臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第1616號
原 告 沈周淑女
沈昭錦
共 同
訴訟代理人 陳益軒律師
複 代理人 李柏松律師
被 告 連家芳
訴訟代理人 張啟富律師
複 代理人 林殷世律師
被 告 林青玄
上列當事人間請求確認優先承買權等事件，本院於民國103年7月
10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
一、程序事項：被告林青玄經合法通知，未於最後言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之 聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落臺中市○○區○○○段○○○段000000地號 （地目建、面積79平方公尺）、同區段976-45地號（地目建 、面積85平方公尺）、同區段977-18地號（地目建、面積68 平方公尺）及同區段977-205地號（地目建、面積為125平方 公尺）之土地（下稱系爭976-44、976-45、977-18、977-20 5地號土地），係被告連家芳於本院101年度司執字第125862 號事件向執行債務人即被告林青玄拍定而取得，並於民國10 2年4月1日向臺中市清水地政事務所以拍賣為登記原因，完 成所有權全部之移轉登記在案。
（一）然原告所經營之「立人建設有限公司」（下稱立人公司） 於67年間辦理地上物建築時，其中就系爭976-45地號土地 之建物門牌號碼為臺中市○○區○○街000號及系爭976-4 4地號土地之建物門牌號碼為臺中市○○區○○街000號， 均係以原告沈周淑女個人名義為起造人，另系爭977-18及 977-205地號土地之建物門牌號碼為臺中市○○區○○路0 00號，則以原告沈昭錦個人名義為起造人，並均已取得建 物所有權狀登記（以上3棟建物分別稱系爭106、108、153 號建物）；僅其後立人公司因故無法續行經營，致系爭建 物未能與土地一併辦理出售，並就建物部分歸由原告取得 ，然實際建築時，該土地及建物均同屬立人公司所有，原 告對系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號土地與
系爭建物均存有合法之法定地上權及法定租賃權之關係， 就系爭土地亦應有合法優先承買權之權利。惟因被告林青 玄之個人事由，故系爭976-44、976-45、977-18、977-20 5地號土地於88年間遭被告林青玄之債權銀行即臺中商業 銀行辦理假扣押，後經資產公司辦理拍賣；系爭976-44、 976-45地號土地係由系爭976-5地號土地於68年8月20日經 共有物分割而來，而系爭976-5地號土地早於66年11月14 日及同年月15日即陸續由立人公司為建築「臺中中正新城 」之建案所購買（即先取得該土地之3/5應有部分，後取 得剩餘之2/5應有部分），另系爭977-18地號土地於67年8 月29日自系爭977-1地號土地分割而來，又系爭977-205地 號土地則於68年8月28日自系爭977-12地號土地分割而來 ，由立人公司於66年11月14日出資購買；惟因節稅考量， 遂由立人公司全體股東同意，將上開土地借名登記於被告 林青玄名下，然土地之實際所有權人應為立人公司。嗣立 人公司因銷售不順利，致系爭土地之建案仍有部分建物無 法賣出，故立人公司股東決定將系爭106、108、153號建 物之所有權轉讓予時任股東之原告以為還本。原告僅係名 義上起造人，非出資興建人，系爭建物之原所有權人應為 出資興建者即立人公司，此參最高法院96年度台上字第27 72號、69年度台上字第3336號、61年度台上字第1552號判 決及司法院70年9月4日（70）廳民一字第0649號函意旨可 明，原告取得系爭建物之所有權實係因立人公司之讓與， 故應認原告係受讓原所有權人即立人公司之移轉行為，是 系爭土地及系爭建物皆原屬立人公司所有，嗣後始由立人 公司將系爭建物之所有權讓與原告，依民法第425條之1第 1項規定，原告於取得系爭建物之所有權時，即就系爭土 地有一法定租賃關係存在，縱形式上系爭土地登記於被告 林青玄名下，與建物分屬原告，兩者有所不同，惟為符社 會正義，實務上仍肯認推斷原告有法定租賃關係存在，有 最高法院85年度台上字第1293號、101年台上字第1114號 、99年度台上字第2344號、99年度台上字第1723號判決可 知。又縱認民法第425條之1規定未有借名登記此類實質上 所有權人同一情況之直接適用，原告亦應與被告林青玄有 意定之租賃關係存在，雙方主觀上均有默示租賃關係發生 ，否則被告林青玄當無可能放任原告所有之系爭建物自67 年間使用系爭土地迄至102年3月長達35年之久。（二）被告雖謂立人公司就系爭土地竟聽任借名關係30多年，致 系爭土地遭被告林青玄之債權人聲請強制執行；或謂立人 公司僅代為購地、發包，購地所需價款及新建房屋均由甲
方支付，原始出資興建之人係甲方，並非立人公司云云； 然立人公司當時雖將系爭土地等借名登記於被告林青玄名 下，但有關系爭土地等之相關權狀，仍均保留於立人公司 ，孰料，被告林青玄為補救其個人在外之投資及產業，竟 向地政機關謊報系爭土地等之所有權狀遺失，並於取得新 所有權狀後，向多家銀行設定抵押借款，被告林青玄借款 債務無力清償之情況下，系爭土地等約於84年間開始，即 陸續遭債權人銀行假扣押查封進而拍賣，原告2人方無從 對系爭土地為移轉登記之處分行為，絕非如被告連家芳所 稱係原告2人放任所致。另立人公司當時為推出系爭建案 而出資買受所需之所有土地及興建所有之建物，絕無可能 僅由各買受人當時所繳付之訂金或部分期款得予以完成， 依建案進行所需運用到相關款項之大部均由立人公司各股 東出資及透過銀行借貸來取得，是就建物之出資興建者， 本為立人公司，而非各買受人，不應僅從房地買賣契約之 名稱而為認定，各買受人亦僅得依契約債權請求依據，主 張立人公司應為房地之移轉登記；況系爭建物轉由原告2 人取得，係因該建案當時之銷售不順利，部分買受人因個 人資力緣故遭解約，致未順利賣出轉讓，而系爭建物即屬 其中一部，益證系爭建物之出資興建者，絕非原未繳付價 金完全之買受人，而確屬立人公司。另原告於系爭土地之 執行過程中，經他人介紹委由第3人（未具有律師資格者 ）撰擬主張優先購買權之書狀，原告均屬年過7旬之人， 當時全權交由該第3人處理，孰料該第3人未細究本件事實 原委，未與原告2人再行確認，據原告2人所交付之資料為 曲解之說明及主張，始致於提出優先承買權時陳述與真實 狀況相違，惟系爭建物確係原告2人及其他股東所成立之 立人公司因系爭建案之推出而出資興建完成；另對本件事 實內容究應該當何種法律關係而為權利之主張，當時原告 2人亦均尊重該代為撰寫書狀之人，現因系爭土地爭議而 涉訟，原告方委由律師為訴訟代理人，原告2人亦同尊重 代理人之判斷，進而為如本件訴訟之主張及說明，是就原 告2人主張之相關事實經過為法律關係之認定，依前開判 決所示，要無被告連家芳所謂有違「禁反言原則」之情。 至被告連家芳雖稱立人公司向原976-5地號土地共有人石 文枝及石燹淇等人分別於66年11月14日及同年月15日陸續 買受取得該筆土地後，當時登記者乃沈周淑女（6/60）、 紀竹林（6/60）、林青玄（6/60）、楊世吉（3/60）、洪 木火（3/60）、劉勳（6/ 60）、黃政雄（3/60）、朱柳 貞（3/60），先取得該土地之3/5應有部分；沈周淑女（4
/60）、紀竹林（4/60）、林青玄（4/60）、楊世吉（2/6 0）、洪木火（2/60）、劉勳（4/60）、黃政雄（2/60） 、朱柳貞（2/60），後取得該土地之2/5應有部分；然此 僅係基於立人公司依買賣契約第8條「雙方約定登記權利 人由甲（即立人公司）自由指定而乙（即出賣人）不得異 議。」之約定，將前開土地之應有部分，分別登記於立人 公司之各股東名下，惟立人公司為有效統一管理使用該筆 土地，俾利建案之推行，最後方將前開土地之全部均借名 登記於立人公司之股東林富美之子即被告林青玄、股東即 訴外人劉勳名下，被告連家芳現爭執者僅係過程中之登記 者，與最後借名登記者之情形存有不同，然系爭土地之實 質上所有權人即事實上處分權人仍均屬立人公司無疑。（三）況參最高法院99年台上字第1723號判決要旨可知，最高法 院對於所謂之事實上處分權之概念及適用，不僅單就建物 而為認定，亦有就土地之事實上處分權之概念予以肯認適 用。蓋此概念之存在，對所謂「同屬一人所有」、「所有 權讓與」之解釋上，更得以貫徹為保護房屋之既得使用權 、使不動產之經濟效益得予維持此法定租賃關係之存在目 的，且就「利益衡量」之觀點而論，假若本件爭議事實依 最高法院101年台上字第1114號及99年台上字第2344號民 事判決要旨，仍無從適用或類推適用最高法院48年台上字 第1457號判例要旨或法理，而認系爭建物與系爭土地間於 當時即有法定租賃關係之存在，進而認定原告並無本件就 系爭土地之優先承買權存在，則被告定將以系爭土地之土 地所有權人地位，訴請原告將系爭建物拆除，並請求返還 土地（按被告確已如此主張，且業經本院102年度訴字第1 131號判決原告敗訴，惟原告認該判決均未有針對爭議事 實加以釐清及說明，顯有理由不備之違誤，現亦上訴二審 中），將嚴重戕害原告針對系爭建物之所有權益，且仍屬 具有相當經濟價值之系爭建物亦將遭受拆除，全然不符社 會經濟之取向；反之，若本件得適用或類推適用最高法院 48年台上字第1457號判例要旨或法理，認系爭建物與系爭 土地間於當時已有法定租賃關係之存在，進而認定原告就 系爭土地享有優先承買之權，對被告而論，實際上未有任 何其他損害發生，且得避免前開不利益情事之發生，是就 「原告就系爭建物之所有權益及仍具有相當經濟價值之系 爭建物將遭受嚴重損害之結果」與「被告因原告優先承買 權之行使而未有其他損害發生之結果」兩相衡量後，實宜 肯認本件乃與最高法院101年台上字第1114號民事判決及 99年台上字第2344號民事判決要旨所示該當或相似，而有
適用或類推適用最高法院48年台上字第1457號判例要旨或 法理，應肯認原告就系爭土地應享有優先承買權，方符合 社會經濟。
（四）並聲明：（1）確認原告沈周淑女就系爭976-44地號（地 目建、面積79平方公尺）及系爭976-45地號（地目建、面 積85平方公尺）之土地，均有優先購買權存在。（2）確 認原告沈昭錦就系爭977-18地號（地目建、面積68平方公 尺）及系爭977-205地號（地目建、面積為125平方公尺） 之土地，均有優先購買權存在。（3）被告連家芳應將系 爭976-44地號（地目建、面積79平方公尺）、系爭976-45 地號（地目建、面積85平方公尺）、系爭977-18地號（地 目建、面積68平方公尺）及系爭977-205地號（地目建、 面積125平方公尺）之土地共4筆，均由臺中市清水地政事 務所於102年4月1日以拍賣為登記原因、原因發生日期為1 02年3月21日所為所有權全部之移轉登記，予以塗銷。（4 ）被告林青玄應將系爭976-44地號（地目建、面積79平方 公尺）及系爭976-45地號（地目建、面積85平方公尺）之 土地，按本院101年度司執字第125862號之拍定價金及同 一條件出售於原告沈周淑女。（5）被告林青玄應將系爭9 77-18地號（地目建、面積68平方公尺）及系爭977-205地 號（地目建、面積為125平方公尺）之土地，按本院101年 度司執字第125862號之拍定價金及同一條件出售於原告沈 昭錦。
三、被告連家芳則以：下列情詞置辯。
（一）系爭106、108、153號建物之真正所有權人倘如原告所述 均係立人公司，何以未以立人公司之名義登記為所有權人 ，迨至此時方辦理第1次建物登記之理。又原告復未曾就 立人公司為系爭106、108、153號建物之真正所有權人等 情舉證以實其說，原告於上開執行程序中聲明優先購買時 乃主張系爭建物為原告所有，有原告於強制執行程序中所 提「民事聲明優先購買權聲請狀」足佐，又原告於本院另 案102年訴字1131號拆屋還地事件亦自認系爭建物為其等 所有，是原告於本件主張系爭106、108、153號建物之所 有權人係立人公司云云，委不足採。
（二）按土地法第43條「登記有絕對之效力」之規定，系爭976- 44、976-45、977-18、977-205地號土地既登記被告林青 玄為所有權人，縱其背後與立人公司間存在借名登記關係 ，在未經終止借名登記關係、並移轉所有權登記予該公司 前，系爭土地之所有權人並非立人公司，是原告主張系爭 976-44、976-45、977-18、977-205地號土地之所有權人
係立人公司云云，於法難認有據。又觀原告所提土地登記 簿所載，系爭976-44、976-45地號土地係於68年9月10日 自系爭976-5地號土地分割而來；另系爭977-18地號土地 係於65年6月23日分割自977-1地號土地（所有權人係吳水 車）、系爭977-205地號土地係於68年9月10日分割自系爭 977-12地號土地，參66年11月14日及同年月15日買賣契約 既未載明買賣標的含977-18地號土地，則977-1地號土地 不在66年間立人公司買受之範圍甚明，是原告稱系爭976- 44、976-45、977-18、977-205地號土地均係前由同地段 976-5地號土地分割而來云云，顯有誤解。再依原告所提6 6年11月15日之買賣契約書所載，立人公司向系爭976-5地 號土地共有人石文枝、石萬全買受之應有部分合計2/5， 參原告所提土地登記簿所載，係以67年4月6日為原因買賣 發生日期，在同年6月14日送件，並於同年7月11日完成過 戶予沈周淑女（登記持分4/60）、紀竹林（登記持分4/60 ）、林青玄（登記持分4/60）、楊世吉（登記持分2/60） 、洪木火（登記持分2/60）、劉勳（登記持分4/60）、黃 政雄（登記持分2/60）、朱柳貞（登記持分2/60）；另揆 諸原告所提66年11月14日之買賣契約所載，立人公司向系 爭976-5地號土地原共有人石燹淇、石錦湖及石明川3人買 受應有部分合計3/5，係以67年8月29日為原因（買賣）發 生日期，在68年3月23日送件，並於同年4月11日辦妥過戶 予原告沈周淑女（登記持分6/60）、紀竹林（登記持分6/ 60）、被告林青玄（登記持分6/60）、楊世吉（登記持分 3/60）、洪木火（登記持分3/60）、劉勳（登記持分6/60 ）、黃政雄（登記持分3/60）、朱柳貞（登記持分3/60） ，是原告稱976-5地號土地分2次即於67年4月6日及同年8 月29日由立人公司向原地主購買而來，借名登記於被告林 青玄名下云云，顯非事實。倘立人公司與被告林青玄間存 在系爭土地借名登記之法律關係，該公司竟聽任此關係存 在30多年，而遲未終止借名登記之法律關係，移轉所有權 至立人公司名下，復聽任其遭被告林青玄之債權人聲請強 制執行，要與常情有違，是原告主張立人公司與被告林青 玄間就系爭土地存在借名登記之法律關係云云，被告連家 芳否認其屬實。另縱立人公司與被告林青玄間確存在借名 登記之法律關係，依實務上見解認「借名登記」性質上與 委任關係同；受任人即出名者被告林青玄以自己名義，為 委任人即借名者立人公司取得之系爭土地所有權，雖依民 法第541條第2項規定，應負移轉於借名者之義務，然此僅 為出名者（即受任人）與借名者（即委任人）間之權利義
務關係，在被告林青玄移轉系爭土地所有權於借名者立人 公司以前，要難謂委任人即立人公司已取得該不動產所有 權（最高法院41年台上字第1011號判例、102年度台上字 第1164號判決參照）。準此，原告主張系爭976-44、976- 45、977-18、977-205地號土地原為立人公司所有，洵屬 無據。實則，原告主張系爭976-44、976-45、977-18、97 7-205地號土地上建物即系爭108、106、153號建物，立人 公司係原始出資興建之人，原告係自立人公司受讓系爭土 地上建物云云，被告連家芳亦否認其屬實；原告雖提出「 土地買賣及房屋委託代建契約書」佐證系爭土地上建物為 立人公司原始出資興建；然該「土地買賣及房屋委託代建 契約書」前言記載：「立契約書人○○○（下稱甲方）與 受託代建人立人公司（下稱乙方）為代建…」及第1條約 定：「甲方願依本合約，由乙方代向○○○等購地並代為 發包○○營造公司興建中港1期社區C364號2層樓房，而乙 方亦願代辦服務。」、第7條約定：「本件委託代建工程 自開工之日起，預計240工作天完工。」、第12條約定： 「乙方於開工後，如係可歸責於本身之事由，致不能交付 房屋時，願將所收之工程款，依法定利率計加利息，退還 甲方，作為補償甲方損失。」、第15條約定：「如不履行 上述買賣及委建契約行為時，應加倍返還乙方所受之損失 ，…」等情，顯見原告所稱「臺中中正新城」建案，係以 委建方式進行，立人公司僅係代為購地及代為發包，購地 所需價款及新建房屋所需工程款均係由甲方支付，乙方即 立人公司僅代甲方購地、代甲方辦理新建工程發包及代甲 方申請建築執照、使用執照，及代甲方辦理申請用電、用 水等相關事項，是系爭建案之原始出資興建之人係甲方， 並非立人公司。況原告於前揭強制執行程序中既主張坐落 於系爭土地上之建物係其等所興建，嗣於本件卻又改稱係 立人公司出資興建，亦有違「禁反言原則」，而與誠實信 用原則有違，自不足取，是原告改稱係「立人公司」原始 出資興建系爭土地上建物後，方轉讓予其等2人云云，自 非事實。綜上，足見本件不存在民法第425條之1第1項所 定法定租賃關係存在之前提，即「土地及其土地上之房屋 同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」甚明，是原告 自無從主張就系爭土地存在法定租賃權。另原告主張於系 爭土地經拍賣由被告拍定前，其等2人與系爭976-44、976 -45、977-18、977-205地號土地原所有權人即被告林青玄 間存在租賃關係之合意云云，被告連家芳亦否認其實；蓋
原告就系爭土地由被告拍定前，對系爭土地既不存在租賃 權，自無從本於基地承租人之身分，依土地法第104條之 規定主張優先購買權；況原告於前揭強制執行程序中係主 張因時效取得地上權（實際上僅係得請求登記為地上權人 ）而認享有優先購買權，現於本件卻改稱本於法定租賃關 係（或意定租賃關係），主張有優先購買權，亦難認與「 禁反言原則」無違，殊不足採。另縱使系爭土地與地上建 物於土地拍定時同屬「立人公司」所有，建物所有人得對 投標買受系爭土地之被告主張法定地上權，然原告既主張 系爭建物屬立人公司所有，則得主張法定地上權者係該公 司，亦非原告。
（三）按土地及其土地上之房屋同屬1人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第42 5條之1第1項定有明文（於88年4月21日公布新增訂，即法 定租賃權）。系爭976-44、976-45、977-18、977-205地 號土地及其上系爭108、106、153號建物於被告連家芳經 拍賣程序投標買受前既非同屬1人所有，已如前述，自要 無適用該規定之餘地。退步言，縱系爭土地及建物原屬同 1人所有，即原告既主張同屬立人公司所有，則可得主張 法定租賃權者亦為立人公司，並非原告；至原告比附援引 最高法院85年度台上字第1293號判決、91年度台上字第19 19號判決，主張同時存在「法定地上權」及「法定租賃權 」云云，委不足採，蓋此係以推斷土地承買人默許房屋承 買人繼續使用土地」之見解為據，惟於被告連家芳投標買 受系爭土地時，「法定租賃權」已有明定（即前揭民法第 425條之1），本件情形顯與上情不符，是原告援引上揭判 例及85年度台上字第1293號判決見解，資為主張就系爭土 地有「法定租賃權」及「法定地上權」之論據，不無謬誤 。實則，地上權人係基於行使地上權之主觀意思而占有使 用土地，租賃權人則係土地承租人本於行使租賃權之意思 而占有使用土地，兩者性質上不能併存，原告主張同時存 在「法定地上權」及「法定租賃權」云云，當無可採。（四）況依土地法所為之登記有絕對之效力，土地法第43條定有 明文，該規定之絕對效力，係為保護善意第三人起見，將 登記事項賦予絕對真實之公信力，又民法第759條之1第1 項明定「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此 權利」，其立法意旨，無非均在藉登記之公示方法以維護
交易之安全；本院101年度司執字第125862號強制執行事 件之拍賣公告既揭示系爭土地為執行債務人即被告林青玄 所有，且於地政機關之登記，其所有權人亦確為被告林青 玄，而其地上建物非同屬被告林青玄所有，則在被告連家 芳信賴上揭拍賣公告揭示之拍賣條件及被告林青玄就系爭 土地之所有權登記之情形，參與投標買受系爭976-44、97 6- 45、977-18、977-205地號土地後，倘若得任由他人主 張拍賣之土地及地上建物真正所有人為立人公司，並執此 對被告連家芳主張於系爭土地上存在法定地上權或法定租 賃權而得優先購買系爭土地，則將使拍定人遭致無法預測 之損害，要非前揭民法第838條之1第1項規定之立法本意 ，亦與土地法第43條「登記有絕對之效力」之規定有違。 又被告連家芳亦否認被告林青玄與原告間存在所謂「默示 租賃關係之合意」，按建物之所以坐落於土地上，或為無 權占用、或為使用借貸、或為租賃、或為其他原因關係， 亦即其原因關係多端；既未見原告就租期及租金之約定及 有何給付租金之事實舉證以實其說，則徒以建物長期坐落 於系爭土地上之事實，即推認被告林青玄與原告間存在所 謂「默示租賃關係之合意」，洵屬無據。況原告一方面主 張存在法定租賃關係，另一方面卻又主張存在默示約定之 租賃關係，其間互為矛盾，至為灼然。
（五）另原告於執行程序中經執行處通知後，一直未提出足資證 明存在優先購買權之證明，在被告連家芳繳清價款，執行 處按法定程序發給被告連家芳權利移轉證書，且已將被告 連家芳所繳價款用以分配與該案之執行債權人即清償被告 林青玄所負欠債務後，原告始訴請確認優先購買權存在， 並訴請塗銷被告連家芳就系爭976-44、976-45、977-18、 977-205地號土地之所有權登記，倘若率爾遽認原告優先 購買權存在，則被告連家芳因信賴公示之土地登記及法院 執行程序之公信力，所繳拍賣價款之損失又將如何回復。 系爭土地遭被告林青玄之債權人聲請法院強制執行時，並 無存在原告為地上權人之登記，且於執行程序中原告復未 曾主張並提出足資證明存在法定地上權，抑或存在法定租 賃關係之證據，有民事執行處函足佐，原告僅係主張因時 效取得地上權（實則，原告僅係得請求登記為地上權人， 非當然取得地上權），有原告於強制執行程序中所提出「 民事聲明優先購買權聲請狀」可證，則原告既無土地法第 104條所列舉得主張優先購買權之法律上地位，執行法院 或出賣人（執行債務人）縱未通知原告，亦不生土地法第 104條第2項後段所定「出賣人未通知優先購買權人而與第
三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」之 法律效果。
（六）並聲明：原告之訴駁回。
四、被告林青玄則未於最後言詞辯論期日到場；惟據其先前到庭 陳述略以：無意見，同意原告之請求。
五、本院得心證之理由
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。 又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存 在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言， 若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難 認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第12 37號判例意旨參照）。查原告主張其等為系爭108、106、 153號建物之事實上處分權及所有權人，依土地法第104條 第1項規定，就系爭建物所坐落系爭976-44、976-45、977 -18、977-205地號土地有優先購買權存在，為被告所否認 ，堪認原告對於系爭土地是否具有優先承買權並不明確， 致原告在私法上之地位有受侵害之不安狀態存在，且此不 安狀態得以確認判決除去之，故原告據以起訴求為確認優 先購買權存在，應有即受確認判決之法律上利益，先予敘 明。
（二）查系爭976-44地號（地目建、面積79平方公尺）、976-45 地號（地目建、面積85平方公尺）之土地乃於68年8月20 日由同段976-5地號土地分割而來；系爭977-18地號土地 （地目建、面積68平方公尺）則於65年6月23日分割自同 段977-1地號土地；系爭977-205地號土地（地目建、面積 為125平方公尺）則係於68年8月20日分割自同段977-12地 號土地，而上開土地業經被告連家芳於本院101年度司執 字第125862號強制執行事件中，向執行債務人即被告林青 玄拍定而來，並於102年4月1日辦理所有權移轉登記完畢 ；其中系爭976-44地號土地上坐落系爭108號建物（建號 5326）、系爭976-45地號土地上坐落系爭106號建物（建 號347）、系爭977-18、977-205地號土地上坐落系爭153 號建物（建號5407），分別於102年8月2日、69年12月10 日、102年11月8日為第1次保存登記等情，有系爭土地建 物登記簿謄本、建物所有權狀及本院102年度訴字第1131 號判決可查（見本院卷第14-24頁、第60-64頁、第176-17 8頁、第195-195頁反面），並經本院調閱101年度司執字 第125862號強制執行案卷審核無誤，兩造對此等卷證亦無
爭執，堪信為真。
（三）至原告主張系爭976-44、976-45、977-18、977-205地號 土地，乃立人公司為推出「臺中中正新城」建案，陸續買 入之土地，僅借名登記於被告林青玄名下，隨後立人公司 並在上開土地出資興建房屋，而原告沈周淑女現為系爭97 6-44地號土地上系爭108號建物、系爭976-45地號土地上 系爭106號建物之所有權人，另原告沈昭錦係系爭977-18 、977-205地號土地上系爭153號建物之現所有權人，其等 均因立人公司當初出資興建之「臺中中正新城」建案，經 過公司股東同意而取得上開建物以作為還本，是系爭土地 及建物原始均屬立人公司所有，僅嗣後建物由原告取得， 然上開建物對於所坐落基地而言，均享有法定地上權或法 定租賃權，故原告對系爭976-44、976-45、977-18、977- 205地號土地享有優先承買權等情，則遭被告連家芳以前 詞否認。是本件之爭執要點，乃為（1）系爭土地及建物 之原所有權人是否均為立人公司？（2）原告就系爭976-4 4、976-45、977-18、977-205地號土地，是否得適用法定 地上權或法定租賃權之規定，進而享有土地法第104條之 優先承買權？
（四）按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人 所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣 時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事 人協定定之。不能協定者，得聲請法院以判決定之。設定 抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有， 而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物 之拍定人各異時，適用前項之規定，為民法第876條明定 。又按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強 制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已 有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協定定之 ；不能協定者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建 築物為拍賣時，亦同。前項地上權，因建築物之滅失而消 滅，民法第838條之1亦定有明文。即上開所示法定地上權 之規定，均係以「土地及其土地上之建築物，同屬於一人 所有」為要件，倘土地及其上建物於設定抵押權或遭到強 制執行拍賣時，並非同屬一人所有，自難認有法定地上權 存在。而按強制執行法上之拍賣，其性質在我國實務上採 私法說，以債務人為出賣人（最高法院49年台抗字第83號 判例要旨參照）。查系爭976-44、976-45、977-18、977- 205地號土地遭強制執行拍賣前，登記名義人為被告林青 玄；至原告雖主張該等土地均係立人公司出資購買，立人
公司依買賣契約第8條約定，得自由指定他人為登記名義 人，立人公司方為真正所有權人云云；然則，觀諸原告所 提「土地買賣及房屋委託代建契約書」第1、3、4、6、7 、14條等條之文義（見本院卷第113-116頁），已可見該 建案係為土地及房屋委建，即立人公司代為購地及代為發 包，購地所需價款及新建房屋所需工程款均係由委託人支 付甚明。再依原告所提66年11月15日買賣契約書所載，復 可見系爭976-44號土地係立人公司向系爭976-5地號土地 共有人石文枝、石萬全買受之應有部分合計2/5；又依原 告所提土地登記簿所載，該土地係於67年4月6日以買賣為 原因發生日期，於同年6月14日送件，並於同年7月11日完 成過戶予原告沈周淑女（登記持分4/60）、訴外人紀竹林 （登記持分4/60）、原告林青玄（登記持分4/60）、訴外 人楊世吉（登記持分2/60）、訴外人洪木火（登記持分2/ 60）、訴外人劉勳（登記持分4/60）、訴外人黃政雄（登 記持分2/60）、訴外人朱柳貞（登記持分2/60）；另依原 告所提66年11月14日買賣契約所載，可見立人公司向系爭 976-5地號土地原共有人石燹淇、石錦湖及石明川3人買受 應有部分（合計3/5）；又依原告所提土地登記簿所載， 該土地係以67年8月29日為原因（買賣）發生日期，於68 年3月23日送件、並於同年4月11日辦妥過戶予原告沈周淑 女（登記持分6/60）、訴外人紀竹林（登記持分6/60）、 被告林青玄（登記持分6/60）、訴外人楊世吉（登記持分 3/60）、訴外人洪木火（登記持分3/60）、訴外人劉勳（ 登記持分6/60）、訴外人黃政雄（登記持分3/60）、訴外 人朱柳貞（登記持分3/60），而系爭977-18地號土地登記 狀況亦同上，均係分別登記於多人名下（見本院卷第11-4 0頁），足見被告連家芳辯稱此係立人公司在該建案中， 立於代為購地及發包之地位所致等語，尚非無憑，否則立 人公司焉有將該等土地過戶予上開人員之必要；況原告雖 主張系爭土地係立人公司購買，僅係借名登記於他人名下 云云；然其等於本件訴訟審理中既未能提出任何由立人公 司出資購買系爭土地後與借名登記人合意成立借名登記之 相關佐證，益徵原告主張上情，洵非有據。甚且，觀諸立 人公司嗣後乃因經營不善而結束經營等情，既為原告所自 陳，則立人公司竟未取回該等借名登記於被告林青玄等人 名下之土地以資結算，亦確與常理有違，是被告抗辯立人 公司顯非系爭土地之原所有權人等情，當非無憑。綜上， 原告既未能舉證以明立人公司確為系爭土地及建物之原實 際所有權人，而有上開借名登記等情為真，且此復為被告
所否認，自已難肯認立人公司確實為系爭土地及建物之原 所有權人。基此，系爭976-44、976-45、977-18、977-20 5地號土地不論是否如原告主張因節稅規畫，該等土地嗣 後統一登記在被告林青玄名下，而原告所有之系爭108、1 06、153號建物既非登記予被告林青玄，則顯已不符上述 「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有」之要件甚 明，從而，系爭土地經被告林青玄之債務人聲請強制執行 ，本院執行處並無通知原告等人有優先承買權之必要，並 業由被告連家芳於本院101年度司執字第125862號強制執 行事件中拍賣取得，亦經本院強制執行處於102年3月21日 核發權利移轉證明書而取得所有權（見本院卷第49-51頁 ），亦即由拍賣機關代替債務人與拍賣人為讓與意思表示 之合致，由執行法院核發不動產移轉證書（強制執行法第 97條參照）以代不動產之登記生效（按仍需登記，然未登 記仍生移轉之效力，民法第758條第1項及第759條），是 足認被告連家芳已因上開拍賣程序而自被告林青玄處繼受 取得系爭土地，容無疑義。甚且，縱認立人公司與被告林 青玄間存有借名登記契約存在；然依實務見解，既認「借 名登記」性質上與委任關係同，則受任人即出名者被告林 青玄以自己名義，為委任人即借名者立人公司取得之系爭
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