臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第595號
原 告 都更旺建設股份有限公司
兼上法定代理人 胡睿鈞
共同訴訟代理人 蕭仁杰律師
李沛軒律師
被 告 陳博文
何東波
何振乾
何東鏘
何有斌
許月雲
陳家仁
何宗勳
何宗庭
何宗駿
何吳暖枝
何明修
何明書
共同訴訟代理人 景玉鳳律師
陳明彥律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，於中華民國103
年8月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告陳博文應給付原告都更旺建設股份有限公司新臺幣貳拾伍萬陸仟零壹元，及自中華民國一百零二年九月十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告何東波應給付原告胡睿鈞新臺幣肆拾捌萬肆仟捌佰陸拾肆元，及自中華民國一百零二年九月十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告何振乾應給付原告胡睿鈞新臺幣肆拾貳萬肆仟貳佰伍拾陸元，及自中華民國一百零二年九月十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告何吳暖枝、何明修、何明書應連帶給付原告胡睿鈞新臺幣捌拾肆萬捌仟伍佰壹拾叁元，及自中華民國一百零二年十二月二十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；並以因繼承自被繼承人何東煇所得之遺產範圍為限，負清償責任。被告何東鏘應給付原告胡睿鈞新臺幣捌拾肆萬捌仟伍佰壹拾叁元，及自中華民國一百零二年九月十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告何有斌應給付原告胡睿鈞新臺幣肆拾貳萬肆仟貳佰伍拾陸元
，及自中華民國一百零二年九月十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告許月雲應給付原告胡睿鈞新臺幣肆拾貳萬肆仟貳佰伍拾陸元，及自中華民國一百零二年九月十三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告陳家仁應給付原告胡睿鈞新臺幣肆拾捌萬肆仟捌佰陸拾肆元，及自中華民國一百零二年九月十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告何宗勳應給付原告胡睿鈞新臺幣壹拾貳萬壹仟貳佰壹拾陸元，及自中華民國一百零二年九月十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告何宗庭應給付原告胡睿鈞新臺幣陸萬零陸佰零捌元，及自中華民國一百零二年九月十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告何宗駿應給付原告胡睿鈞新臺幣陸萬零陸佰零捌元，及自中華民國一百零二年九月十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳博文負擔百分之三、被告何東波負擔百分之七、被告何振乾負擔百分之七、被告何東鏘負擔百分之十五、被告何有斌負擔百分之七、被告許月雲負擔百分之七、被告陳家仁負擔百分之七、被告何宗勳負擔百分之二、被告何宗庭負擔百分之一、被告何宗駿負擔百分之一、被告何吳暖枝、何明修、何明書等三人連帶負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決第一項關於原告都更旺建設股份有限公司勝訴部分，於原告都更旺建設股份有限公司以新臺幣壹拾萬元為被告陳博文預供擔保後，得為假執行；被告陳博文於假執行執行程序終結前，以新臺幣貳拾伍萬陸仟零壹元為原告都更旺建設股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項至第十一項關於原告胡睿鈞勝訴部分，於原告胡睿鈞分別以新臺幣壹拾陸萬元為被告何東波、以新臺幣壹拾肆萬元為被告何振乾、以新臺幣貳拾捌萬元為被告何吳暖枝、何明修、何明書等三人、以新臺幣貳拾捌萬元為被告何東鏘、以新臺幣壹拾肆萬元為被告何有斌、以新臺幣壹拾肆萬元為被告許月雲、以新臺幣壹拾陸萬元為被告陳家仁、以新臺幣肆萬為被告何宗勳、以新臺幣貳萬元為被告何宗庭、以新臺幣貳萬元為被告何宗駿預供擔保後，各得為假執行；於假執行執行程序終結前，被告何東波以新臺幣肆拾捌萬肆仟捌佰陸拾肆元、被告何振乾以肆拾貳萬肆仟貳佰伍拾陸元、被告何吳暖枝、何明修、何明書等三人以捌拾肆萬捌仟伍佰壹拾叁元、被告何東鏘以捌拾肆萬捌仟伍佰壹拾
叁元、被告何有斌以肆拾貳萬肆仟貳佰伍拾陸元、被告許月雲以肆拾貳萬肆仟貳佰伍拾陸元為、被告陳家仁以肆拾捌萬肆仟捌佰陸拾肆元、被告何宗勳以壹拾貳萬壹仟貳佰壹拾陸元、被告何宗庭以陸萬零陸佰零捌元、被告何宗駿以陸萬零陸佰零捌元，各為原告預供上開擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但有請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終 結之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、 第7款分別定有明文。本件原告起訴時原另列一人何東煇為 共同被告，惟因何東煇已於102年7月25日死亡，故追加其繼 承人何吳暖枝、何明修及何明書為共同被告，核其所為訴之 變更、追加，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。貳、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：
㈠被告陳博文應給付原告都更旺建設股份有限公司新臺幣（下 同）25萬6,001元及自起訴狀繕本送達被告陳博文之翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡被告何東波應給付原告胡睿鈞96萬9,728元及自起訴狀繕本 送達被告何東波之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
㈢被告何振乾應給付原告胡睿鈞84萬8,512元及自起訴狀繕本 送達被告何振乾之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
㈣被告何吳暖枝、何明修及何明書應連帶給付原告胡睿鈞169 萬7,026元及自追加聲明狀繕本送達被告何吳暖枝、何明修 及何明書之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。
㈤被告何東鏘應給付原告胡睿鈞169萬7,026元及自起訴狀繕本 送達被告何東鏘之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
㈥被告何有斌應給付原告胡睿鈞84萬8,512元及自起訴狀繕本 送達被告何有斌之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
㈦被告許月雲應給付原告胡睿鈞84萬8,512元及自起訴狀繕本 送達被告許月雲之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
㈧被告陳家仁應給付原告胡睿鈞96萬9,728元及自起訴狀繕本
送達被告陳家仁之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
㈨被告何宗勳應給付原告胡睿鈞24萬2,432元及自起訴狀繕本 送達被告何宗勳之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
㈩被告何宗庭應給付原告胡睿鈞12萬1,216元及自起訴狀繕本 送達被告何宗庭之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
被告何宗駿應給付原告胡睿鈞12萬1,216元及自起訴狀繕本 送達被告何宗駿之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）被告何東波等12人返還買賣價金部分： 1、原告得依據民法第179條請求被告何東波等賣方12人返還 買賣價金：
本件被告何東波等賣方12人明知系爭土地係屬法定空地， 不能與建物分離而單獨為所有權之移轉登記等事實，屬交 易上之重要事項，竟共同隱瞞上開事實，並於買賣契約中 誇大保證系爭土地非為建築基地所留設之法定空地，致使 原告不疑有他，誤認系爭土地得單獨辦理所有權之移轉登 記予原告都更旺公司之法定代理人即原告胡睿鈞，於民國 102年2月4日與系爭土地之全體共有人簽訂土地買賣契約 並給付被告買賣價金與仲介服務費共8,619,909元。即便 雙方簽訂之土地買賣契約條款已明確約定系爭土地若屬法 定空地被告等應全額退還買賣價金，然被告等完全無視此 承諾，未依約返還買賣價金。更有甚者，原告發覺系爭土 地屬法定空地後，於102年5月9日主動善意發函被告等請 求返還買賣價金，然被告等收受律師函後，竟無一人主動 與原告聯絡接洽，均避不回應，更證被告等人主觀上欲隱 瞞交易上重要事實而詐取原告買賣價金。因此何東波等賣 方12人於出賣系爭土地之前即知悉系爭土地為法定空地， 且刻意隱瞞系爭土地為法定空地以詐欺其買受之事實，因 此原告依據民法第92條撤銷受詐欺之意思表示後，何東波 等賣方12人應依民法第179條返還原告買賣價金。 2、原告得依據兩造土地買賣契約特約事項條款第1款及第2款 、民法第359條解除買賣契約，解除後並得依民法第259條 第1款及第2款，請求被告何東波等賣方12人返還買賣價金 及利息：
(1)按兩造買賣契約特約事項條款第1款『1.甲方購買本土地
唯一用途為申請容積移轉送出基地，如無法容積移轉時， 由乙方負責排除清理或由甲方主張解除本件買賣契約，乙 方所收受之土地價款，應於甲方通知本契約解除後七日內 無息退還，甲方則將已過戶之土地返還乙方名下。』及第 2款『2.乙方保證本件買賣標地係屬新北市板橋區都市計 劃內，使用分區為公共設施保留地之綠地，且非為建築基 地所留設之法定空地。如係屬法定空地，雙方同意解除本 件買賣契約，乙方所收受之土地價款，應於甲方通知本契 約解除後七日內無息退還，甲方則將已過戶之土地返還乙 方名下。』，因此若系爭土地有無法容積移轉或或屬法定 空地情形之一者，原告自得依據上開契約條款解除兩造買 賣契約。
(2)而本件除原證二新北市政府工務局102年5月2日之函文記 載『有關上述函原說明三應更正為「板橋區海山段163、1 66、167、169、170地號土地，經查64板使字第1022號使 用執照（63板建字第1113號建照執照），與卷內原核准配 置圖核對結果，屬該照申請基地範圍(建築物坐落範圍、 法定空地)，亦為同段1143、1144、1157、1159、1162建 號建築物之建築基地。…」』(詳原證二)外，鈞院函詢新 北市○○○○○000○0○00○○○○○○○○○○○○○ ○○區○○段000地號土地，經查64板使字第1022號使用 執照（63板建字第1113號建照執照），與卷內原核准配置 圖核對結果，屬該照申請基地範圍。…』，綜觀上述函文 內容，可知系爭土地確為法定空地要無疑義。因此依據兩 造買賣契約特約事項條款第2款，原告自得依據上開契約 條款解除買賣契約，請求被告等返還買賣價金。 (3)另本件系爭土地既屬法定空地，依建築法第11條第3項『 應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重 複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中 央主管建築機關定之。』，無法作為容積移轉之標的，在 交付前既屬於其他使用執照之法定空地，依建築法第11條 第3項規定，即不得再為容積移轉之標的（原證十四，臺 灣新北地方法院101年度訴字2810號民事判決），因此依 據兩造買賣契約特約事項條款第1款，原告亦得依據上開 契約條款解除買賣契約，請求被告等返還買賣價金。 (4)另按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條 之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民 法第354條定有明文；所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺 點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物
應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵， 且不以物質上應具備者為限，若出賣特定物其所含數量短 少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最 高法院73年度台上字第1173號判例意旨參照）。再者，另 按標的物之危險雖尚未移轉於買受人，惟如出賣人明確表 示拒絕除去或依時間及費用上等因素，顯可預期出賣人無 法於清償期前除去者，買受人亦得於危險負擔移轉前，行 使其依民法第三百五十九條及三百六十條所定之瑕疵擔保 權利(參閱詹森林著危險負擔移轉前，出賣人物之瑕疵擔 保責任及買受人拒絕受領標的物之權利，載於台大法學論 叢第二十一卷第一期)。』（臺灣臺南地方法院85年訴字 第1297號民事判決）。依據上開見解，本件系爭土地均係 法定空地，顯可預期出賣人被告等12人無法於清償期前除 去，買受人原告亦得於危險負擔移轉前，行使其依民法第 三百五十九條及三百六十條所定之瑕疵擔保權利，並此述 明。
(5)本件被告何東波等賣方12人賣予原告之系爭土地，在交付 前既屬於之法定空地，依建築法第11條第3項『應留設之 法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用； 其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建 築機關定之。』，無法作為容積移轉之標的，在交付前既 屬於其他使用執照之法定空地，依建築法第11條第3項規 定，即不得再為容積移轉之標的，則不惟其通常效用有所 減少，抑且減低經濟上之價值，當有前開所指之瑕疵，從 而原告以此項瑕疵為原因，對被告發函解除買賣契約非顯 失公平，故其請求返還價金及附加之利息，自為民法第35 9條、第259條第1款及第2款所許。
（二）被告何東波等12人給付違約金部分：
依據系爭土地買賣契約條款「十二、若乙方違反本契約各 條款或中途不賣時，甲方得解除契約，此時乙方應將所有 已收款項原數返還甲方外，並加一倍之金額賠償買方以為 違約金」。本件係因可歸責於被告等賣方10名（即乙方） 違反本契約特約事項條款造成之解除契約事由，因此原告 依據上開條款，得請求被告等賣方10名加一倍之金額賠償 原告以為違約金【計算方式詳起訴狀附表之金額加一倍】 。
（三）被告陳博文返還仲介報酬部分：
1、系爭土地買賣契約既以合法解除，原告自得依據服務費備 忘錄之特約事項及民法第567條請求被告陳博文返還服務 費256,001元：
(1)依據原告與被告陳博文簽訂之服務費備忘錄特約事項「如 上述土地買賣契約解除時，服務費收款人同意於買賣契約 解除七日內無息無條件退還付款人」(詳原證八)。 (2)再者，依據民法第567條之立法理由『居間之報酬，俟居 間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當 事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人 不得請求報酬。』本件土地買賣契約已如前述，業經原告 合法通知表示解除而歸於無效，因此依據上開民法第567 條之立法理由，應解釋被告喪失報酬請求權。
(3)要此，系爭169地號之土地買賣契約既因屬法定空地而已 合法解除，依據上開條款及民法第567條，被告陳博文應 退還所受領之服務費256,001元給原告。 2、原告亦得依據民法第184條第1項後段請求被告陳博文返還 服務費256,001元：
已如前述，本件被告陳博文於仲介本件土地買賣時，明知 系爭土地屬法定空地，竟刻意隱瞞此等交易上重要事項， 致使原告陷於錯誤簽訂買賣契約並給付買賣價金及服務費 而受有損害。被告陳博文係以故意以背於善良風俗之方法 加損害於原告之情事，應負損害賠償責任。因此被告陳博 文應返還原告所給付之仲介服務費256,001元。（四）本件原先起訴狀所列被告之一何東煇已於102年7月25日即 本件102年8月13日起訴前死亡。因此原告聲明追加何東煇 之法定繼承人何吳暖枝、何明修及何明書為被告。而此項 追加對於被告何吳暖枝、何明修及何明書之防禦權及訴訟 之終結並無重大之不利益，原來已經進行過之訴訟資料與 證據資料，仍有繼續使用之可能性及價值，屬於基於同一 事實之聲明擴張。再者，本件鈞院尚未定期審理，被告仍 有委任訴訟代理人參與訴訟提出答辯及聲請調查證據之充 足機會，被告之防禦權在訴訟之過程並無受到任何不利益 。因此原告之追加符合民事訴訟法第255條第1項第2、7款（五）證據：提出價金分配表、土地所有權狀、新北市政府工務 局102年5月2日北工建字第0000000000號函、土地買賣契 約書、支票、新北市板橋地政事務所土地登記案件補正通 知書、服務費備忘錄、聖恩國際法律事務所律師102年5月 9日函、土地登記謄本、桃園二支郵局102年8月28日第424 號存證信函等影本為證據。
二、被告何東波、何振乾、何東鏘、何有斌、許月雲、陳家仁、 何宗勳、何宗庭、何宗駿、何吳暖枝、何明修、何明書方面 ：
聲明：請求駁回原告之訴；並陳明如受不利之判決，願供擔
保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）被告等並未向原告等施行詐術，原告依民法第92條撤銷意 思表示並依同法第179條請求返還買賣價金並無理由： 1、原告稱被告等刻意隱瞞新北市○○區○○段000地號土地 （下稱系爭土地）為法定空地使原告與之簽訂買賣契約並 交付價金等語，與事實不符。按新北市工務局102年5月2 日北工建字第0000000000號函（即起訴狀原證二）雖載， 包括系爭土地在內之五筆地號土地為63年板建字第1113號 建造執照申請基地範圍。惟系爭土地依新北市使用分區管 理載示為綠地，屬公共設施用地。
2、本件原告又就同一事實向臺灣新北地方法院檢察署提出刑 事詐欺告訴，經檢察署調查結果，咸認上開函文僅敘及系 爭土地為公共設施用地，並未言及是否為依建築法第11條 留設之法定空地，因而為不起訴之處分（參被證一）。是 原告所稱被告等人刻意隱瞞系爭土地為法定空地等語，顯 有誤會。原告依民法第92條撤銷意思表示即不合法，自不 得依民法第179條請求返還價金。
（二）系爭買賣標的未有原告所稱之瑕疵，原告依民法第359條 第259條及系爭契約特約事項解除契約請求返還買賣價金 ，俱無理由：
1、按系爭買賣契約特約事項雖載有「乙方保證本件買賣標地 係屬係屬新北市板橋區都市計畫內，使用分區為公共設施 保留地之綠地，且非為建築基地所留設之法定空地。如係 屬法定空地，雙方同意解除本件買賣契約…」。然原告所 執上開函文並非就系爭土地是否為建築法第11條應留設之 法定空地，業如前段所述，原告復未能就此舉證，其解除 契約自不合法。
2、況依被證二新北市政府城鄉發展局102年5月16日北城開字 第0000000000號函：「二、查旨揭地號土地係屬板橋都市 計畫範圍內之綠地……（中略）倘經查明未曾辦理『徵收 』或『協議價購』，且非屬內政部87年6月30日台內營字 第0000000號函說明三之3種除外情形，依都市計畫法第48 條規定及上開內政部函釋，其土地所有權私有部分應屬公 共設施保留地。三、依都市計畫容積移轉實施辦法第6條 規定，送出基地以下列各款土地為限：（三）私有都市計 畫公共設施保留地。六、旨揭土地倘依上開規定屬私有公 共設施保留地，則符合都市計畫容積移轉實施辦法第6條 第1項第3款之規定。」。經鈞院函詢新北市工務局，其以 103年5月12日北工建字第0000000000號函覆亦僅稱為64板
使字第1022號使用執照申請基地範圍，惟亦載明如作為容 積移轉標的，送出基地以都市計畫容積移轉實施辦法第6 條所列各款為限。又經新北市城鄉發展局103年5月23日北 城開字第0000000000號函亦覆以「旨揭地號土地最初係屬 60年1月25日公告實施之之「板橋擴大都市計畫（埔墘及 四汴頭地區）案內之『綠地用地』，該筆土地迄今尚未變 更仍維持『綠地用地』」，新北市板橋區公所103年5月27 日新北板工字第0000000000號函就系爭土地又覆以「以本 所現存檔案資料及地籍登記顯示為私人所有，未曾辦理價 購」，系爭土地全然符合都市計畫容積移轉實施辦法第6 條第3款規定，即私有都市計畫公共設施保留地而未經徵 收價購，適於容積率移轉之標的，未有原告所稱之瑕疵。 況系爭土地亦先有共有人將其應有部分買賣移轉之事實存 在（參被證三），是原告依民法及系爭契約特約條款解除 契約請求返還買賣價金俱無理由。
（三）原告並無解除系爭契約之合法事由，自不得請求系爭契約 第12條之違約金：
按原告並無解除系爭契約之合法事由，則其依系爭契約第 12條解除契約並請求一倍買賣價金之違約金自無理由。退 萬步言，縱原告係依特約事項第2條解除契約（假設語氣 ），然該條款所發生效果為「雙方同意解除買賣契約，乙 方所收受之土地價款，應於甲方通知本契約解除後七日內 無息退還，甲方則將以過戶之土地返還乙方名下」，並無 違約金之約定，則系爭契約第12條違約金之規定衡與特約 事項抵觸。觀諸兩造所訂立之土地買賣契約第12條，其內 容顯為原告單方為與不特定交易相對人訂定同類契約之用 而事先擬定之契約條款，惟兩造既已另就「買賣土地如屬 法定空地」之情形另為約定，顯見締約當時雙方當事人已 就此一情形之有相異其他違約情形之不同處理方式及效果 之合意，依「特別優先於一般」、「具體優先於概括」解 釋法理，原告即不得請求系爭契約第12條之違約金。（四）就卷內證據表示意見如下：
1、就附表及原證一至原證八文書之形式及實質內容之真正， 被告不爭執。
2、原證九律師函係依原告陳述所做，被告不爭執其形式真正 ，但否認其實質內容之真正。
3、原證十二寄件執據，印刷部分被告固不爭執其形式及實質 內容真正，至手寫姓名部分似為原告所加註，然不能以此 證明被告等有收受原證九之律師函。
4、原證十三，被告不爭執其形式其實質內容之真正。
5、原證十四判決，被告亦不爭執其形式其實質內容之真正。 惟該判決僅就個案事實發生拘束力，本件與其並非同一事 件，該判決之見解不當然拘束本件事實。
6、新北市工務局103年5月12日北工建字第0000000000號函、 新北市城鄉發展局103年5月23日北城開字第0000000000號 函、新北市板橋區公所103年5月27日新北板工字第000000 0000號函，被告等亦不爭執形式及實質內容之真正。（五）證據：提出臺灣新北地方法院檢察署102年度偵字第16350 號檢察官不起訴處分書、新北市政府城鄉發展局102年5月 16日北城開字第0000000000號函等影本為證據。三、被告陳博文方面：
聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利 之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約 因其報告或媒介而成立請求報酬，此觀之民法第565條、 第568條之規定甚明。又民法第529條規定，關於勞務給付 之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委 任之規定，居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂 約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言（ 民法第565條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其 與委任契約不同者為：(1)居間之內容限於他人間行為之 媒介，且以有償為原則。(2)居間人報酬之請求，以契約 因其報告或媒介而成立者為限。(3)所支出之費用非經約 定，不得請求償還（民法第568條參照），從而居間契約 之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。依民法第56 8條，居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請 求報酬。又依最高法院49年台上字第1646號判例：「居間 人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因 故解除，於其所得報酬並無影響，」被告所應得之仲介報 酬，不因契約解除而影響。
（二）被告與原告所簽服務費備忘錄特約事項雖載有系爭買賣契 約解除時同意退還服務費等特約事項。惟原告解除系爭買 賣契約並無理由。依台灣新北地方法院檢察署調查，就新 北市○○區○○段000地號是否為建築法第11條規定之法 定空地，有關單位並未加以認定，認被告並未有詐欺犯行 而為不起訴處分。而169地號確符合都市計畫容積移轉實 施辦法第6條第1項第3款之規定，為可供申請容積移轉之 公共設施保留地，亦有其他共有人將其應有部分單獨買賣
移轉登記。故原告不得主張解除買賣契約。
參、得心證之理由：
一、原告起訴主張坐落被告何東波、何振乾、何東煇（已歿）、 何東鏘、何有斌、許月雲、陳家仁、何宗勳、何宗庭、何宗 駿等10人為坐落新北市○○區○○段000地號土地之共有人 ，於102年2月初，委由被告陳博文與原告都更旺建設股份有 限公司（以下簡稱都更旺公司）接洽系爭土地買賣事宜，將 系爭土地出賣與原告都更旺公司之法定代理人即原告胡睿鈞 ，原告胡睿鈞於102年2月4日與系爭土地之全體共有人簽訂 土地買賣契約，並當場由原告胡睿鈞簽發面額分別為484,86 4元、424,256元、848,513元、848,513元、424,256元、424 ,256元、484,864元、121,216元、60,608元、60,608元之支 票分別交付被告何東波、何振乾、何東煇、何東鏘、何有斌 、許月雲、陳家仁、何宗勳、何宗庭、何宗駿等11人作為系 爭土地買賣價金之給付，並由原告都更旺公司之法定代理人 即原告胡睿鈞簽發面額256,001元之支票交付被告陳博文， 作為仲介系爭土地買賣之酬勞，上開支票經被告等人提示兌 現等情，為被告所不爭執，並有土地所有權狀、土地買賣契 約書、支票等影本在卷可參（見本院卷第13至48頁），則原 告此部分主張自堪信為真實。
二、原告又主張其於102年3月28日向新北市板橋地政事務所申請 辦理系爭土地所有權移轉登記時，經新北市板橋地政事務所 於102年5月13日通知原告胡睿鈞系爭土地係屬法定空地，不 能與建物分離而單獨辦理所有權移轉登記一節，並提出新北 市板橋地政事務所土地登記案件補正通知書影本為證據；然 被告則抗辯系爭土地並非法定空地，仍得辦理移轉等語。經 查：
（一）依據原告所提出之新北市板橋地政事務所102年05月13日 板登補字000584號土地登記案件補正通知書影本（見本院 卷第49頁）所載之應補正事項為：「1.登記名義人……。 2.新北市政府工務局102年4月16日北工建字第0000000000 號函、102年5月2日北工建字第0000000000號函記載○○ 區○○段000地號土地於60年間屬板橋擴大都市計畫案（ 埔墘及四汴頭地區）之綠地，屬公共設施用地。而該地號 與163、166、167、170地號土地，經查64板使字第1022號 使用執照（63板建字第1113號建造執照）為同段1143、11 44、1157、1159、1162建號建物之建築基地，是本案義務 人何振乾所有同段163、169地號土地及1144建號建物、何 東鏘所有同段167、169、170地號土地及1159、1162建號 建物、何有斌所有同段163、169、170地號土地及1143建
號建物、何宗勳、何宗庭、何宗駿所有同段166、169、17 0地號土地及1157建號建物應併同移轉。（新北市政府工 務局102年4月16日北工建字0000000000號函、102年5月2 日北工建字第0000000000號函、民法第799條第5項、公寓 大廈管理條例第4條第2項）。」。
（二）新北市政府工務局103年5月12日北工建字第0000000000號 函復本院稱（見本院卷第202至205頁）：「……。二、○ ○區○○段000地號土地，經查64板使字第1022號使用執 照（63板建字第1113號建造執照），與卷內原核准配置圖 核對結果，屬該照申請基地範圍。三、有關得否作為容積 率移轉標的，依都市計畫容積移轉實施辦法第六條：送出 基地以下列各款土地為限：一、都市計畫表明應予保存或 經直轄市、縣（市）主管機關認定有保存價值之建築所定 著之土地。二、為改善都市環境或景觀，提供作為公共開 放空間使用之可建築土地。三、私有都市計畫公共設施保 留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃 或其他方式整體開發取得者。前項第一款之認定基準及程 序，由當地直轄市、縣（市）主管機關定之。第一項第二 款之土地，其坵形應完整，面積不得小於五百平方公尺。 但因法令變更致不能建築使用者，或經直轄市、縣（市） 政府勘定無法合併建築之小建築基地，不在此限。四、本 局查詢法定空地之結果，係依當時核發之執照內容予以回 復，期間該地段地號如經都市計畫通盤檢討或變更時，仍 應以現行都市計畫為主，如對都市計畫有疑義請逕洽新北 市政府城鄉發展局。」。
（三）新北市政府城鄉發展局103年5月23日北城開字第00000000 00號函（見本院卷第212至214頁）：「二、經查旨揭地號 土地最初係屬60年1月25日公告實施之『板橋擴大都市計 畫（埔墘及四汴頭地區）』案內之『綠地用地』，該筆土 地迄今尚無變更仍維持『綠地用地』，依都市計畫容積移 轉實施辦法第6條（略以）：『送出基地以下列各款土地 為限：……三、私有都市計畫公共設施保留地。但不包括 都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體 開發取得者。……」。三、按內政部87年6月30日台內營 字第0000000號函（略以）：「……二、查都市計畫法所 稱之『公共設施保留地』，……留待將來各公用事業機構 、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。已取得 或非留供各事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所 取得者，仍非屬公共設施保留地。三、左列經都市計畫主 管機關列冊或都市計畫書規定有案之上地，……應非屬都
市計畫法所稱之『公共設施保留地』。……四、經各公用 事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所開闢使用， 但尚未依法取得之公共設施用地，依前述都市計畫法之立 法意旨，仍屬公共設施保留地。……」；次按內政部93年 5月17日台內營字第00000000000號函（略以）：「……經 政府機關協議價購之上地，……依前開87年6月30日函釋 ，已非保留供政府或公用事業機構取得開闢，並已不具保 留性質，尚難認定為公共設施保留地。」；另按內政部10 2年6月17日內授營都字第0000000000號函檢送102年6月5 日召開研商「監察院調查有關政府協議價購之都市計畫公 共設施用地，僅具有買賣之法律關係，尚未給付價金者， 涉及公共設施保留地認定疑義事宜」第2次會議紀錄之結 論（略以）：「……有關需用土地人雖遲未給付價金，如 其買賣法律關係仍存在，政府有合法土地使用權之公共設 施用地，已非保留供政府或公用事業機構取得開闢，並已 不具保留性質，尚難認定為公共設施保留地。為利執行， 有關買賣關係仍存在，政府有合法土地使用權之認定，應 同時具備下列二要件：1.成立合法之買賣契約或達成經政 府協議價購之證明文件。2.出賣人本於買賣之法律關係交 付土地與受買人。」。四、承上，本案土地倘經查明未曾
, 台灣公司情報網