回復原狀等
臺灣士林地方法院(民事),訴字,102年度,108號
SLDV,102,訴,108,20140804,2

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第108號
原　　　告　遠東世界中心管理委員會
法定代理人　吳品盛　
訴訟代理人　蘇誌明律師
複 代理 人　陳叡彬　
被　　　告　威聯通股份有限公司
法定代理人　郭博達　
訴訟代理人　郭博光　
複 代理 人　張毓桓律師
　　　　　　劉博中律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國103 年7 月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號二十一樓建物之公共區域如附圖一所示天花板部分、附圖三所示地毯部分、附圖八黃線所示壁紙及綠線所示牆面部分，按附圖一至九所示施工圖面，回復為如附表A 欄所示之原狀。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條分別定有 明文。本件原告起訴時狀載原聲明為：「先位聲明：㈠被告 應將臺北縣汐止市（已改制為新北市汐止區，下均從新制名 稱）新台五路1 段77號21樓樓層之公共區域（下稱系爭公共 空間）恢復原狀；㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明 ：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）56萬2,916 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於本院審理中撤回 先位之訴聲請宣告假執行部分（見本院卷第32頁背面），及 減縮先、備位之訴就門禁系統所為請求（見本院卷第36、17 6 頁）並據以改易聲明為如後貳、一所示，復歷次更正、補 充先位之訴聲明所用文字，使其明確如最終之聲明（見本院 卷第32頁背面、36、159 至172 、176 頁）。經核，原告減 縮就門禁系統所為請求部分，係減縮其應受判決事項之聲明 ，揆之前揭規定，於法並無不合，應予准許。至其就先位之 訴聲明其餘所為，則無涉於訴訟標的法律關係之更易，應認 僅係聲明文字之修正，非屬訴之變更或追加，亦無庸經被告



之同意。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告為由遠東世界中心園區大廈（下稱系爭園區 大廈）區分所有權人組織成立之管理委員會，負有管理、維 護、修繕系爭園區大廈共用部分之責，被告則於民國94年間 向訴外人達鉅企業有限公司（下稱達鉅公司）承租系爭園區 大廈中門牌號碼為新北市○○區○○○路0 段00號21樓整層 共9 戶之建物（下稱系爭房屋），直至100 年5 月搬離。系 爭園區大廈各樓層公共區域之設置原均相同，詎被告於承租 系爭房屋期間，竟將系爭公共空間之天花板、燈具、地毯、 壁紙、牆面改裝成如附表B 欄所示之不同於系爭園區大廈其 他各樓層公共空間之設置，毀損附合於系爭公共空間之天花 板、燈具、地毯等動產而致其滅失，侵害系爭園區大廈全體 區分所有權人之所有權，亦造成原告於管理維護上發生困難 ，且相關維護費用須由公共基金負擔，復致原告受有損害。 原告並無容忍被告變更系爭公共空間設置之行為，經多次請 求被告回復原狀，均未獲置理。為此，先位之訴依民法第18 4 條第1 項前段、第213 條規定，請求被告回復原狀。退步 言之，經原告委請廠商估定回復原狀費用為44萬9,516 元， 被告亦應負金錢賠償之責，且因被告知悉租約到期後須負責 拆除舊裝潢以回復原狀，自無庸扣除折舊。為此，備位之訴 依民法第184 條第1 項前段、第214 條、第215 條，公寓大 廈管理條例第10條第2 項但書規定，請求被告給付修繕費等 語，並聲明：㈠先位聲明：被告應將系爭公共空間如附圖一 所示天花板部分、附圖三所示地毯部分、附圖八黃線所示壁 紙及綠線所示牆面部分，按附圖一至九所示施工圖面，回復 為如附表A 欄所示之原狀。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告 44萬9,516 元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告則以：原告未將達鉅公司及訴外人即達鉅公司負責人、 洽商代表人兼出租人李清德列為共同被告，僅單獨對被告提 起本件訴訟，應屬當事人不適格。次原告並未舉證證明系爭 公共空間於94年間出租當時之原狀為何，自無要求被告依原 告提出之101 年間現況照片或系爭園區大廈B 棟20樓所示現 況回復原狀之理，且被告依與達鉅公司間租約第7 條約定， 負有於租期屆滿後回復原狀之義務，而達鉅公司於100 年6 月結束租約時，業接受現況返還並已將押租金返還予被告， 則倘被告未回復原狀，達鉅公司應無可能同意點交及返還押 租金。再被告承租系爭房屋時，系爭公共空間之裝潢即同於



租期屆滿後點交時之狀況，被告主要承租之範圍亦僅為室內 空間，並無變更室外空間之可能，故系爭公共空間裝潢之變 更非被告所為，且系爭房屋之建築完成日期為83年3 月30日 ，自斯時起至被告承租前，及自被告退租後之100 年間至10 1 年間是否另有他人改裝系爭公共空間，被告無從知悉，況 達鉅公司復可能為系爭房屋之第一手承租人，並為系爭公共 空間之變更。又縱使上開變更為被告所為，因斯時被告與達 鉅公司有租賃關係存在，自非侵害他人之所有權，僅屬租約 終止後回復原狀問題；而系爭公共空間目前設備與原告主張 應予回復原狀之設備在功能上並無差異，亦無人為故意損害 至不堪使用情事，僅係原告主觀上認為難以維修、保養，實 則，系爭公共空間外徵縱或有不同，仍屬一般略具普通技能 之裝潢、電工工人所能維修、保養，基於經濟效益之考量， 應無損害，亦無回復原狀之必要。另系爭房屋為83年間興建 完成並自斯時起開始使用，倘予回復原狀，則僅能以新品替 代，無從回復至83年間起至94年間、或被告退租時之客觀狀 態，即無回復原狀之可能；縱得予回復原狀，仍有折舊之必 要，且前揭裝潢設備之耐用年限僅有10年，迄今已折舊至殘 值為0 ，原告請求金錢賠償亦無理由。復李清德身兼達鉅公 司之負責人與系爭房屋所有權人，達鉅公司既同意被告以現 況返還並免除被告基於承租之一切損害賠償責任，即應解讀 為李清德已概括承受被告與系爭園區大廈間之回復原狀地位 ，則就原告事後提出之回復原狀請求，自應由李清德自行負 責，原告即不得對被告請求回復原狀，或依公寓大廈管理條 例第10條第2 項規定為請求，且於原告起訴時，被告已非承 租人，不屬公寓大廈管理條例所稱之「住戶」，原告猶尚未 支出修繕費，無從區分修繕費用之支出是否可歸責於李清德 或被告，故原告依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定請求 修繕費，並非有理。況李清德出租系爭房屋予達鉅公司之租 金1 年僅為數十萬元，惟達鉅公司出租予被告之租金卻高達 600 萬元，達鉅公司在租金差價上獲利甚豐，縱有回復原狀 之必要，亦應由達鉅公司負擔，且李清德藉由透過達鉅公司 轉租系爭房屋之方式，規避就高額租金所得所應繳納之綜合 所得稅，實涉有逃漏稅之犯行。末原告訴之聲明關於附表A 欄編號⒋「大理石牆面」中第㈡項之部分，係附條件，欠缺 明確性云云，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、查：
㈠原告為由系爭園區大廈區分所有權人組織成立之管理委員會 ，並經新北市政府同意備查在案。
㈡坐落重測前新北市○○區○○○段○○○○段0000○號即門



牌號碼新北市○○區○○○路0 段00號21樓及21樓之1 至之 6 之建物（合併及重測後建號為同新段321 建號，門牌號碼 為新北市○○區○○○路0 段00號21樓，即系爭房屋）及其 基地（與系爭房屋下合稱系爭房地）於83年3 月30日興建完 成。系爭房屋之主建物面積為1,921.81平方公尺，共有部分 則為同段729 建號建物、面積1 萬300.25平方公尺、應有部 分10萬分之4877，及同段733 建號建物、面積1 萬1,833.31 平方公尺、應有部分10萬分之985 。
㈢李清德於93年11月29日經本院93年度執字第12400 號強制執 行事件（下稱12400 號執行事件）拍賣程序買受系爭房地， 及同段726 建號即門牌號碼新北市○○區○○○路0 段00號 地下3 樓之建物、面積10095.82平方公尺、應有部分10萬分 之1055（含共用部分即同段732 建號、面積2,160.44平方公 尺、應有部分1 萬分之1109）與同段727 建號即門牌號碼新 北市○○區○○○路0 段00號地下4 至6 樓之建物、面積依 序為19477.6 平方公尺、19477.6 平方公尺、19434.7 平方 公尺、應有部分均為1897分之18（含共用部分即同段732 建 號、面積2,160.44平方公尺、應有部分1 萬分之6412），並 於同年12月14日經執行法院發給權利移轉證書而取得所有權 。
㈣達鉅公司自94年7 月1 日起，將系爭房屋（含共用部分及汽 、機車停車位）出租予被告，期間迭經續租，最後一次租期 則至100 年6 月30日止；被告於最後一次租期屆滿後，業將 系爭房屋點交予達鉅公司完訖，同時贈與現場分離式冷氣1 台及鐵捲門遙控共3 個予達鉅公司，達鉅公司並已返還押租 金。李清德於上開租賃契約租期屆滿時，為達鉅公司之負責 人。
㈤上揭事實，為兩造所不爭執（見本院卷第181 、260 頁）， 並有公寓大廈管理組織報備證明（見本院101 年度湖調字第 114 號卷第9 頁；上開案卷下稱調解卷）、平面圖（見調解 卷第20頁）、建物登記第2 類謄本（見調解卷第35至36頁） 、異動索引（見調解卷第37頁）、新北市汐止地政事務所建 物測量成果圖（見調解卷第38至39頁、本院卷第59頁）、點 交紀錄（見本院卷第35頁）、房屋租賃合約書（見本院卷第 56至57、114 至117 頁）、法拍房屋資料明細（見本院卷第 113 頁）、所有權狀（見本院卷第118 至121 頁）、新北市 汐止地政事務所102 年8 月20日新北汐地籍字第0000000000 號函附之拍賣登記案件資料（見本院卷第127 至138 頁）、 公司資料查詢（見本院卷第269 頁）附卷可稽，復經本院依 職權調取本院93年度執字第12400 號執行事件案卷查核無誤



，均堪信為真實。
四、本院得心證之理由：
原告主張系爭公共空間之設置原與原告所管理之系爭園區大 廈其他各樓層公共區域相同，詎被告承租系爭房屋後，竟將 系爭公共空間之天花板、燈具、地毯、壁紙、牆面改裝為如 附表B 欄所示，毀損附合於系爭公共空間之天花板、燈具、 地毯等動產而致其滅失，侵害系爭園區大廈全體區分所有權 人之所有權，依民法第184 條第1 項前段、第213 條規定， 應負回復原狀之責；退步言之，亦應依民法第184 條第1 項 前段、第214 條、第215 條，公寓大廈管理條例第10條第2 項但書規定，給付修繕費44萬9,516 元等語，惟為被告所否 認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者，厥為：㈠原告僅 對被告提起本件訴訟，其當事人適格有無欠缺？㈡系爭公共 空間於被告承租前之原狀為何？被告有無將之變更為附表B 欄現況所示？㈢被告所為是否構成侵權行為？原告得否請求 被告將系爭公共空間回復為如附表A 欄所示？㈣被告將系爭 房屋點交返還予出租人時，出租人是否同意現況返還？如是 ，原告得否為本件請求？㈤如原告不得請求回復原狀，其得 否請求金錢賠償？數額為若干？是否應扣除折舊？茲析述本 院之判斷如下：
㈠原告僅對被告提起本件訴訟，當事人適格並無欠缺： ⒈按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格， 得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行 為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人 與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主 體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟 標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事 人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者， 其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第 1780號判決意旨參照）。次按依公寓大廈管理條例第3 條第 9 款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為 管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議 事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記 前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民 事訴訟法第40條第3 項及公寓大廈管理條例第38條第1 項規 定既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格， 得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享 有訴訟實施權。解釋上，管理委員會基於規約約定或區分所 有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分 所有權人負賠償責任時，其本身雖非行為責任之權利義務歸



屬主體，然為執行其組織之任務，其得以其名義為區分所有 權人全體處理相關事務，包括權利義務之協商、和解或承認 等，始符法意（最高法院98年度台上字第2248號判決意旨參 照）。再按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護， 由管理負責人或管理委員會為之；管理委員會之職務如下： 一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部 分之清潔、維護、修繕及一般改良，此觀公寓大廈管理條例 第10條第2 項前段及第36條第1 款、第2 款規定即明。準此 ，管理委員會為執行上開職務而有提起訴訟之必要者，自有 訴訟實施權，得以其名義起訴或被訴。
⒉本件原告乃本於民法第184 條第1 項前段、第213 條、第21 4 條、第215 條及公寓大廈管理條例第10條第2 項但書規定 ，主張被告擅自變更共用部分即系爭公共空間之設置，侵害 系爭園區大廈全體區分所有權人之所有權，因原告負有管理 、維護、修繕系爭園區大廈共用部分之責，即得依民法侵權 行為損害賠償之法律關係，請求被告回復原狀或金錢賠償， 或依公寓大廈管理條例第10條第2 項但書規定請求被告負擔 修繕費，核係主張自己就上開訴訟標的法律關係有管理處分 權而以被告為義務人訴請給付，揆之上開說明，應認於當事 人適格無欠缺。又依原告主張之事實，並非達鉅公司或李清 德有變更系爭公共空間設置之行為，則原告自無庸以其等為 本件訴訟之被告，且本件訴訟之訴訟標的法律關係在法律上 猶無對達鉅公司、李清德合一確定之必要，則原告未同對達 鉅公司及李清德起訴請求，於法洵無不合。被告辯稱：原告 未將達鉅公司及李清德列為共同被告，當事人不適格云云， 顯有誤會，要非可採。
㈡系爭公共空間於被告承租前之原狀，為如系爭園區大廈其他 各樓層公共區域之設置現況所示，並據被告變更為如附表B 欄現況所示：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。而原告對於自己主張之 事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出 反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責， 此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例 意旨參照）。民事事件乃採優勢證據法則，所謂優勢證據， 係指當事人一方所提有利證據之證明力，足以使法院基於事 實之蓋然性，認為符合真實之經驗，而肯定待證事實存在之 可能性勝於不存在者，法院即得信該當事人所主張之事實為 真，反之則應認該當事人主張之事實為偽。故負有舉證責任 之一造，就有利於己之事實主張所須負擔之舉證責任，以達



於足可轉換舉證責任之優勢證據程度為已足；他造如否認其 事實主張者，即應改由他造負證明優勢證據瑕疵之責任。 ⒉經查：
⑴原告主張系爭園區大廈其他樓層公共區域之天花板、燈具、 地毯、壁紙、牆面等設置現況，皆為如調解卷第12至14頁照 片所示，而屬相同乙節，業據提出照片為佐（見調解卷第12 至14頁、本院卷第24至27頁），並為被告所不爭執，復經本 院調取臺灣士林地方法院檢察署102 年度偵字第825 號詐欺 案件（下稱另案詐欺案件）卷宗，查閱所附門牌號碼新北市 ○○區○○○路0 段00號18至20樓之公共區域照片無誤（見 臺灣士林地方法院檢察署101 年度他字第4186號卷第51至53 頁；上開案卷下稱他字卷）。次於102 年7 月19日本院至現 場履勘時，系爭公共空間之現況為如附表B 欄所示，且就天 花板及燈具部分，除附表編號⒈A 部分即該樓層7 號電梯出 口上方白色木板及白色油漆裝潢之範圍外，其餘部分之外觀 、裝潢型態核與前揭調解卷第12頁照片所示天花板及燈具之 設置相同，有勘驗測量筆錄（見本院卷第61至67頁）、現場 照片（見本院卷第68至99頁）存卷可憑，可知系爭公共空間 除原告所指遭被告改裝範圍外之天花板及燈具設置現況，實 亦與系爭園區大廈其他樓層之公共區域相同。再衡諸一般社 會經驗，起造人基於使公寓大廈各層樓公共區域之室內裝潢 風格具有整體統一性、便於大量採購相同建材以降低營造成 本、暨利於管理委員會於點交公共設施等共用部分後之統籌 管理（公寓大廈管理條例第10條第2 項前段、第36條第2 款 規定參照）等考量，乃就各層樓之公共區域均為相同設計規 劃及裝潢，誠屬事理之常，並考之上述系爭公共空間之其餘 天花板及燈具部分，自被告承租前起迄今未曾據變更一情， 為兩造所不否認，則由系爭公共空間前述天花板及燈具部分 自被告承租時起迄今均與系爭園區大廈其他樓層公共區域之 設置相同，且系爭園區大廈其他樓層公共區域之設置亦具有 高度重複性、一致性之事實，暨本件復乏事證證明系爭園區 大廈於興建完成交屋乃至被告承租後，曾另行統一就其他樓 層公共區域之裝潢設置為變更等情以觀，可徵系爭園區大廈 其他樓層公共區域之設置於被告承租前，即係如其現況即調 解卷第12至14頁照片所示。
⑵次徵之證人李清德到庭結證稱：伊記得法拍取得當時，系爭 公共空間跟別層樓一樣，天花板、燈具、地毯、牆壁都一樣 ；伊有出租系爭房屋給被告，出租範圍包括21樓室內空間、 大公設、小公設、地下室停車位12個、機車位；出租系爭房 屋時，系爭公共空間跟遠雄蓋廠房時蓋出來的狀況一樣；自



伊拍得系爭房屋到出租這段時間，沒有去做更改；被告搬走 時伊有去現場看，就是跟法院上次履勘的現況一樣，那時候 伊沒有要求被告回復原狀，因為那不是伊管的，是之後管委 會說不行，要回復原狀，伊才通知被告，被告亦有請人來估 價過，估完價後，有陳報上去，說要補貼10萬元給伊做等語 （見本院卷第110 至111 頁）。衡諸達鉅公司於94年3 月17 日、96年6 月20日與被告訂定租約時，固係由訴外人李經義 任負責人而代表達鉅公司簽約乙情，有前開房屋租賃合約書 可據（見本院卷第115 、117 頁），然參酌李清德始為系爭 房屋所有人，且嗣於98年6 月間達鉅公司與被告續約時，亦 曾代表達鉅公司與被告簽約，有上揭房屋租賃合約書為佐（ 見本院卷第57頁），被告復迭自承：李清德為達鉅公司負責 人暨洽商代表人及出租人本人等語（見本院卷第144 、195 頁），足認李清德於94年間，縱非為達鉅公司登記名義上之 負責人，惟實際上確有代表達鉅公司與被告洽商租約事宜， 並於100 年6 月間租期終止時辦理房屋之點交返還，則李清 德就入出系爭房屋時皆須經過之系爭公共空間於被告承租前 後之設置狀況，自應知之甚詳；佐以達鉅公司係於94年3 月 17日與被告簽立租約，並約定租期為2 年，每月租金為50萬 元乙節，有前載房屋租賃合約書可憑，按之常理，上開租約 之租期既長達2 年，每月租金數額亦高達數十萬元，被告於 簽約前，當曾先與達鉅公司洽商承租事宜，應無率於簽約日 即逕簽約之理，可悉李清德及達鉅公司早於上載簽約日前， 即已有出租系爭房屋之計畫，則由李清德於93年12月14日取 得系爭房屋所有權後，旋於3 個月內即代表達鉅公司洽商並 出租系爭房屋予被告一情，益徵李清德或達鉅公司並無於此 一短暫期間內，自行支付費用以改裝系爭公共空間之動機及 可能，是李清德前述證詞尚與經驗法則相符，應為可採。 ⑶再考諸證人即原告總經理林其瑩於另案詐欺案件偵查中復結 證稱：被告於94年間搬進系爭房屋後，將9 戶打成1 戶，並 在電梯口外以兩個門將走道擋起來，與其他樓層有走道相通 之情形不同，94年間原告即有發函通知被告改善等語（見他 字卷第28至29頁），有被告提出之另案詐欺案件不起訴處分 書存卷可佐（見本院卷第197 至198 頁），並據本院核閱另 案詐欺案件卷宗所附廠戶裝潢施工申請書及裝潢施工切結書 （見他字卷第39至40頁）、設計平面圖（見他字卷第43頁） 、原告94年11月15日（94）發管字第071 號函（見他字卷第 44至45頁）、照片（見他字卷第49至50頁）無誤，可見被告 承租系爭房屋後，確曾在該樓層電梯出入口走道區之兩側設 置門扇，將原屬公共設施之系爭公共空間劃歸為室內空間使



用而為裝潢施工。則準諸一般社會通念，被告為求整體設計 美觀而將系爭公共空間如附表編號⒈A 部分電梯出入口處之 天花板、燈具予以改裝，並變更已劃歸為室內空間使用之地 毯、壁紙、牆面以與其他室內空間相同，尚非顯與常情相悖 。
⑷綜核上情，堪信系爭公共空間之天花板、燈具、地毯、壁紙 、牆面等設置，於被告承租前原與系爭園區大廈其他樓層公 共區域相同，而為如調解卷第12至14頁所示，然被告於承租 系爭房屋後，即將系爭公共空間之天花板、燈具、地毯、壁 紙、牆面改裝為如附表B 欄所示。
⑸被告就此雖辯稱：原告提出之調解卷第12至14頁照片，係於 101 年8 月間始為拍攝，上開照片及本院卷第24至27頁照片 均無法證明系爭公共空間於94年間之原狀。李清德並未正面 回答其是否確實有看到被告更改系爭公共空間，且僅證稱系 爭公共空間當時之公共空間與別層樓一樣云云，未清楚證明 「當時原貌」究竟為何，亦未證明該「當時原貌」即與附表 A 欄所示應回復之原狀及調解卷第12至14頁照片相同；達鉅 公司之負責人於94年間為李經義，非李清德，李清德無立場 可證明系爭公共空間乃被告所更改；況李清德原係原告依公 寓大廈管理條例第10條第2 項規定應請求負擔修繕費之對象 ，本件之緣起亦係李清德要求原告復原系爭公共空間之設施 ，則李清德與被告間當有嚴重利害衝突，且系爭房屋於91年 1 月2 日已經訴外人即系爭房屋前所有權人夏黃新平申請合 併為1 戶，並非被告所變更，惟李清德竟於另案詐欺案件偵 查中證稱乃被告將9 戶改成1 戶，顯屬公然說謊，其證言應 不具可信性云云。然：
①按應證之事實雖無直接證據足資證明，但可應用經驗法則， 依已明瞭之間接事實，推定其真偽。是以證明應證事實之證 據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合 其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實 ，而該間接事實與應證事實之間，依經驗法則及論理法則已 足推認其有因果關係存在者，自非以直接證明應證事實為必 要（最高法院98年度台上字第2035號判決意旨參照）。本件 經綜酌前載間接事證，已可資推認系爭公共空間於94年間之 原狀為何，揆之前揭說明，自不因上述照片僅得佐據系爭園 區大廈其他樓層公共區域於101 年8 月間之現況，或李清德 未言明系爭園區大廈其他樓層於94年間之原貌為何，或曾親 眼目睹被告變更，即得逕謂原告所為舉證無從證明系爭公共 空間於94年間出租當時之原狀，或被告有變更之事實。被告 所辯前詞，要非可採。




②次李清德於94年間固非代表達鉅公司與被告簽約之人，惟無 礙於其是否知悉系爭公共空間於被告承租前後之設置狀況乙 情之認定，業詳敘如前，被告徒執此為辯，反與其自行陳述 之內容相違，為無足取。
③再李清德於另案詐欺案件中，雖曾供陳：伊拍賣取得系爭房 屋時，法院公告是9 戶，並非1 戶，出租予被告後，被告將 之改成1 戶並將公共區域打通等語（見他字卷第27頁），且 觀之前揭新北市汐止地政事務所建物測量成果圖之內容，固 亦可知系爭房屋原係區分為9 區分所有建物並分別編設門牌 號碼，嗣於91年1 月間經合併為單一區分所有建物及門牌號 碼。惟合併建號及門牌號碼一節，尚不足逕推認原室內隔間 現實上俱已拆除，且徵諸李清德提出之網路拍賣資料所示平 面圖，可知系爭房屋之室內空間確有以虛線區隔為9 戶，有 上開拍賣資料存卷可佐（見他字卷第32頁、本院卷第113 頁 ），又參以被告於承租後亦有前揭改裝行為，復酌之李清德 於偵查中所言猶與林其瑩上開證詞相符，是可信李清德於另 案詐欺案件中之前揭供述，應係指被告有將系爭房屋之室內 隔間由9 戶改裝為1 戶之行為，尚難認與事實顯有不符。況 上開室內隔間之合併是否為被告所為，與被告於裝潢系爭房 屋時有無一併改裝系爭公共空間之設置，誠無必然關連。被 告以此指摘李清德於另案詐欺案件中係公然說謊，進而推論 李清德於本院審理中之前述證詞亦非可信，應屬過度衍義。 另李清德於本院審理中證述之情節（詳前⑵所載），尚與經 驗法則相合，亦無明顯瑕疵可指，況李清德復已具結以擔保 其證言之真實，均悉敘如上，則自不能因李清德亦可能為依 公寓大廈管理條例第10條第2 項規定應負擔修繕費之人，即 遽謂其為謀推諉卸責，必將故為虛偽證詞而致陷己罹於刑法 偽證罪責之風險。至於租期屆滿後，究係由李清德先向原告 請求回復系爭公共空間之設置，或係原告要求李清德應回復 原狀，與系爭公共空間實際上乃由何人變更一節為二事，仍 難以此逕推認李清德就此所證係屬虛構。是被告徒以李清德 有前述利害關係為由，泛詞爭執李清德所證不實，容非可採 。
⒊被告固又執前詞辯以：被告於100 年6 月結束租約時，已與 達鉅公司順利完成點交，達鉅公司亦接受現況返還並已將押 租金返還予被告，則倘被告未回復原狀，達鉅公司應無可能 同意點交及返還押租金。被告主要承租之範圍係室內空間， 並無變更室外空間之可能，故系爭公共空間裝潢之變更非被 告所為，且系爭房屋之建築完成日期為83年3 月30日，自斯 時起至被告承租前，及自被告退租後之100 年間至101 年間



是否另有他人改裝系爭公共空間，被告無從知悉，況達鉅公 司復可能為系爭房屋之第一手承租人，並為系爭公共空間之 變更云云。惟查：
⑴達鉅公司是否同意被告按現況返還，與被告於租賃期間有無 變更系爭公共空間設置一節無涉，不足以此推認被告未曾變 更。次系爭公共空間係屬系爭園區大廈之共用部分，而由系 爭園區大廈全體區分所有權人按其應有部分共有乙節，為兩 造所不爭執。而細繹上揭房屋租賃契約書內容及李清德之前 述證詞，酌之被告亦自承其主要承租之範圍係室內空間等語 （見本院卷第33頁），顯示被告與達鉅公司約定承租之坪數 雖包含共有部分併加列計，惟並未約定被告得占有共用部分 之特定部分（如系爭公共空間）自行使用收益，而僅授權被 告於使用系爭房屋專有部分之必要範圍內，得按李清德之應 有部分比例對共用部分之全部為使用收益。準此，因系爭公 共空間乃屬共用部分，依法應由管理委員會管理、維護，復 非屬得供被告依約專用之範圍，則達鉅公司於被告返還租賃 物時，縱未就系爭公共空間之現況與原狀不符一事有何保留 之表示而同意點交，猶無從執以逕認被告未改易系爭公共空 間之設置。
⑵再被告主要承租之範圍為何，與其事實上是否有變更系爭公 共空間無必然關聯。另被告辯稱達鉅公司為系爭房屋之第一 手承租人，達鉅公司或他人均有變更系爭公共空間之可能云 云，並援引達鉅公司94至100 年度營利事業所得稅結算申報 書損益表、資產負債資產負債表及財產目錄（見本院卷第20 8 至240 頁）為據。惟上揭文書僅為申報稅務及稽徵之相關 資料，不能徒此論斷民事法律關係，則除不能證明達鉅公司 曾向李清德承租系爭房屋外，更無從證明達鉅公司或其他第 三人有變更系爭公共空間之情事。至被告固曾聲請傳訊被告 員工張明智、何瑾瑜及黃國輝到庭為證（見本院卷第144 、 150 頁）。然張明智據本院合法通知後，並未於103 年5 月 7 日期日到場，而被告就聲明何瑾瑜、黃國輝為證人之待證 事實，僅泛稱：何瑾瑜係點交時之承辦人，可將點交時之實 際情形說明清楚；黃國輝為張明智及何瑾瑜之協辦人，可以 協助說明實際情形云云，並未具體表明待證事實之內容為何 ，自亦無調查之必要。此外，被告就系爭公共空間之變更係 由達鉅公司或其他第三人所為，復未提出其他證據以實其說 ，其上開辯詞，當無可取。
⒋是以，原告主張系爭公共空間之天花板、燈具、地毯、壁紙 、牆面等設置，於被告承租前原與系爭園區大廈其他樓層公 共區域之現況相同，而為如調解卷第12至14頁所示，然被告



於承租系爭房屋後，即將系爭公共空間之天花板、燈具、地 毯、壁紙、牆面改裝為如附表B 欄所示等語，依其前開舉證 ，基於優勢證據法則，已足使本院基於事實之蓋然性，認為 符合真實之經驗；被告雖否認原告主張之事實，惟未能舉證 證明上揭優勢證據有何瑕疵可言，揆之首開規定及說明，即 應受不利之認定。是原告前揭主張，自堪信為真實。 ㈢被告所為構成侵權行為，原告自得請求被告將系爭公共空間 回復為如附表A 欄所示：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方損害發生前之原狀，民法第184 條第1 項前段、 第213 條第1 項分別定有明文。次按損害賠償之目的在於填 補所生之損害，其應回復者，並非「原來狀態」，而係「應 有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內（最高 法院103 年度台上字第937 號判決意旨參照）。準此，因負 損害賠償責任而應回復原狀者，自應回復他方如同損害未發 生時應有之狀態，而非原來之狀態。又按動產因附合而為不 動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法 第811 條亦有明定。是未經房屋所有人之同意，即擅自拆除 原室內裝潢並予改裝者，因原裝潢材料已附合而成為房屋之 成分，原房屋所有權範圍因而擴張，則改裝者所為，自屬毀 損原裝潢材料而侵害房屋所有人之所有權，致房屋所有人受 有損害，房屋所有人即得依侵權行為之法律關係，請求改裝 者回復原狀。
⒉經查，系爭公共空間為系爭園區大廈之共用部分，而於被告 承租前即設置在系爭公共空間之原有天花板、燈具、地毯、 壁紙、牆面等裝潢材料，已因附合而成為系爭公共空間之一 部，依民法第811 條規定，自屬系爭園區大廈全體區分所有 權人所共有。又如附表A 欄所示原告主張系爭公共空間應予 回復之原狀，係同於系爭園區大廈其他樓層公共區域之設置 現況一事，為兩造所不爭執，且系爭園區大廈其他樓層公共 區域之設置現況乃與94年間被告承租系爭房屋前之狀況相同 ，復詳如前述。準此，被告未經系爭園區大廈全體區分所有 權人之同意，即擅將系爭公共空間改裝為如附表B 欄所示， 自構成不法侵害系爭園區大廈全體區分所有權人之所有權， 並致全體區分所有權人受有原裝潢材料滅失之損害，揆之前 揭規定及說明，原告依侵權行為之法律關係，請求被告將系 爭公共空間回復原狀為如附表A 欄所示系爭園區大廈其他樓 層公共區域設置現況即系爭公共空間於原告請求時應有之狀 況，要屬有據。




⒊被告雖執前詞辯稱：因被告與達鉅公司有租賃關係存在，自 非侵害他人之所有權，僅屬租約終止後回復原狀問題；系爭 公共空間目前設備與原告主張應予回復原狀之設備在功能上 並無差異，應無損害；又因回復原狀僅能以新品替代，無從 回復至83年間起至94年間或被告退租時之客觀狀態，即無回 復原狀之可能，且縱得予回復原狀，仍應予折舊云云。惟： ⑴達鉅公司並非系爭公共空間之單獨所有權人，且被告是否應 依與達鉅公司間租賃契約之約定為回復原狀，與其所為有無 構成對系爭園區大廈全體區分所有權人所有權之侵害，乃屬 不同之法律關係，殊不能混為一談。被告徒執其與達鉅公司 間之租賃關係，逕辯以對真正所有權人無構成侵權行為之餘 地，於法誠乏所憑。
⑵次被告於拆除系爭公共空間原有裝潢而變更設置之際，即屬 侵害系爭園區大廈全體區分所有權人之所有權，而致其等受 有上揭損害，自已構成侵權行為，且系爭公共空間之現存裝 潢設置與原始裝潢並不相同，亦難認前述損害業經填補而不 存在。況附合如係強迫得利，實質上乃違背受益人之意思者 ，應認並無增益所有權之效能，則被告雖將系爭公共空間變 更設置如現況所示，因違背系爭園區大廈全體區分所有權人 之意思，當不能認其等因獲益而無損害可言。是被告所辯上