臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第512號
原 告 楊蕙朱
訴訟代理人 劉建成律師
複 代理人 王沐蘭
被 告 游士權
訴訟代理人 洪松林律師
郭素菊
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於103年7月25日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾萬元，及自民國一百零三年三月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原聲明請求：「被告應給 付原告新臺幣（下同）183萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息」，嗣經原告於民國 103年7月25日言詞辯論期日，將其聲明變更為：「被告應給 付原告153萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5％計算之利息」，應屬減縮應受判決事項之聲明， 核與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
(一)原告於102年10月28日向被告購買坐落臺中市○○區○○○ 段000地號土地持分10000分之54，及其上同段2850建號建物 （含同段3016建號、持分100000分之655之共用部分），即 門牌號碼為臺中市○○區○○路○段000號3樓之1房地（下 稱系爭房地），約定買賣總價款為765萬元，被告並委託其 母郭素菊為代理人與原告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭 契約），兩造並與仲介商慶鐽企業有限公司（下稱慶鐽公司 ）共同委託僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦 理系爭房地買賣價金履約保證等事宜，原告並依約支付第一 期款76萬5千元、第二期款76萬5千元，合計153萬元。嗣被
告因缺錢辦理過戶手續，經原告同意後，於102年11月1日自 履保專戶預領30萬元。詎被告竟於102年11月11日寄發存證 信函略稱：系爭房地為伊父親游正忠所出資購買，借名登記 於伊名下，伊並未出錢，因未經游正忠同意出售，現已訴訟 返還登記及為查封、強制執行中...暫停辦理一切過戶程序 等語；於102年11月20日寄發存證信函略稱：解除委託郭素 菊辦理系爭房地買賣事宜等語。被告之父游正忠再於102年 12月9日寄發存證信函稱：已向鈞院訴請系爭房地所有權移 轉登記等語。
(二)兩造於102年10月28日簽訂系爭契約，惟系爭房地竟於102年 11月14日即遭游正忠聲請查封，致無法辦理所有權移轉登記 ，自屬給付不能。且被告自承系爭房地遭查封係因游正忠向 其請求給付扶養費所致，顯屬可歸責於被告之事由。原告經 代書告知後，乃於102年11月25日寄發存證信函催告被告塗 銷查封登記，履約保證之僑馥公司亦於102年11月28日寄發 存證信函催告被告塗銷查封登記，惟被告遲未塗銷查封登記 ，原告因而於102年12月11日寄發存證信函予被告，以解除 系爭契約，合於民法第256條之規定。爰依系爭契約第11條 第3項之約定，請求被告支付153萬元之懲罰性違約金。並聲 明：⒈被告應給付原告153萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告則以：
(一)以被告名義於102年11月11日、11月20日寄發予原告之存證 信函，並非被告所寄發。被告於簽約後之102年10月30日即 依約交付印鑑證明、印鑑章及所有權移轉之全部文件正本予 雙方共同委任之代書吳束殷，並將戶籍自系爭房地遷出，系 爭房地處於得隨時辦理過戶及受點交之狀態，被告並無違約 之情。又被告與母親郭素菊一再向兩造之房仲及代書表示系 爭房地為被告之母郭素菊出資，於98年10月9日向訴外人簡 瑜慧所購買，銀行貸款之本息均由被告之母郭素菊繳付，並 非被告之父游正忠所購買並借名登記在被告名下，要求代書 依約辦理所有權移轉登記，惟代書卻遲延作業，致系爭房地 於102年11月14日遭游正忠聲請查封。被告之母郭素菊於102 年11月18日發現系爭房地遭查封後，旋委任代書閱覽強制執 行卷宗，惟遲至102年12月9日始得以閱卷，而知悉系爭房地 遭查封之原因，係被告積欠游正忠扶養費3萬元所致，被告 即積極辦理撤銷查封，系爭房地並於102年12月30日撤封。 被告之母在此期間曾於102年12月15日寄發存證信函予原告 ，說明系爭房地遭查封之原委，並請代書交付上開產權移轉
過戶資料，以將系爭房地過戶予原告。是被告並無不為給付 之情。
(二)系爭房地雖經被告之父游正忠以給付扶養費為由向鈞院聲請 查封，惟游正忠之債權額僅為3萬元，被告已於102年12月30 日繳付6萬元予執行法院而撤銷查封，是系爭契約並非永久 之給付不能，僅係一時之不能，且不能之情形已經除去，原 告以被告有給付不能為由解約，難謂與系爭契約第11條第3 項之約定相符。
(三)被告與游正忠雖係父子，惟游正忠與郭素菊於82年間即已離 異，被告自小均由郭素菊扶養長大，游正忠從未負起扶養照 顧責任，竟在系爭房地買賣前二個月，對被告提起扶養費之 訴，經以每月給付1萬5千扶養費而調解成立，惟此金額對被 告而言負擔實在太大，依民法第1118條之1第1項、第2項之 規定，被告原可請求減輕或免除其對游正忠之扶養義務，今 因法院調解而願負扶養義務，能否認為此義務為被告與游正 忠間之內部事務，系爭房地因而遭查封乃屬可歸責於被告之 事由，實有待斟酌。
(四)依系爭契約第5條第2項約定，原告無須向金融機構辦理貸款 時，第三期款及第四期款合計612萬元應於稅單核發後繳付 ，而系爭房地之土地增值稅單既在102年11月8日核發，原告 依約即須在102年11月13日前，將全部款項匯入僑馥公司履 約專戶，如原告依約即時履行，當可於102年11月14日系爭 房地被查封前完成過戶，是系爭房地遭查封顯係代書吳束殷 未即時辦理過戶之過失所致，吳束殷既為兩造之代理人，依 民法第224條之規定，原告應與自己之故意或過失負同一責 任。再者，原告依系爭契約第5條之約定，有先為給付價金 之義務，原告既未依約支付612萬元，反主張被告違約，實 有為禁止主張自己不法之法則。況被告對系爭契約未能履行 並無故意或重大過失，是原告主張被告有可歸責事由而解除 系爭契約，自與約定不符。綜上，原告依系爭契約第11條第 3項之約定解除契約，並不合法，不生解除之效力。(五)又被告為使系爭房地買賣之爭議能早日落幕，由郭素菊於 102年12月29日與原告在惠雙房屋（慶鐽公司）見面，並同 意原告之要求，以減少價金15萬元，作為原告因延宕產權移 轉之損失，是兩造就系爭房地遭查封致無法辦理移轉登記一 事，已達成和解。
(六)縱認原告已解除系爭契約，惟被告自小未受被告之父游正忠 之撫養、照顧，依民法第1118條之1之規定，原可減輕或免 除扶養義務，今因法院調解而願負扶養義務，頗有孝心，但 被告卻因此孝行，必須背負違約之責，不可謂不重，被告自
小從未自游正忠受有金錢扶養，游正忠卻在臨死之前，攪亂 雙方所定契約之履行，實不可與欠債不還而遭查封致被解除 契約者相提並論。因此，縱認被告因有可歸責之事由，原告 之解除系爭契約有理由，亦請審酌上情，就違約金之量處予 以酌減等語，資為抗辯。
(七)並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益 之判決，請准提供擔保免為假執行。
三、本件經整理不爭執及爭執事項結果如下：
(一)不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
⒈原告於102年10月28日向被告購買系爭房地，約定買賣總價 款為765萬元，被告並委託其母親郭素菊為代理人與原告簽 立系爭契約。
⒉兩造與慶鐽公司共同委託僑馥公司辦理系爭房地買賣價金履 約保證等事宜，原告已依約支付第一期款76萬5千元、第二 期款76萬5千元，合計153萬元，因被告經原告同意，於102 年11月1日自履保專戶預領30萬元。
⒊系爭房地於102年11月14日收件字第344520號依臺中地方法 院民事執行處102年11月14日中院東民執102司執梅字第1141 22號函辦理查封登記，債權人：游正忠，債務人游士權。系 爭房地於102年12月12日申請之土地、建物登記謄本仍有上 開查封登記。
(二)爭執事項：
⒈系爭契約是否經原告依法解除？
⒉系爭契約如經原告依法解除後，兩造是否曾就系爭契約達成 和解？
⒊原告請求被告支付153萬元懲罰性違約金是否有理由？四、法院之判斷：
(一)系爭契約是否經原告依法解除：
原告主張系爭房地因有可歸責於被告之事由，致遭法院查封 不能為所有權移轉登記之給付不能情形，經其依法催告後解 除系爭契約等情，業據其提出台中南屯路郵局第695號、第 719號存證信函、系爭房地登記第二類謄本、台中漢口路郵 局第787號、內湖江南郵局第2967號、台中南屯路郵局第761 號及台中向上郵局第841號存證信函為證（見本院卷第11至 25頁），惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查： ⒈系爭房地經臺中市中興地政事務所於102年11月14日，依本 院民事執行處102年11月14日中院東民執102司執梅字第1141 22號函辦理查封登記，債權人為游正忠、債務人為被告。嗣 被告於102年12月30日繳付6萬元後，始撤銷查封等情，有系 爭房地102年12月12日之土地、建物登記第二類謄本及繳款
收據附卷可憑（見本院卷第13至16頁、第64頁），復為兩造 所不爭執。而不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分 登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有 關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給 付不能之狀態（最高法院100年度台上字第367號、88年度台 上字第880號判決要旨）。是系爭房地於102年11月14日至10 2年12月30日，因經本院囑託辦理查封登記，而無由為與其 權利有關之新登記，被告自無法依系爭契約將系爭房地所有 權移轉登記予原告，而處於給付不能之狀態等情，應堪認定 。
⒉訴外人游正忠為被告之父，先前曾向被告請求給付扶養費， 經被告於102年9月6日與其達成調解，協議內容為：被告應 自102年10月1日起至游正忠死亡之日止，按月於每月15日前 給付游正忠1萬5千元。惟被告未履行上開協議內容，游正忠 遂於102年11月14日向本院聲請給付扶養費，並查封被告所 有之系爭房地等情，有本院102年度司家非調字第594號調解 程序筆錄及102年度司執字第114122號卷在卷可參（見本院 卷第108頁）。又證人即辦理系爭房地移轉登記之代書吳束 殷於103年6月27日本院準備程序時證述：伊於11月18日發現 系爭房地被查封，被告就請伊去閱假扣押的卷，但因執行未 完畢無法閱卷，直至11月22日再為詢問後，才知道是因為扶 養費的問題被假扣押等語（見本院卷第156至157頁）。是以 ，被告明知其依上開調解協議，自102年10月1日起至游正忠 死亡之日止，應按月於每月15日前給付游正忠1萬5千元，惟 其竟未履行調解協議，致系爭房地遭游正忠以給付扶養費為 由聲請法院查封，堪認系爭房地因遭查封而處於給付不能之 狀態，係可歸責於被告之事由所致。
⒊按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害；債權人於有民法第226條之情形時，得解除其契 約，民法第226條第1項、第256條定有明文。查原告主張其 經代書告知系爭房地遭查封後，先於102年11月25日寄發存 證信函催告被告塗銷查封登記，履約保證之僑馥公司亦於10 2年11月28日寄發存證信函催告被告塗銷查封登記，惟被告 遲未塗銷查封登記，原告因而於102年12月11日寄發存證信 函予被告，解除系爭房地之買賣契約等情，業據原告提出與 其所述相符之台中漢口路郵局第787號、內湖江南郵局第296 7號及台中向上郵局第841號存證信函為證（見本院卷第17至 21頁、第24頁），復為被告所不爭執，且該等存證信函均分 別送達系爭契約被告指定之地址，代理被告處理系爭房地買 賣事宜之被告之母郭素菊亦陳稱：伊確實有收到此三份存證
信函等語明確（見本院卷第126頁反面）。準此，原告為前 揭催告及解除系爭契約之意思表示時，系爭契約確實處於因 可歸責於被告之事由，致給付不能之狀態，原告依法對被告 為解除系爭契約之意思表示，即已對被告發生效力。故原告 主張系爭契約已依法解除，應屬有據。
⒋至被告另抗辯稱：系爭房地之土地增值稅單既在102年11月8 日核發，原告依約即須在102年11月13日前，將全部款項匯 入僑馥公司履約專戶，原告既未依約支付612萬元，而未能 於102年11月14日完成過戶，是系爭房地遭查封顯係代書吳 束殷未即時辦理過戶之過失所致，原告應與自己之故意或過 失負同一責任云云。惟查，證人吳束殷於同日準備程序另證 述：游正忠於系爭房地簽約後，於102年11月時，有打電話 和寄存證信函給伊，就系爭房地主張權利，表示系爭房地是 他借名登記予被告，並已聲請查封。被告於游正忠主張權利 後，於11月11日也有打電話給伊，要伊暫停過戶。伊就告知 買方即原告賣方要求暫停過戶。之後被告與游正忠於11月30 日還有一起到仲介公司，並表示系爭房地的事情以後由游正 忠來處理。伊都是用網路申報土地增值稅及契稅，是於102 年11月5日申報後5到7個工作天，才會上網看稅單是否下來 。被告之後都沒有聯絡伊說系爭房地可以辦理過戶，伊才於 102年12月9日寄發存證信函通知被告盡速辦理繳稅事宜等語 （見本院卷第156至157頁）；證人張慶琳、謝東村於同日準 備程序時證稱：於102年12月29日前一個月，被告與游正忠 有一起到仲介公司等語（見本院卷第152頁），復有臺中市 政府地方稅務局文心分局103年4月1日中市稅文分字第00000 00000號函及台中法院郵局第2116-5號存證信函附卷可憑（ 見本院卷第111、112頁）。是原告並非於102年11月8日即知 悉稅單已核發，且系爭房地遭查封係因被告未履行調解協議 ，與證人吳束殷未即時辦理過戶並無因果關係，另被告於游 正忠主張權利後，尚於11月11日致電話代書吳束殷要求暫停 過戶；於11月30日在仲介公司，並表明以後系爭房地相關事 宜由游正忠來處理，難認證人吳束殷及原告就系爭房地遭查 封一節，有何故意或過失，是被告上開抗辯，均非有據，委 無足採。
(二)系爭契約如經原告依法解除後，兩造就系爭契約是否曾達成 和解：
被告雖辯稱：伊母親郭素菊於102年12月29日在惠雙房屋（ 慶鐽公司）與原告等人見面，並同意原告之要求，以減少價 金15萬元，作為原告因延宕產權移轉之損失，是兩造就系爭 房地遭查封致無法辦理移轉登記一事，已達成和解云云，並
舉證人黎金海為證。惟查：
⒈證人張慶琳於103年6月27日本院準備程序時證述：伊擔任系 爭房地賣方即被告之仲介，系爭房地在要辦理過戶時，發現 遭查封而無法過戶，買方即原告要求被告撤封，但被告一直 沒有辦理撤封，兩造就此事一直在協調。因為原告已經向履 保公司解約，所以伊於102年12月28日去找原告，詢問原告 如系爭房地有撤封，是否仍願意購買，原告說她要考慮。之 後原告於隔天有致電謝東村，雙方就在當天下午在慶鐽公司 協調，當天在場的人有伊、謝東村、原告、原告配偶蔣興文 、郭素菊、黎金海，原告表示仍願意購買，但希望系爭房地 要撤封且價金要減少15萬元，黎金海就15萬元的部分有意見 ，並與原告討價還價，所以被告沒有同意這個條件。之後雙 方於103年1月13日還有到公司協調，郭素菊表示系爭房地已 經撤封，願意接受102年12月29日原告所開的條件，但因被 告與游正忠於翌日14日在法院有開庭，要確認系爭房地之所 有權為何人所有，原告就不願意以12月29日的條件為協調， 說要等到確認系爭房地之所有權是誰的後再來協調。原告於 12月29日後，有提出游正忠須簽立切結書的條件，就是因為 這個條件，所以兩造就系爭房地之糾紛遲遲無法達成協調等 語（見本院卷第149至152頁）。
⒉證人謝東村於同日準備程序時證述：伊為系爭房地買方即原 告之仲介，系爭房地辦到履約保證及稅單核發後，被告的父 親游正忠有到公司主張系爭房地是他的，也有寄存證信函要 求伊等不能進行過戶，並且查封系爭房地。兩造就此曾進行 很多次的協調，原告的先生有表示要以訴訟方式解決，但因 兩造還有買賣的意願，且伊也希望盡量不要進行訴訟，所以 就提出以減少價金或賠償之方式解決，原告表示其為了進行 訴訟已經花了十多萬元而受有損失，伊就提出15萬元的基數 ，並與張慶琳談過後，兩造才見面，但原告擔心購買系爭房 地後會有其他糾紛，就要求游正忠須簽立切結書，表明就系 爭房地不再主張任何權利，惟游正忠當時病危，所以就一直 耽擱著而未達成協調等語（見本院卷第151頁反面至152頁） 。
⒊查證人張慶琳、謝東村與被告夙無嫌隙，若非兩造確實未於 102年12月29日，就系爭房地買賣糾紛以減少價金15萬元之 條件達成和解等情事，實無設詞虛捏之理。況證人張慶琳、 謝東村於本院接受訊問前，業已依法具結，以擔保其證詞之 真實性，是證人張慶琳、謝東村上開所證，應可採信。是以 ，系爭契約經原告依法解除後，兩造就系爭契約並未達成和 解等情，堪以認定。至證人黎金海雖於同日準備程序時證稱
：伊於102年12月29日陪同郭素菊至仲介公司與原告為協調 ，謝東村說原告要求賠償15萬元，問伊等是否同意，兩造就 此條件有達成和解，約定15萬元從總價款中扣除，張慶琳還 有請原告開立購屋價款為面額之本票放在仲介公司，伊有問 張慶琳、謝東村原告有無開本票，他們說原告暫時不開等語 （見本院卷第153頁反面至154頁），惟證人張慶琳同日準備 程序時證述：102年12月29日有說如果有達成和解的話，由 原告先開立本票，但是因為沒有達成和解，所以後來沒有開 ，伊未曾向黎金海表示原告暫時不開本票。而且黎金海於當 天有表示為何要15萬元這麼多，並要求原告要開收據等等， 原告方面聽了不是很高興就先離開，郭素菊等人後來願意減 少15萬元，但因原告已經離開，就沒有一個結論等語（見本 院卷第155頁正反面）；證人謝東村同日準備程序時證述： 102年12月29日有提到開本票，但是因為沒有達成和解，所 以原告就沒有開，伊未曾向黎金海表示原告暫時不開本票等 語（見本院卷第155頁正反面），且兩造於102年12月29日就 系爭房地買賣之事一並無重新簽約，亦就未付價款如何支付 、交屋期限均未再約定。是以，證人黎金海上開證述內容， 無非係事後迴護被告之詞，應無可採。從而，被告辯稱兩造 有達成和解云云，難認有據，尚不足採。
(三)原告請求被告給付懲罰性違約金153萬元，有無理由： ⒈按乙方（即被告）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先 承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之 情事；本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不 能或違約情事致本約解除時，除負擔甲方（即原告）所受損 害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已 支配之價金，並同意按甲方以支付價金總額之同額，作為懲 罰性違約金，另行給付甲方，系爭契約第7條第1項、第11條 第3項定有明文。
⒉基於契約自由原則，違約金固得任由當事人約定定之，惟違 約金約定之金額如屬過高，對債務人無寧為變相盤剝，不能 無救濟之道。茲為保護債務人，民法第252條爰規定：「約 定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」而違約金 是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受 損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害 顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠 償額預定性違約金而異（最高法院90年度台上字第857號民 事裁判要旨可資參照）。本件原告以被告違反契約為由，依 系爭契約第11條第3項約定，請求被告給付懲罰性違約金153 萬元。茲本院審酌被告係因未給付游正忠扶養費，遭游正忠
以給付扶養費為由，聲請假扣押並查封系爭房地，致系爭契 約陷於給付不能，而經原告依法解除系爭契約，惟被告終究 非惡意不履行契約，且相較於系爭房地之交易價格為765萬 元，原告請求被告給付153萬元作為違約金，該違約金數額 已達交易價格之20％，已遠超過原告因交易失敗可能之損失 等情，故認為原告請求被告給付153萬元作為懲罰性違約金 ，其金額過高，應酌減為40萬元為適當。
(四)從而，原告主張系爭契約經其依法解除，且兩造未曾就系爭 契約達成和解，而請求被告支付懲罰性違約金等語，應屬有 據，而堪採信。
五、綜上所述，系爭房地因可歸責於被告之事由，致給付不能， 經原告依法解除系爭契約後，原告依系爭契約第11條第3項 之約定，請求被告給付40萬元之懲罰性違約金，及自起訴狀 繕本送達翌日即103年3月6日起至清償日止，按年息5％計算 利息之範圍內，即無不合，應予准許。逾此部分之請求，則 無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係所命金額未逾500,000元之判決，自應 依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執 行，原告就此部分所為供擔保假執行之聲請，僅在促使本院 發動職權，自無庸另為准駁之裁判。又被告陳明願供擔保， 聲請宣告免為假執行，就本件原告勝訴部分，核無不合，爰 酌定相當之擔保金額，分別准許之。至於原告敗訴部分，其 假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，自毋庸逐一論 駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 8 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 陳添喜
法 官 李婉玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 8 月 15 日
書記官 黃雅青
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