臺灣臺北地方法院民事判決 102年度簡上字第357號
上 訴 人 侯仕文
訴訟代理人 徐揆智律師
林幸慧律師
被上訴人 林尤敏
趙世忠
共 同
訴訟代理人 黃正淮律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國102年6月4日
本院臺北簡易庭101年度北簡字第14691號第一審判決提起上訴，
經本院於民國103年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
上訴人方面：
㈠本訴主張：上訴人曾將其所有坐落臺北巿新生南路2段18號2 樓及2樓之1房屋（以下分別稱2樓房屋、2樓之1房屋，合稱 系爭房屋）租與被上訴人經營密西根文理短期補習班，並於 民國99年4月14日分別與被上訴人林尤敏、趙世忠就2樓房屋 、2樓之1房屋訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），均約定 租賃期間自99年4月14日起至104年4月30日止，租金每月新 臺幣（下同）9萬元，押租金18萬元。被上訴人於99年4月底 傳真系爭房屋修改圖（下稱系爭修改圖）予上訴人，徵求上 訴人同意改裝系爭房屋，上訴人不同意，被上訴人竟擅自依 系爭修改圖改裝系爭房屋，將電梯廳之大理石壁面改貼壁紙 ，將原舖設拋光石英磚之地面，加貼塑膠地板，將原有衛浴 設備打掉，變更位置及管路，其中2樓之1房屋之1間廁所改 成茶水間，將2樓之1房屋隔間打掉兩間，變成教室。上訴人 迄補習班開幕時方知其事，乃提出異議，並表明被上訴人須 回復原狀。被上訴人於101年6月22日以存證信函向上訴人表 示於101年7月22日提前終止租約，嗣於同年月24日遷離系爭 房屋，同年月27日將鑰匙寄還上訴人。被上訴人擅自改裝系 爭房屋，違反系爭租約第4條第4項之約定，應依系爭租約第 4條第7項將系爭房屋回復原狀，卻未履行，上訴人得依民法 第214條請求被上訴人林尤敏、趙世忠分別給付上訴人回復 原狀費用488,450元、840,800元及施工期間3個月之租金損 失各27萬元。又被上訴人提前終止租約，應依系爭租約第7 條第1項各賠償上訴人相當於1個月租金9萬元，且被上訴人 僅繳納大樓管理費至101年7月22日，尚應依系爭租約第6條
各給付上訴人同年月23至31日管理費4,935元之半數2,467.5 元。另被上訴人林尤敏未依系爭租約第8條第6項遷移補習班 登記地址，遲至102年4月11日始辦妥，致上訴人直到102年3 月底始將系爭房屋租與他人開設艾力美語補習班，被上訴人 應依系爭租約第4條第7項按日給付上訴人每日房租兩倍即 12,000元之違約金，計至102年4月10日為止共3,036,000元 等情。聲明請求命被上訴人林尤敏給付上訴人3,886,917.5 元、被上訴人趙世忠給付上訴人1,203,267.5元，並願供擔 保，請准宣告假執行。
㈡反訴辯稱：被上訴人各給付上訴人之押租金18萬元，抵扣兩 造不爭執之提前終止租約賠償金9萬元，再抵扣大樓管理費 、回復原狀費用及租金損失後，上訴人已毋須返還被上訴人 等語。
被上訴人方面：
㈠本訴辯稱：上訴人自始即知被上訴人承租系爭房屋係為開設 補習班，而系爭房屋原供醫美診所使用，故同意被上訴人依 系爭修改圖裝修系爭房屋，未曾於1個多月之施工期間阻止 被上訴人改裝，並曾以存證信函向系爭房屋所在之國運新城 管理委員會表示被上訴人將依規約申請裝潢，又於協調會說 服反對被上訴人開設補習班之住戶，補習班開幕時亦到場致 賀，並送其子女前來上課。被上訴人既經上訴人同意而改裝 系爭房屋，依系爭租約第4條第4項約定，僅須按現況交還系 爭房屋，毋須回復至承租前之原狀。何況上訴人將系爭房屋 另租與艾力美語補習班前，並未將系爭房屋回復至租與被上 訴人前之原狀，故上訴人並未因回復原狀而受損害。另依系 爭租約第6條之約定，被上訴人僅須負擔「租期內」之大樓 管理費，且已繳納至101年7月22日之管理費，原判決又以被 上訴人於同年月27日將鑰匙寄還上訴人為由，於被上訴人請 求返還之押租金各9萬元內抵扣同年月23日至27日之管理費 ，被上訴人毋須繳納同年月28日以後之管理費。系爭租約第 3條第2項所稱「搬遷交還租賃物後（包括遷移營業或戶籍地 址）」僅適用於返還押租金之情形，至於系爭租約第4條第7 項所稱終止租約時應搬遷交還之租賃物，不包括「營業或設 籍地址」等語。
㈡反訴主張：被上訴人曾依系爭租約第3條第2項各給付上訴人 押租金18萬元，因被上訴人提前終止租約，須依系爭租約第 7條第1項各賠償上訴人相當於1個月租金9萬元，並以押租金 抵扣；原判決又於剩餘之押租金各9萬元抵扣101年7月23至 27日之管理費各2,149元，故上訴人應返還被上訴人押租金 各87,851元等情。聲明請求命上訴人給付被上訴人各87,851
元及自102年4月12日起至清償日止按年息5%計算之利息（逾 此之請求，業經判決敗訴確定）。
原判決駁回上訴人之訴，反訴部分則命上訴人給付被上訴人各 87,851元及自102年4月12日起至清償日止按週年利率5%計算之 利息，並駁回被上訴人其餘反訴。上訴人不服，提起上訴，本 訴部分聲明請求廢棄原判決及命被上訴人林尤敏給付上訴人3, 886,917.5元、被上訴人趙世忠給付上訴人1,203,267.5元，反 訴部分聲明請求廢棄原判決不利於上訴人部分及就廢棄部分駁 回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。被上訴人就反訴敗 訴部分未提起上訴，聲明請求駁回上訴人之上訴。兩造不爭執事項：（見本院卷第59、60頁之103年1月8日準備 程序筆錄）
㈠上訴人曾將系爭房屋租與被上訴人經營密西根文理短期補習 班，並於99年4月1日與被上訴人林尤敏就系爭房屋簽訂租約 ，再於99年4月14日分別與被上訴人林尤敏就2樓房屋另訂租 約、與被上訴人趙世忠就2樓之1房屋簽訂租約，均約定租賃 期間自99年4月14日起至104年4月30日止，其中99年4月14日 至30日為裝潢期，租金每月9萬元，押租金18萬元，並經公 證。（見原審卷第102至106頁不動產租賃契約書及民間公證 人收據、第6至16頁公證書及房屋租賃契約） ㈡上訴人於99年4月27日以蘆洲郵局第163號存證信函向系爭房 屋所在之國運新城管理委員會表示「本人所有…2樓及2樓之 1即日起已由林尤敏小姐承租。…該承租戶將依法使用承租 範圍，繳交管理費及依規約申請裝潢，請惠予方便」等語。 （見原審卷第107頁）
㈢被上訴人於99年4月底傳真系爭房屋修改圖（原證二）予上訴 人，徵求上訴人同意改裝房屋。（見原審卷第17頁）。 ㈣因國運新城大樓住戶反對在該大樓開設補習班，上訴人於99 年5月4日偕同被上訴人於丹堤咖啡店召開協調會，向住戶說 明開設補習班事宜。（見原審卷第147至150頁、第153頁之 證人林裕勝、張水成證言）。
㈤被上訴人依系爭修改圖將系爭房屋進行下列改裝： 1.將電梯廳之大理石壁面改貼壁紙。
2.將原有衛浴設備打掉，變更位置及管路，其中2樓之1房屋 之1間廁所改成茶水間。
3.將原舖設拋光石英磚之地面，加貼塑膠地板。 4.將2樓之1房屋隔間打掉兩間，變成教室。 ㈥被上訴人於101年6月22日以臺北北門郵局營收股第2231號存 證信函向上訴人表示於101年7月22日終止租約。（見原審卷 第18至21頁之存證信函）
㈦上訴人於101年7月5日以蘆洲郵局第227號存證信函通知被上 訴人於101年7月2日所匯租金不足，請被上訴人補匯差額， 並請被上訴人將系爭房屋恢復原狀；又於101年7月19日以蘆 洲郵局第258號存證信函通知被上訴人將系爭房屋恢復原狀 。（見原審卷第22至30頁之存證信函）
㈧被上訴人於101年7月10日將7月整月份之租金差額49,925元 匯給上訴人，同年月24日遷離系爭房屋，同年月27日將鑰匙 寄還上訴人，當時系爭房屋之屋況如被證3照片所示。（見 原審卷第78至81頁照片、第198頁之臺北北門郵局第2675號 存證信函）。
㈨被上訴人遷離系爭房屋後，上訴人已將系爭房屋租與他人開 設艾力美語補習班。（見原審卷第182頁之照片） ㈩上訴人於101年8月22日以蘆洲郵局第301號存證信函檢附建 德室內設計公司之101年8月20日報價單，表示系爭房屋回復 原狀所需費用共計1,329,250元，請被上訴人於文到7日內回 復原狀，逾期由上訴人自行僱工施作，所需費用由被上訴人 負擔；被上訴人於101年8月30日收受該函。（見原審卷第31 至40頁之存證信函及報價單、回執）
被上訴人繳納系爭房屋管理費至101年7月22日，未繳納同年 月23至31日之管理費4,935元。（見原審卷第46頁通知函）本院之判斷
本件上訴人主張：被上訴人承租系爭房屋後，未經上訴人同意 ，擅自依系爭修改圖改裝系爭房屋，嗣於101年7月22日提前終 止租約，卻未依系爭租約第4條第7項將系爭房屋回復原狀，上 訴人得依民法第214條請求被上訴人林尤敏、趙世忠分別賠償 回復原狀費用488,450元、840,800元及各賠償上訴人回復原狀 施工3個月期間減少之租金27萬元，另請求被上訴人依系爭租 約第7條第1項各賠償相當於1個月租金9萬元及依系爭租約第6 條各給付101年7月份之大樓管理費2,467.5元，又被上訴人林 尤敏遲至102年4月11日始將補習班登記地址遷離系爭房屋，應 依系爭租約第4條第7項給付上訴人違約金3,036,000元等語， 被上訴人除不爭執應依系爭租約第7條第1項各賠償上訴人相當 於1個月租金9萬元及依系爭租約第6條各給付上訴人101年7月 份之大樓管理費2,149元以外，餘則否認之。 另被上訴人反訴主張其各給付上訴人之押租金18萬元，扣除被 上訴人依系爭租約第7條第1項各應賠償上訴人相當於1個月租 金9萬元及依系爭租約第6條各應給付上訴人101年7月份大樓管 理費2,149元後，上訴人應返還被上訴人押租金各87,851元等 語，為上訴人所否認。
茲就兩造爭執要點分述如次：
㈠關於上訴人主張被上訴人擅自裝修系爭房屋，請求被上訴人 林尤敏、趙世忠分別賠償回復原狀費用488,450元、840,800 元及各賠償上訴人回復原狀施工3個月期間減少之租金27萬 元部分：
⒈依系爭租約第2條約定「99年4月14日至99年4月30日止為 裝潢期，免收租金」（見原審卷第9頁）、上訴人於99年4 月14日用印之建築物使用同意書記載「下列建築物辦理建 築物室內裝修，業經本建築物所有權人等1人完全同意， 依租賃合約約定辦理」等語（見原審卷第113、114頁）及 上訴人於99年4月27日以存證信函向系爭房屋所在之國運 新城管理委員會表示「本人所有…2樓及2樓之1即日起已 由林尤敏小姐承租。…該承租戶將依法使用承租範圍，繳 交管理費及依規約申請裝潢，請惠予方便」等語（見兩造 不爭執事項㈡），並參酌兩造不爭執系爭房屋原裝潢供開 設醫美診所使用，被上訴人承租後裝潢供開設補習班使用 等情（見原審卷第116、17頁之平面圖），可見上訴人簽 訂系爭租約時，知悉被上訴人承租系爭房屋後須重新裝修 供開設補習班使用，且同意被上訴人裝修，因此同意給與 17日之裝潢期，並出具建築物使用同意書供被上訴人向臺 北巿政府申請室內裝修許可，其後更請國運新城管理委員 會於被上訴人申請裝潢時給予方便，被上訴人因此於99年 5月5日出具「國運新城住戶裝潢施工申請暨保證書」，向 國運新城管理委員會申請室內裝潢施工（見原審卷第175 頁）。
⒉上訴人雖主張：被上訴人於99年4月底傳真系爭修改圖予 上訴人，上訴人不同意，被上訴人擅自依系爭修改圖改裝 系爭房屋，違反系爭租約第4條第4項前段「房屋有改裝之 需要時，乙方（承租人）應取得甲方（出租人）之同意後 自行裝設」之約定，應依系爭租約第4條第7項將系爭房屋 回復原狀等語。惟上訴人簽訂系爭租約時已知被上訴人須 重新裝修系爭房屋供開設補習班使用，且同意被上訴人裝 修，已如前述，則事後被上訴人依系爭修改圖改裝系爭房 屋供開設補習班使用，難認違反系爭租約第4條第4項之約 定。再者，被上訴人於99年4月底傳真系爭修改圖予上訴 人後，既確實依系爭修改圖改裝系爭房屋，亦難認係擅自 改裝。上訴人雖主張不同意被上訴人依系爭修改圖改裝系 爭房屋，惟參酌上訴人於99年4月底收受被上訴人傳真之 系爭修改圖後，曾於99年5月4日偕同被上訴人及裝修設計 師張水成召開協調會向反對開設補習班之住戶說明，並曾 於99年5月10日裝修開工時打電話詢問張水成關於拆除部
分所需復原費用，卻未曾向張水成表示不得依系爭修改圖 裝修系爭房屋（見原審卷第153至157、159頁之張水成證 言），且未曾阻止被上訴人持上開建築物使用同意書向臺 北巿政府申請室內裝修許可或請國運新城管理委員會勿准 被上訴人裝潢（見本院卷第26頁之上訴理由狀），亦未曾 於99年6月25日裝修完工前赴現場察看（見原審卷第155、 157、159頁之張水成證言）等情，難認上訴人不同意被上 訴人依系爭修改圖改裝系爭房屋。又上訴人雖主張其於補 習班開幕時，曾向被上訴人提出異議等語，惟被上訴人否 認之，上訴人又未舉證，亦不足採。綜據前述，上訴人主 張被上訴人違反系爭租約第4條第4項前段之約定，未經上 訴人同意即擅自改裝系爭房屋等語，並不可採。從而，被 上訴人終止系爭租約後，依系爭租約第4條第4項後段「乙 方交還不動產時應現況無條件交予甲方」、第7項「租期 屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀 交還甲方，不得有任何要求」等約定交還系爭房屋時，僅 須以系爭房屋現況之原狀返還；上訴人主張被上訴人交還 系爭房屋時應回復承租前之原狀，並無理由。
⒊上訴人主張被上訴人應將系爭房屋回復原狀等語既無理由 ，則上訴人請求被上訴人林尤敏、趙世忠分別賠償上訴人 回復原狀費用488,450元、840,800元及各賠償上訴人回復 原狀施工3個月期間減少之租金27萬元等語，即無依據。 何況，兩造不爭執被上訴人遷離系爭房屋後，上訴人已將 系爭房屋租與他人開設艾力美語補習班（見兩造不爭執事 項㈨），上訴人未曾施工回復原狀（見本院卷第77頁）等 情，難認上訴人曾因回復原狀而受有損害，其請求被上訴 人賠償回復原狀費用及回復原狀施工期間減少之租金，均 無理由。
㈡關於上訴人主張被上訴人林尤敏遲至102年4月11日始遷移補 習班登記地址，應依系爭租約第4條第7項給付上訴人違約金 3,036,000元部分：
系爭租約第4條第7項、第8條第6項固分別約定「租期屆滿或 中途終止租約時，乙方（承租人）應即搬遷，將『租賃物』 以原狀交還甲方（出租人）」、「乙方於租賃標的『設籍或 作營業處所登記』者，應於租賃關係消滅時，自動遷移」， 惟僅系爭租約第4條第7項另約定「如有遲延，自終止租約或 租賃期滿之翌日起，乙方應按日支付每日房租貳倍計算之違 約金，直至遷出之日止」，至於系爭租約第8條第6項則無違 約金之約定。參酌系爭租約第3條第2項關於出租人返還押租 金或保證金之義務，明文約定在承租人「搬遷交還租賃物後
（包括『遷移營業或戶籍地址』）」，可見系爭租約第4條 第7項關於被上訴人遲延交還「租賃物」應支付違約金之約 定，並不適用於遲延遷移「設籍或作營業處所登記」之情形 。從而，上訴人主張被上訴人林尤敏遲至102年4月11日始遷 移補習班登記地址，應依系爭租約第4條第7項按日支付每日 房租貳倍計算之違約金共3,036,000元等語，為無理由。 ㈢關於上訴人主張被上訴人應各賠償相當於1個月之租金9萬元 部分：
上訴人請求被上訴人依系爭租約第7條第1項各賠償相當於1 個月之租金9萬元，被上訴人並不爭執，且兩造不爭執應依 系爭租約第3條第2項但書於上訴人應返還被上訴人之押租金 各18萬元中抵扣，則抵扣後，上訴人不得再請求被上訴人賠 償。
㈣關於上訴人主張被上訴人應給付上訴人101年7月份大樓管理 費各2,467.5元部分：
⒈依系爭租約第6條「租期內，…乙方（承租人）所用之水 電費、瓦斯費、大樓管理費及因營業所生之稅捐，由乙方 負擔」之約定（見原審卷第10頁），被上訴人須負擔「租 期內」因使用系爭房屋所生之大樓管理費。而被上訴人於 101年7月24日遷離系爭房屋後，同年月27日始將鑰匙寄還 上訴人（見兩造不爭執事項㈧），堪認系爭房屋迄101年7 月27日尚在被上訴人管領中，故上訴人請求被上訴人給付 計至101年7月27日之大樓管理費部分，為有理由。上訴人 雖以被上訴人已給付租金至101年7月31日為由，主張被上 訴人同意至101年7月31日始終止租約，惟被上訴人否認之 ，且兩造既不爭執被上訴人於101年6月22日以存證信函向 上訴人明示於101年7月22日終止租約（見兩造不爭執事項 ㈥），被上訴人亦早於同年月24日遷離系爭房屋、同年月 27日將鑰匙寄還上訴人，顯見被上訴人給付租金至101年7 月31日，與其終止租約、返還系爭房屋之日期無涉，尚難 因此認為系爭租約於101年7月31日終止。 ⒉被上訴人僅繳納大樓管理費至101年7月22日，未繳納同年 月23至31日共9日之管理費4,935元（見兩造不爭執事項 ），則被上訴人林尤敏、趙世忠尚應繳納101年7月22日至 27日共5日之大樓管理費各為1,371元（4,935÷9日×5日 ÷2戶≒1,371元，小數點以下四捨五入）（原判決認被上 訴人應各給付2,149元，被上訴人就超過1,371元部分未提 起上訴），惟上訴人主張依系爭租約第3條第2項但書於上 訴人應返還被上訴人之押租金各9萬元中抵扣（見原審卷 第91頁），則抵扣後，上訴人亦不得再請求被上訴人給付
。
㈤關於被上訴人反訴請求上訴人返還被上訴人押租金各87,851 元部分：
依系爭租約第3條第2項前段之約定，被上訴人交付被上訴人 之押租金各18萬元，上訴人應於被上訴人搬遷交還系爭房屋 後（包括遷移營業或戶籍地址），無息返還。而被上訴人交 付被上訴人之押租金各18萬元，應依系爭租約第3條第2項但 書之約定，各抵扣被上訴人依系爭租約第7條第1項應賠償上 訴人相當於1個月租金9萬元及應給付上訴人之大樓管理費1, 371元，已如前述，惟原判決認被上訴人應各給付上訴人大 樓管理費2,149元，被上訴人就超過1,371元部分並未提起上 訴，故抵扣2,149元後，被上訴人主張上訴人應返還被上訴 人押租金各87,851元（90,000元－2,149元＝87,851元）， 為有理由。
綜上所述，上訴人依系爭租約第4條第4項、第7項、第6條、第 7條第1項及民法第214條規定，請求被上訴人林尤敏給付上訴 人3,886,917.5元，請求被上訴人趙世忠給付上訴人1,203,267 .5元，均無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應 併予駁回。另被上訴人依系爭租約第3條第2項之約定，反訴請 求上訴人給付87,851元（逾此之請求，業經判決敗訴確定）， 為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假 執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 ，為無理由，應予駁回。
本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證 ，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 8 月 25 日
民事第三庭 審判長法官 劉又菁
法官 林振芳
法官 林玲玉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 8 月 25 日
書記官 陳玉鈴