臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度訴字第一八一五號
原 告 丙○○○
甲○○
送達代收人 許朝財律師
被 告 乙○○
右當事人間遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣玖萬陸仟壹佰參拾參元，及自民國九十年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決於原告以新台幣參萬元供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、聲明：求為判決：（一）被告應將座落桃園縣桃園市○○段建號六五八之房屋（ 門牌號碼桃園縣桃園市○○路一０七一號七樓之五）暨同段建號七五一之停車位 （門牌號碼桃園縣桃園市○○路一０七一號地下二樓）遷讓返還原告。（二）被 告應給付原告租金新台幣（下同）九萬六千一百三十三元及自本訴訟繕本送達被 告之翌日即九十年一月五日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息暨自八 十九年十一月十四日起至返還房屋之日止，按日賠償二千八百元。（三）原告願 供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）座落桃園市○○路一０七一號七樓之五房屋（戶籍變更前之門牌號碼為桃園市 ○○路一二０五號七樓之五）及同建物地下二樓停車位為原告所有（以下簡稱 為系爭不動產），被告於八十四年九月二十五日向原告承租系爭不動產，約定 租金每個月二萬八千元。詎被告自八十九年四月起，即無故拒繳租金，故至起 訴之日為止，被告共積欠原告八十九年四、五、六三個月租金又十一月份中十 三日未付之租金，合計九萬六千一百三十三元。依據民法第四百四十條第一項 之規定‥「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付 租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。」原告爰依上揭法律 規定，發存證信函催告被告於五日內將所積欠之租金匯入原告於華僑商業銀行 之帳戶內，否則即終止契約，惟被告收受該催告後仍不繳納租金，原告未此終 止租賃契約。又原告為系爭不動產所有權人，被告經原告終止租約後已無合法 占有權源，依民法第七百六十七條前段之規定，被告亦應將系爭不動產交付予 原告。
（二）又被告於租約終止前共三個月又十三天未繳租金，所積欠租金達九萬六千一百 三十三元，原告依租賃契約第三條請求被告給付上述金額。又依雙方租賃契約 第九條訂定：「被告違約經原告通知中途終止契約，被告應自終止契約之日起 遷空交還租賃標的物與原告接管日止，按日計算一日租金三倍金額作為違約金 賠償與原告，被告絕無異議」，是原告爰依上開約定訴請被告按日賠償二千八
百元之違約金。
（三）至被告抗辯租賃主體為易豐行國際有限公司，而非被告云云。然原告否認與易 豐行公司締結租約，至被告所提出以易豐行國際有限公司為承租人之租約，其 上雖有原告簽名，實乃因當初被告欲以租賃標的物為據點新設聚寶國際管理顧 問有限公司，除以被告個人名義與原告締結租約外，並要求原告另書立未載承 租人名銜之契約乙份，俾利被告日後據以新設公司名義辦理相關營業申請之用 ，然聚寶國際管理顧問迄今仍未完成公司登記，原告與易豐行間，並無締結租 約之意思表示存在，今被告反持該紙租約以填具易豐行公司為承租人之手法， 據此為承租人主體抗辯，實有違誠信。且租賃標的物實際使用者並非易豐行公 司，該址亦非易豐行公司設立所在) ，而是由被告另行開設未辦理公司登記之 商號「聚寶國際管理顧問」使用，足見本次租賃契約與易豐行公司無涉。原告 係將系爭不動產出租被告，至於被告設立公司或如何使用，均與原告無涉。（四）又被告辯稱未收到催告及終止租約之存證信函，惟該存證信函乃由被告之員工 何小姐簽名領收，是被告之辯，實不足採。末被告復辯稱原告答應被告延期所 積欠之租金，故原告不應終止契約云云，此部份原告否認之，被告就此有利於 己之事實者，應負舉證責任。
三、證據：提出建物所有權狀二紙、房屋稅籍證明書一紙、存證信函及回證一紙、房 屋及車位租賃契約一紙、華僑銀行存摺明細表一紙、房屋貸款證明書一紙、公 寓大廈管理維護股份有限公司掛號信件登記表一紙、公司基本資料表一紙、照 片二張為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請。二、陳述：
（一）被告於八十四年九月二十五日向原告承租桃園市○○路一０七一號七樓之五房 屋全部，每月租金二萬八千元，並交付擔保金五萬六千元，被告承租該屋乃經 營國際商情資訊之提供及分析顧問，五年來大多準時繳納租金，但因經濟持續 不景氣，自八十九年四月份以來，租金週轉困難，以致無法支付八十九年四、 五、六分之租金，但七月份以後之租金，被告均如期繳納，付款方式由原告先 打電話與被告約好在世貿帝國大廈樓下付款，八十九年十月六日，被告亦依約 將九、十月份之租金給付完畢，十一月初正質疑為何原告未來收取款項時，十 二月初，被告接獲法院通知才知原告已提起訴訟。（二）民法第四百四十條第一項規定：催告承租人之付租金之期限是否相當，應依一 般觀念為衡量之標準，不得僅據出租人個人之情事決定之；又民法第四百五十 條定有明文：未規定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習 慣，應依該習慣。不動產之租金以一個月為其支付之期限者，出租人應以一個 月為契約終止之期間，原告以五日內要求被告給付如前積欠之租金，催告期間 顯不相當。
（三）又民法第四百四十條規定：租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達二個月之租 額，不得依前項之規定終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲 付二個月時始得終止契約。又不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵
償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋 ，然被告僅積欠八十九年四、五、六月份之房屋，抵扣擔保金後，並無積欠二 個月以上之情事，原告自不得以此為理由片面終止契約。三、證據：提出房屋及車位租賃契約一紙為證。 理 由
一、本件原告起訴主張座落桃園市○○路一０七一號七樓之五房屋及同建物地下二樓 停車位為原告所有（以下簡稱為系爭不動產），被告於八十四年九月二十五日向 原告承租系爭不動產，約定租金每個月二萬八千元。詎被告無故拒繳八十九年四 、五、六個月又十三日之租金，合計九萬六千一百三十三元，為此，原告發存證 信函催告被告於五日內清償積欠之租金，否則即終止契約，惟被告收受該催告後 逾期仍不繳納租金，原告為此終止租賃契約，並請求被告將系爭不動產返還原告 並繳納積欠之九萬六千一百三十三元租金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 按年息百分之五計算之利息，暨自八十九年十一月十四日起至遷讓房屋之日止， 按日賠償二千八百元之違約金。
二、被告則以原告所發之存證信函，被告並未收受；且原告對於被告所積欠之租金， 催告被告五日內立即給付，此催告期間過短，顯不相當；被告僅積欠原告三個月 又十三天之租金，扣除被告交付原告之押租金後，尚未達二個月租額，依據民法 第四百四十條之規定，原告自無權片面終止租賃契約等語資為抗辯。三、本件原告起訴主張坐落桃園市○○路一０七一號七樓之五房屋及同建物地下二樓 停車位為其所有，現為被告使用中等事實，為被告所不爭執，並業據原告提出建 物所有權狀二紙為證，故堪信原告此部份主張為真實。四、又原告主張其於八十四年九月二十五日將前述系爭不動產出租被告等情，初為被 告所否認，並抗辯承租人為易豐行國際有限公司云云，惟嗣後被告於最後言詞辯 論期日已自認承租人為被告，此有被告所提之答辯狀及言詞辯論筆錄附卷可查， 並有原告所提之房屋及車位租賃契約一紙為證，故堪認系爭不動產之租賃契約當 事人乃為原告與被告二人。
五、再原告主張被告積欠伊八十九年四、五、六月及十一月份十三日之租金共計九萬 六千一百三十三元，原告為此發存證信函催告被告於五日內清償所積欠之租金， 逾期終止租約，未料，被告仍拒不清償，故兩造所存之租賃契約業已終止，被告 應返還租賃物云云，被告對於積欠原告如前所述之租金一節並不爭執，惟抗辯該 終止租賃契約並不合法等語。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益 ，而出租人不即表示反對之意思表示，視為不定期限繼續契約，此民法第四百五 十一條定有明文。本件兩造於八十四年九月二十五日所簽訂之房屋車位租賃契約 ，其租賃期間為一年，此有原告所提之租賃契約書一紙附卷可查，然嗣後被告在 租賃契約期限屆滿後仍為租賃物之使用收益，而原告金不僅未表示反對之意思表 示，反而仍按月收受租金，顯見雙方在定期租約屆滿後有成立不定期限租賃契約 之意思表示合致，從而，兩造間關於租賃之權利義務應適用不定期限租賃之規定 。又按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不 得收回房屋；租賃為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項 之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月
時，始得終止契約。此土地法第一百條第三項及民法第四百四十條第二項分別定 有明文。揆諸前揭規定，租賃物為房屋者，且其租金約定於每期開始時支付者， 承租人積欠租金額，扣除擔保金外，不僅須達二個月租額以上，且其遲延給付亦 須逾二個月，出租人始得催告並終止租賃契約。本件兩造所簽訂之租賃契約租金 每月二萬八千元，押租金為五萬六千元，被告雖積欠原告九萬六千一百三十三元 ，扣除押租金五萬六千元，尚積欠原告四萬零一百三十三元，未達二月以上之租 額，且其積欠六月及十一月份前十三日之租金，距離其八十九年十一月十三日催 告終止租約之日亦尚未達二個月，揆諸前揭說明，原告於八十九年十一月十三日 向被告催告並終止系爭不動產租賃契約，於法無據，自不生終止租約之效果，原 告占有系爭不動產仍有合法權限。從而，原告依民法第七百六十七條請求被告返 還系爭不動產，於法無據，應予駁回之。
五、再系爭不動產租賃契約租金約定於每月初給付，此為雙方所不爭執，而被告既積 欠八十九年四、五、六月份及十一月份十三日之租金九萬六千一百三十三元未給 付，原告請求被告給付前開金額及自起訴狀繕本送達翌日即九十年一月五日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法有據，應准許之。六、末兩造不動產租賃契約第九條約定：被告於租期屆滿或終止時，或被告違約經原 告通知中途終止契約，應於即日內將租賃標的物按照原狀騰空交還原告，如不即 時遷出交還租賃標的物時，被告應自終止契約之日起至騰空交還租賃標的物與原 告止，按日計算以日租金三倍金額為違約金賠償與原告，此有原告提出之房屋及 車位租賃契約一紙附卷可查，被告給付違約金之條件，在於其違約經原告終止契 約被告應將租賃物騰空交還原告而拒不交還時始成就，然原告終止系爭不動產租 賃契約並不合法，從而，被告自無義務給付違約金，故原告請求被告自八十九年 十一月十四日起至返還房屋之日止，按日賠償違約金二千八百元，並無理由，應 予駁回。
七、假執行宣告部分：原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核其勝訴部分並無不 合，爰酌定相當之金額准許之。至其敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予 駁回之。
八、據上論結：本件原告之訴一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第七十九條 、第三百九十條第二項之規定，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十六 日 臺灣桃園地方法院民事第二庭
~B法 官 田玉芬
中 華 民 國 九十 年 五 月 十六 日~B書記官 羅椀文
, 台灣公司情報網