臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第676號
原 告 黃培芬
黃松榮
黃松福
黃美英
黃美華
共 同
訴訟代理人 胡坤佑律師
李慧盈律師
被 告 陳福來
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國103 年7 月17日
言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼為新北市○○區○○街○○○○○巷○○號一樓之房屋遷出，並將房屋返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾參萬參仟伍佰元，及自民國一百零三年二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百零三年一月一日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣貳佰陸拾捌萬肆仟伍佰元為被告供擔保後，得為假執行；但被告以新臺幣捌佰零伍萬參仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲 明者，不在此限 ，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款 、第3 款分別定有明文。本件原告起訴時原訴之聲明第2 項 為請求被告應給付原告新臺幣（下同）740,500 元，第3 項 為被告應自民國103 年1 月1 日起至遷出房屋之日止，按月 給付原告41,314元，嗣分別於103 年3 月31日、同年7 月17 日以民事減縮聲明狀及言詞變更其訴之聲明第2 項、第3 項 為如後述，並撤回對於訴之聲明第3 項假執行之聲請。原告 所為上開訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上 開法律規定，而其撤回假執行之聲請於法亦無不合，均應予 以准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告黃培芬、黃松榮、黃松福、黃美英、黃美華及訴外人黃 美鳳等6 人之父親黃清墩前將其所有門牌號碼為新北市○○
區○○街000 巷00號1 樓之房屋（下稱系爭房屋）以不定期 租賃方式出租予被告陳福來，由被告承租作為開設寺廟即慈 善堂使用，約定租金為每月45,000元，由被告按月於月初繳 交，且無押租金或擔保金之支付。黃清墩於91年1 月27日死 亡後，系爭房屋及系爭租賃關係由其全體繼承人即原告黃培 芬、黃松榮、黃松福、黃美英、黃美華及訴外人黃美鳳共同 繼承，並繼續出租系爭房屋予被告，嗣黃美鳳經本院以100 年度亡字第76號民事判決宣告於98年5 月5 日死亡，其全體 繼承人即本件原告5 人。系爭房屋之租金原為每月45,000元 ，於96年調降為每月40,000元，98年1 月調降為每月35,000 元，至101 年1 月再調降為每月20,000元。詎被告自96年1 月1 日起至101 年止，每月繳付之租金有多次未付足額， 102 年間更有多次未繳租金，其積欠之租金96年1 月至12月 為197,500 元，97年1 月至12月為109,500 元，98年1 月至 12月為43,500元，99年1 月至12月為85,000元，100 年1 月 至12月為171,000 元，101 年1 月至12月為15,000元，102 年1 月至12月為119,000 元，合計為740,500 元。原告就此 多次催告原告給付積欠租金，並於102 年5 月8 日與被告協 議應於3 個月內支付，復於同年7 月25日再次催告，惟屆期 被告仍未支付，原告乃於102 年11月21日以存證信函通知被 告，將於同年12月31日終止系爭房屋之租賃契約，惟被告於 上開期限屆至仍繼續占有系爭房屋而未遷出，屢經協商均未 獲置理，爰依租賃契約法律關係，請求被告給付自98年1 月 起至102 年止積欠之租金433,500 元，並依民法第455 條及 767 條第1 項前段規定，請求被告自系爭房屋遷出並將房屋 返還原告，另依不當得利法律關係，請求被告應自103 年1 月1 日起至遷出系爭房屋時止，按月給付原告20,000元。 ㈡為此聲明：
⒈被告應自門牌號碼新北市○○區○○街000 巷00號1 樓之 房屋遷出並將其返還予原告。
⒉被告應給付原告433,500 元及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⒊被告應自103 年1 月1 日起至遷讓房屋之日止，按月給付 原告20,000元。
⒋訴之聲明第1 項及第2 項，願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯主張：伊前係向原告之父黃清敦承租系爭房屋用以 開設寺廟即慈善堂，原雙方即無訂立書面契約亦無約定租期 ，僅口頭約定每月租金金額及支付方式，嗣原告父親過世後 即向其繼承人即原告黃培芬、黃松榮、黃松福、黃美英、黃 美華及訴外人黃美鳳承租。由於寺廟收入不穩定，故係以不
定期之方式支付租金，雖有時無法按約定之租金金額繳納， 然繳交之金額與約定之租金亦不會有過多差距，而先前積欠 之租金數額多寡，伊不知道，且原告曾向伊表示願寬限租金 繳交之期限，而伊於本件起訴後欲向原告繳交租金並曾向其 表示願買受系爭房屋，惟均被原告拒絕，非伊未支付租金， 是以原告終止租賃契約之意思表示不生效力。而系爭租賃契 約既仍存在，原自無權請求被告遷讓返還系爭房屋，伊占有 使用系爭房屋亦無不當得利可言。為此聲明：原告之訴駁回 ，並願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張系爭房屋原告及訴外人黃美鳳等6 人之父黃清墩所 有，以不定期租賃方式出租予被告作為廟宇使用，租金約定 為每月45,000元，無擔保金或押租金，嗣黃清墩於91年1 月 27日死亡後，系爭房屋及系爭租賃關係由其全體繼承人即原 告5 人及訴外人黃美鳳共同繼承，繼續出租系爭房屋予被告 ，嗣黃美鳳經本院判決宣告於98年5 月5 日死亡，其全體繼 承人即本件原告5 人，故系爭房屋為原告5 人共有，系爭租 賃關係存在於兩造之間；而系爭房屋之租金原為每月45,000 元，於96年調降為每月40,000元，98年1 月再調降為每月 35,000元，至101 年1 月調降為每月20,000元等事實，業據 原告提出新北市政府稅捐稽徵處102 年房屋稅繳款書、建物 登記第二類謄本、慈善堂文書、戶籍謄本、黃清墩繼承系統 表、除戶戶籍謄本等為證（參本院卷第17頁至第20頁、第42 頁至第46頁、第90頁至第92頁），並有本院依職權調取之本 院100 年度亡字第76號民事判決存卷可稽（參本院卷第66頁 ），復為被告所不爭執（參本院卷第50頁、第124 頁背面） ，堪認為真正。
㈡按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終 止契約。」，民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。 又「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租 人之習慣者，從其習慣。」，民法第450 條第2 項固有明文 。惟「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租 人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443 條第 1 項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保 金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令 之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出
租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」，土地法 第100 條亦規定甚明，而此項收回房屋之限制係適用於未定 有期限之不定期租賃，最高法院37年上字第7729號判例意旨 亦闡示甚明。是以不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔 保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100 條第3 款之規 定，出租人固得收回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金 之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支 付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其 期限內不為支付者，始得終止租賃契約，最高法院亦著有42 年台上第1186號判例闡示甚明。本件原告主張被告積欠租金 ，而依民法第440 條第1 項、第2 項之規定終止系爭租賃契 約，則被告積欠之租金是否已達兩個月之總額，且其遲延給 付逾2 個月，並經原告定相當期限催告而被告於其期限內不 為支付等情，端為原告是否合法終止系爭租賃契約之審認關 鍵所在。經查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限， 民事訴訟法第277 條定有明文。次按請求履行債務之訴， 原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任， 若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清 償之事實，應由被告負舉證之責任，最高法院亦著有28年 上第1920號判例可循。而承租人應依約定日期，支付租金 ，民法第439 條第1 項前段定有明文，是在通常情形，出 租人以承租人未依約支付租金請求給付者，苟承租人對租 賃關係存在之事實無爭執，而僅以租金業已支付為抗辯者 ，出租人對承租人未支付租金之事實固無舉證責任，而應 由承租人就其已支付租金事實證明之。本件原告並主張系 爭租賃關係係約定按月支付租金，被告自96年1 月起有給 付不足額或未給付該月份租金之情形，迄至102 年12月 31日止，累計積欠租金為740,500 元乙節，為被告所否認 ，並以前開情詞置辯，則依上開規定自應由承租人即被告 就其已按約支付租金之事實負舉證之責。查被告自陳「我 雖然有時候沒有辦法如期支付租金，但是因為廟堂的收入 不穩定，我也盡量讓差額不要太多。」、「我不知道我欠 多少錢，因為沒有辦法計算。」、「雖然我確實有未按時 間交付租金的情形，但是我有時有交給原告黃美英，之前 積欠的租金我有跟原告黃培芬說因景氣不好，希望從寬處 理，黃培芬也說好。」等語（參本院卷第124 頁正面及背 面、第153 頁），核與原告主張被告有多次未給付足額租 金或未給付該月份租金之情形亦若合符節，而被告就其已
給付上開740,500 元租金之事實，復未能舉證以實其說， 空言置辯自難憑信屬實，而不足採信。是依前開說明，應 堪認原告主張被告積欠之租金96年1 月至12月為197,500 元，97年1 月至12月為109,500 元，98年1 月至12月為 43,500元，99年1 月至12月為85,000元，100 年1 月至12 月為171,000 元，101 年1 月至12月為15,000元，102 年 1 月至12月為119,000 元，合計為740,500 元乙節為真正 。而系爭房屋之租金原為每月45,000元，於96年調降為每 月40,000元，98年1 月再調降為每月35,000元，至101 年 1 月調降為每月20,000元，此為兩造不爭執之事實已如前 述，則被告積欠租金顯早已逾兩個月之總額（即80,000元 ），且遲延給付逾2 個月。
⒉又原告主張曾多次催告被告給付積欠租金，並於102 年5 月8 日與被告協議應於3 個月內支付，復於同年7 月25日 再次催告，並於102 年11月21日以存證信函通知被告於同 年12月31日終止系爭租賃契約，而被告現仍繼續占有系爭 房屋並未遷出等情，業據原告提出三重中興橋郵局102 年 11月21日第118 號存證信函及臺灣郵政掛號郵件收件回執 為證（參本院卷第21頁至第24頁，復為被告所不爭執（參 本院卷第153 頁背面），堪認為真正，則原告主張就被告 積欠上開租金已定相當期限催告，而被告於其期限內不為 支付乙節，亦足認為實在。是以被告積欠租金已達兩個月 之總額，且遲延給付逾2 個月，復經原告定相當期限催告 ，而被告於其期限內未為支付，則上訴人於102 年11月21 日以上開存證信函向被告為於102 年12月31日終止系爭租 賃契約之意思表示，核與民法第440 條第1 項、第2 項及 土地法第100 條第3 款所定得由出租人終止不定期房屋租 賃契約之要件合致，而生終止之效力。是以原告主張系爭 租賃契約業於102 年12月31日終止乙節，堪可採信而足認 為真正。
㈢按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租 賃物，民法第421 條第1 項、第455 條前段分別定有明文。 次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767 條第1 項前段亦規定甚明。查被告依民法第 421 條第1 項規定負有支付租金之義務，然於租期內有上開 租金未為給付，已如前述，則原告本於租賃關係，就其中自 98年1 月起至102 年止積欠之租金433,500 元（即98年1 月 至12月為43,500元，99年1 月至12月為85,000元，100 年1 月至12月為171,000 元，101 年1 月至12月為15,000元，
102 年1 月至12月為119,000 元，合計為433,500 元）請求 被告給付，於法有據。又按應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第203 條亦定 有明文可循。本件被告就原告請求給付之上開積欠租金，既 已負遲延責任，並經原告起訴請求給付，則原告請求被告給 付自本件起訴狀繕本送達翌日即103 年2 月11日起（起訴狀 繕本係於103 年2 月10日送達被告，參本院卷第38頁所附送 達證書）至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息 ，亦有理由。另兩造租賃契約已於102 年12月31日終止，業 經本院認定如前，依上開規定租賃關係即因終止而消滅，依 民法第455 條前段規定被告即應將系爭房屋返還予原告，其 未為返還而繼續占有使用系爭房屋，即失其合法權源，而屬 無權占有侵害原告對於系爭房屋之所有權，被告自應返還租 賃物即系爭房屋。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租 賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不 能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通 常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利 益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件兩 造間系爭租賃契約既已於102 年12月31日終止，則被告即無 繼續占有系爭房屋之正當權源，惟被告迄仍繼續占用系爭房 屋未予返還，依前開說明應認被告屬無權占有。是以原告主 張被告於系爭租賃契約終止後，繼續無權占用系爭房屋，受 有使用系爭房屋之利益，致系爭土地之共有人即原告受有損 害，堪信屬實而可為採認。又兩造原既已約定系爭房屋之租 金為20,000元，則使用系爭房屋之利益與損害並應堪認相當 於系爭房屋原有之租金即每月20,000元，是以原告主張被告 於租賃關係終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金 20,000元之利益，並致系爭土地共有人受有相當上開租金之 損害之事實，堪予認定，其請求被告應返還自103 年1月1日 起按每月20,000元計算之不當得利，核屬有據。五、綜上所述，原告依據租賃法律關係及所有權之法律關係，請 求被告應自系爭房屋遷出並將房屋返還，及本於租賃法律關 係請求上訴人給付自98年1 月起至102 年12月31日止積欠之 租金433,500 元，並自103 年2 月11日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之法定遲延利息，及本於不當得利法律關係 ，請求被告自103 年1 月1 日起至遷讓系爭房屋之日止，按 月給付20,000元，為有理由，應予准許，爰分別判決如主文
第一項至第三項所示。
六、兩造就上開主文第一項至第二項分別陳明願供擔保請准宣告 假執行及免為假執行，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔 保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認均與判決結果無影響，毋庸 再予一一審酌，附此敘明。
八、結論：原告之訴為有有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 7 日
民事第二庭 法 官 楊博欽
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 8 月 7 日
書記官 林瓐姍