臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第424號
原 告 洪玉聰
訴訟代理人 胡峰賓律師
複 代理人 劉宛甄律師
被 告 秦卉晉
秦劉未妹
秦誠琪
秦誠江
秦誠建
莊年順
莊年杰
秦茂龍
秦張玉琴
秦仁崧
秦千嵐
秦明潭
秦明鎮
秦明鴻
秦桂甜
秦月娥
共 同
訴訟代理人 許朝財律師
被 告 葉連燈
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國103 年7 月
31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項但書第1 款、第2 款分別定有明文。查原告歷次 聲明主張如下：
㈠原告起訴時聲明第一項為，被告應將坐落桃園縣龍潭鄉○○ ○段00000 地號土地，按附表所示之權利範圍，分別移轉所 有權登記予原告（見本院卷第3 頁）。
㈡嗣原告於民國103 年4 月21日以民事準備㈣、追加被告暨聲 請調查證據狀追加被告葉連燈（見本院卷第132 頁）。 ㈢嗣原告於103 年6 月20日以民事言詞辯論意旨狀變更上開聲
明為：先位聲明：被告秦卉晉等人應將坐落桃園縣龍潭鄉○ ○○段00000 地號土地，按附表所示之權利範圍，分別移轉 所有權登記予原告。備位聲明：被告應與追加被告葉連燈連 帶給付原告新臺幣（下同）8,365,000 元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷 第169頁）。
㈣經核原告上開聲明之變更，為被告所同意，且其請求之基礎 事實同一，按諸首揭規定要無不合，應予准許。貳、實體部分
一、原告主張：
㈠原告前於100 年12月13日就坐落桃園縣龍潭鄉○○○段0000 地號土地（下稱系爭43-1地號土地）與被告秦卉晉、秦劉未 妹、秦誠琪、秦誠江、秦誠建、莊年順、莊年杰、秦茂龍、 秦張玉琴、秦仁崧、秦千嵐、秦明潭、秦明鎮、秦明鴻、秦 桂甜、秦月娥（下稱被告秦卉晉等16人）簽訂土地買賣契約 書（下稱系爭契約書），而依系爭契約書之附件即委託同意 書及授權書所載，此係由被告葉連燈全權辦理先祖秦萬樹名 下土地買賣事宜，授權書則由秦萬樹之繼承人簽名並授權被 告葉連燈為系爭43-1地號土地買賣事宜。又因同意土地買賣 部分已逾系爭43-1地號土地3 分之2 ，無須經全體公同共有 人同意，故被告葉連燈就系爭43-1地號土地之買賣乃係有權 處分，縱令被告秦卉晉等16人不同意出賣，惟依土地法第34 條之1 規定，公同共有人亦得處分，是被告秦卉晉等16人自 應為系爭契約之相對人而為契約效力所及。嗣系爭43-1地號 土地經本院101 年度壢簡字第1085號分割為3 筆土地，被告 秦卉晉等16人取得其中分割後坐落桃園縣龍潭鄉○○○段00 000 地號土地（下稱系爭土地），則兩造既業就系爭43-1地 號土地應有部分及價金達成合意，復簽訂系爭契約書，而系 爭土地亦係由系爭43-1地號土地分割而來，自應為系爭契約 書效力所及，故依土地法第34條之1 、民法第345 條及第34 8 條規定，被告秦卉晉等16人即負有依約辦理所有權移轉登 記予原告之義務。
㈡原告與被告葉連燈簽訂系爭契約書時，因被告秦卉晉等16人 所簽立之授權書、委託同意書，致使原告信以為被告秦卉晉 等16人將代理權授予被告葉連燈全權處理買賣土地事宜，則 為保護代理交易之安全，自應由被告秦卉晉等16人對原告負 表見代理之授權人責任，縱買賣價格未達授權人所願出售之 價格，亦不影響買賣契約之成立。其次，被告秦卉晉等16人 雖佯稱不同意買賣價格，故未同意土地買賣，然被告秦卉晉 等16人已簽立委託同意書及授權書而如上述，原告乃係善意
第三人，則無論被告秦卉晉等16人與被告葉連燈間之授權有 無限制，抑或被告葉連燈根本無權處理系爭土地，原告均屬 善意無過失第三人，縱使被告葉連燈以較低價格售出系爭土 地，仍不影響系爭契約之成立，至於被告秦卉晉等16人欲販 售土地價格與系爭契約價格之差額，則應由被告葉連燈負越 權代理之責，亦與系爭契約是否成立無涉。
㈢依原告與被告葉連燈於101 年3 月12日簽立之協議書（下稱 系爭協議書）所載「雙方茲就民國100 年12月13日簽訂桃園 縣龍潭鄉○○○段0000地號不動產買賣契約書，協議如下: …」等語可知，系爭協議書僅係針對系爭契約書所為之附約 ，並無取代原契約之效力，更遑論訴外人許順裕於該協議後 仍續為給付剩餘15分之4未移轉土地部分委任處理費用500,0 00元予被告葉連燈，益徵兩造間簽訂之買賣契約自始皆係以 系爭43-1地號整筆土地為洽談買賣事宜，後乃僅先就15分之 11土地部分先為移轉，非謂原告僅同意購買15分之11土地部 分。
㈣被告明知系爭土地已授權被告葉連燈與原告成立買賣契約， 竟未履行買賣契約移轉所有權予原告，反逕將系爭土地出售 予受告知人顏志展，其行為亦顯有故意不履行買賣契約可言 。又倘鈞院認顏志展購買系爭土地為合法有效，則系爭土地 即因情事變更而無履行之可能，原告爰依系爭契約其他約定 事項第五項約定，請求被告葉連燈應賠償原告已付價金之一 倍違約金。被告秦卉晉等16人於本件買賣之始授權予被告葉 連燈，縱經渠等否認，仍應就民法第169 條規定負表見代理 責任，後被告秦卉晉等16人於合約買賣期間，未經通知原告 即擅自將系爭土地另行出售予顏志展，顯屬可歸責於渠等之 事由以致系爭土地買賣給付不能，亦應負損害賠償責任。準 此，原告爰備位主張就已支付價金22,000,000元之一倍即44 ,000,000元中之8,365,000 元先予請求被告應連帶給付之。 ㈤聲明：
⒈先位聲明：被告秦卉晉等人應將坐落桃園縣龍潭鄉○○○段 00000 地號土地，按附表所示之權利範圍，分別移轉所有權 登記予原告。願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：被告應連帶給付原告8,365,000 元，及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供 擔保，請准宣告假執行。
三、被告方面：
㈠被告秦卉晉等16人則以：被告秦卉晉等16人並無將系爭土地 所有權持分出售予原告，蓋系爭契約並無被告秦卉晉等16人 之簽章，而系爭契約所附之委託同意書乃係被告秦卉晉等16
人與其他共有人將辦理系爭土地繼承登記時所簽訂，且無騎 縫章可資證明與系爭契約係屬同份文件，被告秦卉晉等16人 亦否認原告提出授權書之真正；被告葉連燈除無權自行決定 土地出售價格外，其於與原告簽約前亦根本未曾告知被告秦 卉晉等16人，況被告秦卉晉等16人迄今從未收取原告或被告 葉連燈所交付之任何土地買賣價金。又依系爭契約其他約定 事項第五項及第九項分別載明「本案持分人部分不同出售， 出賣人委由代辦地政士依土地法第34條之1 多數決方式辦理 移轉登記…」、「買賣雙方協議，若前第㈡、㈢、㈤、㈥、 ㈧項之約定事項無法排除，則賣方將以收價金返還買方外， 另須由所有出售人賠償所收價金同等金額以為賠償金」等語 ，足見原告早已得知被告秦卉晉等16人並未同意授權被告葉 連燈代為出售系爭土地所有權持分，故原告與被告葉連燈所 簽訂之系爭契約效力自不及於被告秦卉晉等16人。另由原告 於101 年6 月19日龍潭郵局第172 號存證信函內容及兩造於 本院101 年度壢簡字第1085號分割共有物事件中達成和解等 情，可見原告並未與被告秦卉晉等16人簽立買賣契約，否則 原告大可逕依買賣契約請求土地所有權移轉登記，何須先與 被告秦卉晉等16人辦理土地分割登記後，再請求土地所有權 移轉登記？被告秦卉晉等16人既非系爭契約之當事人，自無 原告所主張違約及賠償之問題。聲明：原告之訴駁回。如受 不利判決，願供擔保請准免為假執行。
㈡被告葉連燈則以：被告葉連燈乃係系爭契約之當事人及受託 人，業將原屬被告葉連燈所持分部分移轉予原告。被告葉連 燈與原告後於101 年3 月12日另有簽立協議書，載明買賣雙 方同意分割，而被告秦卉晉等16人不願出售持分，其餘部分 則出售予原告，顯已變更關於系爭契約其他約定事項第五項 之約定，故被告葉連燈即毋庸負系爭契約之違約責任。被告 葉連燈所提出之協議書與系爭協議書之內容並無不同，惟系 爭協議書係銀行履約保證金所用，與分割並無關係，而被告 葉連燈所提出之協議書者乃係雙方考慮清楚後所簽立；至於 ，系爭協議書第3 項約定「使甲方（即原告）取得單獨所有 的土地」，乃係指原告可以單獨取得15分之11，並非指系爭 43-1地號全部。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠被告秦卉晉等16人，原為系爭43-1地號土地之共有人，應有 部分共計3/15，曾簽署委託同意書1 紙予被告葉連燈。 ㈡100 年12月13日被告葉連燈為代理人與原告簽訂系爭契約， 買賣標的為系爭43-1地號土地，除被告秦卉晉等16人及訴外 人蔣秦鴛鴦外，其餘共有人（含被告葉連燈）嗣後均已移轉
應有部分之所有權予原告。
㈢101 年3 月12日，被告葉連燈代理上開同意移轉之共有人與 原告簽署系爭協議書。
㈣系爭43-1地號土地，經被告秦卉晉等16人訴請與原告及另一 共有人蔣秦鴛鴦分割共有物，於102 年8 月13日經本院101 年度壢簡字第1085號事件和解成立，分割後由被告秦卉晉等 16人取得並保持共有之部分改編為系爭43-21 地號土地。五、本件之爭點：
㈠被告秦卉晉等16人是否為系爭契約之當事人？若不是，則是 否應依表見代理之規定負授權人責任？
㈡原告得否依土地法第34條之1 之規定請求被告秦卉晉等16人 移轉系爭43-21 地號土地？
㈢原告依系爭契約之法律關係，請求被告葉連燈移轉系爭 43-21 地號土地是否有理？
㈣原告備位請求被告葉連燈依系爭契約其他約定事項第5 條賠 償違約金是否有理？
㈤原告備位請求被告秦卉晉等16人應依民法第226 條負給付不 能之損害賠償責任，是否有理？
六、本院之判斷：
㈠被告秦卉晉等16人是否為系爭契約之當事人？若不是，則是 否應依表見代理之規定負授權人責任？
1.經查，系爭契約其他約定事項第5 點記載：本案持分人部分 不同意出售，出賣人委由代辦地政士依土地法第34條之1 多 數決方式辦理移轉登記，費用及規費由賣方負擔（見本院卷 第17頁），對照系爭契約附件中被告秦卉晉等16人均標示依 土地法第34條之1 辦理價金提存（見本院卷第19頁），以此 部分契約內容，足認系爭契約訂定當時，被告秦卉晉等16人 不願意出售應有部分一節，早為原告所知，而被告葉連燈所 代理者，僅包含同意出售之共有人，被告秦卉晉等16人則不 屬之；次依證人即原告之配偶（代理原告處理系爭契約事宜 ）許順裕於本院審理時證稱：簽約前就拿到大部分地主之印 鑑證明了，簽約時，有些地主沒有拿出印鑑證明，葉連燈說 他會用土地法第34條之1 讓買賣合約成立，被告葉連燈說人 太多了，有的人還沒有找到，有的是家人不同意，要時間討 論等語（見本院卷第98、99頁），可見系爭契約簽約時，其 他同意出售之共有人已提出印鑑證明，被告秦卉晉等16人則 未提出，由此差異實已顯示被告秦卉晉等16人確無出售應有 部分及授權被告葉連燈之意；參以證人廖瑞月於本院證稱： 100 年5 月4 日系爭土地已經買賣過一次，因為不成，經過 半年，蔣秦鴛鴦及秦明鴻一房（即被告秦卉晉等16人）都不
賣，在100 年10月底，買方就解除契約不買了，這是伊之前 在順裕不動產公司發生的事，100 年12月1 日伊遇到許順裕 ，告知他這筆土地以前買賣過了，那些人不願意賣，後來許 順裕加價，並簽斡旋書給伊，伊找馮增意討論後，伊在100 年12月2 日向許順裕的代理人收訂金500 萬元本票。契約上 土地法第34條之1 的註記是因為伊知道有很多人不賣，要作 最壞的打算等語（見本院卷第154 頁），及證人即東森房屋 系爭契約承辦人員馮增意證稱：簽約之前就打聽過被告秦卉 晉等16人有可能不賣，簽約時，葉連燈就有說這16個人可能 不賣，所以註記土地法第34條之1 ，簽約時有說明該註記， 原告也有帶律師到場等語（見本院卷第156 頁），益徵證人 許順裕於簽約前、簽約時均明知被告秦卉晉等16人就系爭土 地之買賣意願，並有足夠之資訊判斷被告葉連燈並未確實受 被告秦卉晉等16人授權簽署系爭契約，始於系爭契約上為土 地法第34條之1 之註記及上開約定事項之記載，並無誤會被 告秦卉晉等16人為契約當事人之可能。是原告主張被告秦卉 晉等16人為系爭契約之當事人，核非可採。
2.原告另主張被告秦卉晉等16人提出委託同意書及授權書（見 本院卷第20、23、24頁），應負表見代理之責任。按由自己 之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而 不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三 人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。民法第169 條 定有明文。被告秦卉晉等16人就該授權書否認真正，原告並 未舉證以實其說，不能認為此授權書為被告秦卉晉等16人所 簽署；至於委託同意書部分，被告秦卉晉等16人雖不否認真 正，然辯稱：當時是授權葉連燈去介紹、處理系爭43-1地號 土地，找到買主後，葉連燈還要向共有人詢問意願，願意的 人才賣等語。查，系爭契約訂定之時，原告明知被告葉連燈 對於被告秦卉晉等16人無代理權，並於契約中記載被告秦卉 晉等16人不同意出售持分等語甚詳，已如前述，核與被告秦 卉晉等16人之辯解相符，則被告葉連燈所提出之委託契約書 僅在表彰其餘共有人授權代理簽約之意，因此，被告葉連燈 實際並無代理被告秦卉晉等16人簽署系爭契約之行為，自無 所謂「表見代理」之可言，原告主張被告秦卉晉等16人應依 民法第169 條之規定負授權人責任，難認有據。 ㈡原告得否依土地法第34條之1 之規定請求被告秦卉晉等16人 移轉系爭43-21 地號土地？
按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，
其人數不予計算。土地法第34條之1 定有明文。惟此條文規 定目的乃使應有部分合計逾三分之二之共有人有權處分其餘 共有人之應有部分，但非可作為對於非出賣人之共有人之請 求權基礎，原告以此條文為依據，逕行請求被告秦卉晉等16 人移轉系爭43-21 地號土地，尚有誤會。
㈢原告請求依系爭契約之法律關係，請求被告葉連燈移轉系爭 43-21 地號土地是否有理？
查系爭契約之當事人乃原告與系爭43-1地號土地願意出售之 共有人（應有部分共11/15 ，含被告葉連燈），被告葉連燈 就其本人應有部分之契約義務已履行完畢，為原告所不否認 。而就其餘不同意出售之共有人應有部分，原告與被告葉連 燈（代表上開同意出售之共有人）於101 年3 月12日訂有系 爭協議書，第一條約定：甲方（即原告）同意就不願出售之 共有人，暫不依土地法第34條之1 之方式取得所有權，.... 。第三、四條約定：甲方（即原告）取得應有部分後，乙方 （即同意出售之共有人）應配合協調辦理分割，使甲方取得 單獨所有之土地，則土地始依每坪9500元計價，若甲方無法 取得單獨所有，則土地持分依每坪7000元折算計價。依此協 議內容，系爭契約之權利義務已有變更，且就系爭協議書之 約定，被告葉連燈等同意出售之共有人亦已履約完畢，此見 本院101 年度壢簡字第1085號分割共有物事件和解筆錄記載 ：原告取得11/15 應有部分分割後土地之單獨所有可得明證 （見本院卷第26至28頁），被告葉連燈及被告葉連燈及其他 同意出售之共有人，已無系爭契約之義務存在，則原告依系 爭契約請求被告葉連燈移轉系爭43-21 地號土地，亦屬無據 。原告雖主張：系爭協議書乃系爭契約之附約，並非取代系 爭契約，兩造先談妥原證六之附約，再依該附約之內容簽系 爭協議書，並約定被告葉連燈應於一年內備妥所有43-1地號 土地地主之過戶文件，買方則續行支付價金等語，惟查，原 證六之附約（見本院卷第137 頁）並無任何署名，難認就內 容已有合意，次觀諸系爭協議書之內容，並無任何「被告葉 連燈應於一年內提出其餘4/15應有部分地主過戶文件」之約 定，又據證人即系爭協議書之見證人馮增意於本院證稱：從 100 年12月13簽系爭契約後，就協調買賣雙方，後來許順裕 說不想拖，才決定用分割之方式，分割時，許順裕已經沒有 購買整筆土地之意思，他說土地已經夠用了，所有才會有分 割的計畫等語（見本院卷第156 頁），足認系爭協議書約定 時，原告已無購買其他應有部分之意願，系爭協議書確實已 變更系爭契約之權利義務無訛，則原告主張系爭契約中有關 買賣其餘4/15應有部分之契約義務仍存在，並無可採。
㈣原告備位請求被告葉連燈依系爭契約其他約定事項第5 條賠 償違約金是否有理？
查系爭契約其他約定事項第5 條固約定：本案持分人部分不 同意出售，出賣人委由代辦地政士依土地法第34條之1 多數 決方式辦理移轉登記，費用及規費由賣方負擔，若無法完成 移轉登記予買方或確實有未授權之情事，葉連燈先生應負責 賠償買方已付價金之壹倍違約金。惟依上開系爭協議書之約 定，原告既已不採土地法第34條之1 之方式取得系爭43-1地 號土地其餘應有部分，被告葉連燈之賠償義務成立之前提已 不存在，原告自無從依該約定向被告葉連燈請求賠償。況原 告另稱：簽系爭協議書後，原告另交付50萬元予被告葉連燈 ，被告葉連燈口頭同意再為原告處理有爭執之4/15應有部分 土地問題等語，倘被告葉連燈確因未完成被告秦卉晉等16人 應有部分之移轉，而應給付原告違約金，原告求償尚有未及 ，豈可能再交付50萬元，使被告葉連燈同意再為原告處理同 一事項？原告主張尚與事理有違，核無可採。
㈤原告備位請求被告秦卉晉等16人應依民法第226 條負給付不 能之損害賠償責任，是否有理？
原告另主張被告秦卉晉等16人應負給付不能之損害賠償責任 ，惟被告秦卉晉等16人並非系爭契約之當事人已如前述，其 等自無任何契約責任可言，原告此部分主張亦無可採。七、綜上所述，原告基於系爭契約及表見代理等法律關係，先位 請求被告葉連燈及被告秦卉晉等16人移轉系爭43-21 地號土 地之所有權，備位請求被告葉連燈及被告秦卉晉等人連帶賠 償8,365,000 元，均無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦 失所附麗，併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 8 月 19 日
民事第二庭 法 官 袁雪華
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 8 月 19 日
書記官 吳仁心
附表
┌──┬────┬──────┐
│編號│被告 │權利範圍 │
├──┼────┼──────┤
│1 │秦卉晉 │48分之1 │
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│2 │秦劉未妹│48分之1 │
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│3 │秦誠琪 │48分之1 │
├──┼────┼──────┤
│4 │秦誠江 │48分之1 │
├──┼────┼──────┤
│5 │秦誠建 │48分之1 │
├──┼────┼──────┤
│6 │莊年順 │96分之1 │
├──┼────┼──────┤
│7 │莊年杰 │96分之1 │
├──┼────┼──────┤
│8 │秦茂龍 │8分之1 │
├──┼────┼──────┤
│9 │秦張玉琴│27分之1 │
├──┼────┼──────┤
│10 │秦仁崧 │1296分之57 │
├──┼────┼──────┤
│11 │秦千嵐 │1296分之57 │
├──┼────┼──────┤
│12 │秦明潭 │8分之1 │
├──┼────┼──────┤
│13 │秦明鎮 │8分之1 │
├──┼────┼──────┤
│14 │秦明鴻 │8分之1 │
├──┼────┼──────┤
│15 │秦桂甜 │8分之1 │
├──┼────┼──────┤
│16 │秦月娥 │8分之1 │
└──┴────┴──────┘