臺灣臺中地方法院民事判決 103年度簡上字第71號
上 訴 人 蔡宗財
被 上訴人 白蕙瑄
訴訟代理人 王士銘律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102年
12月6日本院臺中簡易庭102年度中簡字第2681號第一審簡易判決
提起上訴，本院於民國103年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、兩造於原審之陳述及主張：
㈠被上訴人部分：
⒈兩造於民國101年10月10日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭 租約)，由上訴人向被上訴人承租門牌號碼為台中市○區 ○○○路0段000號房屋，約定租賃期間自101年10月10日 起至102年10月10日止，每月租金新臺幣(下同)1萬3000元 ，應於每月10日前繳付。詎上訴人自102年7月1日起陸續 積欠租金達2期以上，並經被上訴人於102年9月2日寄發存 證信函催告上訴人應於102年9月10日前繳清積欠之租金， 逾期未付，即終止系爭租約，惟上訴人仍未依限期給付積 欠之租金。茲系爭租約已於102年10月10日因租賃期限屆 滿而終止，租賃關係消滅，上訴人自應遷讓返還系爭房屋 予原告，並應給付積欠被上訴人之102年7、8、9月租金共 3萬9000元，以及系爭租約終止後相當於租金之不當得利 。爰依租賃物返還請求權、所有物返還請求權及不當得利 之法律關係，提起本件訴訟。
⒉聲明：
⑴上訴人應將門牌號碼臺中市○區○○○路0段000號房屋 全部騰空遷讓返還被上訴人。
⑵上訴人應給付被上訴人3萬9000元，及自102年10月11日 起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告1萬3000 元。
㈡上訴人部分：
⒈上訴人向被上訴人借款110萬元(原審誤繕為160萬元)，被 上訴人要求上訴人暫時把系爭房屋過戶作為擔保，但到現 在都不把房屋還給上訴人。上訴人有在系爭租約上簽名， 102年7月以前的租金均有支付，但102年7、8、9月的租金 沒有支付，因為系爭房屋是上訴人所有，是被上訴人偽造 文書將房屋過戶，上訴人曾對被上訴人提出偽造文書的告
訴等語資為抗辯。
⒉聲明：原告之訴駁回。
二、原審判決認定：
㈠上訴人無法證明係被上訴人偽造文書，而將系爭房屋移轉登 記至被上訴人名下。且系爭租約確實為上訴人所簽訂，該租 賃契約有效。
㈡系爭租約已於102年10月10日租期屆滿，被上訴人應將系爭 房屋遷讓返還，並給付積欠之102年7至9月之租金共3萬9000 元，暨自租賃關係終止後之102年10月11日起至遷讓房屋止 ，按月給付被上訴人1萬3000元。
三、兩造於本院之陳述及主張：
㈠上訴人部分：
⒈系爭房屋市價有7、8百萬元，上訴人怎可能以160萬元就 出賣予被上訴人。被上訴人的同居人丁啟峰是經營地下錢 莊的，當初向被上訴人借錢，有約定一年期限，房屋只是 暫時給被上訴人作擔保，租賃契約的租金每月1萬3000元 就當作是借錢的利息，沒想到被上訴人卻偽造文書將房屋 過戶。當時簽的切結書跟委託書，上訴人根本看不懂，印 章是被上訴人要求提供給他的代書去辦。本件上訴人是遭 被上訴人詐騙。
⒉聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人第一審之訴駁回。
㈡被上訴人部分：
⒈被上訴人是以160萬元向上訴人購買系爭房屋及坐落之土 地。其中110萬元之價金，是用以清償先前上訴人向被上 訴人之借款，其餘50萬元，於扣除土地增值稅、及積欠之 地價稅、房屋稅後，餘款分二次已支付予上訴人，並由上 訴人簽收。之後，被上訴人再將系爭房屋以每月1萬3000 元之租金，出租予上訴人。上訴人在不動產買賣契約書及 房屋租賃契約書均有親自簽名。
⒉聲明：上訴駁回。
四、本件爭執及不爭執事項：
㈠不爭執事項：
⒈上訴人曾向被上訴人借款110萬元。
⒉上訴人曾於被上訴人提出之101年10月2日不動產買賣契約 書上簽名。該契約書之內容係記載：上訴人將其所有門牌 號碼為台中市○區○○○路0段000號房屋，及其坐落之基 地(即台中市○區○○○段000000地號、108-43地號土地) ，以160萬元出賣予被上訴人。又上開房屋並未辦理保存
登記，土地部分則於101年10月8日辦理所有權移轉登記予 被上訴人。
⒊上開不動產買賣契約書記載：「壹佰壹拾萬元整(代清償 賣方向白蕙瑄借款新台幣壹佰壹拾萬元整)101.10.2蔡宗 財(簽收)」、「伍拾萬元整(由買方代繳納賣方之欠稅、 土地增值稅及相關費用後之餘額支付給賣方收執)、(伍拾 萬元整買方付款明細：⒈土地增值稅29,314元。⒉98～10 1年房屋稅17,934元。⒊95～100年地價稅22,233元。⒋10 1年10月10日付現金貳拾萬元整。⒌101年10月13日價金餘 額付現金貳拾參萬肆佰玖拾貳元整)尾款付清101.10.13蔡 宗財(簽收)」。
⒋101年10月10日上訴人與被上訴人簽訂房屋租賃契約書承 租上開房屋，約定租期自101年10月10日起至102年10月10 日止，每月租金1萬3000元，保證金2萬6000元。上訴人自 102年7月1日起即欠繳租金，被上訴人於102年9月2日以台 中中正路郵局第285號存證信函催告上訴人清償積欠之租 金。
⒌上訴人簽訂不動產買賣契約書、及房屋租賃契約書所使用 之印章，即為辦理台中市○區○○○段000000地號、108- 43地號土地所有權移轉登記之印鑑章。
㈡兩造爭執事項：
⒈上訴人主張僅係提供系爭房屋及土地作為向被上訴人借款 110萬元之擔保，卻遭被上訴人偽造文書，將系爭房屋及 土地移轉登記予被上訴人名下，是否為真？
⒉兩造間就系爭房屋簽訂之租賃契約是否有效？被上訴人以 上訴人積欠租金達二期而終止租約，請求遷讓房屋及給付 積欠之租金，有無理由？
⒊若租約無效，被上訴人依民法767條請求上訴人遷讓房屋 有無理由？
五、得心證之理由：
㈠上訴人雖主張系爭房屋僅係提供作為向被上訴人借款110萬 元之擔保，係被上訴人偽造文書予以過戶云云。惟查： ⒈上訴人於101年5月8日固曾簽訂切結書，約定由上訴人提 供本件系爭不動產予被上訴人設定抵押權，以擔保被上訴 人之借款債權110萬元。惟嗣於102年10月2日，上訴人另 於切結書第七點載明「於民國101年10月2日與債權人(指 被上訴人)協商結果，以買賣總價新台幣壹佰陸拾萬元整 出售給債權人，債權人支付買賣價金應扣除前述債務人( 指上訴人)借款新台幣壹佰壹拾萬元整，餘額伍拾萬元整 ，再扣除債務人出售過戶應付之稅金，或相關費用後，支
付給債務人蔡宗財收執」，此有上訴人蔡宗財簽立之切結 書一份可資佐證(見臺灣臺中地方法院檢察署102年度他字 第4544號偵查卷第20頁)。顯見兩造原雖係約定以系爭不 動產作為上訴人向被上訴人借款之擔保，惟事後上訴人已 同意另以160萬元出售予被上訴人甚明。
⒉又上訴人自承於101年10月2日不動產買賣契約書上簽名， 且證人即為兩造辦理系爭不動產移轉登記之代書林仁全於 本院審理時證稱：「不動產買賣契約書是雙方講好價格後 ，到我事務所簽約的」等語(見本院103年6月19日準備程 序筆錄)。另依卷附不動產買賣契約書所載(參上開不爭執 事項第3點)，兩造就所約定價金之給付方式、時間均有完 整詳實之紀錄，上訴人並親自在不動產買賣契約書上簽收 確認。參以證人林仁全亦證稱：「代清償賣方向白蕙瑄借 款新台幣壹佰壹拾萬元整是簽約當天寫的，上訴人看完之 後親自簽名蓋章。剩下的是過完戶後扣掉欠稅、土地增值 稅及領取餘額後，在101年10月13日寫的」、「(101年10 月10日付現金10萬元)在我事務所當場交付的」、「(101 年10月13日付餘額23萬492元)也是在我事務所當場交付的 」等語(見本院同日筆錄)。足以證明，兩造關於系爭不動 產確實成立買賣關係，且關於買賣契約之權利義務，均已 依約定履行完畢。況且，上訴人委由代書林仁全辦理系爭 不動產之移轉登記時所出具之印鑑證明，其印鑑章亦與簽 定不動產買賣契約書所使用之印章相符。茲本件不動產買 賣之過程，上訴人既全程參與，復有代書見證處理，上訴 人主張係遭被上訴人詐騙，實難採信。
⒊此外，上訴人曾向臺灣臺中地方法院檢察署對被上訴人及 訴外人丁啟峰提出偽造文書、詐欺等告訴。惟經檢察官偵 查結果，亦認為前述所有權買賣移轉契約書及兩造於101 年5月8日書立之切結書，其上均有被告之簽名，且筆跡與 上訴人於偵訊筆錄之簽名相符，足認兩造間確有買賣上開 房地之事，難認被上訴人及丁啟峰有何不法犯行，而以10 2年度偵字第20277號為不起訴處分等情，業據本院調取該 偵查卷宗查核無誤，是上訴人主張遭被上訴人詐騙等情即 屬無據。則系爭房屋連同坐落之土地，確實已出賣並移轉 登記予被上訴人，已堪認定之。
㈡承前所述，兩造於101年10月2日簽訂不動產買賣契約後，雙 方再於同年月10日就系爭房屋簽訂租賃契約書，此亦為兩造 所不爭執。參諸上訴人於系爭房屋租賃契約書上之簽章，均 與不動產買賣契約書上之簽章相符，且上訴人自承，租賃契 約簽訂後至102年7月前，伊均有按時支付租金等語。由此可
知，兩造於完成系爭不動產之買賣後，確實就系爭房屋再簽 訂租賃契約甚明。上訴人事後無故否認系爭租賃契約之效力 ，委無足採。
㈢依兩造所簽訂之房屋租賃契約書第二條約定，租賃期限自10 1年10月10日起至102年10月10日止；第三條則約定，每月租 金為1萬3000元，茲上訴人自承102年7月以後即未再繳交租 金，則被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人給付 102年8月至102年10月，共積欠3個月，合計3萬9000元之租 金(計算式：13000×3＝39000)，自有理由。 ㈣又按承租人於租賃關係消滅後，應返還租賃物，民法第455 條定有明文。再無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之 利益為社會通常之觀念，參照最高法院61年台上字第1695號 判例意旨，是請求人請求無權占有人返還占有房屋所得之利 益，原則上應以相當於該房屋之租金額為限。本件系爭租約 已於102年10月10日租賃期限屆滿而終止，惟被上訴人迄未 返還租賃物，從而，被上訴人本於系爭租約及不當得利之法 律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及自租賃關係終止 後之102年10月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付被上訴人1萬3000元，亦有理由。
㈤綜上所述，本件被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取 。從而，被上訴人本於租賃契約及不當得利之法律關係，請 求上訴人遷讓系爭房屋、給付積欠之租金，及相當於租金之 不當得利，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付 ，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 8 月 8 日
民事第三庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 洪挺梧
法 官 高英賓
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提起第三審上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本及繳納第三審上訴裁判費），經本院許可後始可上訴第三審，前項許可以原判決所涉及法律見解具有原則上重要性者為限。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀，具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文件
影本。
中 華 民 國 103 年 8 月 日
書記官 鄭淑英