臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1350號
原 告 太平江山社區管理委員會
法定代理人 朱銘煌
訴訟代理人 李宣毅律師
賴盈志律師
林漢青律師
被 告 王柳蓁
訴訟代理人 王茂青
上列當事人間請求返還共有物等事件，本院於民國103年8月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
㈠緣訴外人五淵建設企業股份有限公司（下稱五淵建設公司） ，於民國80年間，在臺中市○○區○○段○00○00地號土地 上興建住宅大樓「太平江山NO.1」社區（下稱系爭大樓）， 並以訴外人即五淵建設公司董事長陳永基為出賣人與各承購 戶簽訂房屋預定買賣契約書。依系爭買賣契約書第10條約定 ：「契約經雙方同意簽署生效後，壹式貳份，甲乙雙方各持 乙份為憑，印花雙方自貼，另房屋預定買賣契約書、代刻印 章委託書、代辦貸款委託書、建材及設備說明書、代管合約 ，同為本約之一部分。」而於系爭買賣契約書「附件㈢，建 材與設備」一項則記載「休閒設施：⒈媽媽親子育樂教室」 。故於大樓興建完成後，即由訴外人即陳永基之兄長陳永昌 ，將其所有坐落於同段1944建號即門牌號碼為臺中市○○區 ○○路0段00巷00號房屋（亦位於系爭大樓內，下稱系爭房 屋）提供作為系爭大樓之媽媽親子育樂教室，且系爭房屋旁 邊之通道，平時即供作系爭大樓住戶通行後門、花園、腳踏 車停車場等公共設施之用。全體住戶使用媽媽親子教室並通 行系爭通道，迄今已達二十餘年。
㈡陳永昌名下之系爭房屋嗣經鈞院102年度司執字第11163號強 制執行事件拍賣，於拍賣公告中已載明「不點交」、及「本 件建物查封時，據債權人之代理人稱係社區公共設施，拍定 後不點交」等語。然被告自法院拍定取得系爭房屋之所有權 後，卻於系爭房屋內裝設水、電錶，並拆除系爭房屋與系爭 通道間之牆壁，封閉系爭道路進行裝修，欲作為私人住宅之 用，致全體大樓住戶無法繼續使用系爭房屋作為媽媽親子教 室及經由該通道通行。雖經原告屢次勸阻，被告均置之不理
，仍繼續拆除系爭房屋之其他圍牆，並持續以黃色封條封閉 系爭通道。
㈢按建商與各住戶於買賣契約中約定將其所有專有部分提供作 為社區公共設施，性質上該專有部分應成為約定共用部分， 此參照公寓大廈管理條例第3條第3款及第6款之規定自明。 則應認為區分所有權人就系爭房屋之使用，已成立分管契約 。且建商與各承購戶間之房屋預定買賣契約既為出賣人與各 承購戶一致同意之內容，亦應構成住戶共同遵守之規約。被 告既為系爭房屋之繼受人，依民法第799條之1第4項之規定 ，自當繼受此分管契約及規約之效力。
㈣縱認建商與全體承購戶之房屋預定買賣契約書內容，不能構 成社區之規約，然法院於拍賣公告中已註明系爭房屋係作為 社區之公共設施，故不予點交，顯見被告於參與拍賣時早已 知悉系爭房屋已由建商與全體住戶約定作為公共設施使用， 自非善意第三人。則被告仍應受上開建商與全體承購戶就系 爭房屋使用權限約定之拘束。爰依民法第799條之1第4項、 公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，請求被告遷離並移 轉系爭房屋之占有予社區之全體區分所有權人，並應給付回 復系爭房屋之修繕費用新台幣(下同)50萬元。 ㈡聲明：
⒈被告應自其所有坐落於臺中市○○區○○段○00○00地號 土地上之同段第1944建號即門牌號碼為臺中市○○區○○ 路0段00巷00號之建物遷離，並移轉占有予太平江山社區 大樓之全體區分所有權人。
⒉被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。
⒊願供擔保，請准予假執行之宣告。
二、被告方面：
系爭房屋是經由法院之拍賣程序而取得，有獨立產權，並未 標示為社區共用之親子教室，原告若有損害，應是向五淵建 設公司求償等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理 併協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈被告經由本院第102年度司執字第 11163號強制執行程序， 拍賣取得系爭房屋。該房屋於法院之拍賣公告曾註明「不 點交」。
⒉系爭房屋之前手為訴外人陳永昌，即興建系爭房屋之五淵 建設公司負責人之兄長。
⒊依五淵建設公司與當時之承購戶所簽訂之房屋預定買賣合
約書附件㈢建材與設備、休閒設施第1點約定，五淵建設 公司興建之系爭大樓應附設媽媽親子育樂教室。 ⒋陳永昌於大樓完工交屋後，無償提供系爭房屋作為社區媽 媽親子育樂教室使用迄今。社區住戶平時並經由系爭房屋 旁之通道通行後門、花園及腳踏車停車場（註：媽媽親子 育樂教室及通道，均屬系爭房屋所有權之範圍）。 ⒌被告自法院拍賣取得系爭房屋後，將系爭房屋與通道間之 牆壁拆除，進行施工。
㈡爭執事項：
⒈系爭房屋之前手陳永昌無償提供系爭房屋供社區大樓住戶 作為媽媽親子育樂教室、及通道使用，其法律關係為何？ 上開法律關係是否拘束自法院拍賣取得系爭房屋之被告？ ⒉原告請求被告遷讓返還系爭房屋予全體區分所有權人，有 無理由？
⒊原告請求被告給付系爭房屋回復原狀之費用，有無理由， 金額以若干為合理？
四、法院之判斷：
㈠原告固主張建商於80年間與系爭大樓之各承購戶簽訂房屋預 定買賣契約時，已承諾提供社區媽媽親子育樂教室之公共設 施，且於大樓完工後，確實將系爭房屋作為社區之媽媽親子 育樂教室使用，故參照最高法院91年台上字第2477號判決意 旨，應認區分所有權人間，已成立分管契約，則受讓系爭房 屋之後手即被告，自應受該分管契約之拘束。惟所謂分管契 約，乃指共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有 物之特定部分而為管理；或共有人就共有物之管理方法所成 立之協議之謂(最高法院100年台上字第1776號判決、99年度 台上字第1553號判決參照)。惟本件係建商將系爭大樓內之 其中一戶專有部分房屋，提供作為公共設施使用，並非針對 大樓之共有部分之使用及管理方式為約定，能否謂針對專有 部分約定為共用，即成立所謂分管契約，已非無疑。況且， 建商與各承購戶之房屋預定買賣契約書，僅約定建商應提供 媽媽親子育樂教室，惟並未明確約定系爭房屋就是媽媽親子 育樂教室之所在。茲建商與各承購戶之房屋預定買賣契約中 ，對於媽媽親子育樂教室之位置，既未特定，則更難以此認 定各承購戶間就系爭房屋之管理使用有所謂分管契約存在。 ㈡原告又主張，依民法第799條之1第4項規定，區分所有權人 間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束，茲被告既為系 爭房屋之繼受人，自應繼受社區規約之權利義務等語。惟按 所謂規約，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確 保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項
而言，此由公寓大廈管理條例第3條第12款之規定自明。惟 本件系爭房屋之所以作為社區之媽媽親子育樂教室使用，係 建商依房屋預定買賣契約書之約定，為履行對住戶之承諾而 提供。對於系爭房屋作為社區媽媽親子育樂教室使用，並未 經區分所有權人會議之決議，自不具有規約之性質。從而， 原告主張被告依民法第799條之1第4項之規定，應繼受上開 約定云云，亦屬無據。
㈢有關系爭房屋作為社區媽媽親子育樂教室使用，係建商為履 行與承購戶間之買賣契約之義務而來，已如前述。且證人即 系爭房屋之原所有權人陳永昌於本院審理時亦證稱：五淵建 設公司之實際負責人是伊父親，大樓蓋好後，系爭房屋由伊 分得，並登記為所有權人。當時是由父親與承購戶協調，所 以才將伊名下之系爭房屋提供給社區作為媽媽親子育樂教室 ，因為當時伊沒有實際住在那裡，所以對於父親的決定並沒 有反對，但社區並沒有與伊簽訂任何契約等語(見本院103年 8月11日言詞辯論筆錄)。由此可知，系爭房屋之原所有權人 陳永昌僅係為配合建設公司對承購戶之承諾，因而無償提供 系爭房屋供社區之住戶使用，故其與社區全體住戶間就系爭 房屋，應僅存在無償使用借貸契約之關係。按「使用借貸， 非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房 屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人要不得以上 訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所 有人即上訴人有使用該房地之權利」，此有最高法院59年度 台上字第2490號判例足參；又按「使用借貸非如租賃之有民 法第425條之規定，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣 將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現在所 有人主張有使用借貸之權利」，亦有最高法院93年度台上字 第1948號判決可資參照。本件系爭房屋之原所有權人陳永昌 與社區住戶間，就系爭房屋既僅存在使用借貸契約之關係， 則陳永昌因法院之拍賣程序而將系爭房屋移轉予被告所有， 該社區住戶自不得對被告主張有使用借貸之權利存在。 ㈣綜上所述，系爭房屋之前手即陳永昌與原告社區之全體區分 所有權人間就系爭房屋之使用借貸關係，並不能拘束繼受系 爭房屋所有權之被告，則被告占有使用系爭房屋，並為裝修 等行為，自屬本於所有權之權能而為，並無不法。從而，原 告請求被告自系爭房屋遷離，並移轉占有予社區之全體區分 所有權人，同時賠償回復原狀之修繕費用，均無理由，應予 駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應 併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 103 年 8 月 25 日
民事第三庭 法 官 高英賓
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 8 月 25 日
書記官 鄭淑英
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