臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第5號
原 告 徐勝虎
訴訟代理人 巫宗翰律師
複代理人 劉聖文
複代理人 曾澤宏
被 告 李福番
訴訟代理人 李長政
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國103年7月30日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明不在此限。 不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者， 非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3 款、第256條定有明文。本件原告原起訴聲明為：⑴被告應 將坐落新竹縣新豐鄉○○段000○000地號上種植之蔬菜全數 清除（詳細面積俟地政機關實測後確定），並將土地返還予 原告。⑵被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段000○000地號上 之建物全數拆除騰空（詳細面積俟地政機關實測後確定）， 並將土地返還予原告。⑶訴訟費用由被告負擔。⑷原告願供 擔保，請准予宣告假執行（見本院102年度竹北簡調字第304 號卷第2頁）。嗣於民國（下同）103年7月14日具狀變更聲 明為﹕⑴被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈 成果圖所示編號(A)(面積186.29平方公尺)上種植之農作物 全數清除暨將雞舍拆除，並將土地返還予原告。⑵被告應將 坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈成果圖所示編號(B) (面積0.13平方公尺)上之鐵皮棚全數拆除騰空，並將土地返 還予原告。⑶被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號如 複丈成果圖所示編號(C)(面積17.57平方公尺)上之土造平房 全數拆除暨將圍籬清除騰空，並將土地返還予原告。⑷被告 應將坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈成果圖所示編 號(A)(面積9.11平方公尺)上之土造平房全數拆除騰空，並 將土地返還予原告。⑸被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段00 0地號如複丈成果圖所示編號(B)(面積37.21平方公尺)上之 土造平房全數拆除騰空，並將土地返還予原告。⑹被告應將 坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈成果圖所示編號(C)
(面積0.93平方公尺)菜園種植之農作物全數清除，並將土地 返還予原告。⑺被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號 如複丈成果圖所示編號(A)(面積16.19平方公尺)菜園種植之 農作物全數清除，並將土地返還予原告。⑻被告應將坐落新 竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈成果圖所示編號(B)(面積 113.54平方公尺)上之土造平房、磚造平房全數拆除騰空， 並將土地返還予原告。⑼被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段 000地號如複丈成果圖所示編號(A)(面積83.5平方公尺)上之 磚造平房全數拆除騰空，並將土地返還予原告。⑽被告應將 坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈成果圖所示編號(B) (面積16.4平方公尺)上之鐵皮棚全數拆除騰空，並將土地返 還予原告（見本院卷第198至第199頁）。核原告所為前開訴 之變更，請求之基礎事實同一，且係擴張或減縮應受判決事 項聲明應予准許。又其中原告於經測量而確定系爭建物之確 定面積、位置後，所為之補充及更正事實上之陳述部分，亦 應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、原告係坐落新竹縣新豐鄉○○段000○000○000○000地號土 地（下稱系爭土地）之所有權人，被告未經原告同意，亦無 法律上之正當權源占有新竹縣新豐鄉○○段000○000地號土 地，在上揭2筆土地上種植蔬菜，另占有新竹縣新豐鄉○○ 段000○000地號土地並建造房屋使用，並在上揭土地上種植 蔬菜、鐵皮棚、土造平房、圍籬、磚造平房等，被告既無正 當占有權源占用系爭土地而為種植蔬菜及建造房屋使用，自 屬無權占有致侵害原告系爭土地之所有權。為此，原告依民 法第767條規定，請求排除被告之侵害。
二、否認買賣合約書之真正，且系爭土地沒有在買賣合約範圍內 ，被告在系爭土地上種植蔬菜及房屋已經侵害原告土地所有 權。徐元康與李田訂立系爭予約書時，徐元康僅就系爭土地 之使用權移轉於李田，此等使用權性質上屬於債權，並未移 轉系爭土地所有權，原告因繼承關係取得系爭土地所有權。 租賃契約為有償之使用借貸契約，系爭予約書雖約定李田就 系爭土地之公課稅應為繳納，然與租金之價額顯非相當，並 非租賃契約。依上開實務見解，代繳稅捐應係附負擔之態樣 ，性質上應認係附負擔之無償使用借貸契約。系爭予約書已 特別約定使用借貸關係，系爭家屋5幢即以此為占有權源， 民法第425條之1規定之推定租賃關係應予排除適用。李田為 系爭予約書之借用人，於77年1月13日死亡，本件使用借貸 契約具有民法第472條第4款規定法定終止事由，並經原告以
起訴狀繕本送達被告，使用借貸契約關係已終止，被告無權 占有系爭土地，爰起訴請求排除被告之侵害。
三、訴之聲明：
㈠、被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈成果圖所 示編號(A)(面積186.29平方公尺)上種植之農作物全數清除 暨將雞舍拆除，並將土地返還予原告。
㈡、被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈成果圖所 示編號(B)(面積0.13平方公尺)上之鐵皮棚全數拆除騰空， 並將土地返還予原告。
㈢、被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈成果圖所 示編號(C)(面積17.57平方公尺)上之土造平房全數拆除暨將 圍籬清除騰空，並將土地返還予原告。
㈣、被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈成果圖所 示編號(A)(面積9.11平方公尺)上之土造平房全數拆除騰空 ，並將土地返還予原告。
㈤、被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈成果圖所 示編號(B)(面積37.21平方公尺)上之土造平房全數拆除騰空 ，並將土地返還予原告。
㈥、被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈成果圖所 示編號(C)(面積0.93平方公尺)菜園種植之農作物全數清除 ，並將土地返還予原告。
㈦、被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈成果圖所 示編號(A)(面積16.19平方公尺)菜園種植之農作物全數清除 ，並將土地返還予原告。
㈧、被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈成果圖所 示編號(B)(面積113.54平方公尺)上之土造平房、磚造平房 全數拆除騰空，並將土地返還予原告。
㈨、被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈成果圖所 示編號(A)(面積83.5平方公尺)上之磚造平房全數拆除騰空 ，並將土地返還予原告。
㈩、被告應將座落新竹縣新豐鄉○○段000地號如複丈成果圖所 示編號(B)(面積16.4平方公尺)上之鐵皮棚全數拆除騰空， 並將土地返還予原告。
、訴訟費用由被告負擔。
、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、被告答辯：
一、門牌號碼新竹縣新豐鄉○○村○○路○段000巷0號房屋（下 稱系爭房屋）係其父親李田於41年間向原告父親徐元康購買 ，原告從小即在此地居住，據其父親李田所述，當初係房地 一起購買，地價稅亦是被告繳納，由原告委託他人向被告收
取，依預約書約定，買賣標的為606、607、608、620之各項 建物及606、607、608、620地號土地之永久使用權（家屋買 賣預約書第1條及第4條），依被告之父李田（家屋買賣預約 書簽約人李田）所述家屋買賣預約書實已購買606、607、60 8、620土地所有權，但當時基於互信且登記手續不便，故未 過戶登記，家屋買賣預約書第3條亦寫明當買主要登記需用 到賣主文件印章時，賣主不得刁難。系爭房屋全部坐落在系 爭土地上，為三合院，部分種植果樹、相思樹、竹子等作物 ，土地靠近新竹縣新豐鄉公所1、2公里，附近無學校。系爭 土地自家屋買賣予約書簽訂日後之各年度地價稅，均不定時 由被告之父或被告本人或被告之姐徐玉枝向原告父親或祖父 索取，或僅繳交當年度或一次繳交數年度，部分有收據，部 分無收據，惟被告確定自41年起至102年止之各年度地價稅 均已繳交完畢。家屋買賣預約書及收據，及自41年迄今，被 告依預約書繳納之地價稅收據，已證明為合法文件，前開預 約書條文已證明被告係有權占有。
二、答辯聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造不爭執之事項：
一、被告之父李田與原告之父徐元康於41年12月17日訂立「家屋 買賣予約書」，由李田向徐元康購買「新竹縣紅毛鄉○○村 000號家屋」，買賣價金2,300元，並約定該房屋使用之土地 自42年第1期起之公課稅由買方繳納，賣方不得加徵地基稅 等；徐元康並於當日收訖買賣款項2,300元。二、原告於78年7 月10日以買賣為原因取得系爭土地所有權。三、原告於101年12月間委託訴外人徐繼相向被告收取97年至101 年5 年之地價稅共計43,876元，被告已於101 年12月31日將 上開地價稅款全數交予訴外人徐繼相。
四、被告於97年4 月16日向新竹縣新湖地政事務所就系爭土地申 請時效取得地上權登記，惟因被告未依限補正而遭駁回。肆、本件之爭點：
被告占有原告所有系爭土地是否有正當權源？原告依民法第 767條規定，訴請被告拆除地上物，並返還系爭土地，有無 理由？
伍、法院之判斷：
一、按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義 務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人， 即移轉其物之占有於買受人之謂。依民法第946條第2項規定 ，占有之移轉得準用同法第761條之規定，亦即移轉占有並
不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生 移轉占有之效力。買受人如先已占有其物，於買賣雙方嗣後 達成讓與之合意時，依民法第761條第1項但書簡易交付之規 定，即生移轉占有之效力。是在土地買賣之情形，雖尚未辦 理所有權移轉登記，惟買受人之占有土地如係出賣人本於買 賣之法律關係所交付，無論現實交付抑簡易交付，均具正當 權源，原出賣人不得認係無權占有而請求返還（最高法院99 年度台上第626號裁判意旨、85年台上字第389號判例意旨可 資參照）。經查，家屋買賣予約書內容記載：賣渡人徐元康 ，買受人李田，此係雙方為家屋買賣依照左列條件訂立予約 書，其內容為：㈠、立買賣家屋座落新竹縣紅毛鄉○○村○ ○○號家屋，間數大小共5間，瓦蓋貳間、草蓋叁間，門窗 戶扇原封不動並風圍竹木一切包含在內，賣渡予買主永遠掌 管、任從改造，此係双方喜悅各無異議亦無反悔，恐口無憑 ，特立買賣予約書兩紙各執乙紙為據。㈡、家屋共五間總價 款貳仟叁佰元正。㈢、本件買賣買主要登記手續時，要用賣 主登記手續文件及印章，不得刁難之事。㈣、本買賣現風圍 竹木包圍內之空地任從買主增築並耕作，倘有他人爭執上手 來原交加不明，賣主自當出首負責，不干買主之事。㈤、本 件買賣家屋之敷地係賣主之公業，買主使用之敷地自民國四 拾貳年第一期起之公課稅，買主每年繳納，賣主不得加徵收 地基稅及其他之事。㈥本件買賣家屋並敷地予約書成立日以 前所有欠繳各項之公課稅，賣主自當負責，不干買主之事。 原告雖稱：係出賣房子但土地是使用借貸無償給被告使用。 然而前開預約書尚且提及「本件買賣買主要登記手續時，要 用賣主登記手續文件及印章，不得刁難之事」、「本買賣現 風圍竹木包圍內之空地任從買主增築並耕作，倘有他人爭執 上手來原交加不明，賣主自當出首負責，不干買主之事」； 復有被告提出繳納系爭土地地價稅收據、原告向被告收取系 爭土地地價稅之收據為證（見本院卷第19頁至第23頁、第11 6頁至117頁）。坐落系爭土地上之房屋門牌號碼為：新竹縣 新豐鄉○○路○段000巷0號，稅籍起課年月：38年7月，面 積99.5、28.2平方公尺。有房屋稅籍證明書在卷可稽（見本 院卷第18頁），又本院會同兩造勘驗現場並囑託新竹縣新湖 地政事務所測量結果，依複丈成果圖所示606(C)土造平房、 圍籬面積17.57平方公尺、607(A)土造平房面積9.11平方公 尺、607(B)土造平房面積37.21平方公尺、608(B)面積113.5 4平方公尺土造平房、620(A)磚造平房面積83.5平方公尺。6 06(A)雞舍、農作物面積186.29平方公尺、606(B)鐵皮棚面 積0.13平方公尺、607(C)菜園面積0.93平方公尺、608(A)菜
園面積16.19平方公尺、620(B)鐵皮棚面積16.4平方公尺， 被告使用系爭土地之狀況核與家屋買賣予約書內容相符。參 酌被告使用系爭土地範圍甚大，原告多年來任由被告使用系 爭土地均未異議，顯見被告係依前開家屋買賣予約書，繼承 其父李田就系爭土地之占有使用權源。
二、次查，徐元康係原告之父，原告係徐元康之繼承人之一，系 爭土地於78年7月7日由徐勝虎向徐勝水、徐勝雄購買應有部 分共計6/550，有新竹縣竹北地政事務所103年4月23日北地 所登字第0000000000號函附系爭土地買賣所有權移轉登記申 請書可佐。被告稱徐勝水、徐勝雄亦係徐元康之子，又按稱 使用借貸者，謂當事人約定，一方以物無償貸與他方使用， 他方於使用後，返還其物之契約，修正前民法第464條定有 明文；又依民法第467條第1項規定，借用人應依約定方法， 使用借用物，無約定方法者，應以依借用物之性質而定之方 法使用之。繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受 被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被 繼承人本身者，不在此限。民法第1148條定有明文。另按繼 承乃係概括之承繼被繼承人之一切權利義務，包括契約之當 事人地位；換言之，依民法第1147條、第1148條之規定，繼 承人於被繼承人死亡時，當然承受被繼承人財產上之一切權 利義務，並無待於繼承人之主張，與特定繼受人只繼受權利 者不同（最高法院32年度上字第442號判例意旨參照）。又 依民法第472條規定：有左列各款情形之一者，貸與人得終 止契約：一、貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者 。二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物 ，或未經貸與人同意允許第三人使用者。三、因借用人怠於 注意，致借用物毀損或有毀損之虞者。四、借用人死亡者。 原告並未舉證證明其主張之使用借貸係以被繼承人之死亡為 終期或必以照顧被繼承人為條件之使用借貸，自不得以被繼 承人死亡，遽認使用借貸當然終止。再貸與人死亡，非使用 借貸終止之法定要件，是以貸與人死亡，其貸與人之繼承人 ，自應繼受該使用借貸關係，而使用借貸契約，並不因貸與 人死亡當然消滅，僅貸與人之繼承人得依民法第472條規定 終止使用借貸契約，在未合法終止契約之前，自難謂使用借 貸契約已經消滅。是以原告若係主張本於繼承徐元康借用系 爭土地予被告之被繼承人李田之法律關係，其終止亦應由全 體繼承人為之。原告亦未能證明徐元康死亡後，徐元康之全 體繼承人，曾為終止使用借貸關係之表示，則被告基於使用 借貸契約占有使用系爭房屋，仍有正當權源，並非無權占有 。
三、再查，依原告寄予被告之存證信函記載：有關台端於20多年 前已向本人徐勝虎先生承租新豐鄉大埔段607、608、620等3 筆地號使用，至今因李福番先生最近向新湖地政事務所申請 測量，為辦理時效取得地上權事宜，本年僅記李福番先生催 繳地租，因台端從未繳納地租，限7日繳清地租，否則將採 取法律途徑處理（見本院卷第80頁），惟按土地與房屋為各 別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與 土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基 地，本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以 闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或 先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地 ，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條 之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋 及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例 意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地 受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人 間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房 屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上第2344號 裁判意旨參照）。民法第425條之1規定「土地及其土地上之 房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人 ，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人 或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推 定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條 第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦 登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分 權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權 能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」 ，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事 實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上第1723 號裁判意旨參照）。土地與房屋為各別之不動產，各得單獨 為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在 ，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬 於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無 地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限 於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承 買人繼續使用土地（本院48年台上字第1457號判例參照）， 其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保 護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關 係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶 符社會正義之要求（最高法院95年度台上第551號裁判意旨
參照）。縱如原告主張徐元康僅出售房屋予李田，然參酌原 告先前亦主張與被告間就系爭土地係租賃關係，顯見本件有 民法第425條之1規定之適用，被告就系爭土地有占有使用權 源。
四、綜上所述，原告依據民法第767條規定提起本訴，請求被告 應將坐落系爭土地上種植之農作物全數清除、暨將雞舍、鐵 皮棚、土造平房、磚造平房全數拆除，並將土地返還予原告 ，即無理由，應予駁回。又原告既受敗訴判決，其假執行之 聲請即失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據經審酌後認均 與本件判決結果無涉或無違，爰不一一論述，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 27 日
民事第二庭 法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 8 月 27 日
書記官 黃詩傑