臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度簡上字第56號
上 訴 人 曾宗用
被上訴人 一零一房屋有限公司
法定代理人 黃翠麗
上列當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國103 年4 月10
日本院嘉義簡易庭102 年度嘉簡字第667 號第一審判決提起上訴
，本院於103 年8 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一 造辯論而為判決。
二、被上訴人於原審起訴主張略以：上訴人於102 年9 月6 日與 被上訴人簽訂委託銷售契約（下稱系爭委託銷售契約），委 託被上訴人代為銷售其所有坐落嘉義市○○段○○段0 地號 土地（權利範圍28/3000 ），及其上同段537 建號建物（權 利範圍全部，下合稱系爭房地），委託銷售總價為新臺幣（ 下同）2,800,000 元，委託期間自102 年9 月6 日起至102 年10月7 日止，並約定倘被上訴人仲介買賣成交，上訴人應 給付被上訴人100,000 元服務費，但上訴人如於委託銷售期 限內自行出售或由第三者介紹成交者，視為上訴人違約，應 給付被上訴人原委託售價之4%即112,000 元違約金，然上訴 人竟於102 年9 月26日委託他人將系爭房地出售與訴外人鄭 葉寶霞，並於102 年10月1 日完成移轉登記，上訴人係為逃 避仲介費用謀取不法利益而私下與第三人簽訂買賣契約，顯 已違反系爭委託銷售契約之約定，應賠償被上訴人委託價2, 800,000 元之4%即112,000 元作為違約金。為此被上訴人依 系爭委託銷售契約之法律關係，請求上訴人給付被上訴人11 2,000 元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率5%計 算之利息（原審僅判決上訴人即原審被告應給付被上訴人即 原審原告42,000元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延 利息，而駁回被上訴人其他請求，被上訴人就其敗訴部分未 於法定上訴期間內提起上訴，已告確定）。並聲明：上訴駁 回。
三、上訴人之陳述，除援引原審之陳述及答辯外，並於本院以書 狀補稱：
㈠原審證人李欣凌任職被上訴人公司擔任業務專員，亦係由伊 代表被上訴人與上訴人簽訂系爭委託銷售契約，所為證詞不
可採信。
㈡受上訴人委託代為銷售系爭房地之房仲公司有十幾家之多， 依原審判決結果，上訴人需給付違約金予被上訴人，如其他 家房仲公司亦比照辦理對上訴人會造成二次重大損失。 ㈢系爭委託銷售契約已經刪除有關違約金之條文。 ㈣上訴人在與被上訴人簽訂系爭委託銷售契約時已經言明系爭 房地有買出才有服務費，沒賣出則無服務費。
四、本院之判斷：
㈠按，當事人主張之事實，經他造自認者，無庸舉證，此觀民 事訴訟法第279 條第1 項之規定自明。依此規定，當事人主 張之事實經他造自認者，依法不負舉證責任，法院亦不得就 他造自認之事實調查證據，另為與其自認事實相反之判斷， 並應以其自認為認定事實及裁判之基礎；次按，當事人於言 詞辯論程序中經法官整理協議之不爭執事項，既係在法官前 積極而明確的表示不爭執，性質上應屬民事訴訟法第279 條 第1 項所規定之自認，除當事人能證明其所不爭執之事項與 事實不符，始得適用同條第3 項之規定，許其撤銷與該事實 不符之不爭執事項之外，均需受其拘束，始符公平原則，向 為我國最高審判機關最高法院素來所執之見解（最高法院97 年度台上字第2570號、100 年度台上字第1939號判決意旨參 照）。
㈡上訴人於102 年9 月6 日與被上訴人簽訂系爭委託銷售契約 ，委託被上訴人代為銷售其所有系爭房地，委託銷售總價為 2,800,000 元，委託期間自102 年9 月6 日起至102 年10月 7 日止，並約定倘被上訴人仲介買賣成交，上訴人應給付被 上訴人100,000 元服務費。嗣上訴人於102 年9 月26日經21 世紀不動產嘉義新民店仲介，將系爭房地以2,580,000 元出 售予鄭葉寶霞，並於102 年10月1 日完成移轉登記，且已支 付佣金80,000元與21世紀不動產嘉義新民店；另系爭委託銷 售委託契約第8 條第1 款約定：甲方（即上訴人）於委託銷 售期限內自行出售或由第三者介紹成交者，應視為甲方違約 ，並應給付乙方（即被上訴人）原委託售價4%價金為違約金 等情，為兩造於原審言詞辯論程序中，經原審法官整理協議 之不爭執事項（原審卷第64頁參照），依前開法條判決意旨 說明，其法律性質應屬上訴人所為自認，其在本院亦應受其 拘束而不得為相反之主張。此外，復有系爭委託銷售契約、 21世紀不動產託銷售契約書、系爭房地謄本在卷可佐（原審 卷第3 、7 至10、68、69頁參照），並經原審依職權向嘉義 市地政事務所函調系爭房地由被上訴人出售與鄭葉寶霞相關 之土地登記申請書、土地增值稅免稅證明書、系爭房地土地
所有權買賣移轉契約書及103 年度房屋繳款書等件在卷可稽 （原審卷第23-37 頁參照），自堪認定為真實。 ㈢本件被上訴人主張上訴人違反系爭銷售委託契約之約定，於 委託銷售期限內由第三者介紹出售系爭房屋，上訴人應給付 被上訴人違約金112,000 元等語，然為上訴人所否認，並以 被上訴人未給予上訴人3 天審閱期，且被上訴人未銷售系爭 房地，不得向上訴人請求佣金，再委託銷售契約需委託期間 逾3 個月始得訂立違約金等語置辯。經查：
1.證人李欣凌即與上訴人簽署系爭銷售委託契約之被上訴人 員工於原審言詞辯論時具結證稱：有給予上訴人3 天之審 閱期，由伊出面代被上訴人與上訴人簽訂銷售房屋契約僅 有102 年9 月6 日該次，伊於簽約時有向上訴人說明系爭 銷售委託契約之條款及上訴人如於委託期間委託他人賣屋 或自行賣屋時，應給付被上訴人違約金，而上訴人因急欲 出售，僅給被上訴人1 個月之期間賣屋，如被上訴人1 個 月無法賣屋時，上訴人就要給其他仲介賣屋，故兩造簽署 系爭銷售委託契約時，僅委託被上訴人賣屋並未委託他家 仲介公司賣屋等語（原審卷第60、61頁參照），核與系爭 委託銷售契約內容相符。前開證人係於法院行言詞辯論證 述時為具結作證，依理應無干冒偽證之風險而故意偏袒兩 造任一方之虞，且其於原審行言詞辯論時在無外力干預之 情況下，以自主意思證述，所為證詞之憑信性甚高，當可 採認。
2.依上開證人證述及系爭銷售委託契約內容等情節觀之，堪 認被上訴人與上訴人簽署系爭銷售委託契約時，被上訴人 已給予上訴人3 天之審閱期，並向上訴人說明系爭銷售委 託契約之條款。倘上訴人抗辯被上訴人未給予3 天審閱期 為真時，上訴人為智識程度正常之成年人，豈會在未知悉 系爭委託銷售契書之內容，而被上訴人未給予3 天審閱期 前，即在系爭銷售委託契約上載明本人已詳閱售屋權益說 明書、委託銷售契約書，並經攜回審閱3 天之欄位親自簽 名，是上訴人抗辯被上訴人未給予3 天審閱期乙節，尚不 足採。另上訴人抗辯證人李欣凌有先拿1 份載有違約金條 款之委託銷售契約契約書與上訴人，但上訴人不同意該違 約金條款，李欣凌始拿系爭委託銷售契約與上訴人簽約， 且系爭房地於與被上訴人簽約前即102 年8 月間已委託21 世紀房屋新民店銷售，且委託書要簽委託期間3 個月始有 違約金之規定等情倘為真實，在被上訴人認為系爭銷售委 託契約僅約定1 個月不得約定違約金條款，且系爭房地於 與被上訴人簽約前即102 年8 月間上訴人已委託21世紀房
屋新民店銷售，且上訴人已不願與被上訴人簽署載有違約 金條款之委託銷售契約契約書之情況下，縱上訴人未要求 被上訴人刪除系爭委託銷售契約關於違約金之條款，亦應 在與被上訴人簽署系爭委託銷售契約時，要求載明上訴人 於簽署系爭委託銷售契約前，已委託其它仲介公司出售系 爭房地，如該仲介公司於系爭委託銷售契約所約定之期間 出售系爭房地時，被上訴人不得以此為由向上訴人請求違 約金，豈有既不要求被上訴人刪除系爭委託銷售契約關於 違約金之條款，又不要求載明上訴人於簽署系爭委託銷售 契約前，已委託其它仲介公司出售系爭房地，如該仲介公 司於系爭委託銷售契約所約定之期間出售系爭房地時，被 上訴人不得以此為由向上訴人請求違約金，而增加自己遭 被上訴人請求違約金風險之理，另參以上訴人所提出其與 21世紀不動產嘉義新民店所簽署之銷售契載明簽約日為10 2 年9 月25日，堪認上訴人與被上訴人簽署系爭委託銷售 契約前，尚未委託他人出售系爭房地，且兩造有約定違約 金條款，是上訴人抗辯系爭房地於與被上訴人簽約前已委 託他人銷售且系爭委託銷售契約不得約定違約金等情，尚 不足取。
3.系爭銷售委託契約第8 條第1 款約定：甲方（即上訴人） 於委託銷售期限內自行出售或由第三者介紹成交者，應視 為甲方違約，並應給付乙方（即被上訴人）原委託售價4% 價金為違約金。嗣上訴人於102 年9 月26日經21世紀房屋 新民店仲介，將系爭房地以以2,580,000 元出售與鄭葉寶 霞，並於102 年10月1 日完成移轉登記，及支付佣金80,0 00元與21世紀房屋新民店，有如前述。是上訴人既於系爭 銷售委託契約所約定之委託期間之102 年9 月26日又委託 21世紀不動產嘉義新民店仲介，將系爭房地以2,580,000 元出售與鄭葉寶霞，並於102 年10月1 日完成移轉登記， 被上訴人自得依系爭委託銷售契約第8 條第1 款之約定請 求上訴人給付違約金。
4.復按，當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252 條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀 事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人 可得享受之一切利益為酌定之標準。經查，本件自兩造間 訂立系爭委託銷售契約之102 年9 月6 日起，至上訴人於 102 年9 月26日委託21世紀不動產嘉義新民店仲介，將系 爭房地以2,580,000 元出售與鄭葉寶霞，歷時約3 週，且 證人李欣凌於原審行言詞辯論時具結證稱：伊有找3 個人 來看系爭房地，但只有1 個人出價，另外2 個人沒有出價
，該2 位未出價之人，伊約打1 次電話，另該出價之人僅 願以2,500,000 元、2,600,000 元購買，伊告知上訴人不 同意後，該人即未再出價，伊曾帶該出價之人前往看屋1 次等語（原審卷第61頁參照），依上開證人證述及系爭委 託契約定之時間等情節觀之，被上訴人僅為上訴人尋找3 位購屋者，其中2 位購屋者未出價且僅以電話溝通1 次， 另出價2,500,000 元、2,600,000 元購屋者，亦僅帶往系 爭房地看屋1 次，被上訴人所投入心力當屬有限，而系爭 房地委託出售價額為2,8000,000元，縱系爭房地係由被上 訴人代上訴人出售時，被上訴人所得請求之仲介服務報酬 亦僅為100,000 元，如系爭房地非由被上訴人仲介出售時 ，而由上訴人自行委託他人出售而違約時，令上訴人負擔 委託總價額4%之報酬，將達112,000 元，顯不合理，本院 審酌系爭房地被上訴人所投入心力尚屬有限，且被上訴人 既然未仲介上訴人出售系爭房屋，則被上訴人即無庸協助 上訴人辦理嗣後履約有關之用印、過戶、貸款、交屋等事 宜等節，認本件違約金應酌減為委託總價額1.5%之報酬即 42,000元為適當。
五、綜上所述，上訴人依系爭委託銷售契約第8 條第1 款約定所 應給付之違約金，以42,000元為適當。原審判決上訴人給付 被上訴人42,000元及自起訴狀繕本送達翌日起即102 年12月 23日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息，並依職權宣告 假執行，核無不合，上訴人提起本件上訴，指摘原判決不當 ，非有理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴人上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第449條第1項、第385條第1項、第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 27 日
民事第二庭審判長法 官 曾文欣
法 官 林中如
法 官 陳思睿
以上正本係照原本作成
本件不得上訴。
中 華 民 國 103 年 8 月 27 日
書記官 李宗軒
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