遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,102年度,743號
TPDV,102,重訴,743,20140829,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第743號
原　　　告　國泰人壽保險股份有限公司
法定代理人　蔡宏圖　
訴訟代理人　傅祖聲律師　　　　　　　　　　　
　　　　　　施汝憬律師　　　　　　　　　　
複代理人　　吳欣哲律師　　　　　　　　　　　
被　　　告　太子汽車工業股份有限公司
法定代理人　許勝發　　
訴訟代理人　黃鈺華律師　　　　　　　　　　
被　　　告　永美汽車股份有限公司
法定代理人　許勝發　
共　　　同
訴訟代理人　任鳴鉅律師　　　　　　　　
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國103 年8 月
21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告永美汽車股份有限公司應將如附件所示之建物遷讓返還予原告。
被告永美汽車股份有限公司應給付原告新臺幣捌佰玖拾壹萬叁仟伍佰肆拾捌元，及自民國一百零二年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一百零二年三月十一日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹佰柒拾陸萬元。
訴訟費用由被告永美汽車股份有限公司負擔。
本判決主文第二項後段各到期部分，於原告每期以新臺幣伍拾捌萬柒仟元、本判決其餘部分，於原告以新臺幣壹億叁仟陸佰貳拾貳萬伍仟元為被告永美汽車股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告永美汽車股份有限公司於本判決主文第二項後段各到期部分如以全額、本判決其餘部分如以新臺幣肆億零捌佰陸拾柒萬叁仟伍佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按對於私法人之訴訟，由其主事務所或主營業所所在地之法 院管轄；因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動 產所在地之法院管轄；共同訴訟之被告數人，其住所不在一 法院管轄區域內者，各該住所地之法院俱有管轄權。但依第 4 條至前條規定有共同管轄法院者，由該法院管轄，民事訴 訟法第2 條第2 項、第10條第1 項、第20條分別定有明文。 本件被告太子汽車工業股份有限公司（下稱太子公司）、永 美汽車股份有限公司（下稱永美公司）之公司所在地不一，



其中被告太子公司於起訴時之公司所在地係在新北市三重區 ，然另一被告永美公司之所在地係在臺北市大安區（見本院 卷㈠第126 、130 頁），且本件原告國泰人壽保險股份有限 公司依民法第767 條第1 項規定請求被告永美公司返還之建 物係位於本院轄區，依前開規定，本院就本件訴訟自有管轄 權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者、請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更 或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追 加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款、第2 項分 別定有明文。又按原告以單一之聲明，主張數項訴訟標的法 律關係，為客觀訴之合併，民事訴訟法就此並未設有合併型 態及種類之限制，基於處分權主義之原則，應尊重原告程序 處分權之行使，以其意思決定合併型態及排列審理順序（最 高法院99年度台上字第2426號判決意旨參照）。經查，原告 起訴時訴之聲明、請求權基礎及就訴訟標的排列之審理順序 原為如附表編號1 所示，嗣於民國102 年10月25日具狀將前 開所列事項變更為如附表編號2 所示，並於103 年8 月7 日 具狀更正先位聲明第2 項、備位聲明第1 項關於遲延利息之 計算係請求至清償日止（見本院卷㈡第125 頁正反面），原 告排列本件審理順序，並無不可，而原告依其聲明內容變更 請求權基礎，核屬基於原告所主張其請求返還建物之同一基 礎事實，其與原訴之訴訟及證據資料有社會事實上之共通性 及關聯性，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料亦有於變 更之訴繼續使用之可能性及價值，宜利用同一訴訟程序加以 審理，藉以一次解決本件紛爭，俾符訴訟經濟要求，且被告 就上開訴之變更表示無意見而為本案之言詞辯論（見本院卷 ㈠第206 頁），揆諸前揭說明，尚無不合，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告太子公司原為如附件1 至4 所示建物（下稱系爭建物） 之所有權人，其於96年間與被告永美公司簽立房屋租賃契約 （下稱系爭租約），將系爭建物出租予被告永美公司，租期 自96年1 月1 日起至110 年12月31日止，每月租金共新臺幣 （下同）176 萬元，被告永美公司應於每半年第1 個月7 日 以前預繳6 個月租金，系爭租約並經公證。嗣被告太子公司 於97年1 月15日與訴外人合眾建築經理股份有限公司（下稱 合眾建經公司）簽訂信託契約書，並於97年2 月5 日將系爭 建物所有權信託登記予合眾建經公司，其後原告經法院拍賣 程序於101 年10月9 日取得系爭建物所有權並完成移轉登記



，依民法第425 條第1 項規定，訴外人合眾建經公司即於97 年2 月5 日繼受被告太子公司就系爭租約之出租人地位，原 告再於101 年10月9 日繼受訴外人合眾建經公司就系爭租約 之出租人地位。原告於101 年10月16日發函通知被告永美公 司系爭建物所有權人業已變更為原告，及應依約按期給付租 金予原告，並數次函催被告永美公司給付租金未果，再於10 2 年3 月6 日函催被告永美公司於函到後3 日內給付所有積 欠之租金，如逾期未給付，即以該函為終止租約之通知，被 告於102 年3 月7 日收受該函後，被告永美公司仍未曾給付 租金予原告，是系爭租約自102 年3 月11日即已終止，詎被 告永美公司迄未將系爭建物返還原告，原告自得依民法第45 5 條、第767 條第1 項規定，請求被告永美公司將系爭建物 遷讓返還。
㈡又被告永美公司於系爭租約終止前，尚欠原告自101 年10月 9 日起至系爭租約終止之前一日即102 年3 月10日止之租金 共891 萬3,548 元及遲延利息，原告自得依民法第439 條規 定及系爭租約之約定，請求被告如數清償之。另被告永美公 司於系爭租約終止後，迄仍未將系爭建物返還原告，屬無法 律上原因而受有占有使用系爭建物之利益，並因此損害原告 占有使用系爭建物之權利，被告永美公司自應返還至交還系 爭建物之日止，每月所受相當於租金之不當利益，且被告永 美公司顯係故意不法侵害原告就系爭建物之所有權，原告亦 得依民法第184 條第1 項前段規定請求其賠償相當於使用收 益系爭建物代價之損害金。
㈢縱認被告後開關於抵銷或預付租金之抗辯為可採，而認被告 永美公司於原告取得系爭建物所有權前，業已以被告太子公 司對其所負之債務，將其對被告太子公司所負至租期屆滿前 之租金債務全部予以抵銷，惟被告太子公司自97年2 月5 日 將系爭建物所有權以信託為原因移轉登記予訴外人合眾建經 公司起，即非系爭租約之出租人，明知其無權收取租金，竟 仍與被告永美公司簽訂抵銷協議，而於101 年10月9 日原告 取得系爭建物所有權並繼受為系爭租約之出租人後，仍享有 與自該日起至租期屆滿日止之租金總額同額之債務消滅之利 益，形同溢收該期間應由原告收取之租金，屬無法律上原因 受有上開利益，並致原告受有喪失該期間租金債權之損害， 原告自得依民法第179 條規定，請求被告太子公司返還自10 1 年10月9 日起至110 年12月31日止之上開不當利益合計1 億9,490 萬5,806 元予原告。爰先位依民法第179 條、第18 4 條第1 項前段、第439 條、第455 條、第767 條第1 項規 定，備位依民法第179 條之規定，提起本件訴訟等語。



㈣並聲明：
⒈先位聲明：⑴被告永美公司應將如附件所示之建物遷讓返還 予原告。⑵被告永美公司應給付原告891 萬3,548 元，及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息。⑶被告永美公司應自102 年3 月11日起至遷讓返還 上開建物之日止，按月給付原告176 萬元。⑷願以現金或等 值之中央政府建設公債為擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位聲明：⑴被告太子公司應給付原告1 億9,490 萬5,806 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息。⑵願以現金或等值之中央政府建設公債為 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠就原告先位請求部分：
被告太子公司僅係基於擔保融資銀行債權之目的，而於97年 1 月15日將系爭建物信託登記予訴外人合眾建經公司，惟此 屬消極信託契約，被告太子公司就系爭建物仍有管理及使用 收益權限，而為系爭建物真正所有權人及系爭租約之出租人 ，是訴外人合眾建經公司並未因而繼受系爭租約，原告亦無 從自訴外人合眾建經公司再繼受系爭租約。又系爭建物之拍 賣公告亦載明不點交，系爭建物並未交付予原告，原告未取 得占有，依民法第373 條規定，系爭建物之利益及危險亦應 仍由原所有權人享受或負擔，原告僅得向出賣人即被告合眾 建經公司請求讓與對第三人之返還請求權，尚不得請求被告 永美公司遷讓返還系爭建物，亦無從請求給付租金或不當得 利。縱原告確繼受為系爭租約之出租人，然被告2 公司已於 101 年1 月1 日簽訂債權債務抵銷協議書（下稱系爭抵銷協 議），約定以被告永美公司對被告太子公司截至100 年12月 31日止共3 億1,384 萬2,818 元之債權，預付加計營業稅5 ％之至租期屆滿前之租金，是被告永美公司已給付全部租金 ，且得以此對抗系爭建物之受讓人即原告，原告自不得以被 告永美公司積欠租金為由終止租約，亦無從請求返還系爭建 物或給付租金或賠償相當於租金之損害。另原告請求被告永 美公司返還不當得利之數額，依土地法相關規定，不得超過 系爭建物及坐落土地申報總價額年息10％即每月每坪696 元 。
㈡就原告備位請求部分：
被告太子公司於原告取得系爭建物之占有前，仍係系爭租約 之出租人，且系爭建物並未交付予原告，原告未取得占有， 依民法第373 條規定，系爭建物之利益及危險亦應仍由原所 有權人享受或負擔，原告尚無權請求給付租金，則被告太子



公司向被告永美公司收取租金，自無不當得利可言等語，資 為抗辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、經本院於103 年2 月17日協同兩造整理本件之不爭執事項如 下（見本院卷㈡第3 頁，並依本院論述之先後與妥適，而調 整其順序、內容）：
㈠被告太子公司原為如附件所示建物（即系爭建物）之所有權 人，其於96年間與被告永美公司簽立房屋租賃契約（即系爭 租約），將系爭建物出租予被告永美公司，租期自96年1 月 1 日起至110 年12月31日止，每月租金共176 萬元，被告永 美公司應於每半年第1 個月7 日以前預繳6 個月租金，系爭 契約並經公證（見本院卷㈠第23至30頁）。 ㈡被告太子公司於97年1 月15日與訴外人合眾建經公司簽訂信 託契約書，並於97年2 月5 日將系爭建物所有權信託登記予 訴外人合眾建經公司（見本院卷㈠第192至200頁）。 ㈢原告經法院拍賣程序於101 年10月9 日取得系爭建物所有權 並完成移轉登記（見本院卷㈠第41至43、104 至107 頁）。 ㈣原告於101 年10月16日發函通知被告永美公司系爭建物所有 人業已變更為原告，及應依約按期給付租金予原告，且均以 副本通知被告太子公司（見本院卷㈠第44至46頁）。 ㈤原告於101 年11月14日、101 年12月5 日函催被告永美公司 給付101 年度10、11、12月份租金，另於102 年1 月3 日、 102 年1 月29日函催被告永美公司給付101 年度積欠租金及 102 年度前6 個月租金（見本院卷㈠第47至83頁）。 ㈥原告於102年3月6日函催被告永美公司於函到後3日內給付所 有積欠之租金，如逾期未給付，即以本函為終止租約之通知 ，被告永美公司於102 年3 月7 日收受該函（見本院卷㈠第 88至95頁）。
㈦被告永美公司未曾給付租金予原告。
四、得心證之理由：
原告主張：被告太子公司於96年間將系爭建物出租予被告永 美公司，並簽訂系爭租約，嗣被告太子公司於97年2 月5 日 將系爭建物所有權移轉登記予訴外人合眾建經公司，原告再 於101 年10月9 日因拍定而取得系爭建物所有權，並因此繼 受為系爭租約之出租人，而被告永美公司經催告仍未依約給 付租金，系爭租約業經原告合法終止，被告永美公司迄未將 系爭建物遷讓返還原告，原告自得請求被告永美公司遷讓返 還系爭建物，並給付積欠之租金及至返還系爭建物前按月給 付不當得利損害金；縱被告永美公司之租金債務業於原告取



得系爭建物所有權前，因以對被告太子公司之債權抵銷或預 付而消滅，然被告太子公司明知其於抵銷或預付時已非出租 人無權收取租金，仍與被告永美公司簽訂系爭抵銷協議，而 於原告取得系爭建物所有權並繼受為系爭租約之出租人後， 仍享有與自該日起至租期屆滿日止之租金總額同額之債務消 滅之利益，屬無法律上原因受有該期間應由原告收取之租金 利益，並致原告受有喪失該期間租金債權之損害，原告自得 請求被告返還自101 年10月9 日起至110 年12月31日止之不 當利益合計1 億9,490 萬5,806 元等語。被告則抗辯：被告 太子公司僅係基於擔保融資銀行債權之目的將系爭建物信託 登記予訴外人合眾建經公司，而屬消極信託關係，被告太子 公司仍係系爭建物之真正所有權人及系爭租約之出租人，是 訴外人合眾建經公司並未繼受系爭租約，原告當無從再自訴 外人合眾建經公司繼受系爭租約。又系爭建物之拍賣公告已 載明不點交，原告未取得占有，不得享受或負擔系爭建物之 利益及危險，不得請求被告永美公司遷讓返還系爭建物，亦 無從請求給付租金或不當得利，縱原告確依上開規定繼受為 系爭租約之出租人，然被告2 公司已簽立系爭抵銷協議，由 被告永美公司對被告太子公司之債權預付全部租金，則原告 自無從以被告永美公司積欠租金為由終止租約，並請求被告 永美公司遷讓返還系爭建物並給付租金及不當得利損害金。 又原告請求被告永美公司返還不當得利之數額，依土地法相 關規定，不得超過每月每坪696 元，另系爭建物之利益及危 險既仍由原所有權人享受或負擔，被告太子公司向被告永美 公司收取租金，自無不當得利可言等語。是本件應審酌者厥 為：
㈠原告是否自101 年10月9 日即取得系爭建物所有權之日起， 依民法第425 條規定繼受系爭租約？
㈡被告抗辯被告永美公司依系爭抵銷協議已預付全部租金，是 否可採？
㈢原告主張其已於102 年3 月11日依民法第440 條規定合法終 止系爭租約，是否有據？
㈣原告先位聲明：
⒈原告依民法第455 條、第767 條第1 項規定請求被告永美公 司遷讓返還系爭建物，有無理由？
⒉原告依民法第439 條規定請求被告永美公司給付101 年10月 9 日起至102 年3 月10日止積欠租金共891 萬3,548 元及遲 延利息，復依民法第179 條、第184 條第1 項規定請求被告 永美公司自102 年3 月11日起至遷讓返還系爭建物之日止， 按月給付176 萬元，有無理由？




㈤原告備位聲明依民法第179 條規定請求被告太子公司給付1 億9,490 萬5,806 元，有無理由？茲判斷如下： ㈠原告是否自101 年10月9 日即取得系爭建物所有權之日起， 依民法第425 條規定繼受系爭租約？
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限 者，不適用之，民法第425 條定有明文。是出租人於租賃物 交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425 條之規定 ，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出 租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務。又執 行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃 關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣 公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去， 且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部。無論應買人投標買 得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買 人或承受人當然繼續存在（最高法院41年台上字第1100號、 60年台上字第4615號判例意旨參照）。
⒉原告主張其於101 年10月9 日取得系爭建物所有權並完成移 轉登記，是自該時起繼受系爭租約而成為出租人等語。查系 爭租約為逾5 年而經公證之租約（見本院卷㈠第23至30頁） ，又系爭建物原所有權人、系爭租約出租人即被告太子公司 於97年1 月15日與訴外人合眾建經公司簽訂信託契約書，並 於97年2 月5 日將系爭建物所有權信託登記予訴外人合眾建 經公司，有信託契約書及系爭建物異動索引可佐（見本院卷 ㈠第192 至200 頁），是依前開規定，訴外人合眾建經公司 自97年2 月5 日起即繼受系爭租約；嗣系爭建物經訴外人合 作金庫商業銀行股份有限公司等聲請拍賣，並經本院民事執 行處於拍賣公告註明系爭租約存在而未被除去，原告再於10 1 年10月9 日拍定取得系爭建物所有權並完成移轉登記，有 本院民事執行處101 年8 月24日北院木100 司執平字第1020 66號函、建物登記謄本附卷可憑（見本院卷㈠第31至43頁） ，依前開說明，原告自該日起即繼受系爭租約成為出租人。 ⒊又按受託人因信託行為取得之財產權為信託財產，信託法第 9 條第1 項定有明文。又信託乃委託人為自己或第三人之利 益，將信託財產移轉於受託人，由受託人管理或處分，以達 成一定經濟上或社會上之目的之行為，故信託契約之受託人 在法律上為信託財產之所有人，如信託財產為房屋，則受託 人自為房屋坐落土地之占有人。惟倘委託人僅以其財產在名 義上移轉於受託人，受託人自始不負管理或處分之義務，凡



財產之管理、使用、或處分悉由委託人自行辦理時，即為消 極信託，除有確實之正當原因外，其助長脫法行為者，應難 認該信託為合法（最高法院88年度台上字第3041號、98年度 台上字第1339號判決意旨參照）。被告雖辯稱被告太子公司 係基於擔保融資銀行債權之目的而將系爭建物信託登記予訴 外人合眾建經公司，其與訴外人合眾建經公司間為消極信託 關係，被告太子公司始為系爭建物真正所有權人、系爭租約 真正出租人，是原告自無從自訴外人合眾建經公司處繼受系 爭租約云云。查被告太子公司與訴外人合眾建經公司簽立之 信託契約書第3 條信託目的約定：「甲方（即被告2 公司、 訴外人太子投資股份有限公司）將土地及建築物信託予乙方 （即訴外人合眾建經公司），由乙方基於維護甲方及銀行團 之權益管理信託財產，並依本契約辦理處分信託財產之相關 事宜，（包括但不限於不動產之出售、出租、設定負擔或與 他人合作開發土地等），俾取得資金以償付甲方對融資銀行 之債務。」、第7 條信託財產管理及運用方法第1 款約定： 「乙方受託管理運用甲方交付之信託財產…」（見本院卷㈠ 192 頁正反面），則訴外人合眾建經公司確因該信託關係而 具有系爭建物之管理處分權，顯非屬被告所指之消極信託關 係。再者消極信託僅係受託人、委託人就信託財產之管理處 分權另為約定，而未變更受託人因信託行為而取得信託財產 所有權之本質，是訴外人合眾建經公司既於97年2 月5日已 取得系爭建物所有權，自依前開法律規定繼受系爭租約，而 不因其與被告太子公司間之約定影響前開法定繼受關係，況 被告就訴外人合眾建經公司或被告永美公司是否於前開法定 繼受關係後，再有其他約定等情，亦未能提出任何事證，則 其辯稱訴外人合眾建經公司並未繼受系爭租約，原告當無從 自訴外人合眾建經公司繼受系爭租約云云，顯無可採。 ㈡被告抗辯被告永美公司依系爭抵銷協議已預付全部租金，是 否可採？
按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者， 不在此限，民事訴訟法第357 條定有明文。當事人提出之私 文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與 待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力（最高法 院22年上字第2536號判例意旨參照）。被告雖主張被告永美 公司與被告太子公司於101 年1 月1 日簽立系爭抵銷協議， 約定以被告永美公司對被告太子公司截至100 年12月31日止 合計3 億1,384 萬2,818 元之債權，預付加計營業稅5 ％之 至租期屆滿前之租金，是被告永美公司並未積欠租金云云， 並提出系爭抵銷協議為證（見本院卷㈠第143 頁），惟經原



告否認該協議書形式上真正（見本院卷㈡第130 頁反面）， 而被告並未舉證證明其真正，是該協議書已不具形式上之證 據力。況系爭抵銷協議僅記載：「一、甲方（即被告太子公 司）對乙方（即被告永美公司）截至100 年12月31日止之應 付款項計新台幣313,842,818 元（如附件），乙方對甲方每 年應付租金為新台幣2,2176,000元及乙方每年因租約關係而 產生對甲方之其他應付費用（如水、電費等），經雙方協議 甲方同意乙方每年應付甲方之租金等費用直接抵銷對甲方上 揭之債權，乙方不再支付甲方任何費用，直至債權抵銷完畢 」等語（見本院卷㈠第143 頁），而未能辨別所載租金是否 指系爭租約之租金，復原告質以該協議與系爭租約無關，被 告訴訟代理人僅陳稱從系爭抵銷協議字面看不出，需看公司 內部文件，14日內陳報等語（見本院卷㈠第155 頁反面）， 惟迄至本件言詞辯論終結前，均未陳報該公司內部文件，益 徵被告2 公司間是否確有預付或抵銷租金之約定，顯非無疑 ，則被告據系爭抵銷協議抗辯被告永美公司已預付全部租金 ，衡無可採。
㈢原告主張其已於102 年3 月11日依民法第440 條規定合法終 止系爭租約，是否有據？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約， 民法第440條第1項、第2項定有明文。
⒉查被告永美公司並未依系爭抵押協議預付全部租金，自無從 據以抗辯並無積欠租金等情，已如前陳，再被告永美公司自 101 年10月9 日起即未依約給付租金予原告（見不爭執事項 ㈦），經原告於101 年11月14日、101 年12月5 日函催被告 永美公司給付101 年度10、11、12月份租金，再於102 年1 月3 日、102 年1 月29日函催被告永美公司給付101 年度積 欠租金及102 年度前6 個月租金，原告嗣於102 年3 月6 日 函催被告永美公司於函到後3 日內給付所有積欠之租金，如 逾期未給付，即以本函為終止租約之通知，被告永美公司於 102 年3 月7 日收受該函仍未給付等情，有存證信函、郵件 收件回執等附卷可憑（見本院卷㈠第47至83、88至95頁）， 是被告永美公司積欠逾2 個月之租金，經原告定相當期限仍 未給付，原告主張其依民法第440 條規定，於被告永美公司 收受前開終止租約通知之存證信函3 日後即102 年3 月11日 ，已合法終止系爭租約乙節，衡屬可採。




⒊次按民法第373 條之所以規定，除契約另有訂定外，買賣標 的物之利益及危險，自交付時起均由買受人負擔，係為杜絕 買賣當事人之間所生危險負擔之爭論而立法，並非為買受人 與第三人間之糾紛而為。拍定人既依強制執行法第98條，於 領得權利移轉證書之日起取得拍定不動產之所有權，自不因 尚未受領點交而否認其對於系爭房地之所有權，其自得依該 所有權之法律關係對於侵害其所有權之第三人請求賠償（最 高法院87年度台上字第1987號判決意旨參照）。被告雖抗辯 系爭建物之拍賣公告載明不點交，原告既未占有系爭建物， 依民法第373 條自不得享有系爭建物之利益，而無從請求被 告永美公司給付租金，自無從以被告永美公司積欠租金為由 終止租約，及請求被告永美公司給付租金、不當得利損害金 云云。惟依前開說明，民法第373 條係規範買賣當事人間之 危險負擔關係，並不影響原告取得系爭建物所有權後自由使 用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉等權限，亦與 原告依系爭租約收取租金之權利無所關連，被告此部分抗辯 ，亦無所據。
㈣原告先位聲明：
⒈原告依民法第455 條、第767 條第1 項規定請求被告永美公 司遷讓返還系爭建物，有無理由？
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前 段、第767 條第1 項前段定有明文。又租約終止後，出租人 除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人 為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有 之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判例意旨參照）。又原告以無權占有為原因，提起返還所 有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，即應就其占有權源 之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863 號判決意 旨參照）。查系爭租約業經原告合法終止，已如前陳，復被 告永美公司未舉證其於系爭租約終止後仍有何占有權源，則 其顯係無權占有系爭建物，則原告依前開規定請求被告永美 公司遷讓返還系爭建物，為有理由，應予准許。 ⒉原告依民法第439 條規定請求被告永美公司給付101 年10月 9 日起至102 年3 月10日止積欠租金共891 萬3,548 元及遲 延利息，復依民法第179 條、第184 條第1 項規定請求被告 永美公司自102 年3 月11日起至遷讓返還系爭建物之日止， 按月給付176 萬元，有無理由？
⑴按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有 明文。查被告永美公司自原告繼受系爭租約即101 年10月9



日至系爭租約終止前1 日即102 年3 月10日，均未給付租金 ，則原告依前開規定，請求被告給付積欠租金之891 萬3,54 8 元（計算式：176 萬元×(23/31＋4 個月＋10/31)＝891 萬3,548 元），為有理由。次按給付無確定期限者，債務人 於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時 起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程 序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之 效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。本件原 告起訴狀於102 年8 月8 日送達被告永美公司，有本院送達 回證在卷可稽（見本院卷㈠第123 頁），則原告請求被告永 美公司給付自起訴狀繕本送達之翌日即102 年8 月9 日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，即有理由 。
⑵再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；因故 意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法 第184 條第1 項前段定有明文。查被告永美公司於系爭租約 終止後仍無權占用系爭建物，已如前陳，自係無法律上之原 因受有使用系爭建物之利益，復明知係無權占用，而屬故意 侵害原告之所有權，原告依前開規定請求被告永美公司給付 自102 年3 月11日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付 相當於租金之不當得利、損害賠償金，自屬有據。又就原告 得請求按月給付之金額，審酌系爭建物鄰近大安國中及金融 機構等，交通便利，生活機能良好等情，有勘驗筆錄附卷可 憑（見本院卷㈠第202 頁），復被告永美公司與太子公司以 租期自96年1 月1 日起至110 年12月31日止、每月租金共17 6 萬元之條件簽立系爭租約（見不爭執事項㈠），堪認被告 永美公司亦認於前開租期內以每月176 萬元之代價使用系爭 建物係屬合理，則本件自得以之作為計算被告永美公司所受 利益及原告所受損害之依據，是原告依民法第179 條、第18 4 條第1 項規定請求被告永美公司自102 年3 月11日起至遷 讓返還系爭建物之日止，按月給付176 萬元，為有理由。 ⑶末按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業 上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金 ，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次 民事庭會議決議參照）。被告永美公司雖抗辯依土地法第97 條第1 項之規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其



建築物申報總價額年息10％為限，是本件原告請求金額不得 超過每月每坪696 元云云（見本院卷㈡第8 頁正反面）。查 系爭建物主要用途係供商業用，使用執照記載之用途為「一 般事務所」，有登記謄本、使用執照附卷可憑（見本院卷㈠ 第41至43頁、卷㈡第37至39頁），系爭建物既非供住宅使用 ，約定租金自不受土地法第97條規定限制。至被告永美公司 雖稱系爭建物實質上係供被告永美公司法定代理人許勝發居 住使用，本件原告請求之金額自仍應有前開規定適用云云， 惟查系爭建物既係以供商業使用為其主要用途，則顯具有超 過土地法第97條所定租金額之價值，而無以租金限制保護承 租人之必要，是被告永美公司自行願意承租供商業使用之系 爭建物再供他人居住使用等情，並不影響前開認定之不當得 利、損害賠償金額。被告永美公司此部分抗辯，亦無可採。 ㈤原告備位聲明依民法第179 條規定請求被告太子公司給付1 億9,490 萬5,806 元，有無理由？
又當事人提起預備合併之訴，係以先位之訴無理由為停止條 件，請求法院就備位之訴為裁判，故法院應就先位之訴先為 審判，必待先位之訴無理由時，始得就備位之訴為裁判（最 高法院85年度台上字第2009號判決意旨參照）。原告先位之 訴既經本院認定為有理由，其備位之訴即無審酌之必要，併 予敘明。
五、綜上所述，原告自101 年10月9 日繼受系爭租約，又被告永 美公司並未以系爭抵銷協議預付全部租金，復被告永美公司 經原告定期催告仍未繳付租金，系爭租約業經原告於102 年 3 月11日合法終止，被告永美公司係無權占用系爭建物，從 而，原告先位依民法第455 條、第767 條第1 項、第439 條 、第179 條、第184 條第1 項規定，請求被告永美公司遷讓 返還系爭建物，並給付891 萬3,548 元及自102 年8 月9 日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，另自102 年3 月11日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付176 萬元， 為有理由，應予准許。又原告及被告永美公司均陳明願供擔 保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰 依本件訴訟標的價額及金額之總額4 億0,867 萬3,504 元（ 見本院卷㈠第110 頁）及自102 年3 月11日起至返還系爭建 物之日止按月給付176 萬元，分別酌定相當之擔保金額准許 之。
六、另按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被 告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行 期間，民事訴訟法第396 條第1 項定有明文。被告永美公司 雖辯稱：系爭建物實際使用人即被告永美公司法定代理人許



勝發年逾90歲，遷居他處實屬不易，爰請求依職權酌定履行 期間云云。惟查許勝發既非本件當事人，亦非系爭租約之當 事人，被告永美公司所述前開情狀尚非本院審酌事項，是此 部分主張，尚無可採。
七、末按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度 ，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟 ，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟 之終結者，法院得駁回之。攻擊或防禦方法之意旨不明瞭， 經命其敘明而不為必要之敘明者，亦同，民事訴訟法第196 條定有明文。被告雖於本件103 年8 月21日言詞辯論期日當 庭聲請向訴外人合眾建經公司函詢其與被告太子公司是否為 消極信託關係，原告則認被告此舉係為延滯訴訟而無調查必 要（見本院卷㈡第139 頁反面、147 頁）。查原告於102 年 7 月1 日提起本件訴訟（見本院卷㈠第3 頁起訴狀上本院收 狀戳章），被告從未提出書狀聲請調查證據，復於本院102 年10月14日、103 年2 月17日準備程序均當庭表示無證據請 求調查（見本院卷㈠第156 頁反面、卷㈡第3 頁反面），復 本院定於103 年8 月21日行言詞辯論之通知，業於103 年7 月18日送達被告訴訟代理人（見本院卷㈡第111 至112 頁送 達證書），其間被告均未表示仍有證據請求調查，竟於該言