 年10月31日
止。原告於系爭租約租期屆滿後，即多次要求被告應與原告 重新簽訂租約，惟被告均置之不理，故原告於102 年11月28 日以台北榮星郵局第1704號存證信函發函予被告終止系爭租 約及系爭協議書，惟被告於102 年12月4 日來函表示系爭租 賃關係已成立不定期租約云云，原告為避免爭議，乃依民法 第450 條第2 項、第3 項規定，於103 年2 月14日以台北榮 星郵局第130 號存證信函再次發函通知被告「如前次存證信 函不生終止雙方土地租賃契約之效力時，則於本函送達後 1 個月的當月末日，終止該土地租賃契約」等語，該函於 103 年2 月17日送達被告，系爭租約應於103 年3 月31日屆期， 原告爰以本件起訴狀之繕本送達被告代為意思表示，依法終 止兩造間之系爭租約。復因被告於103 年2 月19日再度來函 表示系爭租賃關係已成立不定期租約，有土地法第103 條規 定之適用云云，然系爭租約上並未訂明租賃土地係供興建房 屋使用，自不得認定兩造成立租約時有以系爭土地供被告充 作興建房屋基地用途之合意，且系爭土地原本即有建物存在 ，並非被告所興建，益證與土地法第103 條「租用建築房屋 之基地」之要件不符。退萬步言，本件縱有土地法第103 條 規定之適用，惟系爭租約是因系爭協議書而來，系爭租約之 契約目的為「共同合作開發」，而被告並未依約履行其系爭 協議書之義務，原告業已依系爭協議書第9 條第4 款約定終 止系爭協議書，則系爭租約即失所附麗，該租賃關係之目的 自亦無法達成，原告自得依土地法第103 條第5 款所定事由 終止系爭租約。此外，原告花費10億多元購買系爭土地，每 月尚須支付銀行貸款將近100 萬元，若非兩造有合作關係， 原告豈有可能以每月租金50,000元租予被告？然被告不僅未 依約完成都更流程，更將系爭土地轉租於他人，每月坐收 500,000 元至700,000 元不等之租金收入，其主張不定期租 賃之權利，欲永久便宜占用系爭土地，其權利之行使，實悖 於於誠信。
㈡並聲明：確認原告與被告就坐落臺北市○○區○○段○○段 000 ○00000 ○000 地號等3 筆土地之租賃關係不存在。二、被告則以：
㈠系爭租約租賃期間自100 年11月1 日起至101 年10月31日止 ，然租期屆滿後原告仍繼續收取自101 年11月至102 年6 月 30 日 止之半年租金，依民法第451 條規定視為以不定期限 繼續租賃契約。原告於繼續收取租金後，方發函表示應另訂 新租約云云，然雙方已成立不定期租賃契約，應不受原告主 張之影響，且被告並提存至103 年6 月30日之租金，故雙方 租賃關係繼續存在，並未消滅。
㈡系爭土地上有房屋，原告與被告因而共同合作開發，欲辦理 土地都市更新開發，於系爭土地上建築房屋，依系爭協議書 及原證六律師函內容，系爭土地屬雙方合作開發辦理都更建 築房屋使用之土地，因而由被告向原告承租，目的為其上已 建築房屋使用，而原告在取得系爭土地前，其上即因有違章 戶而存在之租約，故在系爭協議書第9 條第5 款約定，在原 告取得系爭土地時，被告應與原告訂立租約，租金每月50,0 00元，因此，系爭租約係因地上違章戶而來，如何謂非為租 用建築房屋之基地？且依系爭協議書第5 條及第8 條第1 項 約定可知，原告雖為實施建造者及起造人，但地上建物之營 建費用成本及登記費用等即出資者為原告、被告及黃誠共同 依比例負擔，地上建物亦由契約所訂甲乙雙方依協議比例分 配取得，租用土地亦為供自己興建房屋使用，當屬土地法第 103 條規定之租用建築房屋之土地，有該條規定之適用。 ㈢被告並無違反系爭租約，乃係原告無意履約，未為設計規劃 ，被告當無法進行系爭協議書第2 條第2 項都更作業之進行 或實施，原告稱被告有系爭協議書第9 條第4 款規定自協議 書起18個月內未履行系爭協議書第2 條義務而任意終止租約 云云，為無理由。且原告在簽訂系爭協議書後才與郭旭原建 築師事務所簽立設計監造委任契約書，已延誤半年之久，何 以簽訂系爭協議書起18個月內被告未履行而解除系爭協議書 。又原告之前已就同一事實對被告提起確認租賃關係不存在 之訴，由鈞院103 年度訴字第283 號審理，待被告提出答辯 書狀及被證1 、2 後，原告即撤回起訴，嗣於103 年2 月14 日在發函主張隨時終止不定期租賃契約云云，被告方發函依 法不能任意終止，詎原告於103 年3 月31日在提起本件確認 租賃關係不存在訴訟，益證原告任意找理由終止租約。 ㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於100 年10月6 日與被告及黃誠簽訂系爭協議書，依系 爭協議書第9 條第5 項約定，原告將合作範圍內所有之系爭 土地出租予被告，兩造即於100 年11月1 日簽訂系爭租約， 每月租金50,000元，租期自100 年11月1 日起至101 年10月 31日止，此有系爭協議書、系爭土地謄本、系爭租約附卷可 稽（見本院卷第8 頁至第17頁）。
㈡原告分別於102 年10月2 日、同年月17日寄發台北榮星郵局 第1546號、第1580號存證信函予被告請求其應與原告重新簽 訂租約（見本院卷第18頁至第24頁）。
㈢原告於102 年11月28日寄發台北榮星郵局第1704號存證信函 予被告主張終止系爭租約及系爭協議書，被告於102 年12月
4 日寄發律師函予原告表示兩造間就系爭土地已成立不定期 租約（見本院卷第25頁至第27頁）。
㈣原告於103 年2 月14日寄發台北榮星郵局第130 號存證信函 予被告主張「於本函送達後1 個月的當月末日，終止該土地 租賃契約」，被告於103 年2 月19日再度寄發律師函主張表 示系爭租賃關係已成立不定期租約（見本院卷第28頁至第31 頁）。
㈤原告收取自101 年11月至102 年6 月30日止之租金，被告並 提存至103 年6 月30日之租金，此有簽收單及臺灣士林地方 法院102 年度存字第1001號、第1631號提存書附卷可稽（見 本院卷第40頁至第44頁）。
㈥原告曾就系爭土地對被告提起確認租賃關係不存在之訴訟， 經本院103 年度訴字第283 號審理，嗣原告撤回起訴，此有 民事起訴狀、本院103 年度訴字第283 號通知原告撤回起訴 函及書狀附卷可稽（見本院卷第45頁至第47頁）。四、得心證之理由：
原告主張系爭租約租期屆滿後，並未重新簽訂租約，兩造亦 未成立不定期租約，且原告以存證信函通知被告終止租賃契 約等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究 者為：
㈠本件系爭租約是否有土地法第103 條之適用？ ㈡兩造間就系爭土地是否成立不定期租賃關係？ ㈢原告依民法第450 條第2 項規定終止系爭土地之租賃關係， 有無理由？
茲分別論述如下：
㈠本件系爭租約無土地法第103 條之適用：
⑴按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不 得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反 法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租 人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。五 、承租人違反租賃契約時。」土地法第103 條定有明文。 次按，土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房 屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租 人不得收回；租用基地建築房屋契約，係以承租人有特定 之房屋而使用其基地為目的（最高法院87年度台上字第24 75號、85年度台上字第790 號判決意旨參照）。亦即土地 之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋 後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的（最高 法院95年度台上字第388 號判決意旨參照）。 ⑵查原告於100 年10月6 日，與被告及訴外人黃誠簽訂定系
爭協議書，明定共同合作開發臺北市大安區懷生段一小段 154-1 、154-2 、154-3 、154-6 、155-2 、155-3 、15 5-4 、156 、157 、157-1 、157-2 、158 、158-1 、15 8-2 、159 、121-4 、122-8 、122-9 地號等18筆土地都 市更新開發案。系爭協議書第1 條「合作開發範圍」第 1 項約定：「臺北市大安區懷生段一小段154-2 、154-3 、 154-6 、155-3 、155-4 、156 、157 、157-2 、158 、 158-2 、159 地號等11筆土地；共731 平方公尺，約221. 1275坪」；同協議書第9 條「其他約定」第5 款則約定： 「乙方（即被告及訴外人黃誠）應於甲方（即原告）取得 合作範圍內之158 、158-2 、159 土也號土地所有權時， 同時與甲方簽訂土地租賃契約，租金每月50,000元，租期 以年租處理，其他詳細租約內容由雙方另訂之」。嗣原告 於100 年9 月20日，與訴外人游芬美等人就系爭土地以買 賣總價款636,496,623 元簽立土地買賣契約書，並於 100 年11月1 日，與被告就系爭土地簽訂系爭租約等情，有系 爭協議書、土地買賣契約書、系爭租約等在卷可稽（見本 院卷第8 頁、第9 頁反面、第17頁及反面、第68頁至第71 頁），復為兩造所不爭執，可信為真實。
⑶依系爭協議書第1 條第1 項約定，系爭土地乃兩造共同合 作開發範圍，已如前述。兩造共同開發之合作方式，依系 爭協議書第2 條第1 項前段約定，係由原告指定建築師及 營造工程公司，負責主導規劃設計、工程發包施工及營建 管理，而被告依系爭協議書第6 條第2 款、第5 款約定， 負責整合地上占用戶及掌握地上占用戶之都市更新合作意 願等（見本院卷第8 頁及反面、第9 頁），另系爭協議書 第9 條第2 款亦約定被告應負責整合於本案都市更新計劃 範圍內，拆除地上占用戶、清空地上物及開通計劃道路（ 見本院卷第9 頁反面）。準此，堪認兩造與訴外人黃誠間 就前開18筆土地（含系爭土地在內），渠等所採共同合作 開發方式，係將土地上占用戶之地上物拆除清空，由原告 指定建築師及營造工程公司負責規劃設定、工程發包施工 及營建管理，應可確定。
⑷再者，參諸證人即建築師蔡嘉生於本院審理時證稱：「因 一建案有於101 年4 月20日與原告公司簽署建設設計合約 ，簽合約前，約100 年11月底左右就開始針對該案做設計 的規劃，我是該案的專案建築師，通常專案建築師只有一 位，本案的建築師只有我一人，我們從100 年11月開始做 規劃設計與向原告簡報，約到101 年4 月20日才正式簽約 」、「100 年11月底至101 年4 月20日每次設計規劃及簡
報會議都是我負責主講」、「被告沒有每次都參加，印象 中被告只有參加過2 次」、「原本的案子是規劃商場辦公 室」等語（見本院卷第79頁反面、第80頁及反面），及10 1 年4 月20日原告與訴外人郭旭原建築師事務所簽立之「 工程規劃設計監造委任契約書」內容載：「茲甲方（即原 告）就座落臺北市大安區懷生段一小段154-2 、154-3 、 154-6 、155-3 、155-4 、156 、157 、157-2 、158 、 158-2 、159 等11筆地號土地，約731 平方公尺，擬興建 鋼骨鋼筋混凝土（SRC ）構造，地下4 層，地上18層之辦 公大樓。謹委託乙方（即訴外人郭旭原建築師事務所）辦 理建築設計、請照及重點監造等事宜……」（見本院卷第 74頁至第76頁）等情，亦可證原告於100 年9 月20日，與 訴外人游芬美等人就系爭土地以買賣總價款 636,496,623 元簽立土地買賣契約書，及於100 年11月1 日，與被告就 系爭土地簽訂系爭租約之目的，均在於共同合作開發含系 爭土地在內之前開土地，亦即將土地上占用戶之地上物拆 除清空，委託建築師及營造工程公司規劃設定、工程發包 施工及營建管理。
⑸又依系爭協議書第8 條「分屋原則」約定：「地上建物之 分配，雙方同意依全部地上物之權值，按本協議之分配方 式及比例計算，由雙方分取之；並由甲方（即原告）優先 自一樓往上分取至甲方權值分配完畢為止；乙方（即被告 及訴外人黃誠）由頂樓往下按其權值分配至完畢為止。本 開發案之規劃設計應以甲方為主導，以最大容積的使用價 值利益為原則下，扣除法令規定之公共空間後，若能合理 規劃出地下一樓獨立使用面積時，該地下一樓建物（不含 車位）由乙方優先於其權值內分取；但若整體考量後未能 規劃地下一樓合理使用面積時，乙方亦無異議。車位之分 配，由雙方按本協議之權利分配比例分取之，選配方式由 雙方另定分屋協議定之。分取後不足一戶及不足一個車位 時之找補方式及其他相關分屋細節，由雙方以誠信公平原 則，於本協議第5 條第2 項分屋契約內，另定之」（見本 院卷第9 頁）內容觀之，本件兩造之前揭分屋約定顯非在 分配系爭土地上之違建戶地上建物，且規劃設定案乃由原 告主導，並非如被告辯稱之租用系爭土地係為供被告自己 興建房屋使用等云云，至為灼然。
⑹綜上，本件被告既非承受系爭土地上違建戶地上建物後， 始租用系爭土地，亦非在承租系爭土地後由被告自建房屋 為目的，而係基於兩造系爭協議書共同合作開發之約定始 另簽立系爭租約，自與土地法有關租地建屋之規定，係因
城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止 土地投機，並保護基地承租人之利益而設之情形有間，故 被告辯稱：被告與原告訂立系爭租約，係因地上違章戶而 來，供自己興建房屋使用云云（見本院卷第94頁至第96頁 ），殊非有據，應不可採。原告主張本件系爭租約無土地 法第103 條規定之適用，為有理由，足以採信。至原告主 張依土地法第103 條第5 款所訂事由終止系爭租約等語（ 見本院卷第102 頁），因系爭租約無土地法第103 條規定 適用，已詳如前述，本院即不再予審究，附此敘明。 ㈡兩造間就系爭土地成立不定期租賃關係：
⑴按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約， 民法第451 條定有明文。又民法第451 條所謂出租人不即 表示反對之意思，係指依一般交易觀念出租人於可能表示 意思時而不表示者而言（最高法院42年台上字第122 號判 例意旨參照）。
⑵查系爭租約第2 條約定系爭土地之租賃期間，自100 年11 月1 日起至101 年10月31日止，共計1 年（見本院卷第17 頁），亦即系爭土地租賃期限屆滿日為101 年10月31日。 惟原告卻遲至102 年10月2 日、同年月17日，始分別以台 北榮星郵局第1546、1580號存證信函通知被告重新簽訂系 爭土地租賃契約等情，此有前開郵局存證信函2 紙在卷可 佐（見本院卷第18頁至第24頁），而兩造之辦公處所均在 臺北市區，揆諸一般交易觀念，原告顯非不能就被告於租 賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用，即時表示反對之意思 ，乃竟遲至近1 年始提出重訂系爭土地租約之表示，甚且 於系爭租約屆期後，仍繼續收取系爭不動產之每月租金50 ,000元，亦有簽收單1 紙存卷可按（見本院卷第42頁）， 原告對此復不爭執（見本院卷第50頁反面），是依前開規 定，兩造就系爭土地已成立不定期租賃關係，洵可認定。 ㈢原告依民法第450 條第2 項規定終止系爭土地之租賃關係， 為有理由：
⑴按未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450 條 第2 項前段定有明文。次按，承租之土地非為租用建築房 屋之基地，且租約未訂有租期，屬未定期限之租賃，依民 法第450 條第2 項前段規定，出租人得隨時終止租約（最 高法院44年台上字第133 號判例意旨參照）。 ⑵本件兩造間就系爭土地成立不定期租賃關係，已如前述， 租約既未訂有租期，而為未定期限之租賃，原告自得依民 法第450 條第2 項前段規定，隨時終止契約。又原告於10
3 年2 月14日，以台北榮星郵局第130 號存證信函通知被 告「於本函送達後1 個月的當月末日，終止該土地租賃契 約」等語（見本院卷第28頁、第29頁），且前開存證信函 已於103 年2 月17日郵寄達被告收執，有郵件收件回執 1 紙在卷足憑（見本院卷第30頁）；另原告復於本件起訴時 ，具狀表示以起訴狀繕本送達被告代為意思表示，依法終 止兩造間之土地租賃契約等語（見本院卷第4 頁反面）， 而起訴狀繕本業於103 年4 月15日送達被告，亦有送達證 書1 紙存卷可參（見本院卷第36頁），參諸民法第263 條 、第258 條第1 項、第95條第1 項前段規定，原告主張其 已依同法第450 條第2 項規定，終止系爭土地之租賃關係 等語，即屬有據，為有理由。
五、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭房屋之租賃關係不存 在，核屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料， 核與判決之結果不生影響，爰不另一一論列，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 14 日
民事第七庭 法 官 詹慶堂
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 8 月 14 日
書記官 李云馨
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