臺灣基隆地方法院民事判決
101年度重訴字第41號
原 告 謝牧鄉
林成軒
周家凱
莊百億
葉育君
林渭川
黃運祥
顏坤木
陳玢文
陳惠娟
黃子琳
辜惠芳
前列 共同
訴訟代理人 謝進益律師
陳昱嵐律師
被 告 欣偉傑建設股份有限公司
法定代理人 唐得君
訴訟代理人 葉至上律師
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國103年8月11日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告欣偉傑建設股份有限公司應給付原告謝牧鄉、林成軒、周家凱、莊百億、葉育君、林渭川、黃運祥、顏坤木、陳玢文、陳惠娟、黃子琳、辜惠芳各如附表所示「價值減損金額」欄之金額，及均自民國一百零一年七月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告欣偉傑建設股份有限公司負擔百分之三十三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告謝牧鄉、林成軒、周家凱、莊百億、葉育君、林渭川、黃運祥、顏坤木、陳玢文、陳惠娟、黃子琳、辜惠芳分別以新臺幣壹拾伍萬肆仟陸佰肆拾伍元、新臺幣壹拾伍萬壹仟零貳拾壹元、新臺幣壹拾伍萬肆仟陸佰肆拾伍元、新臺幣壹拾肆萬零陸佰叁拾壹元、新臺幣貳拾壹萬肆仟伍佰陸拾玖元、新臺幣壹萬伍仟玖佰陸拾肆元、新臺幣壹萬玖仟柒佰零肆元、新臺幣壹萬伍仟肆佰陸拾伍元、新臺幣貳拾壹萬貳仟壹佰叁拾肆元、新臺幣壹拾伍萬玖仟陸佰叁拾柒元、新臺幣壹拾伍萬壹仟零貳拾壹元、新臺幣貳拾壹萬陸仟叁佰貳拾元供擔保後，得假執行。但被告
欣偉傑建設股份有限公司如以如附表所示「價值減損金額」欄之金額，分別為各原告預供擔保，得分別免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2、3、7款分別定有明文。原告謝牧鄉、林成 軒、周家凱、莊百億、葉育君、江月蘭、黃運祥共7人原起 訴聲明請求被告欣偉傑建設股份有限公司應分別給付原告謝 牧鄉新臺幣（下同）1,088,700元、林成軒1,088,700元、周 家凱1,088,700元、莊百億1,085,700元、葉育君1,461,420 元、江月蘭1,123,800元、黃運祥1,326,900元，及均自起訴 狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利 息；嗣於民國101年7月4日具狀追加原告顏坤木、陳玢文、 陳惠娟、黃子琳、郭馥榕，並請求被告應分別給付原告顏坤 木1,088,700元、陳玢文1,430,700元、陳惠娟1,123,800元 、黃子琳1,088,700元、郭馥榕1,458,600元，及均自起訴狀 繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 。嗣原告於103年7月14日本院言詞辯論期日當庭具狀更正原 告「江月蘭」為「林渭川」、「郭馥榕」為「辜惠芳」（見 本院卷二第32頁），並更正訴之聲明為：被告應分別給付原 告謝牧鄉、林成軒、周家凱、莊百億、葉育君、林渭川、黃 運祥、顏坤木、陳玢文、陳惠娟、黃子琳、辜惠芳1,088,70 0元、1,088,700元、1,088,700元、1,085,700元、1,461,42 0元、1,123,800元、1,326,900元、1,088,700元、1,430,70 0元、1,123,800元、1,088,700元、1,458,600元，及均自起 訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之 利息。核原告上開所為，均係基於同一基礎事實，且不礙被 告之防禦及訴訟終結，核與前開規定相符，應予准許。二、原告起訴主張：
（一）第三人皇普建設股份有限公司持有基隆市八斗子地區部分 基地所有權，與被告欣偉傑建設股份有限公司合作，共同 推出「普羅旺世」社區（下稱系爭社區）之造鎮案，計劃 陸續於系爭基地上建設一至四期之建案，目前一期建案已 建設完成，均已交屋並由原告謝牧鄉、林成軒、周家凱、 莊百億、葉育君、林渭川、黃運祥、顏坤木、陳玢文、陳 惠娟、黃子琳、辜惠芳（下稱原告謝牧鄉等12人）等分別 占有中。
（二）惟查，原告謝牧鄉等12人於日前發現住屋前方之基地（即
普羅旺世社區第二期）開始動工，並得知該基地建案係搭 建6層樓房屋之情事，顯與被告以廣告以及口頭宣傳所為 之承諾內容大相逕庭，嚴重侵害原告謝牧鄉等12人居家環 境之日照與景觀。
1、本件原告謝牧鄉等12人於購屋前曾至系爭社區觀看屋況， 且因原告謝牧鄉等12人均十分重視住宅之日照與景觀，故 針對系爭社區日後二、三與四期建案開工後，是否會影響 一期房屋之景觀一事存有疑義，並多次詢問被告之銷售人 員，以求謹慎。然而，被告之銷售人員再三保證系爭社區 一期以後之建案只建築三層半之樓高，對於欲購買一期房 屋較高樓層之原告謝牧鄉等12人所在乎之景觀視野等住家 條件，絕對不會產生影響。
2、復因被告官方網站對於系爭建案係以「陽光灑落屋內，引 入屋外自然風景，光線與牆鏡面的相互作用，拉大空間格 局，營造出寬敞明亮的舒適空間」做為號召；又廣告文宣 中亦以「大面窗引入明亮光線，以溫潤的色則調和空間的 氛圍」云云作為宣傳，皆足使原告謝牧鄉等12人深信入住 於系爭社區後將享有充份之日照與景觀視野，故原告謝牧 鄉等12人方決定購買普羅旺世社區一期之D、E棟高樓層房 屋。
3、嗣後原告謝牧鄉等12人得知被告將開始動工建設高樓層之 二期建案，故就被告此等罔顧原告謝牧鄉等12人權益之行 為進行抗議。然而，被告卻以第二期以降之建案須因應市 場，以被告利益為考量進行調整為由，而不願履行其訂約 時所為之承諾，致使原告謝牧鄉等12人之住家視野受到嚴 重侵害。
（三）又被告於系爭社區一期建案廣告中表示原告謝牧鄉等12人 入住該社區後，將可享有「游泳池」、「觀海樓物業管理 團隊」、「42,000坪大綠地」等公共設施與服務，惟原告 謝牧鄉等12人自入住系爭社區以來均未見被告於系爭建案 提供上述廣告內容之公共設施與服務。
1、被告於系爭社區一期建案之廣告中載有「5水道陽光大泳 池」、「在社區前方規劃50米水道標準泳池，讓您冬天泡 溫泉，夏天盡情玩水!」等廣告內容，明確承諾消費者入 住後得享有游泳池之設備，且依原告謝牧鄉等12人於購屋 前參觀系爭社區時，親見系爭社區入口設有巨型廣告海報 ，其上所載之「普羅旺世全區3D示意參考圖」中亦明確標 示社區泳池之公共設施。另於各大售屋網站及房地產專業 雜誌與報紙報導等各種廣告中，皆不乏系爭社區設有游泳 池之資訊，致使原告謝牧鄉等12人深信購買系爭社區房屋
後，將可享有游泳池之設施。
2、再者，被告於廣告中以「觀海樓物業管理團隊」為號召， 逕稱系爭社區「設有觀海樓物業管理團隊，以積極、熱情 、專業的服務，為普羅旺世休閒會館，量身打造最Relex 的休閒空間」，承諾原告謝牧鄉等12人於觀海樓之休閒空 間得享有專業物業管理團隊之服務。
3、又被告復於廣告中，以「送一座42,000坪原生家園，是寵 愛家人最好的方式」、「42,000坪大綠地」、「42,000坪 花園e城市」、「基隆唯一42,000坪翠綠大地」「42,000 坪綠意大地」、「台北最大42,000坪公園社區」、「在42 ,000坪綠茵裡，做心靈的首富」為標榜，保證系爭社區將 提供住戶42,000坪之綠地草坪。
4、惟原告謝牧鄉等12人自簽訂買賣契約並入住系爭社區以來 ，皆未見系爭社區有任何游泳池設備或觀海樓物業管理團 隊。另參被告針對系爭社區第二期建案（即我泉山莊）之 廣告文宣，亦未見設置游泳池之情形，更可推知被告根本 未有履行契約義務之意願。
5、更有甚者，待原告謝牧鄉等12人購屋後，被告方表示所謂 42,000坪綠地草坪係指建築基地，日後將會成為第二、三 、四期建案之地基，因而該基地可作為綠地草坪之面積亦 將日漸縮減。
（四）被告於廣告物所載及銷售人員口頭表示之內容，依消費者 保護法第22條之規定應屬買賣契約之一部分，被告應負有 確保廣告真實之義務。
1、按消費者保護法第22條規定「企業經營者應確保廣告內容 之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」， 查其規範意旨，係有鑑於企業經營者與消費者於消費關係 上處於資訊不對等之地位，故將誠信原則具體化於本條， 以作為企業經營者之義務。
2、復按臺灣臺北地方法院99年消簡上字第6號民事判決「『 企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義 務不得低於廣告之內容』，消費者保護法第22條定有明文 ，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊 息與之洽談而簽訂契約，縱契約中雖未就廣告內容再為約 定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之 訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自 應及於該廣告內容，該廣告應視為契約之一部」，由上可 稽被告於廣告上所載之內容非但應為契約之一部，故被告 就此應負履約義務，要無疑義。
3、是故，被告依其廣告物所載及銷售人員口頭表示之內容，
應負之契約義務如下：
⑴被告應提供原告謝牧鄉等12人不受二、三、四期建案樓高 所遮蔽之日照與景觀視野。
⑵被告應提供游泳池設施、觀海樓物業管理團隊與42,000坪 綠地草坪等公共設施之契約義務。
（五）原告謝牧鄉等12人得依民法第227條第1項之規定，向被告 請求不完全給付之損害賠償：
1、按民法第227條第1項規定「因可歸責於債務人之事由，致 為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之 規定行使其權利」，此係債務人因不完全給付所應負擔之 契約責任。
2、被告給付原告謝牧鄉等12人之標的物內容不符合契約義務 ，而有不完全給付之情事。
⑴依消費者保護法第22條之規定，被告於廣告上所載之日照 權、景觀權、游泳池、物業管理團隊與42,000坪綠地草坪 等居住條件，係屬其依約應給付予原告謝牧鄉等12人之契 約內容。
⑵再者，原告謝牧鄉等12人因特別重視居家環境之景觀，方 會於締約前再三向被告確認其因購買高樓層房屋所得享有 之日照與景觀，不應因系爭社區日後之建案而受影響，而 被告也予以保證，可見原告謝牧鄉等12人入住後之高樓景 觀係屬本件買賣契約中重要事項，且雙方亦就此達成合意 。
⑶詎料，原告謝牧鄉等12人自入住以來，被告皆未給付上開 契約約定之內容，故在原告謝牧鄉等12人所收受之社區房 屋欠缺諸多約定居住條件之情形下，實難謂被告之給付符 合契約本旨。
3、本件不完全給付之情形，確有可歸責於被告之情事： ⑴上開不完全給付之情事，皆係被告客觀且具體上可達成之 契約義務，然被告卻遲遲不願給付泳游池、觀海樓專業物 業管理團隊與42,000坪綠地草坪等公共設施。 ⑵更有甚者，原告謝牧鄉等12人所購買者乃系爭社區第一期 建案之高樓層房屋，故入住以來本享有眺望基隆山海風景 之居住條件，嗣後卻因被告惡意改變原先之承諾，建設高 樓層之二期建築，致使原告謝牧鄉等12人之景觀視野遭受 二期建築物之遮蔽。
⑶由上，本件各種不完全給付之情形並非因客觀上不可抗力 之情事所致，均係可歸責於被告故意不履行契約義務情事 所致。
4、另原告謝牧鄉等12人因被告之不完全給付而受有損害：
⑴按最高行政法院101年度判字第83號判決指出「查建築法 規關於建敝率、容積率、建築線、建築高度限制等諸多規 定，其目的除為維護公共安全、公共交通、公共衛生及增 進市容觀瞻外，更兼有保護鄰人居住權之目的（包括合理 、健康之居住空間，以及通風、出入、景觀等生活機能） 」，顯見日照與景觀權非但僅為本件原告謝牧鄉等12人所 得享有之私法權利，甚且已係諸多建築法規等公法強制規 定所欲保障之法益。
⑵惟被告竟違背其向原告謝牧鄉等12人所為之承諾，將原先 僅蓋三層半之二期建案，改為六層樓之建築，致使原告謝 牧鄉等12人居住環境之視野將遭到遮蔽，原可享有的充足 日晒亦會受到影響。
⑶再被告於系爭社區一期房屋廣告內容中，具體明確指出原 告謝牧鄉等12人得享有「游泳池」、「觀海樓物業管理團 隊」之設施。然而，自原告謝牧鄉等12人自收受標的物以 降，從未見系爭社區設有上述設施，可見系爭社區之居住 條件顯與廣告內容所保證之內容存有嚴重落差。 ⑷又廣告內容中一再以42,000坪綠地草坪之居住條件作為號 召，惟於原告謝牧鄉等12人購買系爭房屋後，被告方自行 扭曲該廣告之文義，逕稱42,000坪者係指基地，而非綠地 ，甚且該基地日後將會作為建案之用，導致原告謝牧鄉等 12人所得享有之公共空間，勢必大幅縮水。
⑸由上，被告既負有不得低於廣告內容之契約給付義務，然 系爭社區一期房屋卻未見廣告內容所載之日照、景觀、游 泳池、觀海樓物業管理團隊與42,000坪綠地草坪，此種標 的物價值顯不符原告謝牧鄉等12人於訂立系爭買賣契約所 支付之對價，致使原告謝牧鄉等12人受有財產上之損害； 又針對原告謝牧鄉等12人無法取得依約所應享有之利益， 亦屬被告應賠償之範圍。
（六）原告謝牧鄉等12人得依民法第360條向被告請求損害賠償 ：
1、按民法第354條之規定「物之出賣人對於買受人，應擔保 其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失 或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約 預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為 瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證 之品質」；另同法第360條規定「買賣之物，缺少出賣人 所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金， 而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者 亦同」，此係買賣契約出賣人之法定物之瑕疵擔保責任。
2、次按最高法院73年台上第1173號判例揭示「所謂物之瑕疵 係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事 人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者 ，即為物有瑕疵且不以物質上應具備者為限。若出賣之特 定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者 ，亦屬之」。
3、另按最高法院99年度台上字第766號民事判決揭示「按物 之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律 性質、構成要件及規範功能各不相同，出賣人縱不負物之 瑕疵擔保責任，不必然不負不完全給付之債務不履行責任 」，準此，本件被告之物之瑕疵擔保責任，與不完全給付 之債務不履行責任，係屬二事，原告謝牧鄉等12人得同時 主張，合先序明。
4、查被告保證原告謝牧鄉等12人入住後得享有寬闊景觀、充 足日照、游泳池、觀海樓專業物業管理團隊與42,000綠地 草坪之居住條件，惟自原告謝牧鄉等12人入住以來，上開 條件皆付之闕如，顯見被告給付之標的物欠缺約定之品質 與效用，且在公共設施之數量上，亦有闕漏。
5、再被告主張系爭社區二期以降之建築物高度、游泳池設施 、觀海樓專業物業管理團隊是否建立等，須依日後消費市 場評估之情形而定，且42,000坪綠地草坪將因二期以降之 建案興建而逐步縮減。由此可稽，被告於締約前已明知上 述契約義務尚無法確定能否履行或顯然無法達成，卻仍一 再於廣告誤及銷售人員之推銷中保證上開房屋之品質與效 用，其故意不告知物之瑕疵之情事，甚為灼然。 6、是原告謝牧鄉等12人所收受之標的物因欠缺約定之效用、 品質與數量，自亦難符合原告謝牧鄉等12人支付高額買賣 價金所相應之標的物價值。因此，原告謝牧鄉等12人就其 依約所失之利益以及價金損害，得請求被告依民法360條 負損害賠償之責。
（七）縱認原告謝牧鄉等12人不得主張損害賠償，則原告謝牧鄉 等12人得依民法第179條向被告請求返還其無法律上原因 所受之利益：
1、按民法第179條規定「無法律上之原因而受利益，致他人 受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已 不存在者，亦同」。
2、原告謝牧鄉等12人得依民法第359條主張減少買賣價金， 故被告就其溢領之價金，係屬無法律上之原因而受有利益 ：
⑴按民法第359條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五
條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅 得請求減少價金」。故原告謝牧鄉等12人針對被告所給付 之標的物缺乏依約應具之效用、品質、數量與價值乙事， 尚非不得就其所失之利益主張減少買賣價金。
⑵另按最高法院87年台簡上第10號判例「買受人依民法第三 百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人 以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之 範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無 該價金之請求權存在」。
⑶原告謝牧鄉等12人既以意思表示主張民法第359條之價金 請求權，則被告依系爭買賣契約所應收受之買賣價金即受 到縮減，故就其溢領之部分，係屬無法律上之原因而受有 利益，依民法第179條之規定應返還原告謝牧鄉等12人此 部分之價金。
3、縱認為原告謝牧鄉等12人不得依民法第359條請求減少價 金，亦無礙於被告成立不當得利之規定，而應返還原告謝 牧鄉等12人溢領之價金：
⑴按最高法院96年度台上字第2929號民事判決揭示「再按民 法第一百七十九條規定所謂無法律上之原因而受利益，就 受損害人之給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不 能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固 有效存在，然因其他障礙不能達到目的者是，本件被上訴 人就其出賣之房屋，如有應負瑕疵擔保責任之情形，上訴 人得請求減少價金，則被上訴人自受有溢領價金之利益， 於此情形，能否謂被上訴人不能成立不當得利，似非無疑 」。
⑵基此，縱被告收受原告等給付之價金，係因雙方訂有買賣 契約所致。然而，於原告謝牧鄉等12人支付該價金所欲取 得之契約目的無法達成時，被告就其不能達成契約目的之 情事，亦屬民法第179條所謂給付原因欠缺之情形。 ⑶因此，本件被告未能給付符合對價之標的物品質，卻溢領 買賣價金之利益，應原告謝牧鄉等12人自得依民法第179 條向其請求返還無法律上原因所受之利益。
（八）原告謝牧鄉等12人得依民法第184條第1項後段及同條第2 項向被告請求侵權行為之損害賠償：
1、按民法第184條第1項規定「因故意或過失，不法侵害他人 之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法 ，加損害於他人者亦同」；又同條第2項規定「違反保護 他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明
其行為無過失者，不在此限」。
2、被告應負民法第184條第1項後段之侵權責任： ⑴本件被告無意提供游泳池與觀海樓物業管理團隊之公共設 施，且明知所謂42,000坪之社區綠地以及一期房屋之景觀 ，皆會因二期以降之建案而受有影響，卻仍不斷於各種廣 告物上以前開居住條件為號召，藉以招徠消費，獲取銷售 利益，而使原告謝牧鄉等12人受有所購買之房屋品質不符 價金之財產上損害。
⑵基此，上述故意欺瞞原告謝牧鄉等12人之銷售手段誠屬違 反一般社會通念下，認為商人應殷實經商之善良風俗，而 加損害於原告等，其應負民法第184條第1項後段之侵權責 任，堪可認定。
3、被告該當民法第184條第2項之侵權行為： ⑴按公平交易法第31條有關事業不得以不實廣告招徠消費之 規定，除係保障公平競爭之交易秩序外，亦同時有保障消 費者權益之立法目的；此外，前揭之消費者保護法第22條 亦屬保障消費者權益之規定。
⑵是故，被告故意以不實廣告之手法欺罔原告謝牧鄉等12人 及眾多不特定消費者之行為，顯以違反上述保障消費者權 益之法律，應無疑義。因此，原告謝牧鄉等12人就其所受 之損害，自得依民法第184條第2項侵權行為之規定向被告 請求損害賠償，以昭正義。
（九）另就本件訴訟標的，即原告謝牧鄉等12人依民事訴訟法第 244條第3項所主張之損害賠償或減少價金之最低金額，說 明如下：
1、依房屋買賣市場交易實務與專業調查分析皆明示，具有景 觀條件之特殊房市產品，價格往往都比同區無此條件者高 ，且差距至少在兩成以上。
2、是故，被告以系爭社區具有高樓自然景觀為號召一事，已 非僅止於原告謝牧鄉等12人之主觀認知爾，此已屬攸關房 市價格高低之一大客觀要素，且各種專業實證調查亦證實 ，標榜景觀條件之特殊房市產品，價格往往都比同區無此 條件者高，且房價差距達兩成以上。
3、另就新北市稅捐處資料可稽，設若房屋加裝游泳池，將會 提高該房屋之房價，因此須多繳交5％之房屋稅，換而言 之，應可推知系爭社區保證設置游泳池此一設備，導致原 告謝牧鄉等12人須多負擔約莫5%之房價。
4、是被告就給付上開種種致使原告謝牧鄉等12人購屋價格遠 高於一般市面行情之住屋條件時，自會造成原告謝牧鄉等 12人受有損害或無法取得依約應受有之利益，致使原告謝
牧鄉等12人給付之價金與所受有之標的物價值，存有相當 程度之落差。
5、是故，本件原告謝牧鄉等12人或因交涉能力與購買坪數各 不相同，而使實際支付之買賣價金不一，惟依被告之廣告 換算，可知系爭社區之買價約為1坪15萬元之價格。是以 ，因被告未能給付原告等具有景觀視野、充足日照、游泳 池、觀海樓專業團隊與42,000坪綠地草坪之房屋，至少使 系爭房屋實際上價值應少於買價之2.5成（景觀部分使房 價高漲兩成，具游泳池設備使房價高漲5％，即0.05成） 。
6、承上所述，依民事訴訟法第244條第3項之規定，有關本件 損害賠償與減少買賣價金之額度，原告謝牧鄉等12人係以 其所購買系爭社區房屋之坪數為計算基準，以每坪3萬元 之價格計算最低請求金額，並分別主張被告應給付至少如 訴之聲明所陳之金額。
（十）對被告抗辯之陳述：
1、被告對原告謝牧鄉等12人所負之契約義務，不得低於廣告 之內容。是被告後續興建之各期建案不得影響原告謝牧鄉 等12人應享有之萬坪綠地、被告第二期建案不得影響原告 謝牧鄉等12人之視野及景觀、被告復應興建游泳池並提供 原告使用，否則即構成債務不履行，原告謝牧鄉等12人有 權依民法第227條第1項請求損害賠償：
⑴被告提供之廣告平面圖、設計圖說、樣品屋、以及銷售人 員所為解說內容等，均屬被告對原告所負之契約義務，倘 被告履行內容與廣告內容不符，影響一般人對房地之價值 感，則被告即構成債務不履行：
①按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負 之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條設有 明文。次按，「一般無建築專業背景之消費大眾如欲購 買預售屋，因無成屋可供實地查看，均依售屋者所提供 之廣告平面圖說、設計圖說、現場樣品屋及銷售人員之 解說以瞭解房屋之面積、格局、功能與設計，據以評估 售價與期望相當與否，而決定是否訂購，準此，預售屋 之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且進而以 廣告內容與建商洽談，則該廣告之說明應成為契約內容 之一部，而非單純之情緒訴求或參考建議。」臺灣高等 法院著有89年度重上字第193號判決供參。 ②復按，最高法院93年台上字第2285號判決謂「復按八十 三年一月十一日公佈施行之消費者保護法第二十二條規 定：『企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者
所負之義務不得低於廣告內容。』，被上訴人未依廣告 圖及原設計圖施工，將三葉式之游泳池變更為二葉式； 另依卷附被上訴人之廣告圖標示：社區入口設迎賓藝術 廣場：精心設計別具特色的舖地圖案，更顯氣派輝煌； 及廣告圖示之社區大門口為立體造形碑石及造形花台， 地面上崁鑲設花式圖案磚石（見一審卷(一)五七頁、一 審卷(二)三０三頁），惟被上訴人將花台、碑石、路上 舖磚、林木綠地取消，變更為將新光河山之地標改貼於 假山，均為原審確定之事實，則上訴人主張已不復有藝 術廣場之氣息，影響一般人對系爭房地之價值感，尚非 全屬無據，被上訴人復未舉證證明有何依系爭房地預定 買賣契約第十八條第三項約定得以變更原設計之正當理 由，能否謂新青公司已依債之本質為給付，即有詳予審 酌之必要」。
③由前開消費者保護法第22條規定、台灣高等法院89年度 重上字第193號判決，以及最高法院93年台上字第2285 號判決可知，被告提供之廣告平面圖、設計圖說、樣品 屋、以及銷售人員所為解說內容等，均屬被告對原告謝 牧鄉等12人所負之契約義務，倘被告履行內容與廣告內 容不符，影響一般人對房地之價值感，則被告即構成債 務不履行，原告謝牧鄉等12人有權依民法相關規定請求 損害賠償，乃屬當然。
⑵被告以不同形式興建第二期房屋，影響原告謝牧鄉等12人 買受房屋之景觀及居住感受，即對原告構成債務不履行， 原告有權依民法第227條第1項請求損害賠償： ①查原告謝牧鄉等12人購買系爭不動產，係著重買受房屋 之視野景觀及居住感受，此觀原告謝牧鄉等12人所買受 之房屋，均坐落於普羅旺世社區之第一排，窗外即可遠 眺基隆山、九份之山景，即可自明。
②又原告謝牧鄉等12人於訂約之前，為確認購買房屋之視 野是否受後續建案之影響，乃多次詢問被告銷售人員， 銷售人員均告知日後第二期建案將採三樓半透天形式， 樓高不致影響原告謝牧鄉等12人買受房屋之視野，此除 有原告謝牧鄉之母與原告銷售人員之對話錄音在卷可稽 外（參原證1），被告總經理鄭可熙於2011年4月16日區 分所有權大會上亦自承「其實這個案子（按：即第二期 建案）從最早規劃到現在即將推出，有經過好幾次的變 更，包括我個人，我們在去年都有一段時間是已經做成 三樓半透天，如果在那段時期，我當然不否認有些售屋 小姐會告訴某些住戶我們這裡要蓋成三樓半」（參原證
2）。準此，被告辯稱自始未對第一期住戶承諾或保證 第二期住宅屬於某一特定類型，並在此一前提下銷售第 一期住宅云云，殊與事實不符，顯不足採。
③再查，由被告提出「第二期『現況樓高剖面圖』及『模 擬三樓半樓高剖面圖』」（參被證1）可清楚發現，三 樓半形式之房屋高度遠較六樓集合住宅形式之房屋高度 為矮，加以第二期基地之高程亦較原告買受之第一期基 地低，是被告第二期建案倘以三樓半形式興建，絕不致 影響原告謝牧鄉等12人買受房屋之視野，此亦為被告銷 售人員於面對原告謝牧鄉等12人詢問時，一再強調之內 容。詎被告竟仍辯稱縱使第二期依據三樓半的透天厝方 案續建，其所建築之高度仍可能與第一期樓高相同云云 ，顯有誤導之嫌，要無足採至明。
④至於被告辯稱購買低樓層之原告無從主張被告第二期建 案未採三樓半形式興建受有損害云云，亦無理由。蓋原 告謝牧鄉等12人買受房屋之位置，均位於第一期普羅旺 世社區之第一排，與被告第二期建案僅有一街之隔，被 告第二期建案之樓高，本即對原告謝牧鄉等12人之居住 感受有直接之影響，買受低樓層之原告對此感受尤大。 申言之，被告逕自將第二期建案改為六層樓集合住宅後 ，由於樓高遠較被告先前承諾之三樓半透天厝高，以至 於購買第一期「普羅旺世」社區低樓層之原告所受壓迫 感因此加重。依一般不動產交易常態，此等情事將導致 降低消費者對低樓層房屋之價值感，導致買受低樓層房 屋之原告受有損害。
⑤準此，被告銷售人員明確告知原告謝牧鄉等12人後續興 建之第二期建案將採三樓半透天厝形式興建，不影響原 告謝牧鄉等12人買受房屋之視野，被告即負有以三樓半 透天厝型式興建第二期建案之契約義務。詎被告任意改 變第二期建案之建築形式為六層樓集合住宅，非但侵害 買受高樓層房屋原告之視野景觀權，買受低樓層房屋之 原告之居住感受亦因此受影響，被告核已構成債務不履 行，原告有權依民法第227條第1項請求損害賠償。 ⑶被告後續建案嚴重影響原告謝牧鄉等12人應享有之萬坪綠 地，核已構成債務不履行，原告謝牧鄉等12人有權依民法 第227條第1項請求損害賠償：
①查被告以廣告文宣上已載明「第二期住宅預定地」、「 第三期住宅預定地」、「第四期住宅預定地」等語，辯 稱原告謝牧鄉等12人得享有之綠地將因後續住宅興建完 成而陸續縮減之事實，已於廣告上充分揭露云云，實已
曲解廣告內容。
②實則，被告推出之廣告文宣，係以「在42000坪綠茵裡 ，做心靈的首富」為主軸，宣稱原告謝牧鄉等12人購買 之普羅旺世社區不只是一座住宅社區，更是自然生態園 區，也是無限寬廣的運動公園（請參原證4、5、6、13 ）。依一般消費者對上開廣告之解讀，普羅旺世社區擁 有42000坪之綠茵可供住戶使用，不受被告是否續建第 二、三、四期住宅之影響。是被告應提供原告謝牧鄉等 12人符合廣告文宣記載之萬坪綠地，始係依債之本旨而 為給付。
③詎被告竟以廣告文宣上已載明「第二期住宅預定地」、 「第三期住宅預定地」、「第四期住宅預定地」等語， 辯稱原告謝牧鄉等12人得享有之綠地將因後續住宅興建 完成而陸續縮減之事實，已於廣告上充分揭露云云，實 乃企圖曲解上開廣告文宣內容，並與一般消費者對上開 廣告文宣之解讀存有巨大落差，而影響一般消費者對系 爭房地之價值感。是被告後續建案嚴重影響原告謝牧鄉 等12人應享有之萬坪綠地，核已構成債務不履行，原告 謝牧鄉等12人有權依民法第227條第1項請求損害賠償。 ⑷被告未依廣告內容興建游泳池，核已構成債務不履行，原
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