臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第1098號
原 告 黃忠義
訴訟代理人 陳昱瑄律師
複代理人 陳忠儀律師
被 告 城中新境公寓大廈管理委員會
法定代理人 陳泳翰
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國103年8月12日
言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：
（一）按依公寓大廈管理條例第三條第九款規定，管理委員會係 由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 ，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈 管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團 體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第四十 條第三項及公寓大廈管理條例第三十八條第一項規定既均 明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以 其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有 訴訟實施權。解釋上，管理委員會基於規約約定或區分所 有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區 分所有權人負賠償責任時，其本身雖非行為責任之權利義 務歸屬主體，然為執行其組織之任務，其得以其名義為區 分所有權人全體處理相關事務，包括權利義務之協商、和 解或承認等，始符法意（最高法院98年度台上字第2248號 判決參照）。準此，本件原告起訴主張城中新境社區之全 體區分所有權人無法律上原因占用原告所有之土地，受有 相當於租金之不當得利，使原告受有損害，被告城中新境 社區管理委員會係城中新境社區內之區分所有權人所成立 之管理委員會，具有一定名稱及組織，設有主任委員對外 代表該管理委員會，且該管理委員會設立之目的係在於執 行公寓大廈管理條例第3條第9款所規定之事務，並因住戶 繳納管理費之收入而有獨立財產，依前揭判決意旨，自具 有民事訴訟法上之當事人之資格，得以其名義起訴或被訴 ，故原告以城中新境社區管理委員會為被告請求返還不當 得利，應予准許。
（二）原告為彰化市西門口段348-34、348-35、349-22、349-98 、349-99地號等五筆土地（下稱系爭土地）之共有人，該
等土地則座落於被告城中新境社區之範圍內，作為道路、 花圃、步道、涼亭及停車場等公共設施供住戶使用，為被 告社區占用、維護，被告城中新境社區之大門設置有警衛 室，並有警衛24小時監控管制人車出入，對非住戶者需登 記、換證方可進入，非任何人可自由進出使用，另進出該 社區均需經大門出入，四周均築有圍牆，被告社區為一封 閉式社區，系爭五筆土地均係供被告社區內之特定住戶使 用，此有地籍圖及現況照片可稽。
（三）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。」暨「因故意或過失，不法侵害他人之權利者， 負損害賠償責任。」分別為民法第179條前段及同法第184 條第1項前段所明文。今被告未經土地所有權人之同意， 亦無任何法律上之正當權源，即擅自占用系爭土地，嚴重 損及所有權人之權益。又無權占有他人土地，可能獲得相 當於租金之利益，被告占有使用系爭土地範圍，既無正當 權源，即屬無法律上原因，而受有相當於租金之利益，致 原告受損害，原告請求其給付相當於租金之不當得利。復 按土地法第97條第1項規定「城市地方土地之租金，以不 超過土地申報總價百分之十為限」，第105條規定「第九 十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建 築房屋均準用之」，為租用城市地方土地為基地建築房屋 之租金限制規定。系爭土地位居彰化市內，四周為被告管 理維護之社區，鄰近國道1號彰化交流道、精誠中學，交 通便利且鄰近學區、生活機能良好，原告爰類推適用土地 法第105條準用同法第97條之規定，請求返還相當於租金 之利益，以土地申報總價額年息10％為限計算。系爭土地 之申報地價如附表1所示，則原告依上開標準，計算被告 於97年11月1日起至102年10月31日止5年間相當於租金之 不當得利如附表1所示，共1,254,014元。從而，原告依不 當得利之法律關係，請求被告給付1,254,014元，及自起 訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲 延利息。
（四）被告辯稱其僅為社區之管理委員會，並無使用或占用系爭 五筆土地，並無不當得利或侵權行為之情事云云，然如前 述（一）所述，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若 干人為管理委員所設立之組織，於完成社團法人登記前， 僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事 訴訟法第四十條第三項及公寓大廈管理條例第三十八條第 一項均承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得 以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享
有訴訟實施權；且管理委員會本身縱非侵權行為責任之權 利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依 上開同條例第三十八條第一項規定及訴訟擔當法理，選擇 非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅 速而簡易確定私權並實現私權。準此，本件被告雖非權利 義務之歸屬主體，原告仍得對之起訴請求。又原告主張本 件被告無權占有之部分，社區外圍設有圍牆，入口處設有 警衛室之事實，業具原告提出現場照片可稽，系爭土地均 在被告管理維護之社區範圍內，而公寓大廈之管理維護工 作，為被告之法定權責，且系爭土地上並無明顯表徵足認 係住戶以外之人所占有使用，被告自有占有使用之事實。（五）被告主張原告為本社區之土地提供者，提供土地使用權予 建設公司使用，申請建造，被告固提出原告出具予新境開 發股份有限公司之土地使用權同意書乙份，然自該等使用 權同意書之內容，僅可知原告係同意新境開發股份有限公 司針對西門口段349、348-1、348-8等三筆土地申請建築 執照，並無所謂同意無償提供土地之情形，且原告當初出 具該等同意書，係為將系爭土地出售以獲利，自非以無償 之方式提供，被告所述並非事實。被告另提出之「土地作 為私設道路同意書」，並非原告所出具，況該等土地做為 道路使用同意書，僅記載新境開發股份有限公司不會將道 路圍堵或阻礙通行，未曾提及是否為無償提供，更無原告 無償自願提供應有部分供被告社區使用之事實。（六）被告提出土地使用同意書、土地作為私設道路同意書等文 件，用以主張其使用原告所有之土地作為公共設施，有法 律上之原因，惟查：
（1） 該等土地使用同意書，係原告同意新境開發股份有限公司 以原告所有之土地申請建造執照使用，則該等同意之範圍 僅及於同意以系爭土地申請建造執照，而非同意被告無償 使用該等土地作為公共設施之用。況該等土地使用同意書 之契約當事人為原告與訴外人新境開發股份有限公司，被 告不得執該等同意書主張原告同意被告佔有原告所有之土 地作為公共設施使用，是被告使用該等公共設施，自無法 律上之原因。
（2）被告提出原告94年間申請無償使用證明遭彰化市公所駁回 之公文，主張原告所保有之應有部分係自願提供被告使用 云云，惟自該等公文之內容觀之，市公所拒絕提供證明之 原因係因該等土地係社區建築作為法定空地使用，因此無 法提供證明，該等公文亦無法證明原告同意無償提供該等 土地作為被告之公共設施。而原告當初提出該等發給證明
之申請，係因原告之土地遭被告作為公共設施使用，確實 未曾收受任何對價，然卻需繳納地價稅，而無償供公眾通 行之土地，依法得申請證明免徵土地之地價稅，因此原告 方才向彰化市公所提出申請，而經市公所查核後，該等土 地係作為被告之法定空地使用，既為被告作為法定空地使 用，被告自有佔用之事實，被告一再主張其佔用該等土地 之法律上原因，係原告同意無償供被告使用，然至今仍無 法提出任何證據以實其說，其抗辯自屬無理由。（七）被告主張原告原先於被告社區保留數戶，亦共同使用公共 設施，不得因未使用公共設施而主張現住戶不當得利云云 ，然原告並非於被告社區保留數戶，而係因原告當時提供 土地，因此未售出之房屋第一次登記均登記於起造人名下 ，該等房屋並非原告留於自住，僅係尚未售出而先記載為 起造人所有，此觀土地登記、建物登記謄本及異動索引即 可知悉。退萬步言之，雖原告確實提供土地供新境開發股 份有限公司建築房屋，然被告買受房屋之範圍既不包含系 爭土地，則被告自屬無法律上之原因而佔有使用原告所有 之土地，被告雖一再辯稱係原告同意無償提供該等土地予 被告作為公共設施使用，然迄今尚未見被告就此提出任何 證據以實其說，被告所述並非事實。
（八）原告提起本件訴訟，乃係因被告買受系爭房地之範圍確實 並未包含系爭應有部分，而被告社區使用原告所有之土地 作為公共設施，未曾與原告簽訂任何契約，亦未曾獲得原 告同意無償使用，而該等土地位於被告社區之範圍內，遭 被告社區作為道路、停車場、涼亭、健身房、韻律教室、 會議室等公共設施使用，原告之所有權自然受有侵害，原 告卻每年仍須為被告社區繳納地價稅，而原告所請不過係 基於使用者付費之觀念，請求被告社區給付相當於租金之 不當得利，不過僅填補原告繳納地價稅之損失，是原告所 請於法尚無不合，並提出系爭土地土地登記謄本、建物登 記謄本及異動索引影本為證。
（九）聲明：求為判決：被告應給付原告新台幣1,254,014元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息；併陳明願供擔保請求准予假執行宣告。
二、被告則求為判決駁回原告之訴及其假執行之宣告，並略以：（一）被告僅為管理委員會，係依公寓大廈管理條例第三十六條 規定執行區分所有權人之決議，系爭五筆土地既係共有土 地，其實際使用者為土地共有人即該社區內特定住戶，因 該社區住戶為系爭五筆土地共有人之一，系爭五筆土地並 未供被告使用，被告並未占用系爭五筆土地，自無不當得
利或侵權行為之情事。
（二）該社區住戶為系爭五筆土地共有人之一，依據民法第818 條規定自可對系爭五筆土地為使用、收益，應無不當得利 可言。
（三）系爭五筆土地係為城中新境公寓大廈之區分所有建物而存 在，則城中新境公寓大廈社區住戶或被告自得使用系爭五 筆土地。原告曾就系爭349-98地號土地提起分割共有物訴 訟，經本院101年度訴字第641號判決認為：１、系爭349-98地號土地為新境開發股份有限公司起造大樓式區 分所有建物之基地，83年間建築完成後，於其上建物建號之 登記為36棟，除被告等人購買之各戶專有部分外，餘為共用 部分，有地下層停車場、一、二樓辦公室等，現況則大樓旁 土地亦闢有花圃等情，有土地、建物登記謄本、地籍圖謄本 及原告所攝製附說明之相片等在卷可稽。
２、原告主張系爭土地應准予分割，到庭之被告白杏麗辯稱：現 況系爭土地上除被告等人所有之七層樓區分所有建物外，建 物西側及南側為花圃及涼亭，一、二樓為公共設施，北側中 庭為停車場，顯見系爭土地供為被告所有之區分所有建物使 用為基地，區分所有之建物周遭之花圃、涼亭及停車場，亦 係供該區分所有建物之住戶及周遭其他獨棟式住戶等公眾之 使用，自屬因使用目的而不能分割；被告張麗卿稱：原告既 然是系爭土地建案之股東，系爭土地屬於建案之土地，當時 就是無償提供給社區住戶使用，原告再起訴請求被告等住戶 分割系爭土地及支付找補金額並不合理等語。意指依現況， 系爭土地屬公寓大廈之基地，依其使用目的自不能准予分割 ，且原告於建此大樓時為地主，系爭土地其尚保有之應有部 分顯屬自願供予此大樓住戶使用，亦不能再請求如附表方式 分割補償等語。認系爭土地本為建蓋大樓之整筆土地，於建 築大樓完成後，系爭土地於其目的及使用上，既為大樓之區 分所有建物存在，解釋上即屬依循建築法令並基於物之使用 目的不能分割之土地至明，且衡諸被告方面既查無必應買受 原告如附表系爭土地應有部分之義務。
準此，系爭土地為於其目的與使用上係為區分所有建物而存 在，社區住戶與被告自得予以使用，自無不當得利或侵權行 為之情事。
三、得心證之理由：
（一）原告主張事實雖據其提出彰化市西門口段348-34、348-35 、349-22、349-98、349-99地號土地登記謄本5份、地籍 圖影本及現況照片各乙份、不當得利暨損害賠償金計算表 為憑。然被告否認有不當得利之情事，並以前揭情詞置辯
請求判決駁回原告之訴。本件兩造之主要爭點在於被告有 無不當得利之情事？
（二）經查，原告為彰化市西門口段348-34、348-35、349-22、 349-98、349-99地號等五筆土地（下稱系爭土地）之共有 人之一，系爭西門口段348-34、348-35等二筆土地均分割 自同段348-8地號土地，而系爭349-22、349-98、349-99 地號等三筆土地均分割自349地號土地，此有土地登記謄 本可稽，先予敘明。原告提供土地使用權予建設公司申請 建造，此據被告提出原告出具予新境開發股份有限公司之 土地使用權同意書乙份足憑，自該使用權同意書之內容， 可知原告當時係同意新境開發股份有限公司針對西門口段 349、348-1、348-8等三筆土地申請建築執照，足見已包 括系爭土地在內無疑。
（三）按被告城中新境公寓大廈管理委員會，於完成社團法人登 記前，僅屬非法人團體，雖依民事訴訟法第四十條第三項 及公寓大廈管理條例第三十八條第一項規定具有訴訟上當 事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相 關之民事紛爭享有訴訟實施權，但於實體法上並無權利能 力（最高法院台上字第865號民事判決參照）。查本件占 用系爭土地者，應係該社區住戶，而非被告管理委員會， 被告係依公寓大廈管理條例第三十六條規定執行區分所有 權人之決議，系爭五筆土地既係共有土地，其實際使用者 為土地共有人即該社區內特定住戶，因該社區住戶為系爭 五筆土地共有人之一，依民法第818條規定自可對系爭五 筆土地為使用、收益，應無不當得利可言。而系爭土地上 除建物外，花圃、涼亭及停車場等公共設施，並非被告所 興建或鋪設，原告亦未能證明該社區內土地係由被告管理 委員會興建圍牆，是系爭五筆土地並非供被告使用，被告 並未占用系爭五筆土地，自無不當得利或侵權行為之情事 。
（四）次查，原告曾就系爭349-98地號土地提起分割共有物訴訟 ，系爭349-98地號土地為新境開發股份有限公司起造大樓 式區分所有建物之基地，83年間建築完成後，於其上建物 建號之登記為36棟，除被告等人購買之各戶專有部分外， 餘為共用部分，有地下層停車場、一、二樓辦公室等，現 況則大樓旁土地亦闢有花圃等情，有土地、建物登記謄本 、地籍圖謄本及原告所攝製附說明之相片等在卷可稽，兩 造對此亦不爭執。而系爭土地上除社區住戶所有之區分所 有建物外，建物西側及南側為花圃及涼亭，一、二樓為公 共設施，北側中庭為停車場，顯見系爭土地供為被告所有
之區分所有建物使用為基地，區分所有之建物周遭之花圃 、涼亭及停車場，亦係供該區分所有建物之住戶及周遭其 他獨棟式住戶等公眾之使用，原告既然是系爭土地建案之 股東，系爭土地屬於建案之土地，當時就是無償提供給社 區住戶使用，足見系爭土地屬公寓大廈之基地，且原告於 建此大樓時為地主，系爭土地其尚保有之應有部分顯屬自 願供予此大樓住戶使用，亦不能再請求補償，認系爭土地 本為建蓋大樓之整筆土地，於建築大樓完成後，系爭土地 於其目的及使用上，既為大樓之區分所有建物存在，解釋 上即屬依循建築法令並基於物之使用目的不能分割之土地 至明，該土地共有人（社區住戶）查無必應買受原告所有 系爭土地應有部分之義務，此有本院101年度訴字第641號 民事判決在卷可參，足見系爭土地為於其目的與使用上係 為區分所有建物而存在，社區住戶與被告自得予以使用， 自無不當得利或侵權行為之情事。
（五）另查，原告於94年間申請無償使用證明，遭彰化市公所駁 回，此有彰化市公所函在卷可稽，可見原告當時即主張係 無償提供系爭五筆土地供公共通行使用甚明，而市公所拒 絕提供證明之原因係因該等土地係社區建築作為法定空地 使用，因此無法提供證明，由該函可證明原告同意無償提 供該等土地作為供公共通行使用之公共設施，則縱住戶或 被告使用亦無不當得利可言，而今竟一再主張被告佔用該 等土地係無法律上原因而主張被告不當得利云云，顯有違 誠信原則，自不足採。
（六）末查，原告提供系爭土地與訴外人新境開發股份有限公司 合建公寓大樓，原告分得14戶（社區內12戶、警衛室外二 戶），核其性質應屬互易契約（最高法院91年度台上字第 1559號民事判決參照），或係承攬契約、買賣契約問題， 不論何者，均屬有償契約，原告於合建之初，出具土地使 用同意書，除同意新境開發股份有限公司以原告所有之土 地申請建造執照使用外，當然預知日後系爭五筆土地將隨 同新境開發股份有限公司出售建物時，隨同移轉於購買之 住戶無償使用，至少有此默示之同意無疑，況有四戶係向 原告之配偶陳寶蘭購置，原告稱出具土地使用同意書係為 日後出售云云，顯難置信。
（七）綜上所述，原告據以提起本訴請求被告返還不當得利，即 於法不合，應予駁回。
（八）假執行之宣告：原告之訴既遭駁回，其假執行聲請即失所 附麗，應併予駁回。
四、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如
主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 26 日
民事第一庭 法 官 施坤樹
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 9 月 11 日
書記官 黃鏽金
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